世联经典房地产全程策划理论体系文档格式.doc
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★房地产所占比例及数量
②中国房地产开发业景气指数
③国家宏观金融政策
★货币政策
★利率
★房地产按揭政策
④固定资产投资总额
★全国及项目所在地
★其中房地产开发比重
⑤社会消费品零售总额
⑥商品零售价格指数
★居民消费价格指数
★商品住宅价格指数
⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用
⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
★项目所在地的居民住宅形态及比重
★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
⑶项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
⑹商品住宅客户构成及购买实态分析
★各种档次商品住宅客户分析
★商品住宅客户购买行为分析
1.3土地SWOT分析
⑴项目地块的优势
⑵项目地块的劣势
⑶项目地块的机会点
⑷项目地块的威胁及困难点
1.4项目价值分析
⑴商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
②类比可实现价值决定因素
1)类比土地价值:
地段资源差异
★市政交通及直入交通的便利性的差异
★项目周边环境的差异,包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
★周边市政配套便利性的差异
2)项目可提升价值判断
★建筑风格和立面的设计、材质
★单体户型设计
★建筑空间布局和环艺设计
★小区配套和物业管理
★形象包装和营销策划
★发展商品牌和实力
3)价值实现的经济因素
★经济因素
★政策因素
⑵类比竞争楼盘调研
★类比竞争楼盘基本资料
★项目户型结构详析
★项目规划设计及销售资料
★综合评判
⑶项目可实现价值分析
①类比楼盘分析与评价
②项目价值类比分析
1)价值提升和实现要素对比分析
2)项目类比价值计算
1.5项目市场定位
⑴市场定位
1)区域定位
2)主力客户群定位
⑵功能定位
⑶建筑风格定位
1.6开发节奏建议
⑴影响项目开发节奏的基本因素
★政策法规因素
★地块状况因素
★发展商操作水平因素
★资金投放量及资金回收要求
★销售策略、销售政策及价格控制因素
★市场供求因素
★上市时间要求
⑵项目开发节奏及结果预测
★项目开发步骤
★结论
2.项目规划设计策划
2.1总体规划
⑴项目地块概述
★项目所属区域现状
★项目临界四周状况
★项目地貌状况
⑵项目地块情况分析
★发展商的初步规划及设想
★影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
★土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避
★项目市场定位下的主要经济指标参数
⑶建筑空间布局
★项目总体平面规划及其说明
★项目功能分区示意及说明
⑷道路系统布局
①地块周边交通环境示意
★地块周边基本路网
★项目所属区域道路建设及未来发展状况
②项目道路设置及其说明
★项目主要出入口设置
★项目主要干道设置
★项目车辆分流情况说明
★项目停车场布置
⑸绿化系统布局
①地块周边景观环境示意
★地块周边历史、人文景观综合描述
★项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
②项目环艺规划及说明
★项目绿化景观系统分析
★项目主要公共场所的环艺设计
⑹公建与配套系统
①项目所在地周边市政配套设施调查
②项目配套功能配套及安排
③公共建筑外立面设计提示
★会所外立面设计提示
★营销中心外立面设计提示
★物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
★其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示
④公共建筑平面设计提示
⑤公共建筑风格设计的特别提示
⑥项目公共建筑外部环境概念设计
⑺分期开发
★分期开发思路
★首期开发思路
⑻分组团开发强度
2.2建筑风格定位、色彩计划
⑴项目总体建筑风格及色彩计划
★项目总体建筑风格的构思
★建筑色彩计划
⑵建筑单体外立面设计提示
①商品住宅房外立面设计提示
★多层、小高层、高层外立面设计提示
★不同户型的别墅外立面设计提示
★针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
★其他特殊设计提示
②商业物业建筑风格设计提示
2.3主力户型选择
⑴项目所在区域同类楼盘户型比较
⑵项目业态分析及项目户型配置比例
⑶主力户型设计提示
★一般住宅套房户型设计提示
★跃式、复式、跃复式户型设计提示
★别墅户型设计提示
⑷商业物业户型设计提示
★商业裙楼平面设计提示
★商场楼层平面设计提示
★写字楼平面设计提示
2.4室内空间布局装修概念提示
⑴室内空间布局提示
⑵公共空间主题选择
⑶庭院景观提示
2.5环境规划及艺术风格提示
⑴项目周边环境调查和分析
⑵项目总体环境规划及艺术风格构想
★地块已有的自然环境利用
★项目人文环境的营造
⑶项目各组团环境概念设计
★组团内绿化及园艺设计
★组团内共享空间设计
★组团内雕塑小品设计提示
★组团内椅凳造型设计提示
★组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
⑷项目公共建筑外部环境概念设计
★项目主入口环境概念设计
★项目营销中心外部环境概念设计
★项目会所外部环境概念设计
★项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
★针对本项目的其他公共环境概念设计
2.6公共家具概念设计提示
⑴项目周边同类楼盘公共家具摆设
★营销中心大堂
★管理办公室
⑵本项目公共家具概念设计提示
2.7公共装饰材料选择指导
⑴项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
⑵本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
⑶项目营销示范单位装修概念设计
★客厅装修概念设计
★厨房装修概念设计
★主人房装修概念设计
★儿童房装修概念设计
★客房装修概念设计
★室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示
⑷项目营销中心装修风格提示
⑸住宅装修标准提示
★多层、高层洋房装修标准提示
★跃式、复式、跃复式装修标准提示
★别墅装修标准提示
2.8灯光设计及背景音乐指导
⑴项目灯光设计
★项目公共建筑外立面灯光设计
★项目公共绿化绿地灯光设计
★项目道路系统灯光设计
★项目室内灯光灯饰设计
⑵背景音乐指导
★广场音乐布置
★项目室内背景音乐布置
2.9小区未来生活方式的指导
⑴项目建筑规划组团评价
⑵营造和引导未来生活方式
★住户特征描述
★社区文化规划与设计
3.项目质量工期策划
3.1建筑材料选用提示
⑴区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
⑵新型建筑装饰材料提示
⑶建筑材料选用提示
3.2施工工艺流程指引
⑴工程施工规范手册
⑵施工工艺特殊流程提示
3.3质量控制
⑴项目工程招标投标内容提示
⑵文明施工质量管理内容提示
3.4工期控制
⑴项目开发进度提示
⑵施工组织与管理
3.5造价控制
⑴建筑成本预算提示
⑵建筑流动资金安排提示
3.6安全管理
⑴项目现场管理方案
⑵安全施工条例
4.项目形象策划
4.1项目视觉识别系统核心部分
⑴名称
★项目名
★道路名
★建筑名
★组团名
⑵标志
⑶标准色
⑷标准字体
4.2延展及运用部分
⑴工地环境包装视觉
★建筑物主体
★工地围墙
★主路网及参观路线
★环境绿化
⑵营销中心包装设计
★营销中心室内外展示设计
★营销中心功能分区提示
★营销中心大门横眉设计
★营销中心形象墙设计
★台面标牌
★展板设计
★营销中心导视牌
★销售人员服装设计提示
★销售用品系列设计
★示范单位导视牌
★示范单位样板房说明牌
⑶公司及物业管理系统包装设计
★办公功能导视系统设计
★物业管理导视系统设计
5.项目营销推广策划
5.1区域市场实态分析
⑴项目所在地房地产市场总体供求现状
⑵项目周边竞争性楼盘调查
★项目概况
★市场定位
★售楼价格
★销售政策措施
★广告推广手法
★主要媒体应用及投入频率
★公关促销活动
★其他特殊卖点和销售手段
⑶结论
5.2项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
⑴项目主要卖点荟萃
⑵项目强势、弱势分析与对策
5.3目标客户群定位分析
⑴项目所在地人口总量及地块分布情况
⑵项目所在地经济发展状况和人口就业情况
⑶项目所在地家庭情况分析
★家庭成员结构
★家庭收入情况
★住房要求、生活习惯
⑷项目客户群定位
①目标市场
★目标市场区域范围界定
★市场调查资料汇总、研究
★目标市场特征描述
②目标客户
★目标客户细分
★目标客户特征描述
★目标客户资料
5.4价格定位及策略
⑴项目单方成本
⑵项目利润目标
⑶可类比项目市场价格
⑷价格策略
★定价方法
★均价
★付款方式和进度
★优惠条款
★楼层及方位差价
★综合计价公式
⑸价格分期策略
★内部认购价格
★入市价格
★价格升幅周期
★价格升幅比例
★价格技术调整
★价格变化市场反映及控制
★项目价格、销售额配比表
5.5入市时机规划
⑴宏观经济运行状况分析
⑵项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
⑶入市时机的确定及安排
5.6广告策略
⑴广告总体策略及广告的阶段性划分
★广告总体策略
★广告的阶段性划分
⑵广告主题
⑶广告创意表现
⑷广告效果监控、评估及修正
⑸入市前印刷品的设计、制作
★购房须知
★详细价格表
★销售控制表
★楼书
★宣传海报、折页
★认购书
★正式合同
★交房标准
★物业管理内容
★物业管理公约
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