禅桂新城市综合体情况简析.docx
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禅桂新城市综合体情况简析
禅城周边地区城市综合体情况简析
城市综合体正在成为商业地产主流经营开发模式。
城市综合体,是指集酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓多种功能中至少三种于一体,是一种多功能、高效率建筑群落。
根据区领导指示,现就结合以禅城为中心,10公里半径周边地区的城市综合体情况及功能特色(详见附件1),对禅城区城市综合体发展进行简析。
一、禅城区周边地区商业地产总体概况
据统计,以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体一共有42个,其中禅城区21个,南海区12个,佛山新城5个,顺德区4个。
已建成城市综合体10个,总建筑面积436.7万平方米,其中商业面积97.2万平方米;在建32个,在建总建筑面积1545.7万平方米,其中商业面积436万平方米。
在建项目集中在2013-2015年这三年时间推出。
季华路沿线城市综合体共有11个,其中3个建成,商业部分建筑面积约为17万平方米;8个在建,商业部分建筑面积约为101万平方米,季华路在建项目在2013-2014年这两年集中推出,预计2015年季华路沿线城市综合体商业面积达到107万平方米。
自《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升的意见》(佛禅府[2012]9号)文颁布以来,城市综合体象雨后春笋般出现。
无论是旧改还是新城建设,都离不开综合体的强势进驻。
据相关数据显示,佛山市场中在建及待建的城市综合体不下30个,这还不包括一些以办公为主的产业类综合体项目。
最基本的形态就是集合了住宅、商场、写字楼和公寓这几大业态中的三种以上,因此综合体最小的都有20万平方米,最大的可以达到上百万平方米。
佛山综合体项目聚集最多的莫过于季华路,智慧新城、王府井百货、东建世纪广场、万科广场、九鼎国际、恒福广场、星星广场及绿地等项目将在5年内陆续建成(详见附件2)。
佛山新城和桂城同样是综合体的集中营。
佛山新城的综合体体量大,定位高端;而桂城的综合体则集中在好地段,均为超高层。
如保利东湾总建筑面积过百万平方米,包揽了东平河南岸的一线江景,规划包括住宅、写字楼、商场等多种业态,而保利地产今年年初拿下的新地块就在保利东湾附近,同样是兼具商业和住宅,总建面积近70万平方米,这两大项目未来将变成继千灯湖之后又一保利生活圈。
城市综合体的增多和佛山城市升级、旧改推进有着不可分割的关系。
从2008年第一个大型城中综合体岭南天地开始,佛山的大型旧改项目就普遍被重新规划成了城市综合体,如新鸿基澜石项目、盛南新都、智慧新城、万达广场、富丰新城等等,而不同的区域规划又让旧改综合体有了不同的特色定位。
二、城市综合体大量出现的原因
城市综合体项目如雨后春笋般出现,主要有以下几方面原因:
一是成功的城市综合体项目如大连万达、绿地集团等起到了非常强的示范效果,吸引不少地产商也加入开发商业地产的行列。
二是现在住宅市场遭遇限购阻击,迫使有营销压力、有流动资金的开发商转头去做商业开发,以实现业绩增长。
三是城市综合体在转型中的城市出现较多,目前佛山正在从“佛山制造”向“佛山智造”转型,正在大力发展第三产业,传统工业将逐步挪出城市核心区,需要借助城市综合体项目提升城市品位、城市档次,实现资源和人气的聚集。
四是佛山楼市成交量在广东省几年来都是靠前的,基本都是前三名,即使在去年,依然能有600多万平方米的成交量,在全省乃至全国都是不错的业绩,所以大的品牌比较看好佛山的发展。
五是佛山处于一个城市化的进程当中,所以能有比较大规模的地块提供给开发商打造上档次的城市综合体。
三、禅城区城市综合体未来发展担忧
(一)存在同质化现象
据了解,目前的城市综合体存在同质化现象,而且集中扎堆。
仅在季华路沿线,目前已经分布超过10个城市综合体,未来还将继续增加。
除了数量的增多外,项目的同质化现象则更让人担忧。
据了解,目前佛山的城市综合体大部分都是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式,因此这几年佛山将涌现大量的卖场、酒店和写字楼。
(二)规建先于招商
目前,我区在建的一些城市综合体是先规建再招商,这可能会给后期招商和运营带来一系列问题。
有些项目会出现建成后内部规划不符合商家要求,但按商家要求改造内部空间就需要拆除部分大楼的情况。
而且各项目的招商竞争也非常激烈,一个大型的城市综合体基本都要有主力店。
不过,一些商家为了避免自己跟自己竞争,有些主力店在一个地方布局几家后,就不会再布局了。
这可能导致一些项目盖起来了,但商家招不进来,面临“被烂尾”的命运。
(三)未来三年人均商业面积存在过剩风险
根据国际标准,一线城市人均零售商业面积应为1㎡,二线城市0.75㎡,三线城市0.5㎡。
2011年佛山以723万常住人口来计算,人均商业面积达到0.5㎡,禅城以110万常住人口来计算,人均商业面积达到1.1㎡,禅桂新区以200万常住人口来计算,人均商业面积达到1.0㎡。
与GDP排名位于前十位的杭州(0.68㎡)和无锡(1.3㎡)相比(见附图1),我区位于中间水平。
未来三年按照禅桂新核心区域250万人口测算,2016年人均商业面积将达到1.92㎡,禅城区至2016年商业存量约为254㎡,常住人口预计116万,人均商业面积预测为2.18㎡,超过国际合理范围的上限,短期内有过剩的风险。
据统计,作为准一线城市的佛山,截止2015年新增商办体量总量达到900万方,处于重点城市供应水平的中间区域(见附图2)。
(附图1)
(附图2)
(四)专业人才奇缺
人才短缺,是几乎所有做城市综合体的开发商都会担忧的问题,由于本地没有专业人才,管理商业团队基本是高薪从省外,甚至国外聘请回来。
广佛等地做商业经营的人基本是做百货出身,虽然离运营城市综合体还有一段差距,但也成为各大开发商和猎头争抢的目标。
商业主级人才缺乏,各商圈整体规划统筹有效性不足、商场经营管理水平不高,产品更新换代慢等等,均制约禅城未来商业的可持续发展。
(五)部分开发商未做好守业准备
城市综合体必须有商业项目,这非常考验开发商的运营水平和资金实力。
有些开发商根本没有做好长期守业的准备,为了快速回笼资金,可能会出售大部分商业面积,这样可能会引起后期业态难以统一、经营不善和项目难以为继等恶性循环。
四、禅城区发展城市综合体建议
(一)政府科学引导,统一规划
香港的商业做得好,得益于规划做得好,政府可对城市综合体项目要有统一的规划,适当引导和控制,避免盲目开发及低档次复制,同时规划好项目之间的连通且各个项目形成互补,向社会适时公布出让地块的定位和发展方向,避免造成资源浪费。
(二)充分考虑地段及项目特色,注重商业综合体差异化
注重城市综合体形态、动态、业态和生态打造的差异性,进行具体商业定位。
研究商业业态,作为中心城区商业升级刻不容缓,形成有禅城特色的商业。
结合禅城和佛山本土的风俗文化、美食文化,发展像岭南天地的特色商业街区或其他富有特色的主题商业,吸引更多的镇区人群和外来人员消费。
未来禅桂新三地办公市场迅速形成多中心商务格局,桂城金融高新区与佛山新城的崛起将给禅城商务供应形成较大的竞争,尤其是金融高新区200万㎡写字楼的放量,将直接与季华路抢夺商务资源。
5年后以季华路为代表的城市综合体有智慧新城、王府井百货、万科广场、九鼎国际、恒福广场、星星广场及绿地等项目将陆续建成。
禅城作为佛山传统商业中心,应在桂城和新城竞争型商业项目成熟之前,进一步强化目前的定位方向,做到定位有别,差序发展。
(三)促进重点项目的载体建设
加速推进重点项目载体的建设,如推进岭南天地加快二期建设工程等。
为加快打造特色商业功能区,早日实现城市升级三年行动计划目标,推动临时商业服务业发展,目前,升平片区的临铺已正式开业并取得良好成效。
推进王府井、万科、智慧新城等重点城市综合体的建设并积极组织商家举办系列促销活动,吸引人气,增进消费。
(四)打造专业招商团队
加快商业招商、打造专业招商团队,促进工作对接,形成工作制度,制定进度汇报表和跟进表,落实责任人。
(五)打造交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性。
我区计划明年着手打通季华路快速路,将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。
(六)提高周边城镇消费支持,消除区域间心理隔阂禅桂新巨大商业放量,除了以特色文化“反吸”广州周边部分客群,还需要佛山本地城镇723万常住人口的消费力支撑。
目前佛山人有一定程度的排外心理,各区域间市民心理隔阂较大,政府可参照广州发挥中心城区文化中心、行政中心、信息中心、人才中心等优势举办全市性活动,消除本地与外来人隔阂,吸引周边中端消费力及高级人才进入,更有利于城市的融合发展。
(七)加快产业升级进程,推出各种人才引进、企业扶持、产业优惠政策现阶段,禅城针对高级人才引进,第三产业、企业优惠扶持的政策是相对桂城和佛山新城竞争的有效手段之一,禅城需结合自身产业特色,明确未来重点发展扶持的第三产业类型,抢先吸引有限的商业、企业、人才资源。
(八)推广与国际化接轨的大型宣传推广,提升禅城整体城市形象。
根据不同区域扮演的角色,进行不同的推广宣传。
作为岭南文化的传承者,祖庙商圈以岭南天地建成开业为契机,需要通过系列与岭南文化相结合的大型活动向广佛地区、珠三角乃至国际输出特色文化品牌,提升岭南文化的地位和影响力。
针对季华路总部经济的定位,举办跨区域的商业招商推介大会,陶瓷博览会、动漫文化节、商业地产环境交流会等,商业发展需要软硬件同时支持、升级。
附件一:
以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体现状与发展情况
附件二:
禅城区城市综合体数据统计表
附件三:
季华路沿线城市综合体一览表
二〇一三年一月二十三日
附件一:
以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体现状与发展情况
序号
行政区
项目
位置
开发阶段
开业时间
规模
(平方米)
功能业态
项目特色
1
禅城
百花广场
祖庙核心商圈
建成
1997年1月
总建面10万,商业2.5万
商场、甲级写字楼、公寓等
佛山第一座超高层建筑,楼高54层,高度为254米,是目前广佛地铁唯一在出口站上盖的商场。
2
禅城
东方广场
升平片区
建成
2003年12月
总建面80万,商业23.5万
购物中心、住宅、商业街等
吉之岛百货,明珠百货进驻,开业之初以“国际观光产业街区”的理念打造佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级mall。
3
禅城
佛山印象城
季华路
沿线
建成
2012年1月
商业10.67万
综合购物中心、住宅、办公等
定位于时尚、潮流的中高端时尚家庭型区域型购物中心,沃尔玛超市,优衣库、H&M、MANGO、无印良品等国际时尚品牌进驻。
4
禅城
九鼎国际城
季华路
沿线
建成
2012年2月
总建面36万,商业4万
住宅、公寓、写字楼、商业街
项目汇聚甲级写字楼、创意商业街,特色餐饮,引领潮流和时尚生活;横店五星级影院进驻,为未来入住国际公寓的精英人士提供社交应酬、商务办公、休闲娱乐的国际平台。
5
禅城
星星华园
国际
季华路
沿线
建成
2013年
总建面27万,商业2.5万
酒店式公寓、写字楼、商业街、购物中心
本项目是禅城区中心组团迄今为止唯一一块商住一体化的大型综合功能用地。
由酒店式公寓、高级写字楼、风情商业街、大型购物中心等商业组成。
6
禅城
普君新城
普君片区
建成
2012年5月
总建面120万,商业15万。
住宅、公寓、商业街
项目位于禅城城央,地铁上盖,打造成为融合休闲、娱乐、居住、商务为一体的国际生活多元体。
7
禅城
铂顿城
祖庙核心商圈
建成
2013年
总建面13万,商业3.5万
产权式公寓、住宅,写字楼
商场定位高端,总投资15亿元人民币,联手国际知名品牌打造全球首家“国际
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