大酒店改扩建工程项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划;
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则;
3、在XX市总体规划的指导下,以发展、提高为中心,满足XX市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一;
4、以人为本,精心设计,通过该工程项目建设,逐步完善XX市城区的基础设施,进一步带动XX市的经济建设,促进XX市酒店服务业的全面发展。
五、项目可研报告编制范围
本项目可研报告主要介绍XX州XXX大酒店改扩建工程项目的可行性研究,对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究,并作出结论。
六、项目提出的理由
为了认真贯彻落实XX市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署,打造XX藏传文化特色旅游的目标,更好地促进XX市“两型”社会的建设,提升XX市旅游接待服务设施层次不高等实际问题,打造独具特色的高档酒店,打造XX市高规格接待服务平台。
1.2项目概况
一、项目简介
XX州XXX大酒店位于XX市人民街53号,本项目为XX市规划中的建设项目。
项目分为三个部分:
①原有XXX大酒店(中楼)室内外装修工程,为5层建筑,其建筑面积为5631.68m2;
②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程,与原酒店形成内部连通的整体,5层建筑,一层为藏餐厅,二层为休闲会所,三~五层为酒店客房,增加客房24间,总建筑面积2617.28m2;
③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程,为16层建筑,层高为63.6米,框架结构,总建筑面积为20685.4平方米,大楼一~三层为酒店超市、餐饮、商务、休闲区,第四~十四层为酒店客房,第十五、十六层为职工宿舍。
本可行性研究报告重点分析XX州XXX大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。
XX州XXX大酒店北楼主要技术经济指标表
序号
结构布局
建筑结构
层高
建筑面积
客房套数
功能
1
地下室
框剪
4.2m
2250.4㎡
设备间、锅炉房、洗衣间
2
1层
1338.5㎡
休息大厅、超市
3
2层
1450㎡
餐饮
4
3层
KTV、足疗、棋牌等
5
4~14层
3.6m
12689.6㎡
222套
客房、总统套房
6
15~16层
1506.9㎡
24间
宿舍
合计
63.6m
20685.4㎡
二、周围环境与设施
该地块处于XX市城市中心繁华地段,交通便利,办事方便,环境优美,距省会兰州267公里,夏河拉卜楞寺60公里,碌曲则岔石林风景区129公里,尕海湖候鸟保护区160公里,郎木寺风景区170公里,黄河首曲第一弯195公里,也是去九寨沟风景区的必经之路。
项目附近有XX市卫生局、XX市工商局、XX市地方税务局、XX市中医院、XX市实验小学、中学等单位及活动场所,是酒店开发的黄金宝地。
三、主要建设内容
1、XX州XXX大酒店改扩建工程主要包括:
①原有XXX大酒店室内外装修工程,为5层建筑,其建筑面积为5631.68m2;
②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程,总建筑面积2617.28m2;
③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程,总建筑面积为20685.4平方米,包括土建工程、酒店装修及设备,其它配套工程等。
2、项目建设进度
项目建设期12个月,于2011年5~6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作,于2011年7月完成工程发包工作,确定工程施工队伍与设备供应商,确保2011年8月~2012年4月底全部完成施工任务,并申请竣工验收。
3、投资估算和资金筹措
项目总投资:
估算为19534.68万元。
其中建安工程投资17443.91万元,工程建设其他费用1166.74万元,工程预备费924.03万元,无建设期利息及流动资金。
投资估算汇总表
单位:
万元
项目
分项投资
建安工程投资
工程建设其他费用
工程预备费
北楼
14497.74
12956.66
854.52
686.56
南楼
1875.22
1671.40
116.90
86.92
中楼
3161.72
2815.84
195.32
150.56
总投资
19534.68
17443.91
1166.74
924.03
建设资金来源:
全部申请国家无息贷款。
4、项目财务和经济评价
本项目年均营业收入为7658.46万元,年均利润总额4383.90万元,所得税后年均净利润总额为2959.13万元,总投资利润率22.68%,所得税后全部投资财务内部收益率为24.14%,投资回收期5.32年(含建设期1年),税后财务净现值9526.53万元,大于零。
主要财务指标均高于行业基准指标,经济效益较好,因此在财务上是可行的。
项目财务评价指标表
名称
单位
数量
备注
项目营业收入
7658.46
1.1
年均休闲度假中的餐饮收入
1800
1.2
年均住宿收入
3677.74
1.3
年均娱乐项目收入
655.52
1.4
年均会务会展收入
25.2
1.5
年均旅游商品销售收入
1500
年均营业税金与附加
538.71
年均总成本费用
2735.85
年均经营成本
1461.99
总定员
人
80
投入总资金
6.1
建设投资
6.2
建设期利息
0.00
6.3
流动资金
7
项目经济效益数据与指标
7.1
项目税前财务内部收益率
%
27.95%
7.2
项目税前财务净现值
16064.39
Ic=12%
7.3
项目税前静态投资回收期
年
4.48
7.4
项目税后财务内部收益率
24.14%
7.5
项目税后财务净现值
9526.53
7.6
项目税后静态投资回收期
5.32
7.7
总投资利润率
22.68%
1.3存在问题及建议
项目属于商务酒店,经营过程中,在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。
建议加强员工岗前培训,强化服务意识,提高服务质量,聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理,并根据当地市场的实际情况,对目标市场进行深度细分,拿出切实可行的营销策略和市场运作方案,以规避项目运营期间的投资风险,保证项目的财务安全。
第二章市场分析
2.1酒店业发展状况
一、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速,2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币,历史上首次突破万亿元大关,约占国民生产总值的7.3%左右,成为我国国民经济的重要产业。
随着我国改革开放的进一步深入,国民经济的持续快速发展,人民生活水平的不断提高,我国国际化进程的逐步加快,北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素,我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向,目前来看,酒店业发展呈现以下几个特点:
(1)酒店产品功能不断完善,酒店市场进一步细分
经过20多年的发展,我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等,这是一个不断满足市场多样化需求的过程;
(2)酒店集团化步伐加快,国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前,我国酒店集团已经有100多家,连锁酒店近1000家。
酒店联合重组还在不断推进,特许加盟也开始兴起,国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进,国内市场国际化步伐正在加快;
(3)酒店个性化服务更加突出,信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务,如人工智能对技术温度,光线的自动调节,在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等,一句话,酒店业的发展越来越离不开科技进步;
(4)绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。
绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求,21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。
顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代,将是国内酒店业的必然选择。
二、XX市酒店业现状
(1)从XX现有酒店的绝对数及容纳能力来看
XX市目前有全市有国内旅行社5家;
旅游商品购物点8家;
定点饭店11家(其中:
二星和三星级旅游涉外饭店各一家);
草原旅游点18家;
普通类型宾馆饭店66家,拥有总床位3730张。
2001年至2009年,旅游接待人数累计达106.41万人次,年均增长16.86%,旅游总收入累计达24070.3万元,年均增长58.82%。
全市客房平均开房率为75%以上,节假日开房率为100%,从这个角度来看,XX市酒店市场无疑是个值得投资的市场。
(2)从利好因素对XX市酒店业的支撑来看
根据XX州委、州政府出台《关于XX州旅游业实现跨越式发展的实施意见》,提出了建设“一区一节两点三线”特色旅游的开发思路,编制了《XX市旅游业发展总体规划》,把旅游业作为全市经济的增长点和支柱产业来培育。
投入449万元实施了当周草原生态旅游综合开发项目,完善了景区的各项旅游服务配套设施,并通过连续成功举办五届XXX旅游艺术节,使XX市旅游业得到了前所未有的快速发展。
XX市已经确定把建设新型的具有藏民族特色的高原旅游商贸城作为城市建设的定位和方向,提出了“三年见成效,五年大发展”的奋斗目标。
建设了世纪广场,并对过境路段国道、省道进行了扩建,以城市建设为龙头,整体提高了城市综合服务能力,健全了城市管理机构,这一系列措施,为建设旅游、文化、服务、商贸强市的目标奠定了基础。
立足高原生态旅游商贸城的定位,不断拓展服务业领域,优化结构,扩大总量,提高水平,继续大力发展商贸流通业、房地产、文化娱乐、旅游等消费性服务业,使服务业成为经济增长的重要力量,第三产业成为XX市的支柱产业,三产创造的税收占XX市财政收入的60%以上。
旅游产业既是新兴产业,也是朝阳产业,旅游业对经济和就业的影响与促进作用已为各地的实践所证明。
目前XX市的旅游资源开发由于投入少、开发层次较浅、开发深度不够,尚未发挥出应有的效益。
随着以宗教文化、自然景观、民俗风情、历史遗迹四大特色资源的开发
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