黄冈考察报告Word格式.docx
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5、历史:
因其拥有耀眼的人文历史,在“8+1”城市圈中,黄冈市被定位为以旅游、教育、宜居为核心竞争力的城市。
二、黄冈市人口结构,全市总人口726.34万人,分别是:
1、黄州区总人口36.69万人;
2、团风县总人口36.57万人;
3、红安县总人口65.41万人;
4、麻城市总人口116.28万人;
5、罗田县总人口59.50万人;
6、英山县总人口40.86万人;
7、浠水县总人口103.81万人;
8、蕲春县总人口96.57万人;
9、武穴市总人口73.11万人;
10、黄梅县总人口95.15万人;
11、龙感湖管理区总人口2.97万人
三、黄冈市的教育情况
不知当年苏东坡是否将自己的灵气遗存于此,此地的高校拥有高达98%的高考毕业率,黄冈中学、黄州中学闻名全国,2007年,黄冈市考取清华大学、北京大学的学生就有22名,令全国为之侧目。
四、黄冈市的民族宗教:
2005年,全市有散杂居少数民族38个,少数民族人口达2825人(其中男性1234人,女性1591人),全市有宗教活动场所341处(含8处临时登记场所),教职人员2000人左右。
五、黄冈市的经济结构:
1、存款业务。
全市金融机构人民币存款余额368.45亿元;
存款增量55.6亿元。
其中,
(1)、商业银行各项存款余额232.8亿元;
(2)、农村信用社各项存款余额69.25亿元;
(3)、邮政储蓄余额53.42亿元。
2、【工业经济增长】 2005年,全市524家规模以上工业企业,累计完成工业总产值143.8亿元,增幅在全省市州中居第二位。
3、【产业结构】 2005年,全市纺织服装、医药化工、食品饮料、机械电子、建材等传统主导产业,比上年均有较大增长,新医药、新材料、电子信息等高新产业也初具雏型。
在产业结构不断调整优化的同时,重点企业快速健康发展,全年全市工业产值过亿元的企业共有30家,完成产值62亿元,净增额占全市的62.7%。
以祥云集团、红安娃哈哈、福瑞德等一批重点骨干企业发展壮大。
4、生产总值:
2006年,该市生产总值391.19亿元,比上年增长10%。
全年固定资产投资额达到192.89亿元,比上年增长27.9%,其中城镇以上投资达到136.73亿元,比上年增长36.7%。
其中房地产投资达到12.17亿元,比上年增长34%。
5、人均可支配收入:
该市城镇居民人均可支配收入6981元,农村居民人均纯收入2861元,比上年分别增长9.8%和8.22%。
全部职工年平均工资9043元,比上年增长19.1%,在岗职工年平均工资10296元,增长11.1
六、黄冈市的基础设施:
因为黄冈市处于刚刚发展的阶段,所以基础设施比较落后。
有以下几个大项目正在启动:
1、黄上公路刷黑、三台河收费站北移年内完成
2、唐家渡大桥筹建工作正在进行
3、京九铁路黄冈站将从三级升二级
4、黄冈电厂计划将再度启动
七、黄冈市的房地产行情况:
1、在计划经济年代,黄冈市的单位分房多,自建私房多。
因此,虽然生活成本相对较高,但房价一直偏低。
2、在黄冈市注册的房地产开发企业共有159家,其中市区72家,具备二级资质的企业有4家,三级资质的企业17家,有一半以上的企业没有项目。
最近几年,外地城市的开发商纷纷入驻黄冈,来自浙江、福建的开发企业有15家,而来自武汉的有3家。
3、近年来,黄冈市房地产业得到发展,市场交易活跃。
2007年,该市房地产开发投资23亿元,房屋开发面积100万平方米左右,今年计划开工100万平方米的住宅,与07年持平;
2007年,黄冈市的销(预)售项目有56个。
其中,已经竣工的成品房基本售罄,全年销售面积达50万方左右,成交均价在1800-2000元之间。
今年上市的新盘,均价全部在2000元以上,少数高层带电梯的项目均价在3000元左右。
相比2005年该市800元的均价而言,上涨速度可谓一日千里。
4、在市场需求方面,黄冈市的热销户型由过去的130平方米左右,下降到现在的100-110平方米左右。
人均住房面积为32平方米。
大规模的房地产开发对旧城区的改造、完善城区功能结构及城市经济发展起到极大的促进作用。
5、自2005年以来,黄冈市房价涨幅较大,这与过去该市地价上扬有关。
由于城镇内可供住宅开发的土地稀缺,现在黄冈的土地成本,最高的已经达到每亩100万元左右。
6、今年,黄冈市重点推出位于遗爱湖八仙嘴的256亩土地,规划为高档住宅项目;
土地地段极佳,天然景观优美,吸引众多开发商前来竞拍,武汉长江昇华置业以每亩96万元拍得土地使用权。
8、目前楼面地价格是每平方米500-1000元不等。
9、了解了黄冈市房地产市场的总体情况之后,我们参观了黄冈市的第一大盘“三清·
国际华城”、第一大商业项目“奥康商业步行街”和武汉九坤集团在此开发的“坤泰名居”。
(1)、黄冈市第一大盘
“三清·
国际华城”是黄冈市迄今为止最大规模的居住社区,由湖北三清置业有限公司开发。
该楼盘位于黄冈市城区东坡大道与中环路交汇处,占地338亩,总建筑面积40万平方米。
从板式多层、小高层、高层、花园洋房到别墅等应有尽有。
第一期楼盘售完,一共300多套,
(2)、黄冈市第一商业步行街
黄冈奥康商业步行街始建于2004年11月,由奥康集团公司投资2亿元倾力打造,历时一年时间建成,于2006年元旦正式开街营业。
整个步行街占地约76亩,南北长约300米,总建面积7万平方米,地处黄冈市商业最繁华地段,连接胜利街和八一路两条繁华商业街,是黄冈市首个地标式建筑,有“湖北第一街”的美誉。
经过3年多的时间,奥康步行街的一楼商铺已经销售了90%,二楼商铺则刚刚开售。
该项目起价10800元/平方米,现在售价13000元/平方米,销售额累计达7亿元。
它的存在对周边的住宅项目有很强的推动作用。
(3)武汉房企在黄冈的代表楼盘。
坤泰名居是由武汉九坤房地产集团旗下的湖北嘉丰房地产有限公司开发的住宅项目,2006年6月6日开盘,位于黄冈市宝塔路(原黄冈市丝绸厂),总用地面积约76.49亩,总建筑面积为约17万平方米。
建筑类型有板式多层住宅、小高层住宅及复式公寓。
周边交通便利,配套设施齐全,是黄冈市内社区难得一见的大型小区。
其均价现为2500元/平方米,计划在今年内全部售罄。
总结:
参观后的感受是这些已有楼盘的小区基本没有配套设施、简单、粗造、楼盘的整体档次跟发达城市还是有很大一段距离。
八、黄冈市中心地段遗爱湖畔规划开发情况:
1、遗爱湖介绍
遗爱湖水域面积近4000亩。
一位园林专家称从天空往下看去,遗爱湖要比杭州西湖还要美丽。
河汊沟通,湖湖相扣,湖中落下座座小岛。
湖位于古城中,城在赤壁山下,应该是人间一仙境。
历史的厚遇赋予黄州浓厚的文化积淀,罕见的城市原始生态使之更加神奇。
登山远眺,遗爱湖及古城风景奔来眼底,可谓山与城相连、城与湖相接,湖光山色相得益彰。
在这样的市中心自然景区开发住宅、别墅、宾馆等产业不但能提升黄冈城市的档次,同时能满足当地人们对房地产的消费需求,我司也有信心获得很大的收益。
2、黄冈市遗爱湖位置图:
3、遗爱湖的现场照片
4、黄冈市对遗爱湖畔的规划,有八大地块的土地储备,详见下图。
地块一:
面积为44亩。
地块二:
面积为35亩。
地块三:
面积为102亩。
地块四:
面积为198亩。
地块五:
面积为74亩。
地块六:
面积为89亩。
地块七:
面积为357亩。
地块八:
面积为180亩
注:
1、四、五号地块已经被拍卖
2、七、八号储备土地加上拆迁一共有大约800亩的面积。
3、剩下总计面积1800亩,可以供给大中华开发。
九、邀请大中华到黄冈市建设五星级酒店的理由:
理由一、目前在黄冈市只有三星级与准四星级酒店,其生意都很好。
理由二、目前在黄冈市没有一个五星级酒店。
理由三、如果在黄冈有五星级酒店必定是地标性的,会吸引本市和周边城市的顾客。
十、黄冈市五星级酒店有三个选址:
选址一、位于明珠大道以东,细古塘以北,总用地面积大约300亩,其中现状村庄用地30亩,水面是80亩,可建设用地是190亩。
(加上储备用地大约800-1000亩)。
该地段是规划以后的行政中心,目前还是比较偏僻,而且历史问题和未征地的问题比较多,不建议在这里建设五星级酒店。
选址二、位于黄州大道与湖心路交叉片区,面积大约600亩,加上储拆迁250亩,一共是850亩。
注:
该地点是在遗爱湖和东湖之间,一共是850亩,不单在这里可以建设经营五星级酒店、会展中心,而且还可以大规模开发房地产,建立大中华一个影响力中心,为大中华后续发展打下很好的基础。
选址三、现状菱湖宾馆,面积大约70多亩。
可以收购,重新规划、设计、加建、装修经营,时间短,见效快。
十一、黄冈房地产市场需求分析:
1、黄冈市区基本情况
都是旧房子、酒店比较普通,人们的经济越来越好。
不单大多数考虑换房子和住高档的酒店,而且目前房地产市场属于很初级阶段,有很好的发展空间与利益。
2、黄冈市、开发区的行政人员和产业人群
黄冈市、开发区行政管理人员和产业工人;
管理人员;
综合产业园中层白领和蓝领阶层对房子的需求很大。
3、黄冈市工业区的企业白领
工业区占地越来越大的面积,根据规划大工业区的配套用地远远满足不了工业区所带来的住宅及商务需求,而遗爱湖天独厚的地理位置必将成为黄冈市的中心地带,房地产开发因此受益。
4、武汉、黄冈、周边三缘人口
具有三缘关系(亲戚缘、工作缘、生意缘)的人群数量巨大。
此类人在黄冈市的置业需求不容小视。
5、周边的投资客户
根据市场调查和数据统计,现在进入黄冈市投资置业的人群越来越多。
需求决定了市场,在遗爱湖开发房地产,以其卓越的品质、极高的性价比、动人的前景必将成为房地产投资的又一块热土。
通过考察分析,黄冈市区基本都是旧房子、基础设施落后、酒店比较普通、工业比较落后……随着人们的经济越来越好,房地产需求越来越大,大多数人考虑换房子、换办公楼和住高档的酒店……
目前,因为黄冈市房地产市场属于很初级的阶段,不单没有好的楼盘,而且没有五星级酒店。
所以,不论是房地产开发也是经营五星级酒店,都是可行的,有很好的发展空间与很大收益。
一、具备近期、中期投资的项目有:
1、收购选址三的菱湖宾馆,重新装修。
(近期项目)
2、在选址二850亩的土地,建设经营五星级宾馆、会展中心、房地产开发(近期项目)。
3、在遗爱湖湖边1800亩的土地开发房地产(近期项目)。
4、沿江边投资建设大型工业园(中期项目)。
二、黄冈市遗爱湖之菱湖宾馆现在情况:
1、项目名称:
黄冈菱湖宾馆(三星级)项目
2、项目情况:
菱湖宾馆始建于1991年,1995年投入使用:
(1)、总占地面积70多亩,建筑面积17365平方米。
(2)、拥有高中档客房150套,总床位320张。
(3)、大小会议室11个(最大的会议室可容纳420人),中西餐厅18个,配有咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、美容美发厅、健身房、网球场等娱乐设施,
(4)、30亩大型停车场、商店、医务室等服务机构,设施齐备,功能齐全。
3、菱湖宾馆现场照片
菱湖宾馆正面图
菱湖宾馆侧面图
菱湖宾馆的鸟瞰图
4、收购菱湖宾馆,重新装修经营,可行的理由:
(1)、18年的菱湖宾馆,外部立面和内部装饰比较陈旧。
产权属于市委的国有企业,目前的经营情况不佳。
(2)、收购价格低,可以以土地一样的价格一起打包出让。
(3)、菱湖宾馆地处遗爱湖边,属于原生态的自然景观,周围环境优美。
(4)、收购后重新规划、设计、加建、装修,这样投入的时间周期短、成本不多、收益比较好、回收快速等。
5、在遗爱湖7、8号土地,建设经营五星级宾馆、会展中心的理由。
(1)、7、8号地块大约850亩的土地上,全新规划、设计、建设、装修、经营,建设五星级宾馆、会展中心、开发房地产等,以一个崭新面貌的地标性建筑物、区域出现在黄冈市。
(2)、剩下的土地可以作为房地产开发,周边的环境马上上档次,提升区域地价,有利于我们的土地储备和发展战略。
(3)、政府给予优惠政策,例如:
土地价格优惠、减免行政规费和税收减免等。
(4)、拍卖溢价部分可以按合同规定返还。
(5)、其它优惠政策等。
6、获得土地使用权的方式:
(1)、挂牌出让。
(2)、大中华提供资金治理遗爱湖,以土地使用权冲抵投资款。
7、在黄冈市建设大中华国际工业园:
(1)、争取工业园的土地是0价格获得使用权。
(2)、作为土地储备。
(3)、政府给予优惠政策。
(4)、立足黄冈市,扩大影响面,为大中华在黄冈市发展发展打下基础。
黄冈市区内设有东湖、西湖和路口三个工业园区,其位置布局图如下:
工业区位置布局图
报告人:
2008年6月13日
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