案例研究-深圳星河丹堤PPT资料.ppt
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案例研究-深圳星河丹堤PPT资料.ppt
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容积率:
1.81.8项目基本情况介绍项目基本情况介绍本报告是严格保密的。
p地理位置:
地理位置:
彩田北银湖山p交通干道:
交通干道:
项目位于梅高速与南坪快速交界处、临近城市中心,山湖环绕,风水绝佳,美景天成城市地位配上原生湖光山影,鱼与熊掌兼得城市地位配上原生湖光山影,鱼与熊掌兼得城市地位配上原生湖光山影,鱼与熊掌兼得城市地位配上原生湖光山影,鱼与熊掌兼得银湖本报告是严格保密的。
关键字关键字:
p城市近郊、中大规模、区域价值提升城市近郊、中大规模、区域价值提升p城市近郊陌生区如何重塑区域价值;
城市近郊陌生区如何重塑区域价值;
p近郊大盘的开发盈利模式;
近郊大盘的开发盈利模式;
p项目本身通过何种占位或者盈利模式提升项目的价值。
项目本身通过何种占位或者盈利模式提升项目的价值。
本报告是严格保密的。
原原生生湖湖银银湖湖山山郊郊野野公公园园总用地面积总用地面积20万平(300亩)总建筑面积总建筑面积36万平米容积率容积率1.8物业形态物业形态独栋、TH、高层资源优势资源优势9万平米原生湖、13万平郊野公园地块背景地块背景p区域形象感知较低;
p地块旁的丰泽湖山庄档次较低,定义为“平民住宅”;
p丰泽湖业主事件,人文价值也较低,市场影响较差;
p临快速干道;
p没有生活配套;
取地背景取地背景地块本为丰泽湖山庄的后续项目,为了消除历地块本为丰泽湖山庄的后续项目,为了消除历史问题,星河取地后急需挖掘和提升区域价值史问题,星河取地后急需挖掘和提升区域价值本报告是严格保密的。
明星产品明星产品创新产品创新产品现金流产品现金流产品多元化产品多元化产品星河丹堤开发策略星河丹堤开发策略本报告是严格保密的。
p一期AC区:
别墅组团推出214套别墅,7套独立别墅197套联排别墅,当天成交109套p一期B区:
叠TH154套,当天成交96套,销售率62%p三期E区:
高层组团(复式高层)518套,以07年市场顶峰期价格入市,销售96套,销售率23.4%;
主力户型:
90-275平米;
当天成交270套,销售率52%,后期临南坪路小户型价格调整,两周成交近250套,全城抢购p二期F区:
高层组团732套,主力户型:
88-298平米;
当天成交270套,销售率52%p四期D区:
九仰别墅组团103套,独栋+联排TH+叠层TH星河丹堤开发节奏:
星河丹堤开发节奏:
AA、CC区区BB区区FF区区EE区区DD区区2005.102005.1020062006.77.3030星河国际临时星河国际临时咨询中心开放咨询中心开放一期一期ACAC区正区正式发售式发售2008.1.122008.1.122007.1.212007.1.21一期一期BB区正区正式发售式发售2007.5.262007.5.26二期二期FF区正区正式发售式发售三期三期EE区开盘区开盘四期四期DD区收官别墅区收官别墅产品发布会产品发布会2008.92008.92008.112008.11三期三期EE区价格区价格调整走量调整走量本报告是严格保密的。
短期目标:
建立轰动效应短期目标:
建立轰动效应建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势项目启动模式项目启动模式实现原则一:
高端入市。
树立形象,制原则一:
树立形象,制造价格标杆。
造价格标杆。
原则二:
进入性优先。
原则三:
用适量创新产品引领市场,原则三:
用适量创新产品引领市场,扩大客户层面。
扩大客户层面。
原则四:
控制规模,制造稀缺。
作为领导者的大盘启动的原则:
大盘规则大盘规则“一期一期=整体整体”主流大盘的可持续发展举措主流大盘的可持续发展举措本报告是严格保密的。
12星河丹堤首期成功关键点星河丹堤首期成功关键点非传统豪宅区域,如何打造区域价值;
非传统豪宅区域,如何打造区域价值;
建筑形式多样的社区内,如何实现低密度住宅的高价值;
整体市场预期价位较低,如何刷新市场价位;
形象先行,利用高调性的推广不断借势,刷新形象,形象先行,利用高调性的推广不断借势,刷新形象,体现并创造区域价值,形成市场口碑体现并创造区域价值,形成市场口碑高形象推广、高形象推广、银湖山郊野公园推广、豪宅餐会等银湖山郊野公园推广、豪宅餐会等转化产品力为营销力,附加产品营销的语言转化产品力为营销力,附加产品营销的语言专利产专利产品申请品申请高品质展示、贴心周到服务、多轮客户意向排查价格摸高品质展示、贴心周到服务、多轮客户意向排查价格摸底、现场销售管理、团队合作底、现场销售管理、团队合作本报告是严格保密的。
最优资源地块的低密度高端产品启动,创造最优资源地块的低密度高端产品启动,创造价值标杆,建立自身价值体系,成功起势价值标杆,建立自身价值体系,成功起势p一期首期(A区、C区)2006.7.30推出214套别墅,合计7套独立别墅197套联排别墅,当天成交109套(含2套独立别墅),开盘实现32000多元/p一期二批(B区)2007.1.21正式发售,推出叠TH154套,当天成交96套,销售率62%项目目推售时间推售时间建筑形式建筑形式户型面型面积()()总价范价范围预估估星河丹堤星河丹堤11期期2006.52006.5THTH独栋独栋TH:
204TH:
204277277独栋独栋:
413-457:
413-457THTH:
40040010001000万万别墅:
墅:
20002000万万尖岗山(南区)2006.5TH独栋TH:
213-300双拼:
338别墅:
390TH:
600-1200万别墅:
1500-2500万圣莫丽斯一期2006.1TH独栋TH:
286-396别墅:
629-842TH:
432-1000万别墅:
1500-2000万一期星河丹堤主动占位第一梯队,建立城市一期星河丹堤主动占位第一梯队,建立城市豪宅形象豪宅形象一期启动一期启动AA区:
区:
TH111TH111套套CC区区TH86TH86套套、独栋独栋77套套BB区区叠叠THTH154154套套本报告是严格保密的。
FF区区复复式式高层高层通过叠加通过叠加THTH专利明星产品,及精细化打造,成功专利明星产品,及精细化打造,成功实现项目价值的持续提升,与叠加产品的溢价实现项目价值的持续提升,与叠加产品的溢价p类坡地规划:
最大化的利用资源,提升项目价值;
p产品创新户型:
产品发力,合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭等产品2006.5.21申报国家专,以专利发布会形式,正式向市场推出项目的产品特点,制造稀缺性,提升物业附加值;
p产品精细化:
材料和做工,带来产品附加值。
类坡地规划合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭产品专利管道木栅栏外墙砖精心搭配下水管道精心布置二期二期FF区:
高层组团区:
高层组团732732套,主力户型:
套,主力户型:
88-29888-298平米;
开盘当平米;
开盘当天成交天成交270270套,销售率套,销售率52%52%。
二期启动二期启动本报告是严格保密的。
前期项目高端形象的奠定下,后期推售高层现金流前期项目高端形象的奠定下,后期推售高层现金流产品,引入完善配套实现了价格突破,成功销售产品,引入完善配套实现了价格突破,成功销售p武汉大学深圳外国语学校入驻丹堤p三家著名品牌华润万家、丹桂轩、中航健身会的代表出席宴会并与星河正式签约,标志着三大品牌正式入驻星河丹堤。
“华灯盛宴三大配套签约仪式华灯盛宴三大配套签约仪式”EE区高层区高层p自建郊野公园:
自建郊野公园:
600万赞助修建银湖山郊野公园;
将区域赋与“西银湖”新概念p自建快速干道上盖绿化自建快速干道上盖绿化:
自行建造南坪快速上盖绿化弱化噪音影响时间时间星河丹堤三期成绩星河丹堤三期成绩同期市场情况同期市场情况2008.1.12nE区开盘实收均价2939929399元/平米n开盘销售率23%23%豪宅项目开盘销售率均在15%15%以下2008.3-2008.7n每周成交3-53-5套多个项目销售停滞停滞,最多每周成交0-30-3套套,三期启动三期启动本报告是严格保密的。
市场成熟的城市高端大盘形象实现项目的后期市场成熟的城市高端大盘形象实现项目的后期明星产品的溢价与高层现金流产品的销售明星产品的溢价与高层现金流产品的销售DD区区别别墅墅组组团团103103套套时间时间星河丹堤的成绩星河丹堤的成绩同期市场情况同期市场情况2008.9n星河丹堤九仰91套别墅面市n44000元/平米n开盘销售率80%n现基本售罄水榭山132套别墅同时间面市,28000-30000元/平米,开盘当日不足10套已形成成熟社区,高端大盘形象已垫定已形成成熟社区,高端大盘形象已垫定已形成成熟社区,高端大盘形象已垫定已形成成熟社区,高端大盘形象已垫定p选择“首批推售别墅”中部分清水房,用儿童乐园、BBQ、PARTY餐会等主题对清水房包装,展现丹堤的高端大盘形象p星河丹堤体育公园暨新售楼处启动,体育公园在登山径的基础上,增设高尔夫、壁球、足球、篮球、网球等多项体育设施,开展体验式营销2008.9.202008.9.20,“星河丹堤收官别墅产品发布会暨星河丹堤收官别墅产品发布会暨“九仰九仰”别墅样板区全城首发别墅样板区全城首发”,到场约,到场约450450人,人,首批单位当天销售率首批单位当天销售率80%80%,实现均价,实现均价4400044000元元/平米;
平米;
2009.5.12009.5.1,星河丹堤体育公园暨新售楼处启动,开展体验式营销,每次活动参与业主和客户达,星河丹堤体育公园暨新售楼处启动,开展体验式营销,每次活动参与业主和客户达到到200-250200-250人;
成交人;
成交13-2213-22套不等。
套不等。
后期启动后期启动本报告是严格保密的。
【星河星河丹堤丹堤】城市原生城市原生CEOCEO官邸官邸本报告是严格保密的。
尖岗山项目尖岗山项目p梅林关口:
梅林关改造工程主体部分已全部结束,绿化面积约13万平方米。
p南坪快速:
全立交免费快速,从梅林关到侨香路驾车仅8分钟,上福龙路,您与香蜜湖距离五分钟p皇岗路:
政府新举措,从2006年中皇岗路不走货车。
p地铁4号线:
项目与梅林站的距离:
步行5分钟之内。
离离市市民民中中心心55分分钟车程钟车程离离华华侨侨城城88分分钟钟车程车程离离红红岭岭路路1010分分钟车程钟车程星河丹堤星河丹堤区位交通区位交通本报告是严格保密的。
延延续稀缺性原生山水的占有,再造一个稀缺性原生山水的占有,再造一个梦想居所的高度梦想居所的高度三面三面环山,山,9.19.1万平米湖泊万平米湖泊星河丹堤星河丹堤生态资源生态资源本报告是严格保密的。
坐坐拥银湖山郊野公园,湖山郊野公园,规划面划面积14.3214.32平方公里平方公里繁繁华与宁静随心切与宁静随心切换,释放与生俱来的自如放与生俱来的自如本报告是严格保密的。
私享原生私享原生山湖山湖,细踏泥踏泥泞温温软,吸,吸纳沁人山沁人山风,吞吐泥土花草气息,吞吐泥土花草气息本报告是严格保密的。
星河丹堤星河丹堤规划规划p建筑形式:
建筑形式:
独
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