us联邦公寓广告策划方案样本.docx
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us联邦公寓广告策划方案样本
前言
一、市场调查与分析
……………………一、供应市场调查分析
……………………二、需求市场调查分析
二、项目分析
……………………一、项目资源分析
……………………二、项目周边配套
……………………三、SWOT分析
三、项目定位
……………………一、项目属性定位
……………………二、项目形象定位
……………………三、目的客户群定位
……………………四、项目命名建议
……………………五、项目价格定位
四、广告筹划
……………………一、总体目的
……………………二、实行筹划
……………………三、广告诉求
……………………四、广告阶段及媒体组合
……………………五、广告费用预算
参照文献
前言
㈠、南京概况
南京,简称宁,江苏省省会,地处长江下游宁镇丘陵山区,北纬31°14″~32°37″,东经118°22″~119°14″,北连辽阔江淮平原,东接富饶长江三角洲。
全市总面积6598平方公里,其中市区4738平方公里。
总人口640万人。
现辖11区2县,其中城区6个、郊区5个、县2个,分别为玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县。
全市共有74个街道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。
㈡、南京消费水平概况
,南京市实现消费品零售总额1380.46亿元,比上年增长了18.3%,与全省增幅相似,在全省消费品市场增量中比重达17.6%。
㈢、南京房地产市场概况
上半年,南京市房地产业增长值54.22亿元,比同期增长了17.8%,房地产实现税收45.74亿元,增长了84.2%。
1-6月份,南京市房地产开发投资195.06亿元,比同期增长25.6%,增幅比同期提高13.4个百分点,呈现迅速增长态势。
从长期趋势看,南京市房地产开发投资自5月进入回落调节轨道,底增幅1.1%为最低点,缓慢回升,上半年增幅成为两年来最高点。
一市场调查与分析
㈠、供应市场调查分析
1-6月,南京市房地产市场继续保持较快增长,房地产业对全市经济增长贡献率达到4.1%,全市房地产开发投资总量突破400亿元。
房地产增长值181.66亿元,比去年同期增长8.1%,占全市GDP6.4%,占第三产业增长值比重由去年同期12.7%上升至13.5%。
图1房地产开发投资主体构成
1-6月,南京房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平。
上半年全市商品房竣工面积637.23万平方米,销售面积746.75万平方米,供销绝对差额达109.52万平方米。
6月末,全市空置1年以上商品房面积285.95万平方米,其中商品住宅空置面积106.13万平方米。
1-6月,南京房价指数继续保持高幅攀升态势。
6月,南京综合指数为1002点,较上月上涨22点,升幅为2.2%;较去年末上涨111点,升幅为12.5%;较去年同期上涨179点,升幅为21.7%。
其中六月南京住宅指数为953点,较上月上涨23点,升幅为2.5%;较去年末上涨109点,升幅为12.9%;较去年同期上涨175点,升幅为22.5%。
南京办公楼指数为1076点,较上月上涨7点,升幅为0.7%;较去年末上涨76点,升幅为7.6%;较去年同期上涨123点,升幅为12.9%。
综合指数
住宅
办公用房
指数
升降
指数
升降
指数
升降
1002
22
953
23
1076
7
表1南京房价综合指数
1-6月份南京市房地产开发公司实现土地购买面积329.13万平方米,土地成交价款87.11亿元,分别增长4.3倍、6.1倍。
全市商品房销售面积491.72万平方米,增长7.5%。
其中,住宅销售面积466.91万平方米,增长7.9%。
全市商品房销售额234.91亿元,增长19.2%,商品住宅销售额213.27亿元,增长20.6%,保持了上年同期水平。
截至6月30日,南京国土市场共转让59块土地。
然而在这59宗地块中,位于主城区居住地块仅仅只有三宗,绝大多数位于江宁、浦口、六合。
尽管南京土地供应量达865公顷(住宅用地685公顷),在基本上从总量上适度增长;但从构造上来看,重要恰当增长了新三区(江宁、浦口、六合)土地供应,特别是江北(浦口、六合)两区,住宅用地出让面积总量为140公顷,将比增长一倍以上。
城中地区依然是土地上市“稀缺地带”。
由于城中板块内土地资源有限,市场竞争较为激烈,致使地价仍具上涨空间。
受土地供应影响,自开始,城中板块可上市商品住宅总面积有所下降,尽管在时略有上升,但市民对城中板块需求依然强劲,供不应求关系使得城中房价继续处在高位。
如下是南京市11区2县于上半年推出热销楼盘:
(一)玄武区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
钟山.银城东苑
3000
266400
500000
6400
阳光七日
12118.55
9700
宏图.上逸园
40000
50830.61
9200
凯润金城
35961
210000
15200
(二)白下区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
万达.紫金明珠
2306
133332
287000
7200
民族公寓
81
13000
老友记公寓
8800
鸿意星城
1200
73052.9平方米
150000
7500
(三)秦淮区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
映山菁华
24176.30
38209.65
7000
金陵王榭
240
29773.68
9000
雅居乐花园
141177.90
365623.98
1
中北.蔚蓝星座
900
30000
110000
9500
(四)建邺区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
第七大道
50000
90000
9900
银河湾·福苑
21533.70
53834.25
10000
融侨.中央花园
170723.80
29万(一期12万)
9000
汇锦国际
71214.30
13万
10000
(五)鼓楼区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
龙江国际社区
809
41000
10
9600
金峰大厦
184
4172.90
36419.70
15000
绿地广场国际商务中心
215
10023
47667
25000
(六)下关区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
明城华贵园
269
1
44000
8780
阅江广场
24000
9500
卢龙山庄
55000
147000
8800
侨鸿国际.皇冠钻石双星
200
16500
44800
10000
南京锋尚国际公寓
247
197431.80
177688.62
0
(七)浦口区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
丽都鸿图阁
14125.60
4700
天华绿谷
325116
140000
4780
海德北岸
258600
70
4500
山河水
400别墅
419995
400万/套
泰山天然居
33333
78000
4784
(八)栖霞区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
美达浅草明苑
640
56754.70
100000
7680
新城邻里
276
28195.4
41580.39
未定
山水风华
380别墅
109001.20
10000
大地·伊丽雅特湾
1700
111000
238052
8000
(九)雨花台区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
亚东国际公寓
853
一期8.8万
9000
花雨南庭
28000
28602.60
8200
7彩星城
2160
82847
00
5600
(十)江宁区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
秦淮外滩
114005.10
125849
未售
天鹅湖花园
10多万
(上市)
康桥水岸
586
4900
金陵天成
700
36000
38000
未售
东日生华
28套别墅
23亩
9000
4200
青山湾
5000
思围
274亩
68735.05
5000
(十一)六合区
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
东城峰景
296
2.85万
2300
艾骅哲庄园
2970
华尔新苑
16924
43051.87
3200
盛棠苑
70800
187200
3950
(十二)溧水县
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
恒隆国际商贸城
165亩
一期35449.41
3389
塞纳名邸
234亩
260000
宏进锦绣家园
2121
金东城世家
1900
(十三)高淳县
楼盘名称
总户数
总占地(平方米)
总建面(平方米)
价格(元/平米)
凯金广场
144
30292
42400
2700
万福城
222644
30
2600
南京主城区房源供应局限性已是市场不争事实,特别是玄武湖边楼盘,当前只有咱们一家待售。
㈡、需求市场调查分析
在刚刚结束南京春交会上,易居南京研究中心对现场购房者进行专项调研,调研报告显示,南京楼市呈现如下几种特性和发展趋势:
趋势一:
购房者年轻化、高学历、高职位特性明显,商品住宅对无积蓄中低收入人群说“不”
根据易居南京研究中心调研成果显示,在南京潜在购房群体中,各年龄段分布较为平均,但依然以26-30岁年龄段为主,这一消费群体占被调查样本比重为27.44%,与春交会相比,略微有所上升。
从家庭构造来看,被调查潜在购房者重要以三口之家为主,占所有被调查者47.44%。
从受教诲限度来看,在430个被调查者中,本科及以上学历者占到56.51%,高学历仍旧是潜在购房者重要特性。
趋势二:
改进型自住需求占主体,享有型需求攀升,投资型需求昂首
从购买目来看,74.4%潜在购买者买房目是自住,这与往年状况基本吻合。
休闲度假与升值后转手比例有一定上升,这是今年浮现一种明显特性,但当前整体占比依然不大,溧水等远郊地区房地产市场由于同步兼具这两种功能,预测今年也许会有一种需求小幅增长。
在74.4%自住需求中,改进型需求占到58.75%,这一某些依然占据自住性需求重要地位,另一方面,随着购房群体逐渐年轻化,自住用途中结婚用房也成为主流需求之一。
同步,拆迁需求明显减少,而落户购买需求明显上升,由去年6.58%上升到10.94%,表白外
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