顺德区城市更新三旧改造政策公众指南文档格式.docx
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改适凌式
①改造方案.项目认定由所在镇政府(街通办事处)审批并统筹推进•
@改造单位凭认定批准文件办理相关环保.消防、工商等手续•
1改造方案、项目认定由区“三旧•改造主管部门审批•
2项目用地及保留Jl筑须取得合法的房地产权证并已办理工程竣工验收备案手续•
3符合已批的控制性详细规划或•三旧”改造单元规划,土地规划为发展经营性项目用途(不涉及商品住宅开发建设)•
@项目用地按土地使用权力议岀让.流转方式转变功能完善用地手续•
6保留建筑办理相关验收手续后,可向房地产登记部门申请办理房地产权登记•
拆除■建类
①工业升级改造类改造方案.项目认定由所在镇政府(街道办事处)审批,其他类由区”三旧“改造主管部门审批•
在不改变用地功能的前提下■可申请延长土地使用年限•
符合有关规划要求•可申谴增加土地容积率•可通过协议岀让或流转方式转变用地功能(不涉及商品住宅开发建设)
局部加建类
历史文化
保护类
生态修复类
改造方案.项目认定由所在镇政府(街道办事处)审批.
①改造方案.项目认定由所在镇政府(街进办事处)审批•
@改造项目在取得合法房地产权证.符合有关规划要求.不改变用地功能及使用年限的前提下,可申请增加土地容积率•
改造方案.项目认定由区三改办审批•
苗注:
若涉及商品住宅开发需由政府收回后以公开岀让的方式改iS∙
具加步課
莎理单位Hfi引
项目咨询
•••••
镇政府(街道办事处)区城市更新发展中心
项目认定
••・∙∙e
详见《城市更新(••三旧"
改造)公众指南分册一》
⅛
完善项目用地手续
•••••«
国土相关部门
城市更新(“三旧”改造)政策关健内容解读
L涉及衬(居)■体碑设用地转变功能或延长便用年限的改it项目如何衰决?
土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目(不涉及商品住宅开发理设)•有关转变用地功能及协议流转的方案需经地块所愿村(居)■集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表同蕙.并按相关规定公示•
(详见《越德区城市更新(“三旧“改造)实施办法》(顺府发(2015)19号)第二十三条)
2•村(居)集体改進项目没有资金进行前期土地養理g么力?
在改造范IS内土地权属复杂.分散,存在较多历史遗留问题的情况下,村(居)■集体经济组织可通过所在镇(街)农村集体资产交易平台以公开选定的方式引入前期投资人参与土地整理,前期投资人可按合同约定获得投资回报•(详见《顺從区城市更新(•三旧■改造)项目前期投资人选定和管理细则》(顺府办发(2016)28号))
3•工业提升项目可否改Il为商品厂房?
拆除西建类工业升级项目允许建设为商品厂房•其开发∙it设及运营方式按商品厂房有关规定实施,但不能享受政府对拆除■建类工业升级改造项目的财政扶持•(详见GK徳区城市更新(••三旧•改造)实施办法》(顺府发〔2015)19号)第二十二条)
4.城市更舫("
三旧”改ifi)中如何优先保证公益性用地的供给?
自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目■在改造时濡无偿移交政府不低于项目用地面积的15%作为公茲性用地,相关出让金政策见下衷•
注:
“无偿移交“指移交公益性项目用地不作容积率补偿或奖fifi∙
I用地移交情况
时应出让金政策
无偿移交项目用地15%
土地出让金可按改IS前后整宗土地市场评估价差价的40%计收
无偿移交项目用地超出15%
多出部分可适量増加容积率,并按规定缴纳土地出让金
应移交但未移交或移交不足项目用地15%
可采用区域平衝的方式进行公益性用地強合配El•对于应移交但未移交或移交不足15%的部分用地,则壽按改Ifi后整宗用地市场评怙单价计收土地出让金
(注:
1•公益性用地包括区域交通设施用地.交通设施用地、公用设施用地.绿地.特殊用地以及部分公共If理与公共眼务用地•2•引用《顺府发(2015)19号文第十七条.第二十七条解释》)
♦案例分析
案例一:
(厲有土地一工业改商88)
项目槪况:
大良某国有用地厂房,用地面积为2万∏P,建筑面积为L5万因生产扩大和淘汰落后产能的需要已《8迁.现业主结合自身需求以及所在片区的规划发展定位,拟对地块实施改造•
改造情况:
业主通过拆除原建筑物,无偿移交15%公益性用地•以协议岀让方式转变用地功能,拟改造为商业综合体•
主長摘标
用地面枳
项目婴型
R灰面积
改造前
275m2
IlikΓ≡
0.75
1.5万M
改造后
1.7^m2
商业综合体
3.0
5.1万
政策优Al:
业主自行改造,并无偿移交15%公益性用地,土地出让金可按改造前后筈宗土地市场评估价差价的40%计收•
IS墩土地岀让金核耳公式如下:
上述公式中的土地市场评估价爲根据实际地块估价调養・
即:
业主只需缴纳3440万元土地岀让金.即可对地块逬行改造•
改造效益:
提升土地价值
无信移交的公益性用地将用于JI设公Bi绿地和公共停车场,较好地改善周边居民的生活和出行环境;
同时完善的配套设施更有利于人气的汇Ii和地块品质的提升.
提高经
济@报
项目改造话共提供5丄万nV空筑面風除去公共空间•可岀售面枳约占7成.即36万nV.按0.8万元∕mH+JI•樹售战约为29Z元•
享受政策红利
无偿移交15%公益性用地肓,土地出让金可按40%计算•(经孩H•共节«
)1800万元的用地成卞)
改适前KiSg
案例二:
(集体用地一工业改商住)
项目概况:
容桂菓村级工业区,用地面积约为4200Om^(析合63亩),容积率为0.&
原土地权属人为村(居)集体经济组织,现状为一层简易厂房,生产环境差,存在较大的安全隐患.村居拟引入前期投资人逬行土地整理,以解决资金短缺问题,实施项目改造.
改遣Al况:
村居通过公开选定的方式引入前期投资人參与项目的前期土地整理工作,待完善土地签理及用地手续后,村居与镇(街)通过挂帐收储形式将土地收储后公开出让推出市场.依据项目评估结果,村居与前期投资人签订投资合同,并约定该项目的土地整理成本为IlOO元/mJ利润为200元/m?
(按理筑面积计算),前期投资人可获得该地块土地出让金总额的2.5%作为奖励.假设该项目可供出让土地面积为30000m∖土地出让成交价为7050元∕∏P.
项目收益尺政策优惠:
(一)前期投资人
1、项目投资成本:
4200OmJXO.88W≠xll00τc∕m2=3696万元
2、项目投资利润:
(按合同约定)
4200OmJXO.88积率χ200元∕m5672万元
3、项目投资奖励:
(按合同约定该地块土地岀让金总额的2.5%作为奖励)
30000mjχ705θ7t∕mlχ2.5%=52&
75万元
丽期投资人实际收益:
672+528.75=1200.75^元
(二)村(居)集体经济组织
1、土地出让金分成收益:
30000mjχ7050τt∕miχ50%≡10575万元
2、支付给前期投资人成本(投资成本+投资利润+投资奖励)
3696∙672∙528.75=4896.75万元
3、项目财政扶持资金:
63®
x2万元価“26万元
土地权属为村(居)集体经济组织的,面积达到50亩以上经政府收购实施改造,并完成项目用地范围的土地戡理后,按每亩2万元标准作为工作经费,IR高不超过500万元,对村(居)集体经济组织给予扶持.
村(居)集体经济组织实际收益:
10575∙4896.75*126=5804.25万元
♦项目认定条件
(S)符合我区土地利用总体规划、城乡规划、•三旧"
改造专项规划.
@已纳入省国土资源厅标圈建库备秦范08和•三旧"
改造年度实施计划.
@在2007年6月30日前的土地利用现状图和卫星影像图上显彷为已有上盖建境物的建设用地.
(貝体相关规划情况可向项目所在慎政府(街道办事处)三改办或区城市更新发展中心咨询)
♦项目认定分类
改造项目的认定审批流程按貝体认定审批单位的不同分为区三改办审批.镇政府(街道办事处)审批两类•
iλ定单位
区三改莎
镇政府(街道办事处)
拆除ID建类(不含工业改工业)
拆除Bi建类(工业改工业)
改進模式
功能改变类
综合整治类
历史文化保护类
♦项目认定审批流程图(区三改外审批权限)
由镇(街道)三改办退件并做好解释工作
(复核无误后,发函征求相关部门意见■申请人按意见修改后,逬行网上公示,无异议的提交区三旧改造工作领导组审批,由区三改办发岀认定批准文件)
檢件窗口
所在的镇政府(街道办审处)三改办
咨询电话
大良22382271.容桂28878714伦教27751283.勒流25527725陈村23305033、北港26393118乐从28331704.龙江23888750杏坛27388766、均安25385532区三改办:
22836411区城市更新发展中心:
22837017
♦项目认定审批流程图(镇政府(街道办事处)审批权限)
申谓人
审査不同意,退件并做好解軽工作
Ul(街道)三改办
(收件后按要求进行初审并提岀审査意风,对符合认定基本条件的项目•协助制作Ba件资料,发函征求镇(街道)相关部门意见•申请人按意见修改后.逬行网上公示•)
Ul政府(街HI莎事处)
(公示无异议的I由镇政府(街道办事处)审批•审批同意的•由镇政府(街道办事处)发出认定批准文件•并报区三改办备案•)
所在的镇政府(街道办事处)三改力
大良22382271、客桂28878714伦教27751283.勒流25527725陈村23305033.北港26393118乐从283317(X龙江23888750杏坛27388766.均安25385532区三改办:
♦项目认定申请资料要求
1.«
顺徳区城市更新(•■三旧"
改造)项目认定申报衷》.申iW单位盖章(或申Ul人签名并盖指横);
2.改造范围内的用地、房产权属依据复印件,包括自有的房地产权登记证件.购(租)地协议.收购(安■)协议以及其他需要提交的资料,由镇(街道)三改办校对,盖校对章,校对人签名;
3.城市更新("
三旧”改造)改造方案申谴单位盖章(或申请人签名并盖指橫);
4.项目现状多角度照片、摄影资料等,照片资料以A4打印可清晰展示照片要素为准逬行适当排版,由镇(街道)三改办确认,确认人签名并羞镇(街道)三改办章;
5.<
**(改造项目)改造范0B用地权厲调査明细表》,对项目界线范围内各地块的权厲情况进行调査(对权腸情况复杂,需以入户调查等方式核实具体权属情况,且属政府主导实施的项目,可按最新1:
500地形图上的土地房产情况进行初步划定为待査),使用A3纸打印.申请单位盖章(或申谓人签名并盖
指模),由镇(街道)国土城建和水利局审核加真意见(经审核,无误.),审核人签名并盖镇(街道)国土城建和水利局章;
6.涉及保留建筑的,提交(**(改造项目)保留建筑情况表》,申谓单位盖章(或申谓人签名并盖指橫).UK街道)三改办负责核实规划及验收悄况,并盖镇(街道)三改办章;
7.涉及其他爲另行报批的,按相关部门的办文要求提供相应的资料.
上述表格模板见《顺徳区城市更新(■三旧"
改造)项目认定操作细则》(顺三改(2015)4号)附件部分•
供地方式
Ie式分婪
政第说明
商业/商住/居住
A•
K原土地使用权人的补偿标准不超
t
商业/商住/居住ft
Q过土地公开出让成交价的70%.
原土地使用权人的补偿标准按镇街
工业
分类执行:
大良•容桂、北港.陈
村、乐从不超过土地公开出让成交
储
价的50%•伦教.勒流、龙江.杏坛.均安为不超过成交价的60%∙
无偿移交给政府的公益性用地面积达到项目用地面积的15%或以上时,土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剌余年限市场评估价的余额的40%计收•对应无偿移交政府但未落实的用地面积技改造后签宗用地市场评估单价计收土地岀让金•
1・不延长使用年限只增加容积建筑密度的•不再增收土地出让金•
2•延长土地使用年限I土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收•
1・不延长使用年限只増加容积率■土地岀让金按市场评估价増加的土地价{■的40%计收
♦申请条件:
用地面积“5亩.容积^>
1.5,取得竣工验收资料•
♦政策说明:
以项目竣工验收建筑面枳对土地使用权人每平方米IOO元逬行扶持,最高扶持不超过IOOO万元•(五年内不能申谓分割或分拆后出售)
纟密權式分娄:
村(居)眾停用咆连片工业区改适
村集体衷决通过并完成项目用地范0B的土地整理后,用地面积N50亩•
每亩土地扶持2万元,对村(居)第体经济组织给予扶持,最高扶持金额不超过500万元•
1式分婪:
改ifi后用于历史文化保ff∖公共设施.生态建设.公袪性项目
以项目用地面枳对土地使用权人按每平米100元逬行扶持•最高扶持不超过500万元.
式分婪:
改适后土地需8«
B
k
♦申谓条件:
通过相关验收
按每亩10万元的标准给予集体经济组织一次性扶持•
♦项目扶持资金申请臨程图
■接支付给申试人
申请人
(展交申谓表、申谓书、认定通知书.竣工验收资料及其他相关凭证等资料)
区财税局
t发起拨IK申请
(m(街道)三改莎校核审直符合条件的•报镇政府(街道办事处)审核.同意后加具意见报区三改莎)
区城市IH新及二二旧■工作主■部门
审批同息
(复审无误后,发函征求区三旧改造工作领导组主要成员单位息见,同意后由区三改莎核定金额并提交区三旧改造工作领导组审批•审批同意后•由区城市更新及”三旧・改造工作主管部门发起拨款申请,将财政扶持资金亘接支付给申週人)
授件窗口
所在的镇政府(街道办事处)
大良22382271.容桂28878714伦敦27751283.勒流25527725陈村23305033.北潘26393118乐从28331704、龙江23888750杏坛27388766.均安25385532区三改办:
22836411
区城市更新发展中心:
申请资料
①城市更新(•三旧・改造)项目认定批准文件复印件•由镇(街道)三改莎校对,養校对章■校对人签名•
@顺德区城市更新(■三旧・改造)项目扶待资金申谓衷•申谓单位盖章(或申谓人签名并盖指横)等•
详见《順御区城市胆新(•三I矿改ifi)财政扶持掇作细则》(越三改(2015)7号)•
案例:
(国有用地一工业改工业)
项目IK况:
大良某工业厂房用地面约为3万m?
(折合45亩),建筑面积为1・5万现状为生产陶殽的简易厂房•由于建设标准低,存在环保•消防等问題■拟自行逬行工业升级改ifi∙
改i≡1ll况:
业主槪通过拆除■建方式分两期逬行理设,计划改造为现代化综合工业大楼•改造后容枳率由原来的0.5提高至2.25,总建筑面积为6.75万∏V∙
项目
Smffi枳
_期
1.5万M(折合22.5亩)
2.5
3.75万H
二期
1・5万H
(折合22.5亩)
2.0
3.00万H
合计
3万H
2.25
6.75
政簞优惠:
Θ工业提升改造项目在不改变土地用途及使用年限的基础上■増加密度与容积率的改造,均可免收土地岀让金•
拆除■建类工业提升项目,若不涉及商品厂房开发,并满足用地面积达15亩及以上,容积率达到L5及以上,可根据竣工验收建筑面积对土地使用权人按100π∕m^行扶持.最高不超过IooO万元•
分期建设项目•可申请分期扶持•但需满足各分期用地面积不少于15亩.对应土地上已竣工的建筑面积与分期土地面枳的比值为1・5或以上的条件•若不符合.则待项目整体验收后方可申iW∙原则上同一项目申Ul分期扶持资金不超过3次•
项目申iλ分期扶持Il体檢M如下:
分JU
SiSfli况
奖》1
建设用地L5万H(折合22.5亩),竣工建筑面积3.75万H
可申i≡375万元扶持金额
(100π∕m^X3.75万∏V=375万元)
it设用地1.5万H(折合225亩),峻工建筑面积3.00万nV
可申谓250万元扶持金额(100π∕miX3万m—300万元)
675万元
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