漯河市公共租赁住房项目可行性研究报告Word格式.docx
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16、项目可行性研究报告编制委托书。
1.3.2编制范围
1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究;
2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求;
3、对项目的消防、环保的评价;
4、节能分析;
5、对项目进度的确定;
6、进行投资估算;
7、进行项目经济效益分析;
8、项目招标方案;
9、经济效益分析;
10、社会效益分析;
11、提出该项目工作结论。
1.4项目概况及简要结论
1.4.1项目概况
1、建设地点
该项目拟建于国家漯河经济技术开发区珠江路中段。
2、建设规模
项目计划占地面积40.8亩,分东、西两区,其中东区占地30.3亩,西区占地10.5亩。
项目总建筑面积约79800平方米,其中东区总建筑面积60979平方米,其中4幢17层高层,两幢11层小高层,居住总户数896户,绿化率42.85%,停车位392个。
西区总建筑面积18821平方米,其中1幢多层,3幢11层小高层,居住总户数296户,绿化率35.32%,停车位117个。
东、西区分别按要求配建部分商业、公建用房。
3、外部配套条件
该项目拟建于国家漯河经济技术开发区,珠江路中段,小区周边配套设施齐全,地理位置优越,环境优美,交通便利。
4、环境保护措施
该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。
其中,生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂,生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂,厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放,不会对周围环境造成污染。
5、总投资及资金来源
该项目计划总投资为16894.73万元,全部为建设投资。
其中:
土地费用3672万元,工程费用11610.9万元,前期费用1110.59万元,建设单位管理费用116.11万元,基本预备费385.13万元。
资金筹措:
项目所需资金16894.73万元,由漯河市公共住房建设投资有限公司和漯河×
置业有限公司各承担项目总投资的50%。
6、项目建设期
该项目建设期为:
西区2013年6月—2014年6月,东区2013年10月-2015年7月。
7、社会效益分析
近几年,随着我国经济和社会的快速发展,城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分,改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
该项目建成后将缓解漯河市目前的居民住房压力,提高漯河市房地产行业的竞争力,带动漯河市经济的发展。
同时,还能带动第三产业的发展,在一定程度上缓解当前社会的就业压力。
1.4.2简要结论
该项目地理位置优越,市场前景广阔,有较强的市场竞争力。
项目公用配套齐全,工程规划切实可行,环保、节能等措施落实,项目投资构成合理。
该项目符合漯河市城市总体规划,符合市场经济发展的要求,符合漯河×
置业有限公司的发展需要,符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。
项目的建设可解决部分城镇居民的居住问题,提高开发区的整体面貌,有良好的市场需求。
项目具备较好的基础条件,并且带动其他相关产业的快速发展。
项目的建设直接和间接增加了就业率,为创建和谐社会做出努力。
因此,经研究分析论证,该项目是十分必要的,也是可行的。
1.5主要技术经济指标
该项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目名称
数量
备注
1
总用地面积
27042.11m2
合40.8亩
1.1
东区
20054.2m2
1.2
西区
6987.91m2
2
项目总建筑面积
79800m2
2.1
60979m2
6栋
2.2
18821m2
4栋
3
总图参数
3.1
3.1.1
建筑占地面积
4196m2
3.1.2
建筑密度
20.9%
3.1.3
容积率
2.69
3.1.4
绿地率
42.85%
停车位
392个
3.2
3.2.1
1717m2
3.2.2
24.6%
3.2.3
2.37
3.2.4
35.32%
3.2.5
117个
4
居住户数
1192户
5
居住人数
3815人
6
户均人数
3.2人/户
7
总投资
16894.73万元
8
项目建设工期
25个月
9
资金筹措
漯河市公共住房建设投资有限公司50%
置业有限公司50%
2项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
公共租赁房是由政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租的住房。
公共租赁房制度作为我国住房保障制度中的重要组成部分,实施多年以来,在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要的作用。
具体到漯河市而言,为解决特困居民住房难题,漯河市把完善住房体系、解决城镇最低收入家庭住房困难作为贯彻落实科学发展观和“保民生、保稳定”的重要举措来抓,并将公租房建设工作纳入了为民办实事考核范围之一。
为把好事办好、实事办实,漯河市出台了一系列文件,大力开展宣传、摸底工作,通过散发资料、粘贴通告、板报、宣传车等多种形式,不断扩大公租房补贴政策的宣传面和影响面。
同时,严格按照“公平、公正、公开”的原则,积极做好申报材料的审核把关工作,做到应保尽保不“漏”保、实事求是不“错”保,建立了有进有出的运转机制。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家和地方相关的产业政策要求
该项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录(2011本)》中第一类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第一条“保障性住房建设与管理”,是当前国家鼓励发展的建设项目。
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分,改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
近几年,随着我国经济和社会的快速发展,城市化进程不断加快,中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资,旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分,是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》国办发[2011]45号文中明确指出:
“大规模推进保障性安居工程建设,是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。
”。
“适应工业化、城镇化快速发展的要求,深入贯彻落实科学发展观,把住房保障作为政府公共服务的重要内容,建立健全中国特色的城镇住房保障体系,合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准,完善住房保障支持政策,逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。
到“十二五”期末,全国保障性住房覆盖面达到20%左右,力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善”。
因此,该项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策要求,有利于满足不买房者的住房需求,有利于促进城市建设发展和社会的稳定,提高居民住房水平。
2.2.2是城市化建设的需要
我国城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。
据预测,2010~2020年,我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段,城市化将以每年1个百分点的速度推进,到2020年,我国城市化率将达到58%左右,对住房的需求比较旺盛。
改革开放以来,特别是近年来,我国城镇住宅建设快速发展,城镇居民的居住条件不断提高,但是城镇居民住房条件贫富不均的现象还比较突出,城镇最低收入家庭难以依靠自身力量解决住房问题。
漯河经济开发区党工委、管委会以科学发展观统揽工作全局,以争创国家级开发区和成为全市经济发展的领导者为目标,以招商引资和项目建设为中心任务,以资本运作、基础设施建设和企业培育为工作重点,规划该区域为廉租住房建设用地,该项目对解决城区及开发区的居民住宅困难问题,改善市容市貌,促进漯河市经济发展都有重要的意义。
随着漯河经济开发区社会、经济的迅速发展,城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大,空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。
该项目的建设有助于规范漯河市房地产业的健康发展,对于城市化建设有重要的推动作用。
2.2.3能促进相关行业的进一步发展,为当地经济增长做出贡献。
房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业,近年来,漯河市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱,在漯河市国民经济总产值中,房地产业所占的比重正逐年增加,随着人口的增长、GDP的快速增高,逐步对房地产业提出新的要求。
廉租房作为一种解决低收入群体住房问题的重要形式,在社会主义现代化建设的今天尤其凸显了其重要性。
房地产市场关联度大,房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。
所以,该项目的建设既能满足漯河市低收入居民的住房需求,又能带动其他相关行业的发展,为当地经济的发展做出了贡献。
2.2.4是满足低收入人群住房需求,维护社会稳定的需要
随着漯河经济开发区社会、经济的迅速发展,区人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大,空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。
开发区以国家大力倡导保障性住房建设为契机,进行城市形象的更新,保障人民的基本生活,使漯河市经济有一个更好的发展。
从漯河市总体规划的角度出发,实施该项目既符合漯河市城市规划的思路要求,又对推进城市化的平稳、快速发展起到了良好的作用。
项目的实施,将会解决低收入群体和无能力购房群体的住房紧张局面,有利于社会稳定和经济的发展。
为漯河市经济的发展助一臂之力。
综上所述,该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的,也是十分必要的。
3市场预测与建设规模
3.1市场预测
预计2013年我国建设保障性安居住房1200万套,据估算,所需投入资金约为1.6万亿元。
由于政策的支持和财政的倾斜,我国保障性住房正呈现出生机勃勃的发展态势。
3.1.1保障性住房发展情况
随着国家一系列有关调控房地产政策的出台,我国房地产开发投资大范围受挫,保障房开发贷款一枝独秀。
2013年一季度,房地产开发贷款新增1678亿元,余额同比增长17.0%,比上年末回落6.5个百分点,其中,保障性住房开发贷款新增651亿元,比年初增长40.1%,高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。
其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山,以公共租赁房模式著称的重庆,其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。
预计2013年我国保障性安居工程建设任务高达1200万套,在政府政策的监督和鼓励下,各地保障房建设开工情况良好。
预计截至4月初,全国大部分省市保障性住房开工率在15%以上,超过2012年同期,一些进展比较快的省份开工率达到了20%以上。
2012年我国保障房开工速度和开工率都超过了2011年同期,8~10月份成为开工高潮,10月底实现了绝大部分保障性安居工程项目开工。
随着1200万套保障房建设的推进,未来几年我国保障房将进入分配高峰期。
具体到河南省,2011年河南省保障房供地2521万平方米,9万套保障性住房用地供应,较往年有较大幅度的提高。
“十二五”期间,河南省计划新建(筹集)城镇保障性安居工程建设200万套以上。
3.1.2房地产及公租房的发展趋势
随着城市的发展,漯河市房地产市场稳中有升:
一是在需求的拉动下,房地产的投资开发呈快速发展的趋势,产品价格有升有降;
二是产品逐步向合理化调整,无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。
近几年,漯河市的房地产市场整体有如下发展趋势:
房地产开发规模加大,住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理;
超大户型已不是发展主流,力求在较小空间内创造较大的舒适度;
住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化;
住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、制冷系统等水平都有了较大提高;
居住小区环境与配套设施有了进一步改善,进一步向生态化发展;
住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等),新技术、新材料得到了广泛应用,住宅建筑的整体水平有了较大提高。
公租房以其低廉的租赁价格赢得了低收入群体的青睐,近年来,国家不断加强对公租房的财政倾斜和政策支持力度,公租房建设取得了很大的成绩,未来的几年,公租房仍将是国家重点解决低收入群体住房困难的主要途径之一。
3.1.3有利于改善当地居民的居住环境,提高居民的生活质量
项目位于漯河经济开发区,周边基础设施完善,环境良好,交通便利。
目前,漯河经济开发区的当地居民及外来务工人员居住生活质量稍差,且有相当比例的人无力负担高额的住房费用,只有通过政府实施保障性住房建设的惠民工程,才能从根本上实现低收入家庭住房条件的改善。
通过以上分析可见,房地产市场需求仍然旺盛,并随着城市的发展需求有所增长;
从公租房发展来看,需求量越来越大,公租房开发规模不断增大。
项目规划为公租房,能适应房地产市场发展的需要,满足低收入人群对低廉价格住房的需求。
公租房租赁价格符合国家政策,符合消费群体的租赁能力,消费者能够接受,所以该项目开发是可行的。
3.2建设规模
置业有限公司×
新苑公共租赁住房项目总建筑面积79800平方米,主要用于解决当地居民及外来务工人员住房困难。
主要工程量详见表3-1。
表3-1主要工程量一览表
项目名称
说明
土建工程
建筑面积79800m2
其中,东区60979m2,西区18821m2
给排水工程
住宅区
室外管网及水箱等
电力工程(强电)
单元式供电
电气设计
小区照明
弱电系统(宽带与电话等)
住宅区
通风工程
消防系统
室外工程
室外绿化及部分道路场地
4项目选址及建设条件
4.1项目选址
该项目拟建于国家漯河经济开发区,珠江路中段,项目总占地40.8亩,分东、西两个地块,其中东区占地30.3亩,西区占地10.5亩。
4.2建设条件
4.2.1经济优势
漯河市经济发展速度快,效益高,城乡面貌发生了很大的变化,人民生活大大提高,经济繁荣,社会进步,政通人和,百业俱兴。
其中项目所在地—漯河经济开发区凭借良好的交通区位优势、完善的基础设施和鲜明的产业特色,吸引了包括美国杜邦、美国高盛、日本火腿株式会社、日本丸红株式会社等8家世界500强企业在内的500多家企业来此投资兴业;
聚集了双汇、银鸽、中粮、可口可乐、旺旺、康师傅、华垦为代表的10余个专业园区;
形成了以生物食品为主导,高新技术、机械加工、商贸物流竞相发展的产业格局。
2009年,辖区实现工业销售收入450亿元,在全省评价省级开发区的9项指标中,国内生产总值、工业总产值、上缴税金、合同利用外资、实际利用外资等5项指标均名列第二位。
4.3.2自然条件
1、地形
项目区地表为第四纪冲积层覆盖,其岩性主要为黄土质亚粘土,其次为粘土,局部有淤泥质夹层,地耐力12—15t/m2。
最大冻土深度0.25m。
项目场区内地势平坦,地貌单一,地势较高,呈西北向东南方向倾斜。
土质结构致密,强度中等,地基承载力大部分在160kPa以上,工程地质条件较好,对项目建设无不良影响。
2、水文
项目所在地位于沙澧河冲积平原,土层深厚,水资源丰富。
地下水资源埋藏浅,水质良好,便于开采,单井出水量60m3/h左右,浅层地下水位在10-15m之间,适于工业和生活用水。
3、气象
项目地处暖温带大陆性气候,气候温和,四季分明。
年平均气温14.6℃,年最高气温42℃,极端最低气温为-15.9℃,年平均降雨量787mm,年平均无霜期210天。
地区主导风向:
夏季东南风,冬季西北风。
气候对项目建设无大的影响。
4、地震
依据中国地震动参数区划图(2002)及GB50011-2010《建筑抗震设计规范》,漯河市地震烈度6度,根据规范,一般建筑不予设防,适合项目的建设。
4.3.3交通运输条件
漯河地理位置优越,交通便利,京广(北京——广州)、漯阜(漯河——阜阳)铁路在此交汇,京珠(北京——珠海)、南洛(南京——洛阳)高速纵横交错,形成中原地区独具特色的铁路、高速公路“双十字”架纽,6条国道、省道经市区向周边辐射,具有连南贯北、承东启西的区位优势,到郑州90分钟车程150公里;
到新郑航空港40分钟车程100公里;
到连云港港口5小时车程600公里;
到西安5小时车程600公里;
到武汉4小时车程400公里。
4.3.4公用工程条件
供电:
豫南地区最大的供电枢纽,不存在拉闸限电现象;
供热:
已经建成的一期2×
30万KV,二期2×
100万KV热电项目,可满足未来50年的供电供热需求;
供气:
国家西气东输豫南支线穿境而过,充足的天然气资源,可以有效降低企业成本,实现节能降耗;
电信:
具备各种先进的通讯手段,是豫中南重要的通信枢纽城市;
污水处理:
日处理污水能力达10万吨。
综合上述,该项目建设地点工程地质和水文地质较好,地势相对平坦;
交通便捷,周边市政设施应较完备;
远离周边环境有较强污染源及存有易燃易爆危险品的区域,建设地址较为合理。
5项目规划设计方案
5.1小区总体规划
5.1.1规划设计依据
该项目设计依据主要有:
1、《中华人民共和国城市规划法》;
2、《城市规划编制办法》;
3、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005);
4、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001);
5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-932002年版);
6、《住宅建筑设计规范GB50096-1999》(2003年版);
7、《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95);
8、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》;
9、项目承办单位提供的相关资料;
10、目标客户需求特点。
5.1.2设计指导思想
该项目建设以漯河市城市总体规划为指导,本着“以人为本”的设计理念,以不破坏周围的自然环境为先导,以提高居住环境质量和使用功能,满足用户为目标,城市与本规划的区域的协调统一、相互促进环境生态化——自然、环境、人共生共荣,历史文脉的继承与发扬,努力创造一个经济合理、使用方便、环境优美的居住环境。
5.1.3设计目标
该项目规划定位:
建设高层住宅楼,满足居民居住需求。
此次规划设计体现现代理念,创造适住、美观、方便、生态型的居住家园。
规划达到以下目标:
目标之一——整体生态环境的营造
依托于城市的生态体系,充分利用基地现状环境,营造出“流动的绿色空间”,并以带形绿色通廊为主要骨架,结合各具特色的组群绿化形成住区的网络绿化体系,并与城市的绿带紧密结合形成整体的生态环境。
目标之二——均质空间和均好环境景观
住区的均质空间和均好的环境景观体现了平等的原则,符合和谐共生的可持续发展的理念,同时也作为居民住房质量的重要的参考指数之一。
目标之三——个性化空间的塑造
感受居住区的个性化的最主要因素来自于居者对于外部空间的体验,本规划设计方案通过自然形态的街坊的有机组合,形成空间疏与密、收与放、动与静的变化,构成别具特色的住区社区空间意象。
5.2规划原则
5.2.1中心型的绿化系统
居住小区景观系统按照“点”、“线”、“面”相结合的原则,运用轴线、渗透等处理方式,使规划区形成完整的绿化系统。
“面”:
指整个小区的中心绿地,布置大量草坪绿化与树木,布置社区广场及硬质铺装,这是社区居民活动的主要场所。
“线”:
道路绿化。
设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用,纳入整个社区的绿化景观系统之中。
整个小区通过视觉走廊、景观轴线进行有机联系。
“点”:
规划区内各居住院落宅间的公共绿地,是最贴近居民的绿化开敞空间,规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。
5.2.2基于地形的空间布局
基地用地面积适中,形状不规整。
住宅科学合理布置,使绿化、道路与建筑相配合,突出“中心明确,密疏有致”的空间特征,形成理性的居住空间。
5.2.3现代化的服务设施
注意新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广,加强信息化、智能化的建设,创建一个设施健全、水平先进、管理科学、充满时代感的居住区。
5.2.4便捷的交通条件
方便的对外出入口,使住区与城市以及外界的联系紧密;
住区内部的主要道路红线宽度大于6米,满足消防车的通行要求。
小区的主要出入口位于曙光街上。
5.2.5竖向设计
以人为本的设计原则倡导空间的人性化,住区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导,力求营造一个舒适、安全、亲切、宜于交流的公共场所。
而场所中所有的设施、小品、绿化都围绕空间的主题来精心规划,营造具有戏剧性的场景,加强了硬件所无法提供的文化气息,增添了浏览后的愉悦感,为居民提供了一个具有启发性的休息与活动空间。
随着社会的发展人民生活质量的提高,住区将越来越具有更为广阔的社会功能,从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。
规划设计为每个人及每个家庭提供优美、氛围温馨、治安良好的住区环境。
给老人和儿童创造安宁、祥和的居住环境,尤其要为老弱、幼小者提供方便的步行系统和无障碍化设计,为他们的活动提供开敞空间。
对家庭社会交往,需要在户外设置多种形式的交往空间,大片绿地里、安静的住区内、开阔的广场上,到处可见友好的交谈,热情的致意,使每个居住者都有家园的感受。
5.2.6创造理性空间环境
空间环境是建筑形态、道路结构、景观绿化等要素通过规划形成的小环境,是人们生活的主要环境。
创造理性的空间环境,是规划区适住的基本要求。
力求创造小区内温馨近人空间和休闲活跃天地。
5.2.7符合交通特征的路网
住宅周围在满足车辆进出的前提下,精心进行景观设计,减少硬化路面,增加住宅楼前的景观绿化,充分利用环境地形,这不仅创造了建筑群体之间相互渗透的流动、开敞生态景观空间,而且保证了住区道路通畅。
5.3规划布局
5.3.1
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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