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通过前几年逐渐回升,时至今日,泉州别墅市场虽已逐渐成熟,但产品供应整体上依然参差不齐。
当前,许多有实力开发商竞相介入别墅开发领域,如千亿地产、万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。
这意味着泉州别墅市场竞争将日益激烈,而竞争重要体当前项目规划、社区配套及产品详细功能配备等。
综合近两年泉州房产市场变化,系列状况表白泉州房产市场已逐渐进入“产品时代”市场竞争新格局。
3、项目个案分析
1、宝珊花园
、项目概况
占地:
1500亩开发总量:
1100幢
已开发数量:
500幢价格:
3500~4500元/M2(按幢销售)
连体别墅价格:
88万元/幢主力总价:
150万元/幢
地块转让价:
1480元/M2(初期转让数据,当前已停止地皮销售)
销售率:
已开发别墅销售率在90%以上。
物业管理费:
公寓1元/M2,别墅2元/M2;
小汽车200元/月?
辆
绿化率:
45%开盘时间:
94年9月
2)、配套设施
宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、小朋友乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备,并且石头街菜市场就在旁边。
宝珊会所将于今年10月份开始由“厦门潮福城”经营营业。
3)、主力卖点及营销主题
⑴.主力卖点
依山、面海、抱湖,地理条件优越,体验海景生活。
⑵.营销主题
引领贵族生活,抒发观山看海豪情。
4)、产品描述
大型别墅社区。
依山、面海、抱湖宝珊花园规划占地1500亩。
规划分观海苑、朝阳苑、潮江苑、凌峰苑等4个区,拟建海景别墅1100幢,各幢均为庭园式建筑。
绿地规划面积占总面积43%,既有公共绿地5万多平方米,私家庭园面积合计7万多平方米。
由于项目开发时间较早,95年先后开发别墅当前外观已显陈旧,且建筑自身毫无风格和特色,已直接影响宝珊花园整体形象。
为此,宝珊花园对已过时建筑进行改造重建(涉及某些已售)。
宝珊花园从94年开发销售至今,已合计开发500余幢,但入住率较低。
重要因素有:
①初期客户用来炒楼花,不是用来居住,后因97年金融风暴,经济急剧衰退,无法脱手;
②某些客户拥有多处别墅,宝珊花园但是是其中之一,用于某些时间度假;
③某些客户购买别墅是以投资为主,居住次之;
④由于诸多别墅设计滞后,较多别墅已经明显过时,也是导致入住率不高一种因素。
5)、客户分析
①区域分布
初期以泉州我市区居多,当前客户来源地区分布逐渐变化,石狮、晋江、泉州三地客户比例相称,占客户总量80%以上(华侨占10%),外地客源较少。
②职业构成
80%以上客户为民营公司家。
政府机关、事业单位人员不敢明目张胆购买高价房产。
③购房用途
94~96年其间,项目初期客户,由于处在黄金时代,积累了大量资金,而房地产行业初露端倪,许多人购买宝珊花园地皮(或建房),用于投资炒楼花。
当前客户购房已经变为各种:
◎自住,用于改进居住环境
◎某些客户拥有多处住房(或别墅),把宝珊花园当做旅游度假一种落足点
◎赠送给情人
◎投资,作为货币保值或增值一种途径。
④购房需求
a.环境
周边环境:
自然环境优美、空气清新、社会环境良好。
区环境:
绿化、建筑小品、社区文化。
b.配套
孩子上学问题;
交通;
生活消费与否以便。
c.价格
泉州别墅主流客户素质不高,导致文化生活品味较低。
因而,对于价格敏感度很强。
某些客户购买别墅只是为了炫耀自已,满足虚荣,而无多少时间去享有。
6)、营销分析
①少量广告投入
在地理位置,及客户群体类型之同一缘故,运用近期马克波罗花园广告效应,而在半途“截流”。
因宝珊花园是前去马可波罗必经之路,且宝珊花园大门广场气势磅礴,花园会所、太阳神喷泉雕塑等建筑,体现了宝珊花园较为良好项目形象。
②口碑塑造
开发商聪颖之处在于,其项目开发是一种延续过程,没有明显分期,而每一波开发数量都不大,从而保证宝珊花园销售率,以及随之而来良好口碑。
③让产品说话
由于已开发了500幢别墅,人工造景及环境优美社区环境,就是最佳销售道具,当新客户来时,参观社区,并解说引导将是其重要接待方式。
④持续销售
1994年9月~98年:
销售卖观海苑前半某些。
1998年~:
销售观海苑后半某些。
~:
销售朝阳苑后半某些和高档公寓楼。
~至今:
销售朝阳苑前半某些(共64幢)。
10月:
将开始开发潮江苑、凌峰苑。
7)、优缺陷分析
点:
①南益地产,实力品牌。
②超大社区,具崇高氛围。
③社区内部配套较为完备。
④依山望海,环境优美,视野开阔。
缺陷:
①社区外部工厂林立,可见多处烟囱,空气环境较差,与别墅区环境需求有差距。
②距离市区较为偏远。
③别墅外观设计较为寻常,没有较深层次文化内涵,容易过时。
④项目入住率低,导致人气局限性。
2.马可波罗花园
1)、项目概况
占地面积:
127213M2(约183亩)物业管理费:
2~3元/M2
建筑密度:
0.46别墅总量:
119幢(均为单体别墅)
40%单价:
3380元/M2
价:
1500元/M2
总价:
有三种,分别为108万/幢(52幢)、150万/幢(37幢)、250万/幢(30幢)
建筑面积分别为:
318.49M2,432.91M2,658.98M2
占地面积分别为:
450M2,650M2,889.5M2
①社区周边配套
滨城邮政局、海丝起点标志性建筑(钟楼)、东海滨城运动场、娱乐城、滨城学园(从幼儿园到高中,一站式教学)。
②社区内部配套
高档会所,恒温游泳池,新鲜超市,咖啡厅等。
)、重要卖点和营销主题
①空间绿化,私人阳台及地面均布有绿化。
②水景。
晋江、后渚港、社区内部水景布置。
③独创绿篱围墙分隔各幢单体别墅,让社区更具完整性。
④泉州首创双供水系统(纯净水、日惯用水),煤气管道供应系统。
三维碧水,空间革命。
4)|产品描述
马可波罗花园居泉市区东海滨城,位于晋江与洛江交汇处,与清源山、桃花山、紫帽山构成三山两水格局。
其社区环艺景观设计,采用欧式园林几何设计手法。
基本上与宝珊花园相似。
开盘前就投入大量广告经费。
①“马可?
波罗花园纪念钟楼”落成典礼,做为海丝文化又一标志性建筑。
②做九幢样品房。
③三维电视动画广告。
④泉晚A4一版,还一次A4半版。
⑤市区街道挂了许多小罗马旗。
⑥泉州第二届房展会。
长处:
①外观造型较好
②东海滨城整体配套齐全
③临近海湾
④道路畅通而较少人车流量,感觉较好。
⑤有私人露台花园
⑥教诲体系完善。
①社区规划不合理,火柴盒式建筑物呈行列、密密麻麻布满社区。
并且社区内没有公共花园,室外体育锻炼场合。
②以该类高总价物业来讲,性价比不合理。
③周边环境、空气质量尚有待改进,区域内工厂存在影响较大。
④别墅类型比较单一,可供选取空间不大,无法迎合不同客户个性需求。
⑤该公司初期开创造珠园和翡翠园项目形象较差,对于该项目有一定影响。
3.金盾商住别墅区
别墅开发幢数:
25幢
面积设立:
共三种分别为277M2,428M2,435M2;
其中小型别墅17幢,大型别墅8幢
受地形制约从453M2~650M2不等,涉及花园面积
价格:
普通多层,1280/M2;
别墅,1500/M2
地价:
700元/M2
打折限度:
一次性付款9.8
别墅销售率:
20%(其中小型别墅销售率为29%,大型别墅销售率为0%)
社区内部配套基本上没有,周边配套也不齐全。
3)、重要卖点和营销主题
低单价。
好户型,毕生荣耀。
独辟佳境,居住商市。
金盾商住别墅区位于清濛工业区内,仙公山对面,是融合别墅、普通多层、高档公寓(复式),整体形象比较混乱,别墅销售率为20%,所有为小型别墅,大型别墅一栋都未曾售出,重要是由于总价太高(小型别墅售价为73。
4万元,大型别墅售价为110万元),内部多层某些有近30%左右为清濛工业开发区内公司用来办公。
该项目自去年至今价格有较大涨幅,去年同期多层住宅售价仅为950元/㎡,当前售价为1280元/㎡。
旁边仙公山、狮仔山无法形成该项目景观资源(或卖点),仙公山上无人管理,没有景致可言,且卫生状况极差,为民工汇集地。
狮仔山,尚未开发景观也无法形成该项目景观资源。
山下有规划一处体育场馆,当前尚未动工。
重要为在清蒙工业区内开设工厂外地民营公司家。
别墅某些重要是针对清蒙工业开发区内公司老总,当前该项目别墅某些销售均为该类客户所消化。
居住
满足工作需要,离自己公司较近。
别墅气派方能满足与其身份匹心理需求。
基本没有广告投入。
①售楼处不明显,且装修低档。
②售楼人员素质较差。
③海报制作粗糙。
①清蒙一带没有同类型项目。
②别墅单价相对泉州市区普通多层住宅更便宜,仅为1500元/㎡。
③户型设计较抱负。
④地形起伏,具错落感。
⑤外观造型较好。
①社区规划不合理,并且社区内没有公共花园,室外体育锻炼场合。
②由于面积设立太大,导致总价过高,并且以该类高总价物业来讲,其性价比不合理。
③内部及周边配套不齐全。
④地处公路旁边,有空气及噪音污染。
4.千亿山庄
500亩开发总量:
千亿大街多层和小高层共27幢,别墅500幢。
6幢地块转让价:
2500元/M2
当前只有开发千亿大街,别墅区尚未推出。
均价1880元/M2(多层某些,小高层每层加30元)别墅区尚未推出,价格未定。
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