买房支付前先看看这个:二手房买卖前为什么要先去房管局Word格式.docx
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案例回顾
2016年11月25日,买方卢某(原告)与卖方黄某、罗某(被告)签订《二手房买卖合同》,代理方为第三人,约定:
买方向卖方黄某购买珠海市某涉案房屋,房屋的价款,交付的定金,房屋处于抵押状态,黄某承诺于合同生效之日起60日内还清贷款,并办理注销抵押登记手续,在合同的落款处,黄某的名字由罗某代签。
同日,黄某收到买方交付的案涉房屋定金。
2016年12月6日,卖方罗某在某公证处办理委托公证,公证书载明被告黄某全权代理罗某买卖房屋涉及的购房款、手续等全部事项。
2016年12月13日,买方与卖方罗某签订《借款协议》,见证人为蔡某,协议约定:
罗某因购买了案涉房屋需要偿还中国交通银行的借款、违约金和珠海市某有限公司的欠款、违约金,之后办理该房地产的房地产权证,需向买方借款140000元,买方同意出借;
并约定了借款期限以及逾期还款的违约责任。
次日,卖方收到买方的借款。
2016年12月25日,卖方罗某向买方出具借据一份,载明:
借款人罗某先偿还81400元,还款后,借款人还欠出借人58600元,双方约定借款人于2016年12月26日一次性全部还清,借据落款处被告罗某的签名仍由被告黄某代为签字。
同日,买方收到卖方偿还的借款81400元,并收到卖方退还的定金。
另,案涉房屋于2015年10月23日被广东省珠海市某法院查封,2015年11月10日,案涉房屋被再次查封,2017年1月10日,买方申请查封案涉房屋。
买方卢某认为,卖方罗某未能注销抵押登记,且由于欠案外人的债务,涉案房屋被法院查封,最后致使双方所签订的合同,目的无法实现,这些行为均属于根本性违约,故诉请法院,请求卖方罗某支付违约金,退还购房款(借款)及利息。
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法律解释
代理人签署的合同什么情况下有效
《中华人民共和国民法通则》第63条:
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。
被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
第66条:
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。
未经追认的行为,由行为人承担民事责任。
本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。
《中华人民共和国合同法》第109条:
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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律师点评
北京市盈科(东莞)律师事务所高级合伙人熊氢玲律师对此做了点评:
本案争议焦点为:
1、本案买卖双方签订的合同,卖方签名委托黄某代笔,是否有效?
虽然珠海市二手房买卖合同和二手房买卖合同补充协议中卖方罗某的签名是黄某代签的,但罗某事后办理了公证委托书,委托黄某代为签署涉案房地产买卖合同等相关事宜,应视为罗某对黄某代其与卢某签订珠海市二手房买卖合同和二手房买卖合同补充协议的行为进行了追认。
故买方卢某与卖方罗某签订的珠海市二手房买卖合同和二手房买卖合同补充协议是在平等、自愿的基础上订立的,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
2、卖方向买方的借款行为是否可认定为购房款?
关于买方主张卖方返还购房款并支付利息的问题,基于买卖双方之间形成的房屋买卖合同关系,买方出借给卖方的款项140000元实际上应为购房款。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;
已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”的规定,买卖双方之间的二手房买卖合同和补充协议已解除,卖方应向买方告返还购房款。
隐瞒房子被查封的事实将承担违约责任
律师提示
在房屋买卖的过程中,存在大量卖方房屋被抵押或者被查封的情况,建议买方在签约前,一定要对房屋进行核验,查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等状态。
在签约时,约定相关违约条款,在签约后,进行资金监管,保证资金的安全,从而减少损失。
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