上海曹安路某房地产项目市场报告文档格式.docx
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一、酒店业介绍
酒店是商务,旅行,休闲等产业的重大支柱之一,在日常生活中起着重要的地位和作用。
第一,酒店是向旅行者提供效劳的基地。
旅行者在异地旅行时,需要必然的设施和效劳以解决食宿等问题,酒店是知足这些需求的场所。
第二,酒店是人们进行社交活动和商务的重要场所。
酒店是文化、科学、技术交流和社会交往的要紧场所。
许多重要的会议、仪式、讲座、新闻公布会、企业的产品促销会等,多数在饭馆举行。
第三,酒店是获取和增加收入的要紧渠道。
第一,酒店是各类产品的直接消费者。
第二,酒店客人的购买能力较强。
经营适当的酒店那么可成为所在地或城市的综合性高消费场所。
结论:
从以上三点咱们能够得出酒店的支撑要素
一、酒店生存需要有良好交通的支撑。
二、酒店生存需要有良好的商业,商务环境支撑。
3、酒店生存需要有不同人的群支撑。
有了良好的交通再加上商务,商业环境的支撑自然会吸引不同的人群,酒店业才能赖以生存。
上海酒店市场在1998-2000年陷入低谷,2001年APEC会议以来慢慢苏醒(图1)。
尽管2003年受“非典”阻碍,入住率一度下滑了十个百分点,但“非典”以后的2004年呈现强劲反弹态势,旺季时候高星级酒店乃至出了“一房难求”的局面,2004年平均出租率达到73%。
2005更是超过75%,3星级以上的酒店数量也在稳步增加(图2),因此能够看到上海酒店行业的高景气宇来自旺盛的需求。
图1
图2
、阻碍酒店业进展的因素
①宏观经济进展对酒店业产生的阻碍
随着上海市经济的持续进展,GDP总值(国民生产总值)持续15年维持两位数增加,而经济强劲的增加态势为酒店业的进展制造成了良好的宏观环境基础(图3)。
图3
②旅行业的进展对酒店业产生的阻碍
伴随国民经济的快速增加,居民收入也在大幅提高。
可支配收入增加,就意味着消费需要“升级”。
对“奢侈”产品和效劳的需求,被激发,更需要被知足。
旅行,确实是典型的消费升级需求,国内和国外来沪旅行人数逐年增加,加上世博会和奥运会商机,以后关于酒店住宿业的需求也必然加大。
2001-2005年上海国内旅行人次快速增加,尽管2003年由于“非典”阻碍,国内来沪旅行人数一度呈现负增加,但的随后的2004年国内来沪旅行人数恢复到了6346万人次,2005年为6805万人(图4)。
图4
③城市阻碍力的提升对酒店业产生的阻碍
得益于经济的强劲进展,上海的国际阻碍力日趋增强,一方面,吸引了愈来愈多的境外人士来沪旅行(图5),另一方面,也使得诸多大型国际会议、国际展览持续不断的在上海举行。
统计数据显示,2006年在上海举行的国际展览会共计318个,居全国所有大中城市之首,伴随而来的商务洽谈人次快速增加。
这些境界外人士来沪的平均停留时刻为天,关于酒店的需求也在日趋增加。
图5
、进展前景预测
随着上海经济的持续高速进展,人民收入的不断增高,作为消费升级的典型代表-旅行,必将进入进展的“快车道”。
而上海,更能够期待持续的国内来沪旅行热潮,加上世博会,F1,网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅行的群众。
图6
二、曹安大商圈概况
一、区域位置
曹安大商圈位于嘉定、闵行、长宁、普陀两区交壤处,其核心区域约2平方千米,是上海最密集的居住区之一,周边住户在50万以上(图7)。
图7
曹安大商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道和312国道曹安路段等,计划中还有两条轨道交通线13号、14号通过该商圈,是上海城区与江浙经济联系的门户要冲,交通体系四通八达(图8)。
联动东西:
东连上海市区商务CBD,西傍慧创国际生产性效劳业聚集区;
衔接南北:
北抵桃浦西北物流园区,南达虹桥交通枢纽港;
延伸沪宁:
曹安路金三角核心区沿沪宁高速,312国道向江浙腹地便利延伸;
广域辐射:
商务圈效劳功能向内地广域,并通过海空方式辐射海外。
图8
曹安商圈的定位是与嘉定区重点进展板块和上海西部进展板块计划结合在一路的,是上海商业“十一五”期间重点进展的商业新中心之一,其核心区域计划由9个专业市场地块组成统一体,既彼此独立又彼此补充,通过过街天桥和底层步行系统形成有序的商业格局,将于2007年前建成,实现约100万平方米营业面积,年商贸总额估量达130亿元。
同时曹安商圈可对全市和长三角地域30多个中心城市发挥人流、物流、商流辐射作用。
依照计划,以后曹安大商圈将形成以曹安路沿线8千米长、20平方千米区域的商贸走廊,到2020年形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区。
以后重点进展区域将沿着曹安路商业走廊主轴,和南北双侧的次轴,整合本来有些分散的商业经营模式,进一步提升其商业档次。
在西延伸段上重点进展办公板块和靠近江桥镇的物流板块,从而实现把商业、物流、办公三者结合。
三、曹安大商圈的酒店业
目前曹安大商圈及其周边辐射地域的住宿业市场上,共有现代意义上的经济型及星经酒店16家,房间总数2469间,其中经济型酒店9家,房间总数为1209间,3星级酒店3家,4星级酒店4家具,房间总数别离为587家和673家,平均每家为156间。
表一:
曹安大商圈及其周边辐射地域酒店供给表
编号
酒店名称
地址
星级
房间数
1
港鸿大酒店
普陀区武宁路501号
4星
225
2
江苏饭店
普陀区武宁路888号
3星
221
3
广西宾馆
普陀区中宁路176号
经济型
127
4
胜利大酒店
236
5
锦江之星中山北路店
普陀区中山北路2701弄1号
144
6
意家人
普陀区金沙江路1818号
210
7
好心情宾馆
普陀区金沙江路1408号
27
8
莫泰168大渡河路店
大渡河路1122号
9
上石大酒店
普陀区杏山路5号
74
10
清水湾大酒店
普陀区凯旋北路1305号
212
11
上海爱八酒店
梅岭南路395号
100
12
梅园酒店
梅川路1249号
114
13
上海御丰花园大酒店
曹安路1978号
180
14
上海宝燕商务酒店
祁连山路2025梅川路口
41
15
上海曹安登江宾馆
定边路119号近曹安路
45
16
金沙江大酒店
金沙江路801号
292
表1
目前,曹安大商圈及其周边辐射地域酒店业的进展呈现以下几种特点:
①一是经济型酒店占据市场主力,并处于较为高速的成长期;
②二是本土品牌占据较大的市场份额;
③三是市场扩张方式以直接投资为主;
目前,曹安大商圈及其周边辐射地域酒店散布具有明显的地段特点,散布点要紧有三大块,一是武宁板块,二是长风曹杨板块,三是丰庄板块,其中武宁板块6家,长风曹杨板块7家,丰庄板块3家(图9)
图9
2、产品特点
目前,曹安大商圈及其周边辐射地域内,现有经济型及星级酒店当中属于酒店改造的比例为44%,而新建物业为56%,这说明了酒店业的良性进展对改善原有行业资产质量、盘活原有资产、提升社会资源利用效率所起的重要推动作用。
调查中发觉,各酒店主流店态的主体规模、大堂、餐厅面积差距较大,固然,这种差距不排除由大部份物业为酒店改造而带来的先本性不同,但在客房这一核心产品上差距较小,有较强的趋同性。
在调查中发觉,公共休息区域、公共洗手间、停车场、中央消防系统、电梯、电视、、分体空调、室内洗手间、24小时热水已成为区域内所有酒店店都配置的大体设施,能提供正餐效劳的单店比例为69%(表2)。
在核心需求取得知足的前提下,商务效劳和自助效劳设施的提供比例较高。
但在提供的具体设施设备性能和效劳品质上,不同的酒店表现不尽相同。
主要服务
房间数
基本服务+餐厅、会议展示厅、桑拿
基本服务+中西餐厅、多功能会议厅、舞厅、豪华KTV包房、棋牌室、健身房
基本服务+餐厅
基本服务+餐厅、会议厅
基本服务
基本服务+餐厅、会议室、酒巴
基本服务+中西餐厅,酒吧、咖啡厅、会务中心、洗衣服务、音乐茶座、KTV包房、桑拿、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓房、商务办公房
基本服务+中、小型会议室
基本服务+中西餐厅、会议厅、健身室
基本服务+餐厅、会议厅、商场、美容中心、咖啡厅、娱乐
通过调查区域内酒店经营者对各项选址标准重要性的排列顺序说明(表3),经营者关注的重点是区位,同时对于直接阻碍到投资额度的日趋高涨的物业价钱也给予了较高的关注,而且酒店的产品与效劳质量受到了更多经营者的关注,这也反映了酒店经营者的日趋成熟,酒店业的竞争已从单纯的产品和技术层面提升到了支持系统和治理体系的竞争层面上。
1、区位要求
①邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;
②商务氛围;
③区域规划及经济发展前景;
④客源保证;
2、投资额度及方式
①自建或租赁物业的投资额度;
②特许经营、租赁、共同投资;
3、竞争状况
同行业竞争对手的情况,包括对手的类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、酒店特色及服务对象的阶层等;
4、建筑要求
独栋,周边有停车场
5、面积租期
建筑面积3000—6000平方米,基本使用年限10年以上;
表3
目前,曹安大商圈及其周边辐射地域中经济型酒店是酒店市场上的供给主力,3星级以上酒店只有6家,经济型酒店的比例占到了63%(图10),锦江之星、莫泰等接踵入驻该区域,而随着曹安大商圈及其周边辐射地域阻碍力的不断加深和扩大,不排除在以后其它连锁酒店品牌的进一步抢滩入驻。
图10
经济型酒店作为曹安大商圈及其周边辐射地域的供给主力,在经营方式上以连锁经营方式为主,而剩余的星级饭馆全数为自主品牌、自主经营(表4)。
经济型酒店的连锁经营模式,既是市场驱动的必然选择,同时,也为下一时期以品牌特许为车轮的高速扩张预留了空间。
而随着适合物业的竞价本钱的日趋增高和资源日趋稀缺,为那些自身拥有物业的潜在加盟商提供了涉足酒店业的契机。
经营方式
自主品牌、自主经营
连锁经营
依照调查显示,目前曹安大商圈及其周边辐射地域的酒店客源中有62%左右的为商务散客,而随着曹安大商圈的进展,该比例还有较大的上升空间,同时,随着自助游和休闲市场的升温,休闲度假散客的比例也有望提升(图11)。
图11
同时调查中发觉,区域内经济型酒店中92%的客源为国内客人,8%为入境客人,而星级酒店的境外客源的比例为15%左右(图12、13),要略高于经济型酒店,同时调查结果还显示,区域内酒店客源的平均停留天数为天,因此现时期如此的客源结构给了区域内酒店极大的进展机缘。
图12图13
面积
房价
标准双人房:
12m2高级双人房:
14m2
标准单人房:
12m2高级单人房:
440元/天高级双人房:
520元/天
440元/天高级单人房:
540元/天
标准间:
1m2
单人间:
14m2
398元/天
12m2
普通单人间:
10m2
豪华单人间:
168元/天
138元/天
228元/天
15m2
468元/天
锦江之星
中山北路店
9m2
219元/天
199元/天
12m2单人间:
12m2
商务房:
20m2三人房:
18m2
商务套房:
25m2
178元/天单人间:
158元/天
218元/天三人房:
198元/天
288元/天
12-14m2
10-12m2
138-168元/天
118-138元/天
莫泰168
大渡河路店
商务间:
14m2家庭房:
16m2
198元/天单人间:
218-228元/天
248元/天家庭房:
278元/天
普通标准间:
12m2普通单人间:
豪华标准间:
14m2豪华单人间:
238元/天普通单人间:
238元/天
268元/天豪华单人间:
268元/天
高级双人房:
30m2豪华双人房:
35m2
高级单人房:
29m2豪华单人房:
套房:
50m2
300元/天豪华双人房:
350元/天
400元/天豪华单人房:
600元/天
1200元/天
标准房:
20m2床房:
20m2
商务大床房:
178元/天大床房:
160元/天
商务大床房178元/天
大床房:
25m2标准房:
25m2三人房:
30m2套房:
30m2
175元/天标准房(a):
标准房(b):
140元/天三人房:
169元/天
套房:
240元/天
标准房:
18m2商务房:
湖景房:
25m2行政房:
行政景观房:
25m2行政套房:
30m2
250元/天商务房:
290元/天
345元/天行政房:
335元/天
420元/天行政套房:
860元/天
上海宝燕
商务酒店
20m2大床房:
23m2
190元/天大床房:
230元/天
标准房(a):
20m2标准房(b):
20m2
118元/天标准房(b):
133元/天
200元/天
18m2单人房:
25m2豪华套房:
365元/天单人房:
415元/天
616元/天豪华套房:
816元/天
目前,区域内经济型酒店平均房价为185元,3星级酒店平均房价为400元,4星级酒店的平均房价为483元(图14),从目前市场情形来看,经济型酒店的价钱变更幅度要小于星级酒店市场的价钱变更幅度。
图14
通过调查显示,2007年一季度曹安大商圈及其周边辐射地域内的酒店中,经济型酒店的平均出租率为72%,而星级酒店相对数量较少,入住率方面要略高于经济型酒店,入住率达78%。
从这次调查数据来看,2007年一季度区域内经济型酒店的平均Revpar(RevPAR是RevenuePerAvailableRoom的缩写,是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入,用实际平均房价乘以出租率即可)为133元,3星级和4星级酒店平均Revpar别离为312元和377元,可见星级酒店产生的市场收益要明显大于经济型酒店。
一、关于三个试探的结论
区位
酒店业的进展与区域经济的走势成正比关系,而区域位置的交通条件、商务气氛、区域计划直接阻碍着区域经济的进展及其前景,因此酒店业的刚性要求首当其冲的确实是区域位置。
经济进展热酒店稀缺性高
有需才有求,目前曹安大商圈经济进展较快,其进展特点是大型专业市场密集而快速崛起,带动了区域内房地产业、建筑业和其它相关产业的快速进展,也吸引了大量人士在此洽谈商务,人员往来十分频繁,而相与之配套的住宿业却进展迟缓,专门是曹安大商圈的核心地带丰庄地域的酒店更是寥寥无几,因此大量的在此洽谈商务的人士只能在曹安大商圈周边的酒店住宿,从而带动了曹安大商圈及其周边辐射地域酒店业的繁荣。
市场需求
市场稀缺性的客观存在加上旺盛的市场需求,使得酒店业的进展关于和谐曹安大商圈经济的整体进展愈来愈重要,专门是星级酒店,随着曹安大商圈阻碍力的扩大和加深,其商业档次和商业形态正在朝一个更高更广的方向进展,以后那个地址将形成一个集商业、物流、办公三者结合在一路的大型、综合性的商圈,因此关于星级酒店需求也将进一步加大。
随着上海经济的持续走好,上海市酒店业的进展也进入到了一个良性进展的局面,酒店品牌化、连锁化的进展趋势正在持续和深切,而随着住宅投资热潮的退却,愈来愈多的资金开始流向商业地产,商业地产的市场价值也在日趋增加,这关于持有大量商业地产的开发商来讲具有了长期持有的市场基础,同时将其投资于具有进展前景的、能够提供稳固现金流的、达到物业保值增值目的行业,成为诸多开发商试探的问题,而当前酒店业良好的进展局面正好为此类开发商提供了一个契机。
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