物业维修养护计划和实施.docx
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物业维修养护计划和实施.docx
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物业维修养护计划和实施
房屋本体及公用设施维修养护
房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容,通过物业管理使山东电视台房屋使用功能不断完善和提高。
保障房屋本体和公用设施始终完好,
一、房屋及公用设施维护效果示意图如下:
二、房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围:
房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。
公用设施维修养护范围:
区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。
公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案,每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容,每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求,量化执行标准,使其具有科学性和实操性。
一、房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损;
●施工质量原因造成的结构问题;
●每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由于使用不当造成结构局部受损较轻,由工程部按房屋修缮规定实施维修;如局部受损较重,应请专家“会诊”提出方案,委托专业公司实施;
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落;
●外墙面局部渗漏;
●外墙面大面积渗漏;
●外墙面的翻新;
●每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按有关修缮规程实施;
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护;
●导轨、安全钳的工作情况维护;
●转动、滑动部的维护;
●各项安全装置的维护;
●电脑控制板等的维护检测;
●每天巡视一遍,发现问题,及时维修。
由工程部负责实施维修;
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养;
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换;
●每天巡视检查,发现问题,及时维修。
由工程部组织实施;
5
公用照明
●线路的检查维护;
●灯具的维修及更新;
●每天巡视,发现问题,及时维修。
由工程部按照相应作业规程实施维修;
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护;
●室内消防栓(箱)的有效维护及检修;
●烟、温感报警系统故障的排除和维护;
●每周检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相应作业规程实施维修;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造;
●公共通道、门厅的墙、天棚维护;
●楼间墙面、扶手、踏步的维护;
●每周检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相应技术作业规程实施维修;
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水;
●管道堵塞、破裂;
●固定码松脱;
●每天检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部负责维修;
二、房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损;
●施工质量原因造成的结构问题;
●每年对房屋基础进行一次检查,注意白蚁侵害,地基沉降、外力损坏等引起损害;
●避雷网每年刷漆一次,防止锈蚀;
●每年全面修补一次屋面隔热层板;每半年疏通一次屋面雨水口;
●每年对屋面防水层检修一次;每四年翻新更换老化部分。
●屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。
由工程部负责实施。
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落的修补;
●外墙面局部渗漏;
●外墙面大面积渗漏;
●每两年对较大面积的渗漏外墙,应局部翻新,防止面积继续扩大及污染墙面,并清洗一次;
●每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查,杜绝雨水的侵入。
由工程部按有关修缮规程实施;
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护;
●导轨、安全钳的工作情况维护;
●各项安全装置的维护;
●电脑控制板等的维护检测;
●每月检查一次曳引绳张紧度;
●每月定期对滑动转动部分加一次油;
●每季度检查一次导轨安全钳工作情况;
●每半年进行一次全面检查。
由工程部负责实施维修;
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养;
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换;
●月检控制设备一次;
●季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况;
●每年检修一次发电机设备,年检电源切换及自动保护装置。
由工程部组织实施;
5
公用照明
●线路的检查维护;
●灯具的维修及更新;
●每季度检修一次线路及灯具,更换老化线路及损坏灯具。
由工程部按照相应作业规程实施维修;
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护;
●室内消防栓(箱)的有效维护及检修;
●烟、温感报警系统故障的排除和维护;
●每年对消防栓油漆一次,并将消防带晾晒一次;
●每年对消防疏散标志维修一次;
●消防系统主要设备每年联动测试一次。
由工程部按相应作业规程实施维修;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造;
●公共通道、门厅的墙、天棚维护;
●间墙面、扶手、踏步的维护;
●每半年对公共地面进行维护一次;
●每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆;
●每年全面维护一次楼梯踏步
●每15年铲除抹灰翻新一次。
由工程部按相应技术作业规程实施维修;
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水;
●管道堵塞、破裂;
●固定码松脱;
●每年刷一次管道油漆;每年检修一次管道固定码;
●每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。
由工程部负责维修;
三、房屋本体部分维修养护标准及实施方案
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重
●房屋修缮标准;
●有关工程施工技术规范;
●安全,正常使用;
●功能完好;
2
外墙面
●房屋修缮标准;
●外墙面修缮作业规程;
●无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一;
3
电梯
●电梯维修保养标准
●安全正常运行、平稳;
●机房、轿厢整洁;
●电梯完好率100%;
●电梯故障率低于0.1%;
4
水电设备
●机电设备维修保养规程
●无故障停电,保障安全运行;
5
公用照明
●公用照明维修保养规程
●线路无乱搭接;
●照明灯具正常,开关灵活;
6
消防设施
●标识制定及维护管理规定;
●消防栓维修操作规程;
●消防报警系统维护保养规程;
●设施有效,标识清楚,完好无损;
●灵敏,准确报警;
●阀门完好,无渗漏;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●相应建筑部分修缮技术规程;
●房屋修缮标准;
●整洁,无缺损,无霉迹;
●扶手完好,无张贴痕迹。
8
上下水主管道
●排水管维护修缮标准;
●给水管维护修缮标准;
●管道通畅,无渗漏。
四、公共设施日常维修计划及实施方案
序号
类别
项目
日常维修计划
日常维修方案
1
区内道路
砼路面、人行道
每周检查一遍,随坏随修。
由工程部按项目维修规程实施;
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍,随坏随修。
由工程部按专业操作规程实施;
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按专业操作规程实施;
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
每天检查一遍,发现问题,及时维修。
管理部安排绿化补种,园艺维修。
雕塑小品、花池
水景
5
消防设施及排水管网
排水管
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
每日检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
监控中心
周界报警系统
五、公共设施日常维修标准及实施效果
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
区内道路
砼路面、人行道
●路面修缮质量标准;
●人行道铺设修缮标准;
干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
●电气作业安全操作规程;
●灯具施工技术标准;
灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●排洪沟无堵塞、无缺损;
●井内无积物,井壁无脱落;
●化粪池出口及分隔池无堵塞;
●井盖上标志清晰;
●井盖完好率达100%;
●无缺损,少污积;
●无堵塞;
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
●绿化工作标准;
●园林工作标准;
●绿化管理设施、设备齐全完好;
●雕塑小品等园艺完好率达95%以上;
1)及时补种率达99%以上;
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●排水管施工技术标准;
●消防设施施工技术标准;
●管道畅通,无堵塞;
●无泄漏;
●消防设施正常有效;
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●标识清楚,无污积,破损;
●安放牢固;
●标志设施完好率100%;
●标志无损坏;
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
●无破损;
●无脱落;
●泄水通畅;
●确保围墙、挡土墙安全使用;
●确保垃圾转运站正常使用。
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●智能化系统维护保养标准
●系统性能良好,正常运行;
●设施完好,整洁有序,无破损;
监控中心
周界报警系统
公共设施定期维修计划及实施效果
序号
类别
项目
定期维修计划
定期维修方案
1
区内道路
砼路面
●每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
●路面翻新面积应控制在每年1‰以内,其它控制每年5‰以内,逐年递增10%。
翻新工作由工程部组织专业单位实施。
人行道
2
室外照明
高柱灯
●灯杆每年刷漆一次;
●每月清洁灯具一次;
●每季检修线路一遍;
●对于破损灯具及老化线路进行更换。
由工程部按相关作业规程维修。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●每季度清理沟内杂物一次;
●化粪池每半年清理一次;
●井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀;
●每季度清理井内杂物一次;
●每年全面维修完善一次。
由工程部按相应作业规程实施。
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林
绿地
小品
绿化
●春、夏季各补换3%-6%绿地一次,树木春夏各补一次,每次3%;
●花木每半月修剪一次;
●草坪每月修剪一次;
●乔木每月修剪一次;
●每周清洁园林小品、雕塑一次;
●根据病虫害发生规律,每年进行三次大消杀和四次日常消杀。
●自第10年起按10%更换绿地草坪。
由管理部按照相应作业规程实施。
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●消防栓及水泵接合器每半年油漆一次;
●消防栓每半年排一次水,检修一次;
由工程部按相关维修规程实施。
室
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- 物业 维修 养护 计划 实施