深圳10.4新政解读PPT推荐.pptx
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量价齐跌政策表现:
促进1、贷款基准利率下调到0.7倍;
2、首付调整到两成。
市场表现:
政策刺激,市场回暖政策表现:
抑制1、上调首套房首付至三成;
2、上调二套房首付为五成,利率调整为1.1倍。
地价高企导致房价走高政策表现:
抑制1、二套房首付比例提高到六成2、限购城市进一步增加3、“国八条”2009年2013年2014年2015年市场表现:
销售走高,增速下降政策表现:
抑制1、严控首付比例2、2010年4月30日颁布“限购令”市场表现:
成交量断崖式下跌政策表现:
促进1、央行连续两次下调存贷款利率,间接刺激了楼市市场表现:
成交回暖,上涨预期强市场表现:
成交急速下降市场表现:
全国库存高企政策表现:
抑制1、2013年2月,“新国五条,征税2、提高首付及贷款比例政策表现:
促进1、逐步放开“限购”政策2、“930”新政,放宽二套房首付3、10月,降息政策表现:
促进1、首付比例一降再降2、全年五次降息,四次降准2016年市场表现:
分化出现政策表现:
促进1、将去库存作为全年工作重点;
2、2016年3月降准0.5个百分点2010年2011年20012年政策出台背景一二线城市库存走低,防止资本过热,引导资金脱虚入实数据来源:
WIND数据库经济下行货币刺激财政刺激收紧货币经济过热经济疲软脱虚入实资产价格泡沫脱实入虚通胀资产价格泡沫经历2015年及2016年上半年的消化之后,一二线城市的库存持续走低,趋于合理化,基于目前的经济大环境,在货币刺激及财政刺激之下,更多的资金流向了房地产行业等非实体经济,因此在此轮调控中,政策更偏向引导资金流向实体经济,抑制房地产市场的投资行为。
一二线城市库存走低政策出台背景总结借鉴政府对房地产市场的调控规律,此次调整是对市场过热的合理性调控,抑制投机性需求,引导资金流向实体经济。
在货币政策宽松的大环境之下,一二线城市房价大幅上涨,地王频出,资金杠杆呈现走高趋势,分城调控成为较为必要的手段。
第二篇10.4新政内容解读深圳10.4新政加强对房地产市场的调控,引导市场健康化发展此外,通知还提出了加强部门之间的联动,完善房地产调控联席会议制度。
优化土地出让模式增加供给认房认贷新9070政策规范价格10月4日晚间,深圳市政府发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知(以下简称通知)。
通知提出了八条举措:
查处违规加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,缓解供需矛盾。
优化土地出让模式规范土地市场,控制地王“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。
解读:
增加竞地过程中的限制,此项规定会使得高价拍地的开发商增加成本、降低商品房利润,防止非理性拍地,有效控制高价拍卖土地。
企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%,同时对购置土地资金来源做出规定。
保证金由此前的20%提高到50%,同时规范了土地资金的来源,有效防止土地市场的资产泡沫。
新9070政策相较上版政策面积放宽,为改善型需求释放空间“10.4”政策原文:
增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。
新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
2006.6.20原政策:
在新的土地出让合同中,在核发的建设工程用地许可证中,应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
若按得房率在75-78%的平均水平来看,套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面积在115-120平之间,新版政策较之前的政策面积放宽,结合放开二孩的政策来看,115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积,新政更结合市场需求,同时丰富了产品面积段。
认房认贷,3改5政策升级,抑制投资投机性需求,规范市场运作深户否住房套数贷款情况首付比例深户家庭无房无商业性或公积金住房贷款记录3成,不低于9折利率有1笔商业性或公积金住房贷款记录5成,不低于9折利率有2笔商业性或公积金住房贷款记录需全款购买已有1套贷款已结清7成,不低于9折利率贷款未结清7成,1.1倍利率已有2套/禁止购买成年单身人士(含离异)无房无贷款记录3成无房有贷款记录5成非深户个人/家庭5年社保纳税证明,限购1套无商业性或公积金住房贷款记录3成有商业性或公积金住房贷款记录5成10.4政策之后深圳购房资格情况政策解读:
社保3改5:
一线城市统一化,对比其他一线城市,深圳入户制度相对容易,影响相对较小,但增加了养房票的难度;
首付3改5:
对于投资客,改善型客户及在深圳无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大,直接增加了这类客户的购房成本,但目前不限购不限贷的商业性质的物业或将获得市场机会;
单身及离异限购一套:
规范市场运作,抑制通过假离婚的方式获取双倍购房名额的行为;
从客户来源角度来看,该条政策较为严厉,投资客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响。
规范价格定价比照周边物业,不得高于备案价,未取证项目严禁蓄客,日光盘或难再现规范定价未拿预售项目禁止蓄客售价不得超备案价对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目,主管部门实时监测销售行为;
对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业,立即停止网签并责令企业整改。
对未取得预售许可的项目,禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客,对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源;
严格执行明码标价、一房一价的规定,严禁捂盘惜售。
项目高价入市或将变难,未拿预售禁止蓄客,该条细则尚未发布,目前来看,蓄客周期将会变短,开盘销售率或将下降,日光盘或难再现,从目前政策来看,通过电商等第三方认筹或是风险较小的规避方法。
查处违规去市场杠杆,规范市场行为加强房地产金融整顿及监管加强房地产行业专项整治去市场杠杆重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务,继续开展房地产领域非法集资排查。
规范市场行为严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为,并将相关信息记入企业和个人诚信档案,予以公开曝光;
对涉嫌违法的企业和个人,由公安等部门依法处理。
此两项政策属政策重申,加强金融整顿及监管意在去杠杆,减少资产泡沫,引导市场健康化,同时规范金融市场,加强房地产的专项整治,主要是针对近期深圳市场出现的虚假广告行为的进一步整治,规范房地产市场。
第三篇新政影响预判市场影响此次地方限购限贷政策密集出台,借鉴以往市场表现,整体市场热度将会有所下降2005.07-2016.0770城市房价指数2011.01-2016.0730商品房成交量10年4月限购限贷密集出台13年11月限购限贷密集出台10年4月限购限贷密集出台13年11月限购限贷密集出台历史上地方限购限贷政策密集出台的时期有两次:
2010年4月至2011年10月期间,和2013年2月到2013年11月期间,虽然两次地方密集限购限贷的政策目标和所使用的政策工具有所差异,但均对房地产价格和销量产生了明显的降温作用,此次的调控政策相比前两次更为严格,能够对量价产生预期效果。
2010年01月2010年09月2011年05月2012年01月2012年09月2013年05月2014年01月2014年09月2015年05月2016年01月2016年09月020406080100017500350005250070000销售面积(万)销售价格(元/)市场影响3.25影响尚未完全消除,此次政策升级,加强客户观望情绪,短期成交量或回弹乏力2010年4月,二套房首付比例上调至五成2010年10月,限购令出台2011年1月,二套房首付比例上调至六成2013年3月,个人售房差价按20征收个税2013年11月,二套房首付比例上调至七成2014”930新政”2016”10.4新政”2016”325新政”2010-2013年期间,政策均处于相对收紧状态,成交量波动变化,价格相对平稳,且一般政策出台后市场表现较为及时,一般第2个月量价下滑最为明显,3-5个月时间内会出现短期回调。
2014-2016年一季度,政策利好,量价大幅回升3.25新政之后,由于量价都处在新高,市场观望情绪较浓,成交量下滑较为明显2010.01-2016.09深圳房地产市场受政策影响变化情况数据来源:
中指数据库,世联行市场影响数据来源:
世联行区域项目营销节点储客方式储客情况新政前(10.1-10.4)新政后(10.5-10.8)备注成交/认筹(批)日均上门(批)成交/认筹(批)日均上门(批)福田宝生midtown持销三级带客130018成交3套90以下单位,1套164,均为1-4日成交,5、6日无成交。
宝能公馆蓄客停止认筹上门较少,发展商暂不推出后续产品,时间待定南山深圳湾悦府/540120宝能城未启动认筹1411未认筹、暂未销售罗湖中海天钻9月中认筹交20万50-60批10.01解筹去化17套,后续日均2套无成交如无法网签,需要退换全部定金宝安壹城中心9月24启动认筹交5万约600批801101045新政后筹量显著下滑宏发前城9月24启动认筹停止认筹419010新政后停止认筹坂田银湖谷9月10日启动认筹停止认筹0.51407新政后无认筹、无成交原计划9.24日开盘,推迟至10.15日开盘,新政后待定;
坪山心海城9月25
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