影响建筑成本控制的主要因素及成本控制Word下载.docx
- 文档编号:16991614
- 上传时间:2022-11-27
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:34.02KB
影响建筑成本控制的主要因素及成本控制Word下载.docx
《影响建筑成本控制的主要因素及成本控制Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《影响建筑成本控制的主要因素及成本控制Word下载.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小,将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小,同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。
4、平面形状对建筑成本的影响
一般来说,在相同的建筑面积条件下,建筑物的外形越简单,外墙长度就越短,单位造价也就越低;
相反,建筑平面外形复杂而且不规则,则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加,这将引起单位造价的提高。
不规则的建筑外墙,不仅使墙体增加,而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。
5、建筑层数
不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等,它们都有不同的设计、施工规范要求,如小高层与层高的设计规范要求就不尽相同,具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。
在同一类型的建筑物内,由于执行的是同一规范,因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。
而不同类型的建筑物,由于规范要求不同,建筑成本必然不同,特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物,可谓不上不下,但在设计时,设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时,其增加的成本却大得多,而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。
从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。
当然,在同一档次的建筑物内,有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化,其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降,减少层数时建筑成本上升,但对具体的工程而言,只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。
6、建筑层高
建筑层高的增加,意味着工程实物量的增加,例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。
这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。
因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外,在满足设计规范后,一般不应盲目的增加层高。
7、建筑材料、设备标准
一般而言,建筑成本随着建筑标准的变化而变化,建筑材料、设备标准高的,建筑成本随之增高。
但是,在有些情况下也并不完全如此。
所谓高标准的建筑材料和设备,其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品,并产生一定的影响,其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。
例如在装饰房屋墙面时,虽然可取品牌好、价格高的墙纸,但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。
因此,不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好,有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。
8、规划、设计本身
规划、设计本身的收费,它在投资中的比例并不是很高,但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言,往往差异是很大的,业主与不同的规划、设计公司订立合同时,费用相差几十万元的事例并不少见,因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。
(二)、相应的控制方法
针对建筑规划和设计阶段这些影响建筑成本的因素,除了具体的技术手段外,一般可采取以下几种较为关键的具有针对性的方法:
1、建议业主聘请熟悉的、相互间又比较了解的、而且又有规划设计经验的人或公司作为顾问。
这些顾问既不是决策者,也不是业主的代表,其主要作用是出谋划策,提出建议。
如在挑选规划、设计公司后,由他们提出概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议。
业主在参考时顾问们只要点到要点,规划和设计公司就知道该怎么做。
因此,好的顾问是投资成功的重要前提。
2、挑选一批有一定规模、力量强、有影响的若干个规划和设计公司作为后选人。
如上所说,上海有规模、力量强、有影响的规划和设计公司数量较多,但还须精心挑选,可采取先摸底然后口头邀请洽谈的方法,通过交流,了解了大致情况后,再进行比较,最后确定几家公司,这样可以在招标时留有余地。
3、采取正式的公开或邀请招标方式。
采取招标方式,一是有利于价格竞争,二是业主通过招标时,可先提出在可行性研究阶段形成的建筑理念和具体的建筑要求,要求规划和设计公司予以认真的思考和创造性的发挥,从而提出基本符合业主要求的投标承
竞争,二是业主通过招标时,可先提出在可行性研究阶段形成的建筑理念和具体的建筑要求,要求规划和设计公司予以认真的思考和创造性的发挥,从而提出基本符合业主要求的投标承诺,最终确定业主满意的规划、设计方案和公司。
4、订立一个
个好的规划和设计合同。
概念和方案设计招标工作完成以后,这仅是一个好的开头,更具体的要求应在合同内进一步细化和确认,它包括各种技术指标,如平面指标,建筑周长指标、建筑体积指标、人均指标、户均指标、建筑平方米材料指标、造价指标、面积定额指标等,还包括设计进度、设计修改费用调整、设计工作质量等各有关的内容。
好的合同是规划和设计工作的重要保证。
5、建立内部管理和对外监督机制。
业主应配备专门的部门和人员,并建立相应机制以应对规划和设计过程中的修改和调整。
规划和设计工作的过程,不会一帆风顺,不是所有的设计师都已完全理解业主的建筑理念和要求,因此工作进程中的组织、沟通、协调、督促检查必不可少。
二、施工方面的主要影响和相应的控制方法
(一)主要影响因素
1.工程价格构成要素
工程价格构成要素包括建筑工程施工成术、利润和税金,其中以建筑工程施工成本的影响为最大。
建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。
在这些因素中,对工程价格影响最大的是材料费,约占建安工程价格的60-70%。
材料费所占的比重之所以很大,主要是因为工程体形庞大,耗用材料多。
影响材料费大小的另一因素是材料单价。
在市场活动中,价格随着供求等关系的影响始终处于变动态势。
因此,材料单价的浮动影响了材料费用,又极大地影响工程成本并波及工程价格。
人工费在工程成本中的地位次于材料费,虽然其所占比例远低于材料费,而对工程价格的影响却是关键,并呈较为复杂的状态。
人工费的多少取决于用工量和单价。
由于工程施工手工劳动量大,用工多,故人工费支出相对较多。
人工单价取决于承包商的劳动组织和劳动生产率以及分配制度。
关于机械台班费,随着施工技术、设备的进步,其对施工成本的重要性绝对不能忽视。
它的比重根据工程施工难易而变化。
需要机械作业越多,其比重越大,较高的和较深的工程大都会使机械费增加,它在成本中的比重于人工费有反比关系、且机械化水平越高,比重越大。
机械台班单价的高低还与采用的机械来源有关:
机械是租来的,单价是有机械租赁市场决定的:
机械是承包商自己的,则单价取决于折旧费与使用费。
其他直接费是发生在工程上的费用,实际上是一种综合性费用,只能因工程的具体情况而定,一般说来,施工现场条件比较好的,费用可以省一点,反之,费用就会增加。
关于现场经费和公司管理费,实际上是项目经理部的管理费和现场临时设施的费用以及公司管理费用,这些都与管理水平有关,其潜力很大,具体要看承包商是怎样安排的。
在建筑工程施工成本一定的情况下,承包商要想多赢利,他的价格就会增高,要想价格水平确定为某一具有竞争性的目标,利润水平就要降低。
对发包方来说,希望利润低些,对承包方来说,希望利润高些,如何使价格适中,使承包商和发包方都能接受,这是经营者决策中的问题。
承包商要想有利可图,必须依靠竞争取胜。
至于税金(指营业税、城市维护建设税和教育费附加,是转嫁税,最终的承担者是业主),是国家规定的必须上缴部分,不是业主和承包商所能决定的,它是基于工程成本和利润水平再计入工程承包价格。
2、市场条件的影响
市场条件的影响有两点:
一是供求状况;
二是竞争状况。
供求状况的影响。
对发包承包价格市场供求状况能产生影响的是生产要素。
在诸生产要素中,人工费用发生的变化并不会很大,因为建筑市场中人力的供应总是处于买方市场状态,即供大于求,人工费在相对时段里,其变化将是缓慢的,但也会受市场的影响而产生一定的变化,在一定程度或多或少地影响发包承包价格。
对发包承包价格最有影响的还是材料价格和机械台班价格。
这是因为,就某一种材料或某种机械设备来讲,有时供大于求,则价格降低;
有时供小于求,价格升高。
当材料价格和机械台班费降低时,工程价格中的材料费和机械费减少;
反之,当材料价格和机械台班费提高时,工程价格中的材料费和机械台班费增加。
所以材料价格和机械台班价格是弹性的,既有供给弹性,又有需求弹性。
竞争状况的影响。
建筑市场属于买方市场,施工力量供应远远大于施工需求,故建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。
承包商之间的竞争主要表现在价格上,招投标法又规定低价中标,所以低价成为中标的先决条件。
作为买方的发包方,可以利用买方市场这一特殊的优势(也是买方与卖方竞争中买方的既定优势)采取适合的、有限度的压价发包,并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调整持保守态度。
同样,因为这种在价格上的不平等地位,使承包商承担着比业主更大的价格风险,业主可利用担保的手段(投标担保、履约担保、预付款担保、保修担保等)向承包人大量转移风险。
3、经营管理因素的影响
经营管理因素包含了计价依据、计价方式、合同方式、发包人和承包人的价格管理活动及效果、结算方式等。
计价依据和计价方式的影响。
对于业主和承包商来说,计价依据并不完全相同,但最基本的依据是计价所依据的图纸。
图纸的详略影响计价的准确程度。
计价方式有施工图预算计价,工料单价法计价,综合单价法计价以及通过竞争定价(含有标底定价与无标底定价)等。
不同的计价方式会产生不同的定价结果。
各类合同方式的影响。
合同方式有总价合同、计量单价合同、纯单价合同,各种成本加酬金合同等,不同方式的合同会使定价有不同的结果,也会影响施工过程中合同价格变更从而影响到价格、业主和承包商的价格管理活动及效果。
业主从买方的立场上进行价格管理活动,首先是从低价发包的前提出发签定合同;
其次是在施工活动中防止因工程变更(含各方提出的变更要求)和工程索赔所引起的工程价格增量最少(加强变更审查、索赔审查及两者定价审查和监督)。
承包商为竞争取胜而进行具有策略性的报价,中标后进行合同谈判中力争得到优惠的合同价格和有利于未来调整和
结算的合同内容。
在施工中,承包商总是从盈利的前提出发,力争在合同价格的基础上通过索赔取得更多的收益。
在结算时,承包商希望通过价格的调整和超合同工作量的补充计价取得收益。
所以业主和承包商的共同管理活动,会导致最终的工程价格与合同价格产生很大差异。
结算方式的影响。
工程结算方式很多,不同的结算方式及结算时的调整会导致竣工结算价格的差异性。
4、施工方案的影响
施工方案是影响建筑成本的重要因素。
对于高、大、深、特的建筑物来讲尤其是这样。
同一建筑物可以采用多种不同的施工方案,好的施工方案不仅可以加快进度,提高质量,而且还可以省钱。
以高层建筑物为例,为创造垂直施工条件,既可以搭设脚手架,也可以搭挑排脚手,还可以用吊蓝脚手,爬升脚手等多种施工方案。
不同施工方案的差异是很大的,在确定建筑成本时,仅此一项有时可以相差几百万元。
施工方案对建筑成本的影响,还反映在施工过程中间,如深基础下的桩基础工程,通过先挖去部分土层再打(灌)桩施工方法可减短桩的长度或减少送桩工程量,又如土方运输时的合理调度、掌握拆除模板的最佳时机、施工合理化建议等。
通过合理化建议调整施工方案,在加快施工进度,提高质量等级的情况下,会影响到价格的变化。
5、工期的影响
在确定建设工程发包承包价格阶段,业主是按照建设项目的建设周期提出施工阶段的目标工期,以保证整个建设项目按计划完成,而承包商则根据建设工程的情况,结合生产组织、劳动力标准、设备、成本等具体因素,使其达到价格、质量、工期的最佳平衡点后提出自己的工期,相对而言此时工期对价格的影响不是很大,但在合同履行过程中,工期对价格的影响发生了变化,因业主原因引起的工期拖延,承包商可按合同进行索赔,反之,由于承包商生产组织不当拖延了工期,业主应支付给承包商为此而增加的费用。
这些情况的发生,在施工过程中是屡见不鲜的,都会影响结算价格的变化。
6、工程质量的影响
建设工程发包承包价格的确定,是以符合设计和各类规范要求的合格产品为基本要求。
工程质量标准一般可分为优良、合格、不合格。
优良工程是通过高素质的技术工人和管理人员,合理的施工组织以及良好的设备保证和品质优良的建筑材料来实现,而不合格工程则相反。
优良工程、合格工程、不合格工程还会产生不同的后果,并引起连锁反应,其最终的成本必然影响到施工价格的变动。
7、其他影响
因素除以上各种因素外,其他影响建筑成本的因素还有很多,例如:
建设行政主管部门的规定与政策、金融政策、税收政策、建设政策及规定、外汇政策、改革政策等;
宏观经济状况,改革的深入状况,社会的安定团结状况,国民经济市场发育状况;
固定资产投资规模、方向、结构及方式;
国家及行业的技术发展水平,经济发展水平及宏观管理水平;
国际市场状况及外商投资状况。
总而言之,建筑成本的影响因素很多,工程价格无论是合同确定的还是最终结算的,是大量影响因素综合作用的结果。
许多因素之间有着千丝万缕的联系,
不能孤立地处置某个因素,在进行工程价格定价时,应把各种因素联系起来综合考虑
(二)相应的控制方法
由于影响建筑成本的因素很多,它们都可以采取相应的控制方法,但归纳起来,主要还是从以下几个方面入手,以抓住主要矛盾,达到事半功倍从而控制建筑成本的效果。
1、选择一家造价咨询公司。
与规划、设计的作用不同,建设施工是按既定的施工图纸进行的,它进入了投资耗费最重要的阶段,因此,选择一家有一定社会影响的造价咨询公司帮助业主完成建筑成本控制比任何时候都重要。
施工阶段的建筑成本控制包括:
按照施工图编制一份预算书(或标底),评审承包商的报价书(包括施工方案、技术措施费用),按照施工进度确认工程进度款,特殊材料、设备价格的询价和确认,工程竣工结算审核等。
此外,造价咨询公司还可接受业主委托,进行招标代理,编写对建筑成本控制具有重要影响的招标文件。
2、通过招标(公开或邀请)挑选承包商。
承包商的选择必须通过招标进行,而对于外资项目,一般可先通过自己认识,旁人的推荐以及信息媒体介绍后邀请洽谈,在交流中加深了解,在确认各承包商的信誉和综合施工能力以后,按招标程序进行招标,最后进行方案、价格、服务等多方比较,直至选出理想的承包商。
3、指定项目经理。
工程建设的顺利与否,很大程度上取决于承包商的项目经理,而且,建筑成本的控制也与承包商的项目经理有关。
项目经理的工作并不只是为了承包商自己的利益,具有良好素质的项目经理有着较强的组织能力,通过有条不紊的管理,可以减少不必要的额外耗费,有时还可以提出合理化建议,从而控制建筑成本,降低造价。
4、选择合适的施工合同方式。
合同价格不是一成不变的,合同方式也不是唯一的,通过招投标确定的中标价一般不是最终价。
因工程变更或其他原因都会引起价格的变化。
正因为如此,业主可通过选择不同的合同和价格调整方式,以期达到合同价格的有效控制。
通常有一定规模的工程项目的合同形式可采用固定总价合同和分部分项工程单价合同,业主在招标之前,应根据施工招标项目的准备工作情况,主要是设计深度,工程项目本身玩具备的条件和项目的具体内容,以及工期要求等考虑合同以及价格组成的各种方式。
5、挑选专业对口的工程监理公司。
工程监理公司主要是协从业主对承包商的施工方案、工程质量、进度与工期、施工现场等进行监督和管理。
承包商按照施工组织设计方案与监理公司按照监理大纲规定进行工作是控制建筑成本的重要保证。
6、严格把握材料、设备采购价格的审核关。
建筑工程在建造时,业主对关键、重要或特殊的材料、设备自行采购或要求承包商在采购前由业主确认。
事实上,这些材料、设备通常在建筑成本的构成中占有较大的比例,例如各种饰面材料、电梯、空调设备等,或是单价大,或是数量多,各种各样的品牌和规格也很多,在组织选择这些材料、设备时,不同的采购方法和手段足以引起建筑成本的波动,因此,严格把握材料、设备采购价格的审核关是控制建筑成本的重要一环。
工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期,从施工准备开始,经施工过程至竣工移交后的保质期结束。
在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比,对各阶段目标成本完成情况进行差异分析,提出改进建议,使实际成本接近或控制在目标成本之下。
笔者曾参与多个建筑工程项目的工程造价控制与成本控制与管理,现就工程项目成本控制与管理措施进行分析探讨。
1施工工程项目成本控制的内容
施工工程项目的成本控制,是指工程施工过程中,把控制成本的观念渗透到施工技术、施工方法、施工管理的措施中,通过技术、方法比较、经济分析和效果评价,对工程施工过程中所消耗的资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制,及时纠正将要发生和已经发生的偏差,把各项施工费用控制在成本控制方案的范围之内。
1.1运用目标管理控制工程成本目标,成本是按单位工程施工图测算,并根据预期目标确定的,工程利润按公式:
利润=工程造价-目标成本-税金。
在确定每个单位工程的最低利润额后将项目目标进行公开招标,用合同方式代替行政命令。
1.2在纵向上实行四级承包,项目经理按核定利润(中标利润)与公司施工部门签订包工期、质量、安全、成本为主要指标的分项工程承包合同;
各工长将承包指标,以施工任务书形式落实到施工队(班)组;
各施工队(班)组以定额工日为依据,对施工小组(人员)逐日下达施工任务。
1.3在横向上,项目经理以公司法人委托代理人的身份与公司内、外部生****、施工、经营单位签订构件预制件、配件加工、材料采购、外包工程等经济合同,用经济和法律手段规范项目经理部与相关单位的责任,紧紧围绕实现项目成本目标开展管理工作。
加强基础管理确保成本目标的实现加强基础管理,应从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。
1.4要有明确的组织结构,有专人负责和明确管理职能分工;
技术上要对多种施工方案进行选择;
经济上要对成本进行动态管理,严格审核各项费用支出,采取对节约成本的奖励措施等;
合同措施主要是收集、整理设计变更、工程签证、费用索赔、决算书发文等。
2施工工程项目成本控制的特点
工程项目成本控制主要有以下几个特点:
2.1项目部是成本控制中心,其成本核算对象是项目部的各个单项工程成本
项目成本控制包括成本预测、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告。
成本控制应按下列程序进行:
2.1.1由商务部会同项目经理部、造价管理部等相关人员****同确定项目成本计划;
2.1.2项目经理部、造价管理部编制目标成本;
2.1.3项目经理部实施目标成本;
2.1.4商务部会同财务部、物资部、生****管理部、造价控制部****同审定项目成本报告,监督目标成本的实施情况;
2.1.5项目经理部、生****管理部、合同预算部、工程财务部对****馈的工程信息进行分析考核,具体程序如下:
项目部在承揽工程后,根据工程特点和施工组织设计,由造价编制人员编制人工、材料、机械的成本计划,对该工程进行成本预测,并将成本计划报预算部审验备案;
项目部根据计划成本,按成本项目制定出目标成本,财务部门会同合同商务部,生****管理部以计划成本和目标成本为依据对成本实施控制。
2.2建立严密有效的项目成本内控体系。
企业成本控制体系,具体应包括3个相对独立的控制层次:
第一个层次是在项目部及造价编制人员全过程中融入相互牵制、相互制约的制度,建立以防为主的监控防线。
第二个层次是在有关人员在从事业务时,必须明确业务处理权限和应承担的责任,对一般业务或直接接触客户的业务,均要经过复核,重要业务实行各职能部门签认制,专业岗位应配备责任心强,工作能力全面的人员担任此职,并纳入程序化、规范化管理,将监督的过程和结算定期直接****馈给财务部门的负责人。
第三个层次是以现有的稽核、审计、纪律检查部门为基础,成立一个由公司直接领导并独立审计项目部的审计小组。
审计小组通过内部常规稽核、项目审计、落实举报、监督审查会计报表等手段,对项目部实施成本控制,建立有效的以“查”为主的监督防线。
以上3个层次构筑的成本控制体系对项目发生的经济业务进行防、堵、查、递进式的监督控制,对于及时发现问题、防范和化解项目部的经营风险和会计风险,将具有重要的作用。
2.3项目成本控制重在落实
项目成本控制贯穿于项目施工的全过程,要逐项循序地进行落实,责任到人,按照制度和有关章程办理,努力抓出实效。
在项目成本控制过程中主要注重以下内容:
2.3.1掌握工程基本情况
决策层及工程造价管理人员要通过调查而了解该项工程的标书编制情况。
定额的费用、取费标准、中标价、主要工程量、施工现场的周围环境、掌握进入现场施工队伍的技术状况、人员素质、设备能量、工程工期以及要求的开工竣工时间、工程施工的难易程度,制定出科学的施工方案和有效的施工方法。
2.3.2分解成本控制指标,高度重视主要成本项目
在工程施工中,主要成本项目是工程直接材料,它在直接成本中一般要占60%以上,所以,造价管理与控制人员应高度重视该项目的成本控制,它是降低成本潜力最大的成本控制项目,要从价格上予以控制。
2.3.3机械使用费的控制
造价管理人员合理确定机械台班定额,把单车、单机核算落实到机型和操作者个人,做到事前测算、事中控制、事后考核,提高机械使用效率,争取超额完成台班定额工作量,同时,注意控制机械设备的维护成本。
转贴于中国论文下载中心http:
//www.st2.3.4控制人工费成本和现场经费
一方面抓
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 影响 建筑 成本 控制 主要因素