咸阳市房地产业发展报告Word格式文档下载.docx
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123
103
全年完成建筑业总产值(亿元)
547.51
588.66
656.12
682.09
资质以上建筑企业签订合同额(亿元)
946.11
1140.51
1269.92
1382.48
房屋建筑施工面积(万平方米)
3176.40
3262.38
3338.87
3339.16
其中:
房屋建筑新开工面积(万平方米)
1114.57
1230.09
1397.58
1283.03
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(一)建设用地与城镇化
2016年,咸阳市建设用地面积234平方公里,占全市行政地域面积的2.3%,其中市辖区建设用地面积92平方公里,占市辖区行政面积的17.42%。
全市居住用地71.56平方公里,道路交通设施用地38.98平方公里,工业用地36.1平方公里,绿地与广场用地27.26平方公里。
城镇化率稳步提升,2017年城镇化率达50.26%,同口径增长1.24个百分点。
近年来,咸阳市加大存量建设用地盘活力度,2017年全市盘活存量建设用地12000亩,市区盘活6200亩,较2016年有所上涨,特别是西咸新区由西安代管后,咸阳市区盘活的存量土地比上年增加2600亩,增长72.2%,咸阳存量建设用地的利用效率大幅提升。
表22014~2017年咸阳市建设用地面积、城镇化率
城镇化率(%)
47.73
49.10
50.84
50.26
建设用地面积(平方公里)
—
209.0
234.0
表32015~2017年咸阳市建设用地计划任务
单位:
亩
市区
全市
农村建设用地
95
535
129
730
90
680
保障性住房
715
2245
662
1332
盘活存量建设用地
3600
11800
6200
12000
资料来源:
咸阳市国土资源局。
(二)基础设施投资与建设
2017年咸阳市基础设施建设主要由重点项目拉动,投资保持高增长态势。
2018年1~8月,全市基础设施建设投资355.3亿元,增长44.9%,高于全市固定资产投资增速31.7个百分点。
基础设施建设投资对全市固定资产投资的贡献率达到82.9%,拉动全市固定资产投资增长10.9个百分点。
二咸阳市房地产市场运行分析
(一)土地供应
2017年,咸阳市市区挂牌土地成交量、土地成交总额均低于往年,但单位土地价格上涨较快。
土地市场通过招拍挂成交土地80宗,比2016年下降28.6%①;
成交面积4354971.10万平方米,比上年下降19.92%;
成交总额41.77亿元,比上年增长8.8%;
单位土地成交价63.97万元/亩,同比上涨14.76%。
其中居住用地(包括商住)17宗,商服用地19宗,工业用地27宗,相比2016年的27宗、22宗、42宗均有较大幅下降。
表42015~2018年咸阳市市区土地成交情况
2018年1~8月
成交数量(宗)
40
112
80
34
成交土地面积(万平方米)
1969442.40
5438022.20
4354971.10
1737117.97
土地成交总额(亿元)
14.69
45.44
41.77
38.42
单位地价(万元/亩)
49.75
55.74
63.97
147.50
根据咸阳市国土资源局网站整理得到。
2018年1~8月,各类土地成交量继续大幅下滑,成交土地34宗,同比下降46%;
单位土地价格却大幅上涨,招拍挂成交的各类土地单位价格达147.50万元/亩,同比大幅增长130%。
成交的34宗土地中,居住用地17宗,成交75.42亿平方米,总额32亿元,单位地价290万元/亩;
商服用地7宗,7.56亿平方米,总额1.24亿元,单位地价109万元/亩;
工业用地9宗,88.3亿平方米,总额4.19亿元,单位地价32万元/平方米。
图12015~2018年咸阳市区土地交易价格变动趋势
(二)房地产企业
1.房企规模
2017年,咸阳房地产开发企业数量为120家,同比下降25%,同口径增长0.8%;
房地产企业项目数为72个,同口径下降1.4%。
2018年,由于房地产市场整体好转,新开工项目逐步增加,截至6月底,全市新增房地产开发项目21个,比上年同期增加17个项目。
2.经营情况
2017年,房地产主营业务收入为61.72亿元,比上年下降25%,利润额却上涨了44%,主营业务税金及附加大幅下降。
2018年1~6月,全市房地产开发企业实际到位资金57.5亿元,比上年同期增长2.7%。
从资金来源渠道看,房地产开发企业仍依赖自筹资金,截至6月企业自筹资金为37.6亿元,占本年到位资金的65.4%;
定金及预收款达9.1亿元,占本年到位资金的15.9%,占比较上年同期提高6.1个百分点。
表52014~2017年咸阳市房地产企业经营情况
实收资本金总计(万元)
375288
517923
515130
278170
资产总计(万元)
3635113
5631460
4416652
3062859
负债总计(万元)
3119540
3767320
5018167
2661826
房企主营业务收入(万元)
770968
720492
824877
617187
(三)房地产开发
1.房地产开发投资
2017年咸阳全社会固定资产投资完成2382.67亿元,同口径增长11.3%。
房地产开发投资104.50亿元,比上年同口径下降0.6%。
2018年1~7月,房地产开发扭负为正。
全市房地产开发投资57.24亿元,同口径增长3.4%,改变了前几个月下降的局面,较1~6月加快3.5个百分点。
商品房销售面积77.7万平方米,同比下降8.6%。
图22014~2017年咸阳市开发投资情况
图32018年2~6月咸阳市房地产投资增速
2.投资构成
建安工程投资一直以来占据房地产开发投资的主体,土地购置费占比提高。
2017年建安工程投资103.08亿元,占全部房地产开发投资的98.6%,土地购置费仅占0.4%。
2018年上半年,土地购置费占比提高,土地购置费9.5亿元,占全部房地产开发投资的20.7%,较上年同期提高20.3个百分点;
建安工程投资33.7亿元,占比下降为全部房地产开发投资的73.1%。
从不同房屋类型看,咸阳市商品住宅投资占房地产开发投资的绝大部分。
2017年商品住宅投资97.8亿元,占全部房地产开发投资的93.6%,同比增长10.5%;
商业营业用房投资位居第二,占全部投资的5.4%,同比下降51.6%。
2018年1~6月,全市商品住宅投资41.4亿元,占全部房地产开发投资的89.8%;
商业营业用房投资2.1亿元,同比下降32%;
办公楼投资0.9亿元,同比增长3.7倍。
表62014~2017年咸阳市房地产投资构成
万元
房地产开发投资
1959505
1818166
1788639
1045027
按构成分:
建筑安装工程
1871968
1745071
1742268
1030756
土地购置费
57922
34524
9439
4230
按工程用途分:
住宅
1818377
1629984
1514371
977928
办公楼
48538
33629
33113
4659
商业营业用房
59734
122300
200214
56649
其他
32856
32253
40941
5791
3.房地产施工与竣工
2017年,随着西咸新区划归西安代管,咸阳市房地产施工面积缩减至728.21万平方米,同比下降28.38%,但同口径增长2.8%;
竣工面积33.65万平方米,同比下滑13%,同口径增长26.3%;
其中,住宅竣工面积同口径增长7.2%,反映了住宅市场的投资加快。
2018年1~6月,施工面积小幅滑坡,新开工面积快速增长。
咸阳房屋施工面积632.3万平方米,同比下降6.4%。
其中新开工面积115.6万平方米,同比增长153.8%。
新增房地产开发项目的纳入,是拉动本年新开工面积快速增长的主要因素,本年新增项目共增加新开工面积76.3万平方米,拉动全市新开工面积增长67.4个百分点。
表72014~2017年咸阳市房地产施工、竣工面积
万平方米
房地产开发施工面积
1226.08
1137.72
1016.7
728.21
1128.91
977.72
816.01
664.47
房地产开发竣工面积
30.35
67.28
38.67
33.65
30.23
59.86
27.61
29.61
4.房地产销售与价格
咸阳市90%以上的商品房销售量来自商品住宅。
2017年咸阳市商品房销售面积176.13万平方米,同口径增长0.5%;
商品房销售额75.19亿元,同口径增长12.1%;
其中,商品住宅销售面积和销售额分别占全部商品房的97%和95%,其他类别的商品房占比很低。
价格方面,2017年咸阳市商品房销售均价为4269元/平方米,比上年小幅增长1.72%,与2014年均价基本持平。
2018年1~8月在西安房地产大市场的带动下,全市商品房销售价格持续上涨。
截至6月底,实现商品房销售额31.4亿元,同比增长12.5%;
商品房销售平均价格分别较上年同期和2017年底提高779元/平方米和525元/平方米,同比增长
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