房地产法-课件优质PPT.ppt
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1、从物质形态上理解:
、从物质形态上理解:
55
(1)房产房产是房屋财产的简称。
按用途划分;
按地理位置划分;
按所有权性质划分。
(2)地产土地财产的简称。
按所有制性质划分;
66按地域划分。
房地产是土地、房屋财产的统称。
2、法律意义上的房地产指房地产权:
包括房屋的所有权和该房屋占用房屋内的土地使用权。
(二)房地产的特征
(二)房地产的特征1、固定性2、特定性3、耐用性4、保值性77(三)与相关概念的关系(三)与相关概念的关系1、房地产与建筑物2、房地产与不动产3、房地产与物业88二、房地产业二、房地产业
(一)含义:
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
与建筑业的联系:
建筑业:
第二产业房地产业:
第三产业
(二)地位与作用:
1992年关于发展房地产业若干问题的通知:
新兴产业,是第三产业的重要组成部分,国民经济发展的支柱产业。
992003年8月12日,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)指出:
“房地产业关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。
国家发展,社会和谐、人民幸福都离不开2006年上半年,全国房地产行业税收1209亿元,占全国税收总额比重从2003年的4.66%增加到6.25%。
房地产从业人员1010只占到全国从业人员1.8%,从这个比例看,人均税收贡献肯定比平均数高。
“2005年中国纳税500强企业排行榜”近日揭晓,万科、增城碧桂园、SOHO中国三家房地产企业上榜,万科董事长王石和SOHO中国董事长潘石屹双双列席在北京人民大会堂举行的发布会。
住房需求对美国经济健康至关重要。
2005年房地产业为美国经济贡献了年房地产业为美国经济贡献了2万亿万亿美元,占经济规模的美元,占经济规模的16。
11111、可以为国民经济发展提供重要的物质条件;
2、房地产业关联度高,带动力强,可以带动相关产业的发展,促进国民经济持续快速健康增长;
3、可以改善人民的住房条件和生活环境;
4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌;
5、有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外资,加快改革开房的步伐;
6、可以扩大就业;
7、可以增加政府财政收入。
8、促进社会稳定和谐。
1212(三)与建筑业的联系:
(三)与建筑业的联系:
第四门类,第二产业房地产业:
第七门类,第三产业(四)房地产业特点1、高投资、高效益2、关联度高、带动力强3、资源高消耗(五)房地产业分类1、房地产开发经营业2、房地产服务业
(1)物业管理业
(2)房地产中介服务业:
房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业1313第二节第二节房地产法律制度房地产法律制度一、房地产法概念一、房地产法概念是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。
二、调整对象二、调整对象1、房地产开发关系2、房地产交易关系3、物业管理关系4、房地产管理关系1414三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则1、土地公有原则2、土地有偿使用原则3、房地产综合开发原则4、城镇住房商品化原则5、宏观调控与市场调节相结合原则6、扶持发展居民住宅建设的原则1515四、房地产法律体系四、房地产法律体系
(一)房地产相关法律城市房地产管理法土地管理法城乡规划法物权法
(二)房地产行政法规中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国外商投资开发经营成片土地暂行管理办法,等等。
1616五、房地产法律关系五、房地产法律关系
(一)含义
(一)含义指房地产法律规范在调整房地产开发、交指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及其管理关系过程中发生在房地产主体易及其管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
之间的权利义务关系。
(二)分类
(二)分类1、房地产开发法律关系、房地产开发法律关系2、房地产交易法律关系、房地产交易法律关系3、物业管理法律关系、物业管理法律关系4、房地产管理法律关系、房地产管理法律关系1717
(一)房地产法律关系的构成1、主体
(1)房地产管理主体
(2)房地产开发主体(3)房地产交易主体(4)房地产服务主体2、内容
(1)管理主体的职权、职责
(2)开发经营主体的权利、义务(3)消费主体的权利和义务18183、客体
(1)行为
(2)物(3)智力成果五、房地产立法五、房地产立法
(一)新中国成立到1978年12月(起步阶段)农村土地制度经历了两次转变1、从封建半封建性的私有制到农民私有制。
1950年土地改革法19192、从农民私有制到集体、国家公有制、从农民私有制到集体、国家公有制1956年,开始社会主义改造。
年,开始社会主义改造。
在城市,实现土地国有化。
(二)
(二)1978年年12月到月到1998年国家住房制度改革年国家住房制度改革(发展阶段)(发展阶段)82宪法宪法土地管理法土地管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市规划法城市规划法建筑法建筑法招标投标法招标投标法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例,等等。
,等等。
(三)(三)1998年国家住房制度改革至今年国家住房制度改革至今(完善阶段)(完善阶段)土地管理法城市规划法等若干重要法律的修改完善,物权法的颁布实施。
2020思考题:
1、房地产的含义?
2、房地产法的调整对象?
3、房地产法律关系的构成?
2121第二章第二章土地管理法律制度土地管理法律制度第一节第一节概概述述一、土地管理法概念一、土地管理法概念土地:
指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、土地:
指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。
岛屿等一切土地。
土地管理:
是国家用以维护土地所有权、合理利用土地管理:
是国家用以维护土地所有权、合理利用土地的一项行政管理活动。
土地的一项行政管理活动。
土地管理法:
是国家为实现土地管理目的而制定土地管理法:
是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。
它调整因确认土地所有权、开发利的法律规范。
它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权,以及规划管理用土地、取得和转让土地使用权,以及规划管理土地而产生的各种经济关系。
土地而产生的各种经济关系。
2222二、土地管理法的立法宗旨二、土地管理法的立法宗旨
(一)维护土地的社会主义公有制;
讨论:
1、土地的所有权能不能买卖或转让?
2、土地的公有制与土地的市场化是否矛盾?
(二)保护、开发土地资源,合理利用土地;
(三)切实保护耕地;
(四)促进社会经济的可持续发展。
2323三、土地法律关系三、土地法律关系
(一)土地财产法律关系;
(二)土地行政管理法律关系。
例:
2003年,某房地产开发公司与某市国土资源局签定土地出让协议,约定开发商以8000万受让某幅地块20亩。
如违约须按标的额20%承担违约金。
开发商如期支付了土地出让金。
但开发商到期却只交付了10亩给开发商。
其余10亩出让给了另一开发商。
后开发商起诉该市国土资源局要求归还多支付的10亩土地款并1600万违约金。
但开发商得到土地后,已超过协议约定的动工开发期限2年仍未开发,后国土局作出无偿收回该土地的使用权。
1、开发商是否可以起诉国土局承担违约责任?
2、国土局是否有权无偿收回土地使用权?
2424四、我国基本土地制度四、我国基本土地制度1、土地公有制度。
全民所有制:
由国务院代表国家行使国家所有土地由国务院代表国家行使国家所有土地的所有权。
的所有权。
劳动群众集体所制:
由村集体经济组织或村民委员由村集体经济组织或村民委员会,村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经会,村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织所有。
济组织所有。
2、土地使用权依法转让制度。
3、集体土地征用制度。
4、国有土地有偿使用制度。
5、国有土地划拨使用制度2525第二节第二节土地的所有权和使用权土地的所有权和使用权一、土地的所有权一、土地的所有权
(一)含义所有权:
指所有人对所有物为全面支配的物权。
民法第71条:
“财产所有权是指所有人依法对于自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”土地所有权:
2626
(二)种类国家所有的土地:
集体所有的土地:
(三)土地所有权的确认与行使国家依法确认:
行使:
1、国务院代表国家行使国家所有土地的所有权;
2、由集体经济组织或村民委员会,村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织。
2727二、土地使用权二、土地使用权1、土地使用权可以依法转让;
2、国有土地使用权有偿使用;
3、对集体土地用于非农业建设的管理。
4、依法取得的土地使用权受法律保护。
三、土地承包经营权三、土地承包经营权
(一)依法保护承包经营权.1、婚嫁女子的承包经营权;
2、入赘男子的承包经营权;
2828第三节第三节耕地保护制度耕地保护制度一、保护耕地是我国的一项基本国策一、保护耕地是我国的一项基本国策土地管理法土地管理法第第3条:
条:
“十分珍惜、合理利十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”1、实行土地用途管制制度。
、实行土地用途管制制度。
2、实行占用耕地补偿制度。
、实行占用耕地补偿制度。
3、实行基本农田保护区制度。
、实行基本农田保护区制度。
4、禁止闲置和荒芜耕地。
、禁止闲置和荒芜耕地。
2929二、基本农田保护区制度二、基本农田保护区制度基本农田:
依据土地利用总体规划确定的基本农田:
依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
不得占用的耕地。
1、需要占用基本农田应报国务院批准。
、需要占用基本农田应报国务院批准。
2、实行基本农田补充制度。
、实行基本农田补充制度。
3、禁止破坏基本农田。
、禁止破坏基本农田。
4、实行基本农田保护责任书制度。
、实行基本农田保护责任书制度。
3030第四节第四节土地用途管制制度土地用途管制制度一、土地用途分类一、土地用途分类1、农用地、农用地指直接用于农业的土地,包括耕地、指直接用于农业的土地,包括耕地、林地、草地、林地、草地、农田水利用地农田水利用地、养殖用、养殖用地等。
地等。
2、建设用地、建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共土地,包括城乡住宅和公共3131设施用地、工矿用地、交通水利设施用设施用地、工矿用地、交通水利设施用地,旅游用地、军事用地等。
地,旅游用地、军事用地等。
非农业建设用地:
严禁直接占用农村集严禁直接占用农村集体土地。
体土地。
思考:
农村居民住宅、兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设,可否直接使用农村集体土地?
3、未利用地、未利用地沙漠、冰川等。
沙漠、冰川等。
土地用途管制的核心(目的)什么?
3232二、土地用途的改变二、土地用途的改变1、严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。
2、建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由
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