房屋征收补偿安置行政法纠纷案例分析.docx
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房屋征收补偿安置行政法纠纷案例分析
房屋征收补偿安置案例分析
关键词:
房屋征收;补偿安置协议;房产评估;应用有效期
裁判要点:
1、征收人的征收行为是否侵害了被征收人的实体性或程序性权利;
2、征收程序和补偿结果是否公平合理。
相关法条:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条、第二十条、第二十六条
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第
(一)项
案件索引:
一审:
三亚市中级人民法院(2020)琼02行初33号
判决日期:
2020年6月10日
基本案情:
原告覃国崖诉称:
三亚市政府于2014年11月13日发布三府〔2014〕183号《三亚市人民政府关于下洋田安置区项目房屋征收决定》(以下简称《下洋田安置区征收决定》),对下洋田安置区项目范围内国有土地上的房屋实施征收。
原告案涉房屋位于征收范围内。
因原告与三亚市政府就房屋征收补偿安置事宜未达成一致意见,故至今未签署征收补偿安置协议。
2020年3月13日、19日,原告先后看到张贴在案涉房屋墙体上的《三亚市吉阳区人民政府关于下洋田安置区旧城改造项目覃国崖户被征收人房屋征收补偿决定的公告》(以下简称《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》)和《三亚市人民政府关于履行房屋征收补偿决定催告通知书》(以下简称《履行征补决定催告通知》),得知三亚市政府对案涉房屋下达了征收补偿决定。
但前述两份文件载明的房屋征收补偿决定书文号不一致,原告为此找三亚市政府工作人员索要房屋征收补偿决定书,却遭到拒绝。
原告认为,三亚市政府作出3号补偿决定违反相关法律、法规的规定,应当予以撤销,具体理由如下:
一、三亚市政府作出的3号补偿决定剥夺了原告选择产权调换的权利,损害了原告的合法权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
三亚市政府作出的3号补偿决定只载明对原告实行货币补偿,剥夺了原告选择产权调换的权利,严重侵害了原告的合法权益。
二、三亚市政府评估程序违法。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
《征补条例》第十九条第二款规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
三亚市政府委托房地产价格评估机构作出房屋价值评估报告后既未向原告送达,也未在征收范围内向被征收人公示,剥夺了原告申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。
三亚市政府根据该评估结果所作的补偿决定,违反法定程序。
综上,请求人民法院撤销三亚市政府作出的3号补偿决定,并判令三亚市政府承担本案诉讼费用。
被告三亚市政府辩称:
一、被告作出的3号补偿决定事实清楚,适用法律正确。
(一)被告作出的3号补偿决定符合《征补条例》的相关规定。
《征补条例》第二十六条第一款规定:
“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
”本案中,因下洋田安置区项目需征收案涉房屋,在征收实施单位与覃国崖无法在签约期限内达成补偿协议的情况下,被告依法作出3号补偿决定符合上述规定。
(二)被告对案涉房屋作出的评估程序合法。
第一,2016年4月,征收实施单位曾向覃国崖送达关于选定房地产价格评估机构的通知,告知覃国崖选取第三方评估机构对被征收的房屋及地上附着物进行评估,逾期未提交选定的,则将采取抽签方式随机选定评估机构。
鉴于覃国崖未配合选定评估机构,征收实施单位根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款的规定,通过随机方式抽取了第三方评估机构,并由该评估机构对案涉房屋作出了《房地产估价报告》。
2016年10月12日,征收实施单位向覃国崖送达了《房地产估价报告》。
覃国崖未提出复核评估和专家委员会鉴定申请。
因此,被告并未剥夺覃国崖的异议权。
第二,被告作出的3号补偿决定程序合法。
因实施下洋田安置区项目的需要,被告于2014年11月8日公布了《下洋田安置区征收决定》和《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》。
在签约期限内,覃国崖与征收实施单位未达成补偿协议,且不配合协商选取评估机构,征收实施单位因此通过随机方式选取了第三方评估机构。
之后,被告在评估机构对案涉房屋作出的评估价值的基础上,结合征收安置补偿方案作出3号补偿决定,并依法送达给覃国崖,另外还进行了公告,程序合法。
第三,被告并未剥夺覃国崖选择产权调换安置方式的权利。
2019年7月2日,征收实施单位向覃国崖作出《三亚市吉阳区人民政府关于限期选择房屋征收补偿安置方式的通知》(以下简称《限期选择补偿安置方式的通知》),要求覃国崖就货币补偿和产权调换两种补偿方式作出书面选择,逾期不选择的,视为默认货币补偿。
覃国崖于2019年7月3日收到该通知后,一直未对其补偿安置方式作出选择。
为使征收补偿决定能够明确、具体,且具有可操作性,被告作出了以货币补偿方式进行安置的3号补偿决定,符合法律规定,没有剥夺覃国崖选择安置方式的权利。
综上,请求人民法院依法驳回覃国崖的诉讼请求。
法院经审理查明:
2014年11月8日,三亚市政府作出《下洋田安置区征收决定》,并于2014年11月13日进行了公告,决定:
征收下洋田安置区项目范围内国有土地上的所有房屋,征收范围为东至国营三亚苗圃场用地界,南至三亚市食品供应公司用地界,西至凤凰路,北至三亚京海成房地产开发有限公司用地界,改造项目总占地面积约17.2亩;上述房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回;征收主体为三亚市政府;房屋征收实施单位为三亚市吉阳区筹备组(现三亚市吉阳区人民政府);房屋征收监管单位为三亚市住房和城乡建设局(以下简称三亚市住建局);房屋征收部门应按照该决定和《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》(三住建〔2013〕933号)对被征收人给予公平补偿;征收时间为2014年11月25日-2015年5月31日。
同时,三亚市政府还告知了被征收人对该征收决定申请行政复议和提起行政诉讼的权利和期限。
另外,《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》明确下洋田安置区项目的安置补偿方式包括货币补偿、产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合三种。
具体为:
(一)被拆迁人选择货币补偿的,按照三府[2005]138号和三府[2006]124号文的规定,在相关规定的基础上奖励100%,被拆迁人积极配合登记丈量,按时签订房屋拆迁补偿安置协议并按时完成搬迁的,另外再按其货币补偿金额的20%给予奖励;拆迁工作开始15天内签订安置补偿协议的被拆迁户可以一次性领取奖励1万元,超过15天没有签订安置补偿协议的不予奖励。
(二)房屋产权调换按照“拆一补一”的原则置换。
(三)安置房面积实行多还少补原则。
置换安置面积在5平方米之内的(包括5平方米),其差额面积按每平方米3200元补齐差价;置换安置面积超过5平方米的,其差额面积按市场评估价格补齐差价。
(四)被拆迁房屋的室内装修部分采取市场评估;电话、空调、有线电视等拆迁费按市政府相关规定予以货币补偿。
(五)搬迁补助费一次性支付3000元。
此外,该补偿方案还对安置房屋的相关费用、交房时间、临时过渡费用的支付标准及方式、拆迁安置房的建设标准等事项作出了明确规定。
覃国崖位于三亚市吉阳区凤凰路下洋田安置区B型安置楼501房的案涉房屋在下洋田安置区项目的征收范围内,其三土房(2003)字第2094号《土地房屋权证》载明:
案涉房屋建筑面积为124.48平方米,分摊公共建筑面积为6.35平方米;土地使用权面积和共用分摊面积均为103.42平方米,土地使用权类型为出让。
2014年11月24日,三亚市住建局向下洋田安置区项目被征收人发出通告,明确下洋田安置区项目房屋征收补偿的签约期限为自三亚市政府房屋征收决定公告之日起45日内,房屋搬迁期限为签订征收补偿协议之日起30日内。
2015年3月12日,因覃国崖未在规定的签约期限内与房屋征收实施单位签订安置补偿协议,三亚市吉阳区人民政府(以下简称吉阳区政府)向其送达《三亚市人民政府关于房屋征收补偿告知书》,告知其自收到该告知书之日起15日内,持本人身份证件和土地房屋权属证书等材料与吉阳区政府签订房屋征收补偿协议,或者对补偿方式作出选择后书面告知吉阳区政府,逾期三亚市政府将依法作出征收补偿决定。
2015年4月18日,三亚市政府对覃国崖作出三府函〔2015〕205号《三亚市人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称205号补偿决定)。
此后,三亚市政府未在规定期限内向人民法院申请强制执行该补偿决定。
2016年4月7日,三亚市住建局通知覃国崖等6名下洋田安置区项目的被征收人自收到该通知之日起7日内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面报送该局,逾期未提交书面选定结果的,该局将采取抽签方式随机选定房地产价格评估机构。
后因覃国崖未配合选定房地产价格评估机构,三亚市住建局采用随机抽取的方式选定三亚正源房地产评估有限公司为案涉房屋的房地产价格评估机构。
2016年9月9日,三亚正源房地产评估有限公司根据三亚市住建局的委托作出三亚正源评房[2016]估字第20161004号《房地产估价报告》,确定覃国崖案涉房屋在估价时点2014年11月8日的评估单价为每平方米11228元,评估总价为1397661元(含补交的地价)。
同时,该估价报告载明其应用的有效期自2016年8月9日起一年内有效。
2016年10月12日,吉阳区政府在下洋田居委会工作人员的见证下,将前述《房地产估价报告》留置送达给覃国崖。
覃国崖未对该《房地产估价报告》提出复核评估和专家委员会鉴定申请。
2019年7月3日,吉阳区政府向覃国崖送达《限期选择补偿安置方式的通知》,要求其在2019年7月15日前就货币补偿和产权调换两种补偿安置方式作出书面选择,逾期不选择的,视为默认货币补偿方式。
其中,货币补偿方式的补偿费用包括:
被征收房屋的市场评估价值1397661.44元、房屋室内装修补偿38435.55元、搬迁补助费3000元,合计1439096.99元。
产权调换补偿方式包括:
(一)搬迁补助费3000元、被征收房屋室内装修费38435.55元,合计41435.55元;
(二)临时过渡期暂定12个月,自搬迁之日起,按2400元/月的标准一次性发放12个月的临时过渡费共计28800元。
过渡期满后仍未交付安置房屋的,按照《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》有关规定继续发放临时过渡费,至安置房屋交付的次月起停止支付临时过渡费。
(三)提供的产权调换房为期房,位于下洋田安置区项目征收范围内,房号为15栋14层02户型,建筑面积为150.22平方米;按照建筑面积1:
1的标准进行产权调换后,安置房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积25.74平方米,需交纳353896.08元[5平方米×每平方米3200元+(25.74平方米-5平方米)×每平方米16292元]的差额面积房价。
(四)第一、第二项与第三项相抵后,覃国崖需交纳产权调换房屋面积差价283660.53元。
此后,覃国崖未在规定时间内就前述两种补偿安置方式作出选择。
2019年9月24日,三亚市政府对覃国崖重新作出3号补偿决定,根据《征补条例》第十七条、第十九条、第二十六条、第二十八条以及《下洋田安置区征收决定》等规定,决定:
一、对覃国崖案涉房屋实施征收。
二、对覃国崖实行货币补偿,由吉阳区政府向覃国崖支付下列补偿费用:
(一)被征收房屋的市场评估价值1397661.44元(被征收房屋建筑面积124.48平方米×市场评估单价11228元/平方米);
(二)房屋室内装修补偿38435.55元(因被征收人覃国崖不配合评估机构对其被征收房屋装修进行评估,暂以下洋田安置区B型安置楼同等户型8户被征收人的房屋装修补偿均值进行补偿,待具备评估条件后再予以评估,实
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