海洋中心投资建设项目可行性研究报告文档格式.docx
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第一节项目概况
1、项目名称:
海洋中心投资项目
2、拟建地点
**省**市石老人旅游度假区内,赤岛及其周围水域。
详见附件一:
项目位置示意图
3、项目建设单位
单位名称:
**海洋中心有限公司。
本公司是由**房地产集团公司控股的公司,专门从事海洋中心的建设、开发、经营管理等项业务,注册地点在**市。
注册资本:
1亿元。
经营范围:
海洋中心及相关设施的投资、开发建设,海洋中心酒店的经营管理,游艇俱乐部的公寓、码头等物业设施的销售、租赁、与游艇相关的维修服务,旅游服务,旅游商品销售等。
4、初步可行性研究报告的编制依据
4.1《**海洋中心概念设计方案》
4.2业主提供的有关资料
4.3投资项目可行性研究指南(中国电力出版社)
4.4政府的规划:
《**市城市总规划(1995-2010年)》、《**市旅游业发展“九五”规划及到2010年长远规划纲要》、《“海上**”建设“十五”实施计划》、《**2008奥运行动规划》
4.5**市工程结算资料汇编,**市建筑管理信息网提供的造价指标
4.6国家关于勘察设计监理招标等费用标准的规定。
5、项目定位
以**新的标志性人文景观建筑为亮点,以体现当代**开放的海洋文化气质、迈向现代化富裕生活和高品质休闲运动为特色,形成海上、近岸海岛、海岸三个区域性相连接的全海景、体验式、综合性的海上旅游休闲区。
主要特点是:
——**市新的标志性人文建筑景观
——现代化的海上家园和海洋文化理念
——体现海洋活力的参与式休闲运动
——天海地交汇处的观光景点
——高尚品位的综合性度假旅游区
6、开发经营模式
本项目按照完全市场化的开发经营模式运营。
在市场目标的选择上,根据消费市场发展情况,定位于高品位的消费者。
在建设资金的筹集上,采取市场化的解决方法,在项目的前期和中后期,分别采取建设单位投入自有资金、股权融资、商业物业销售回款的滚动投入、债务性融资四种方式,保证本项目资金的充盈。
在社会经济效果的评价上,按照兼顾经济效益与社会效益相结合的标准进行,关注本项目的社会效益。
在经营模式选择上,针对本项目具备饭店业、旅游娱乐业、房地产业等多种业态的情况,分别采取建设单位自营、聘请知名的国际饭店公司管理和出售、出租部分物业共三种经营方式。
其中248米的海上超高层白金五星酒店聘请国际饭店公司管理;
海滨餐饮设施和游艇俱乐部的公寓采取出售、出租或委托管理的方式:
对游艇俱乐部、海上旅游观光服务实行建设单位自主经营的方式管理。
7、建设内容与规模
建设内容包括白金五星酒店、游艇俱乐部和高档餐饮三类设施。
总建筑面积33万平方米,分为岛区、岸区和栈桥共三个部分。
☻岸区
总建筑面积3万平方米。
其中,餐饮设施1.5万平方米;
滨海广场1.5万平方米,为酒店配套用房及停车泊位。
☻岛区
共建筑面积30万平方米。
主要包括:
白金五星级酒店的客房、套房、总统套房等1280套。
游艇会会员专用客房楼600套。
游艇港水域面积5万平方米,设游艇泊位200个。
赤岛上设有天然海水泳池一个。
☻连接海陆部分的栈桥一座,长度1580米。
详见附件三规范建设方案。
8、总投资及资金筹措
本项目总投资576000万元,其中有建设投资541598万元,建设期限利息26402万元,铺底流动资金8000万元。
资金来源有**海洋中心有限公司投入自有资金21.6亿元(即初始投资5亿元,16.6亿元本项目滚动开发投资),金融机构融资12亿元,其余借款24亿元。
9、建设周期
建设期为五年又七个月,设计于2007年开始施工设计等前期工作,2008年开工建设,2012年8月全面投入经营。
第二节项目建设的必要性
1、项目提出的理由
1.1适应**国民经济的发展要求
**是中国东部的重要经济中心城市,为国家风景旅游胜地,历史文化名城和优秀旅游城市。
优美的山海自然风光、独特的城市风貌和历史文脉、发达的经济贸易,形成了**市独具特色的城市内涵,吸引着来自世界各地的商家和游客。
特别是近十年来,**市旅游业发展较快,年接待游客量旅游收入平均以15%以上的速度增长,使旅游业在**市国民经济中的地位日益重要,是21世纪发展潜力最大的国民经济支柱产业之一。
本项目作为旅游的基础设施,将成为**支柱型产业的组成部分。
根据二十一世纪海洋和海岛开发的大趋势,本项目包含了海上观光、水上运动、水上休闲、餐饮、娱乐等多种海洋旅游项目,将填补**市在综合性、大型海洋旅游设施方面的空白,对**市海洋旅游经济的发展具有重要的带动作用。
1.2符合**市旅游规划建筑奥运城市的需要
《**市旅游业发展“九五”规划及到2010年长远规划纲要》明确**市旅游业发展目标是把旅游业发展成为国民经济的支柱产业,把**建设成为发挥口岸优势的,集观光、度假、商务、会议多功能的现代化海滨旅游胜地和现代化国际旅游城市。
并提出积极发展海上观光旅游、度假旅游、会议博览旅游等海上特色旅游项目,通过建设一批大型综合性旅游设施全面提升**旅游的档次,提升**旅游城市的地位。
**作为2008北京奥运会的伙伴城市,承担了北京奥运的帆船比赛项目,给**市旅游业的发展带来了前所未有的契机。
《**奥运行动规划旅游专项规划》中明确**市旅游业应以“相约北京,扬帆**”为主题,充分发挥资源优势,突出海洋特色,努力塑造“奥运扬帆胜地,海滨旅游天堂”的城市形象,把**建设成为环境优美舒适、设施配备完善、产品特色突出、产业结构合理、管理服务一流的世界著名滨海观光度假和海上运动休闲城市,做大做强海上旅游,大力发展海上看**和参与性强的海上游乐运动活动。
借助全球对奥运比赛的关注和国内外游客的临场观看,**市的国际知名度将得到迅速提高,为**跻身于中国乃至世界旅游强市提供强有力的支撑。
本项目符合旅游规划和奥运行动规划,对于提升**市奥运城市的形象具有一定作用。
1.3符合地区发展规划,促进地区经济发展
本项目地处崂山区,将作为崂山区重大项目之一,符合对于崂山国家风景旅游区进行现代化升级改造的要求,以适应当代国际国内旅游者对于高品质旅游休闲活动的需要。
在选址等方面已经得到规划部门的初步认可,符合崂山区建成旅游区的规划要求。
1.4适应国家鼓励民营企业投资于旅游业的政策
随着我国加入WTO、民营经济的发展,**的旅游服务市场更加开放,**市旅游业面临着新的机遇与挑战。
为此,**市政府提出了积极推动投资主体、经营主体多元化,鼓励民间资本、社会资本进入旅游领域的政策措施,鼓励民营旅游企业的发展。
为了响应政府的号召,作为**市著名民营企业的**房地产集团,把进军旅游业作为企业发展的战略方向之一,决定投资开发建设酒店、旅游码头等提高**旅游档次的旅游设施,不仅符合**市旅游发展的总体思路,而且,发挥民营企业勇于开拓的精神,通过吸收国际先进的旅游业经营理念,有利于推动**市旅游业大发展。
1.5符合企业发展的需要
本项目的建设单位经历了若干年的发展,已经积蓄了相当的经济实力,开始把旅游业作为企业今后发展方向之一,准备投资实现企业旅游产业的扩张,为**城市的发展做出贡献。
综上所述,项目的建设符合**市旅游规划和**奥运行动规划,适应加入WTO和民营企业发展的新形势,对于提升**市的国际形象具有很大的作用。
本项目的建设室十分必要的。
第三节本项目提出的过程
**海洋中心是2002年由**市房产置业集团有限公司与澳大利亚公司共同筹备建设的项目。
基于对于**市城市建设和旅游产业发展的重要意义,项目受到了**省、**市的领导和政府部门的高度关注和积极支持。
2002年9月**市规划局复函原则同意了项目的选址方案(详见附表二)。
2003年6月**市发展计划委员会批复同意了项目计划书。
但是,该项目的前期工作没有继续进行下去(因所用海域权属的问题)。
**市**房地产集团根据创造性标志性建筑景观,提升**市城市形象的理念,2004年接手了海洋中心的筹建工作,并聘请了美国埃普斯顿国际有限公司进行海洋中心概念设计方案及其可行性研究论证工作。
第二章市场分析
第一节市场环境分析
中国及其东部地区、**市社会经济的发展趋势,**市的政策法律环境、市场的构成壮况和趋势,以及与本项目直接相关的产品、服务供应状况,是直接影响本项目建设和发展前景的因素。
在**城市定位中,有以下几个特征尤其令人瞩目,将极大地促进本项目的发展;
**是中国重要的经济中心城市和港口城市,国家历史文化名城和风景旅游胜地;
中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市;
国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市,获得“中国人居环境奖”:
2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市,中国的“帆船之都”;
中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一;
中国重要的外贸口岸之一;
中国重要的海洋科研基地。
为了对本项目的良好发展前景和持续发展能力给予评价,本报告市场分析的重点是在旅游休闲的市场细分的基础上,分析高品质消费客源和市场供应的趋势。
第二节区域经济分析
改革开放二十年来,中国的经济实力的到了极大的提高。
2005年底,全国GDP已经达到了18.23万亿元,人均GDP13943元,其中北京人均GDP44969元,折合5457元;
上海人均GDP67222元,折合8158美元。
上海、北京、**等经济较为发达的中国东部地区人们的收入不仅达到了小康水平,使人们产生强烈的旅游冲动,而且由于这些地区人们的消费已经显露出富裕型消费的特征,对于高品质旅游项目和设施的需求日趋旺盛。
因此,旅游休闲成为东部地区城市人群的新时尚,其中的高收入人群更是趋之若骛。
**是中国社会经济发展水平较高的经济中心城市,经济实力和消费实力具有了支撑富裕性消费的经济基础。
**市2005年国内生产总值2695.5亿元,自改革开放二十年来,平均每年增长13%。
据统计2005年**人均GDP36381元,折合4415美元;
固定资产投资1456亿元,是中国最具经济活力的城市之一。
2005年**市城市居民的恩格尔系数已经低于38%,开始向以享受和发展为标准富裕型生活转变。
因此,我国经济实力特别是**周边500公里范围内地区人们消费实力强劲增长,为**面向国际、国内东部地区和**本地的消费者,建设能够发挥**资源优势、具有**特色的现代化海洋旅游设施创造了良好的经济环境。
第三节政策环境分析
**是中国重要的经济中心城市,是**省最重要的经济基地,为此,国家、省、市政府都制定了促进经济发展的政策,为本项目的发展提供了较好的政策环境。
主要的政策有:
**省委,省政府突出发挥**龙头带动作用的政策措施,特别是有关着重建设好一批旅游度假区、一批海滨游乐设施、一批游艇帆船俱乐部的措施。
**市“一湾、两翼、三极”及“三点布
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