房地产估价师第一套《房地产开发经营与管理》真题附答案Word下载.docx
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房地产估价师第一套《房地产开发经营与管理》真题附答案Word下载.docx
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持有期风险
4.为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目间应有一个( )。
A.负协方差
B.正协方差
C.正敏感度
D.负敏感度
『答案解析』本题考查的是投资组合理论。
为把两个投资项目的组合风险降低到最低,前提条件是各投资项目间有一个负协方差。
最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。
参见教材P24。
5.对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的( )。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。
产品结构:
从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系,分析其产品结构布局的合理程度。
参见教材P37。
6.某市2013年办公楼施工面积为300万平方米,竣工面积为120万平方米;
2014年办公楼新开工面积为500万平方米,竣工面积为280万平方米。
若不考虑停建、缓建因素,则该市2014年办公楼的平均建设周期为( )年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86
『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。
平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
参见教材P40~41。
7.下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是( )。
A.空置率
B.竣工房屋价值
C.房屋施工面积
D.吸纳率
『正确答案』D
市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。
参见教材P42~43。
供给指标(10项)
需求指标(11项)
市场交易指标(9项)
市场监测与预警指标(10项)
■新竣工量
■灭失量
■存量
■空置量
■空置率
■可供租售量
■房屋施工面积
■房屋新开工面积
■平均建设周期
■竣工房屋价值
■国内生产总值
■人口数量
■家庭户规模
■就业人员数量
■就业分布
■城镇登记失业率
■家庭可支配收入
■家庭总支出
■房屋空间使用数量
■商品零售价格指数
■居民消费价格指数
■销售量
■出租量
■吸纳量
■吸纳率
■吸纳周期
■预售面积
■房地产价格
■房地产租金
■房地产价格指数
■土地转化率
■开发强度系数
■开发投资杠杆率
■住房可支付性指数
■住房价格合理性指数
■房价租金比
■量价弹性
■个人住房抵押贷款还款收入比
■住房市场指数
■消费者信心指数
8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时,租金增长率( )。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。
自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动,此时供给高增长,需求低增长或负增长。
租金增长率开始下滑。
参见教材P51。
【归纳总结】房地产市场自然周期四阶段总结
起始
需求
供给
租金
租金上涨率
空置
第一阶段
A~B
增加
不变
不变或上涨
初期下降
后期上升
下降
第二阶段
B~C
需求与供给等速度增长
增长
供给与需求同速增长
上涨
提高
第三阶段
C~D
但需求增加速度低于供给增加速度
供给增长速度快于需求增长速度
上升
第四阶段
D~E
低增长或负增长
高增长
下降,负数
9.采用工程量清单方式招标的,不需在招标文件中公布的内容是( )
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
『答案解析』本题考查的是工程建设招标。
招标如有标底,必须保密,在开标时公布。
参见教材P77。
10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中,明确用地性质、位置和界限的是( )。
A.建筑工程施工许可证
B.建设工程规划许可证
C.国有建设用地使用权出让合同
D.商品房买卖合同
『答案解析』本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。
《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
本题选项中没有用地规证,则可以选土地出让合同。
参见教材P73。
11.房地产开发企业以“性价比”为导向,确定商品住房销售价格的定价方法是( )。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。
“较低的价格,相同的质量,即物美价廉。
”价值定价法以“性价比”为导向,确定销售价格。
参见教材P98。
12.除技术资料外,房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的( )。
A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
『答案解析』本题考查的是竣工验收。
编制竣工档案,包括技术资料的内容和绘制竣工图。
除技术资料外,应当是竣工图。
参见教材P92。
13.下列房地产市场调查的抽样方法中,属于非概率抽样的是( )。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。
参见教材P109。
抽样类型
具体种类
概率抽样
(机会均等)
■简单随机抽样
■分层随机抽样
■整群抽样
非概率抽样
(机会不均等)
■随意抽样
■估计抽样
■定额抽样
14.下列各组特定的市场定义层次中,市场规模由大到小的是( )。
A.潜在市场、有效市场、服务市场
B.有效市场、渗透市场、服务市场
C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场
D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。
市场定义的层次,由大到小:
潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。
参见教材P112。
15.下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是( )。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。
参见教材P115~117。
时间序列分析法
相关分析法
简单平均法
移动平均法
加权移动平均法
指数平滑法
回归分析法
市场因子推演法
16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及( )等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。
区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。
参见教材P136。
17.下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是( )。
A.购买—更新改造—出售
B.购买—持有出租—出售
C.开发—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出租—出售
『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。
选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段,在拥有租金收入的同时,也会产生运营成本。
参见教材P147~149。
18.某笔总额10万元,按季付息的贷款,每季支付利息为1400元。
则该笔贷款的年实际贷款利率为( )。
A.1.40% B.5.60%
C.5.72% D.6.09%
『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。
本题按年计息,按季付息,本质上是一年期的单利。
参见教材P155。
19.一写字楼单元的租赁期为18.8年,年租金为5万元,租金按当年实际租用时间在年初一次性收取,若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为( )万元。
A.53.80
B.55.47
C.55.54
D.58.79
『答案解析』本题考查的是复利系数的应用。
20.张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅,银行为张某提供了贷款价值比率为60%,15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。
若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款,则偿还额应为( )万元。
A.18.94 B.19.20
C.19.33 D.22.87
『答案解析』
第一步:
算出月供(P-A)
第二步:
提前还款余额计算(A-P)
m=10×
12+1=121
第三步:
第121期末还款=提前还款余额+正常当月应还第月供
189375+3874.76=193249.76(元)
21.某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%,所得税税率为25%,则2014年该商铺的净经营收入为( )万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。
净经营收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=66×
(1-10%-30%)=39.60万元。
参见教材P366。
22.某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀率为3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为( )。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%
『答案解析』本题考查名义利率、实际利率和通货膨胀率之间的关系。
参见教材P187。
23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的( )。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
『答案解析』本题考查的是财务净现值。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率,称为最低要求收益率(MARR)。
参见教材P180。
24.某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营,购买资金中的500万元为年利率7%,期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款,2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元,在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为( )。
A.10.37% B.12.00%
C.20.24% D.20.74%
『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。
参见教材P201。
25.某家庭向银行申请了一笔数额50万元,期限20年,年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为( )元。
A.2093.75
B.2208.33
C.3582.16
D.4583.33
『答案解析』本题考查的是等额本金还款的计算。
26.某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元,规划建筑面积为50000m2,除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2,项目销售均价为8500元/m2,营业税及附加为销售收入的5.5%,则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为( )万平方米。
A.2.60 B.2.87
C.3.59 D.3.80
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
参见教材P218。
设该项目能够收回全部成本费用时最低销售量为Y,
13000+3500×
50000/10000=Y×
8500×
(1-5.5%)
Y=3.8(万平方米)
27.某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。
出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%,则该项目财务净现值的期望值为( )万元
A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00
『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。
净现值期望值=4000×
15%+1200×
60%-800×
25%=1120万元。
参见教材P233。
28.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发,预计首期开发难以产生理想收益,但项目后期投资收益增加的可能性较大,从实物期权观点看,该项目可能产生( )。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.成长型期权
D.柔性期权
『答案解析』本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。
成长型期权前期收益不佳,但后期有发展。
参见教材P245。
29.在房地产开发项目资金使用计划分析中,房地产开发贷款不能用于支付( )。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。
从降低房地产开发贷款风险的角度出发,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理,主要措施之一就是:
严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定,防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
参见教材P304。
30.关于项目投资现金流量表的说法,错误的是( )。
A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
『答案解析』本题考查的是基本报表。
现金流量表是按收付实现制来编制,所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。
参见教材P267~268。
31.房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时,资金筹措计划要与项目的( )配合考虑。
A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位
『答案解析』本题考查的是收入估算与资金筹措。
资金筹措计划,要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础,确定资金的来源和相应的数量。
考虑使用预租售收入时,需要考虑销售收入计划。
参见教材P265~266。
32.关于债务融资的说法,错误的是( )。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。
权益融资所得资金属于资本金,不需要还本付息,投资者的收益来自于税后盈利的分配,也就是股利;
债务融资形成的是企业的负债,需要还本付息,其支付的利息进入财务费用,可以在税前扣除。
参见教材P289。
33.对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于( )。
A.法律风险
B.信用风险
C.市场风险
D.管理风险
『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。
如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等均为管理风险。
参见教材P311。
34.权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的( )。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务,主要收入是房地产出租收入;
抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
参见教材P320。
35.在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于( )。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率
『答案解析』本题考查的是制定物业管理计划。
从理论上来说,租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定,但市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
参见教材P339。
二、多项选择题(共15题,每题2分。
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的,得2分;
选错或多选的,不得分;
少选且选择正确的,每个选项得0.5分)
1.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括( )。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
『正确答案』ABCE
选项D错误,房地产适于长期投资。
房地产投资的特点包括:
区位选择异常重要;
适于进行长期投资;
需要适时的更新改造;
易产生资本价值风险;
变现性差;
易受政策影响;
依赖专业管理;
存在效益外溢和转移。
参见教材P7~9。
2.关于房屋存量的说法,正确的有( )。
A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量
『正确答案』BCE
选项A错误,存量属于房地产市场供给指标;
选项D错误,报告期存量=上期存量+报告期竣工量一报告期灭失量。
参见教材P40。
3.房地产市场存在周期循环的主要原因包括( )。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
『正确答案』BCDE
房地产景气循环的主要原因包括:
供需因素的影响;
市场信息不充分;
政策因素的影响;
制度因素的影响;
生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
参见教材P49。
4.下列房地产指标中,能衡量房地产泡沫程度的有( )。
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
E.房价租金比
『正确答案』CDE
『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。
实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标,都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。
参见教材P56。
5.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是( )。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
『正确答案』ABE
全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。
全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。
采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。
工程建设项目应实行建设工程总承包。
参见教材P74~76。
6.在房地产市场调查中,收集一手资料常用的方法有( )。
A.文案法 B.观察法
C.访问法 D.问卷法
E.实验法
收集一手资料常用的方法有:
观察法、访问法、问卷法、实验法。
参见教材P108。
【归纳总结】
调查方法
市场趋势分析方法
■观察法
■访问法
■问卷法
■实验法
■购买者意图调查法
■销售人员意见综合法
■专家意见法
■时间序列分析法
加权
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