董岩+物业管理机构PPT推荐.ppt
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(一)物业构成
(一)物业构成专有物业:
个别业主拥有。
专有物业:
物业的认识与分析物业的认识与分析结构基础、结构、天面;
结构基础、结构、天面;
1、共有物业范围、共有物业范围空间有效空间;
空间有效空间;
配套设备、设施和场地。
户内面积以门窗为界限;
2、专有物业范围、专有物业范围阳台面积阳台垂直投影;
阳台面积阳台垂直投影;
户内归属业主的建筑如隔墙等。
物业的认识与分析物业的认识与分析物业的认识与分析物业的认识与分析3、共有物业产权人业主、共有物业产权人业主全体业主共同拥有全体业主共同拥有业主共有业主共有产权形态产权形态部分业主共同拥有部分业主共同拥有物业特点分析(5):
问题的产生:
谁来提供运行、维护和管理保障?
(三)共有物业管理1、业主自行管理、业主自行管理经济上是否合算经济上是否合算分析分析技术上是否可能技术上是否可能法规上是否允许法规上是否允许共有物业管理分析
(1)矛盾:
矛盾:
共有物业应由业主管理,但其无法自行管理。
解决的有效途径:
现代物业管理制度。
房地产房地产E网网小思考:
董董岩岩Dyy-Dyy-那么什么是物业那么什么是物业管理呢?
管理呢?
董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-物业管理物业管理是指业主通过选聘物业服务企是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
活动。
主体:
业主选聘物业服务企业依据:
物业服务合同内容:
董董岩岩Dyy-Dyy-合同是谁和物业服务企业签订的呢?
如果在您管理的物业区域内,有业主的汽车丢失,物业服务企业该赔偿么?
董董岩岩Dyy-Dyy-百度女员工被杀案保安被判百度女员工被杀案保安被判15年年2006年2月18日凌晨,百度在线网络技术(北京)有限公司员工、32岁的王女士在公司内被杀害,作案者是当年还不满18岁的保安王恒。
当日,王恒持刀潜入办公室,欲对临时加班留宿的王女士图谋不轨。
在遭到王女士的反抗后,王恒使用随身携带的折叠刀猛刺王女士的颈部、胸部十余刀,致使她当场死亡。
事发后王恒自首。
据了解,百度公司位于银科大厦内,银达物业公司是该大厦物业服务单位。
王恒是淮南保安公司应百度公司邀请派遣的保安员。
2007年8月,王女士家属提起诉讼,要求凶手王恒、淮南保安公司、银达物业公司对王女士的死亡承担连带赔偿责任。
董董岩岩Dyy-Dyy-分析分析一、事发后王恒自首。
由于王恒属于未成年人,同时具有自首情节,一中院以故意杀人罪判处其有期徒刑15年。
赔51万。
二、被告人所属公司对选派及监管负有管理之责也应承担连带赔偿责任。
三、百度公司承租银科大厦的部分楼层用于办公,且自行聘有保安,故银达物业公司对于百度公司的办公区仅负有防范外来人员进入的保安义务。
百度公司所聘用的保安公司的保安人员属内部人员,进入百度公司的办公区属正常进入,其要求银达物业公司承担法律责任,于法无据。
董董岩岩Dyy-Dyy-物业管理条例物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
董董岩岩Dyy-Dyy-消防栓没水新居尽毁消防栓没水新居尽毁物管该赔偿多少?
物管该赔偿多少?
20楼,刚装修还未来及入住的新居着火了,消防迅速赶到现场,却发现该层楼的消防栓没有水。
救火因此耽搁了15分钟,错过了最佳灭火时机。
花费11万元装修的新居化为灰烬,昨日,江北石马河街道新城馨苑小区6栋20楼一业主准备向物管公司索赔。
消防初步判断,着火点是在书房内,但是到底是什么原因引起燃烧,还需较长得时间检测。
业主要向物管索赔“几乎所有的吊顶、地板都遭烧坏了,不得不重新装修。
”廖女士说,灭火的时候他们并不在现场,事后消防和邻居们才告诉他们,要不是消防栓内没有水,损失可能要小很多。
“物管作为消防栓的管理责任人,没有尽责,我们要找物管进行索赔。
”董董岩岩Dyy-Dyy-物管赔多少要看责任大小功伟律师事务所沈仁刚:
根据物业管理条例第三十六条规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应责任。
新城馨苑物管在此事中肯定负有责任,但责任大小,要依据火灾原因来划分:
如果火灾原因是业主过错引起,那业主需要承担主要责任;
如果火灾原因是物管过错引起的,那物管将承担主要责任;
如果火灾原因与双方都没有关系,那么双方争论的焦点将集中在消防栓无水,在多大程度上对火灾造成影响,具体加大了多少损失,这个需要有权威机构(比如消防部门)的量化数据。
董董岩岩Dyy-Dyy-案例解析案例解析消防栓没水火灾受损失向物管索赔一万二判赔三千2002年12月11日晚,成都成华区一小区停电,业主邓某的孩子点燃蜡烛做作业,不小心引燃床单。
救火时发现,消防栓根本放不出水!
惨遭损失的业主将物管公司告上法庭索赔1.2万元。
2004年,法院一审判决物管公司承担次要责任,赔偿受害业主经济损失3000元。
法院认为,邓家失火的原因是小孩使用蜡烛不慎造成,应承担主要责任;
物管公司未能保持消防设施的正常工作,物管公司应承担次要责任。
时间顺序内容董董岩岩Dyy-Dyy-回忆刚才讲过的内容回忆刚才讲过的内容什么是物业管理?
什么是物业管理?
是指业主通过选聘物业服务企业,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
关秩序的活动。
物业建成后,业主选聘物业服务企业之前是否有物业管理呢?
董董岩岩Dyy-Dyy-立项可研接管验收入伙装修管理业主大会前期开发建设施工预售预租竣工验收规划设计前期管理业委会早期介入正常物业管理房地产开发物业管理房地产开发与物业管理阶段示意图早期介入早期介入董董岩岩Dyy-Dyy-是指物业服务企业在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度提出意见和建议,以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。
早期介入的作用早期介入的作用董董岩岩Dyy-Dyy-发现问题,提前解决熟悉物业,有利于后期的管理董董岩岩Dyy-Dyy-一、前期物业管理一、前期物业管理前期物业管理招投标管理办法前期物业管理招投标管理办法第第2条规定条规定:
前期物业管理是指在业主、业主大会前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业具体实施对物业的管理。
的物业服务企业具体实施对物业的管理。
董董岩岩Dyy-Dyy-前期物业管理与物业管理的区别前期物业管理与物业管理的区别1合同双方主体不同2所处阶段不同董董岩岩Dyy-Dyy-二、前期物业管理的法律规定二、前期物业管理的法律规定法律规定法律规定规定了建设单位选聘规定了建设单位选聘物业服务企业的方式物业服务企业的方式建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业明确了前期物业管理明确了前期物业管理的依据的依据前期物业服务合同房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容明确了前期物业管理明确了前期物业管理的期限的期限业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止思考:
思考:
业主入住后立即就要缴纳物业主入住后立即就要缴纳物业管理费么?
为什么?
业管理费么?
董董岩岩Dyy-Dyy-董董岩岩Dyy-Dyy-三、前期管理的主要内容三、前期管理的主要内容入伙管理对二次装修的管理接管验收1、接管验收的含义、接管验收的含义接管验收接管验收是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业,在进行选聘物业管理企业,签订前期物业服务合同后,委托给物业管理企业进行管理服务,由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。
3、接管验收、接管验收的程序的程序
(1)由建设单位、物业管理企业成立交接验收小组,并讨论有关事宜,如日期、手续等。
(2)由建设单位移交有关物业资料(3)由物业管理企业进行查验。
查验的方法有目测、检测和实验等方法。
(4)填写查验纪录。
(5)建设单位与物业管理企业双方签订交接查验单。
(1)明确交接双方的权利和义务。
(2)确保物业投入正常使用。
(3)为今后物业管理服务打下基础。
4、接管验收的意义接管验收的意义保修
(1)主体结构、基础等保修期限是设计使用年限。
(2)供水、供电2年,供暖2个供暖期。
是不是接管验收后所有的是不是接管验收后所有的责任都是物业服务企业承担?
责任都是物业服务企业承担?
董董岩岩Dyy-Dyy-
(一)入伙管理
(一)入伙管理入伙:
所谓“入伙”就是业主领取钥匙,接房入住。
入伙手续文件准备入伙手续办理流程董董岩岩Dyy-Dyy-
(一)入伙管理
(一)入伙管理入伙:
入伙手续文件准备入伙手续办理流程为什么不称为入住?
董董岩岩Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书入伙手续书入伙手续书收楼须知收楼须知缴款通知书缴款通知书用户登记表用户登记表入伙手续文件入伙手续文件“入伙通知书入伙通知书”物业管理企业在物业验收物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可合格后通知业主或租户可以办理入伙手续的文件。
以办理入伙手续的文件。
董董岩岩Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书入伙手续书入伙手续书收楼须知收楼须知缴款通知书缴款通知书用户登记表用户登记表入伙手续文件入伙手续文件入伙手续书入伙手续书物业管理公司为方便业物业管理公司为方便业主、让其知
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- 董岩 物业管理 机构