xxxxx项目投资可行性分析OKWord格式.docx
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技术指标
1
用地面积
26644M2
2
建筑面积
47303M2
3
地上建筑面积
47952M2
(1)
汽车4S店
6000M2
(2)
汽车旅馆
32957M2
(3)
商业街
8346M2
4
地下建筑面积
10240M2
车位
256个
本项目总投资为33608万元人民币,宁波锦汇投资有限公司自筹资金投入13608万元,并计划向银行贷款20000万元,建设工期3年,预计建成后通过4年运营清偿贷款。
2.公司简介
xxxxx投资有限公司是于2010年2月初注册成立的,其公司股东由xxxxxxxxxxx有限公司,及xx和xxx等三方出资构成,注册资金5800万元,该公司用于申请汽车4S店资格,并在获取资格后,即将xxxxxx汽车销售有限公司名下的xxxxxxxxxxxx汽车4S店2号、3号地块(总计40亩),转至公司名下,并对该地块进行开发和建设。
3.项目现状
xxxxxx投资公司于2010年2月1日,以人民币7536万元拍得《xxxxxxxxx市明海大道东侧汽车4S店2号、3号地块》(明海大道东侧Zh06-07-23-2地块、明海大道东侧Zh06-07-23-3地块)作为本项目建设用地。
公司已经投入资金7808万元,主要是土地费用,即将追加投资5800万元,目前项目“四证”及立项手续齐全,已开始建筑规划设计。
第二章投资环境
1.投资环境
xxx位于中国大陆海岸线中段,长江三角洲南冀,东屏舟山群岛,西连宁绍平原,南接北仑港,北濒杭州湾,与上海一衣带水。
自古以来一直是对外交往的主要口岸,系古代海上丝绸之路的起碇港,素有“浙东门户”美誉。
。
区位优势明显。
xxx港是xxx港的主要组成部分,港口年吞吐能力超过1200万吨,并拥有我国最大的5万吨级液体化工专用泊位。
杭州湾跨海大桥建成贯通,舟山跨海大桥从镇海登陆以后,从根本上改变了镇海的区位格局,使得镇海全面融入沪杭甬2小时交通圈。
xxx2009年GDP为163.3亿元,人均GDP72755元,财政总收入75.69亿元,城镇居民人均可支配收入为27368元,社会消费品零售总额55.79亿元。
结合近几年的发展态势来看,除个别年份外,镇海的GDP年均增长率始终保持在17%以上,经济发展强劲,固定投资稳中有升,具备良好的投资环境。
2.城市发展
xxx规划总用地面积为236.8平方公里,至2020年,规划人口规模为42万人,其中城区人口为15万人,分镇海老城区、滨江产业区、经济开发区、机电工业园区、新城北区、新城南区、九龙湖旅游区七大区。
xxxx在总体规划上承担起宁波市现代物流中心和交通枢纽,以及浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心等重要职能。
依托临海、临港资源、教育科技资源、自然风景和历史文化遗产资源,以发展大型临港工业、无污染的高新技术产业、科研和教育等第三产业为产业发展主导;
建设成为以新城为载体的宁波中心城北部商贸商务中心、以老城为载体的浙东生产性港口物流中心、以宁波化工区为载体的国家级石化产业基地;
同时大力发展旅游产业。
在道路规划上,绕城高速、杭州湾大桥、舟山跨海大桥、宁镇路、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽”。
3.片区规划
xxxxxx新城的总体目标是:
立足融入大都市,接轨大上海,建设宁波中心城副中心。
xxxx新城的发展定位是:
1、xxxxx北部中心城区
2、以行政办公、商贸物流、教育科技、现代居住等为住的综合性新城区,
本项目所在的庄市片区:
东起东外环路,西至世纪大道,南沿涌江、北靠洪镇铁路,总用地面积19.5K㎡,规划人口15万,是镇海新城的两大片区之一,也是宁波实施教育兴市发展战略的重要区域。
在片区发展规划上,以高教科研区和新兴产业区为依托,以提高人居环境和人民生活质量为主线,与骆驼片区联动发展,构建可持续发展的城市经济,重塑镇海城市核心竞争力,打造生态人文新城区。
1.项目SWOT分析
1.1优势(S)和机会(O)
A、本项目的商业模式成熟稳健,战略合作伙伴如:
奥迪汽车、如家酒店管理集团均为实力雄厚、管理完善、商业模式成熟、品牌价值较高的企业,项目营收有明确的预期和保障。
B、本项目的汽车4S店已获得奥迪品牌授权,是目前镇海区域唯一的奥迪汽车4S店,具有一定的领先性和垄断性。
C、本项目的汽车旅馆拥有600间客房,概念前卫、设施完善,拟与如家酒店管理集团合作,是目前镇海新城规模最大的中低档商务、休闲酒店,能够获得较高的市场占有率。
D、本项目的商业街,由于紧邻庄市中心商业区、居住区和绿核中心商业区,具备较高的商业价值,尤其绿核中心商业区的开发,对于本项目商业价值拉升效应明显,是本项目重大机遇。
E、本项目另一优势是土地费用较低,固定资产升值空间较大,抗风险能力较强。
1.2劣势(W)和威胁(T)
A、本项目的劣势之一是建设周期较长,由于建设周期需要3年,加上运营4年,本项目要到投入第7年才能收回成本。
B、本项目毗邻绿核中心商业区,就是机遇也是威胁,这就要求商业街定位必须与绿核中心商业区错位竞争,并有一定的客群保障。
1.3综合分析
本项目作为大型综合性商业项目,是庄市片区的标志性建筑。
目前庄市片区整体规划严谨,发展态势良好,因此,本项目需抓住区域发展和市场机会,规避同质竞争,同时加大宣传,提升项目形象,以建立项目品牌和知名度,促进项目成功。
2.市场分析
2.1汽车市场与经济效益分析
宁波经济发达,汽车保有量大,增长强劲,发展前景良好。
宁波市交警支队机动车管理所的年度报告显示:
截至2009年11月底,宁波全市机动车保有量已达到137.3万辆,机动车驾驶人159.3万名,全市办理汽车上牌17.38万辆,其中新车上牌11.74万辆,旧机动车上牌5.84万辆;
受理汽车驾驶人各科目考试53万余人次,新增汽车驾驶人14.3万人,平均一天就有640余人拿到驾照。
奥迪是最早进入中国市场的汽车高档品牌之一,由于长期是官方采购用车,加之性能先进,品质优越,拥有良好的品牌效应,在中国高档汽车市场的占据率已达到44%,居诸品牌之冠。
2009奥迪实现了年销15.7万辆的辉煌业绩,更提出了2013年前在中国的年产销量达到25万辆的宏伟目标。
镇海经济发展强劲,固定投资稳中有升,具备良好的投资环境,除个别年份外,GDP年均增长率始终保持在17%以上,2009年城镇居民人均可支配收入为27368元,社会消费品零售总额55.79亿元,汽车市场发展前景良好。
本项目是目前镇海区域唯一的奥迪汽车4S店,具有一定的领先性和垄断性。
奥迪汽车公司是实力雄厚、管理完善的国际大公司,商业模式已经非常成熟,项目营收有明确的预期和保障。
2.1.1汽车4S店经济效益分析
单位:
万元
经营类别
销售收入
备注
一
4845
1-2
5100
1)+2)
1)
汽车销售
4200
单车销售利润35万/台(10%利润)=35000元/台
月销量100台/月(中上销售业绩)
累计月销售利润350万元,年4200万元
2)
汽车维修
900
月维修总产值250万元/月(中上维修业绩)
月维修利润250万×
(30%)=75万元
月利润共计75万元/月,年利润:
900万元
销售支出
255
1)+2)合计
日常支出
120
日常开支(人工、水电、耗材等)
设备折旧
135
汽车维修的15%
2.2汽车旅馆市场与经济效益分析
中国酒店业市场一直存在这结构不合理的问题。
改革开放后,我国旅游业是以接待入境游游客为发展起来,因此星级酒店一直是市场主流;
行业呈明显的“三七开”书面,即星级酒店以不到6%的客户占有率,取得了行业70%左右的收入;
而个体经营市场则“散、小、乱”,没有统一的经营标准、房价低而服务质量差,其高达82%的客户存量仅贡献了13%的收入。
“星级酒店一支独秀,普通旅馆质量不佳”的现状,使得中低端市场需求长期难以得到满足,这正是经济型酒店行业的爆发式扩张的根本原因。
经济型酒店以实用的服务、温馨整洁的标准化设施和公道的价格,迅速挤压着低星级酒店的生存空间,使得高、低星级酒店市场的发展出现明显分化。
连锁店品牌基本特征:
轻资产、高投资回报率、标准化、易于复制扩张;
从净现金回收初始投资额来看,品牌经济型连锁酒店的投资回收期为4.5年,而高星级酒店项目为7.2%,可见连锁经济型酒店是今后中档酒店的发展趋势所在,而且市场占有率会越来越高,相对的低档次的单体酒店则会被市场所逐渐淘汰。
镇海新城是北部中心,以行政办公、商贸物流、教育科技、现代居住等为住的综合性新城区,大学城、高教科研区和新兴产业区带来了数量庞大、年龄段中20-40岁之间的流动人口,为中档酒店发展奠定了良好的市场基础。
本项目汽车旅馆拟合作的如家酒店管理集团是经验丰富、管理完善的品牌酒店管理集团,商业模式已经非常成熟,项目营收有明确的预期和保障。
2.2.1汽车旅馆加盟费投入
项目
主要费用
特许初始费用
3000元/间×
600间客房=180万元
特许经营保证金(一次性)
10万元(8年后有息退还)
特许经营采购保证金(一次性)
20万元(酒店开业后有息退还)
委托经营费
每月特许酒店总收入的4.5%
5
委托管理费
每月特许酒店总收入的1.5%
6
酒店管理系统安装维护费
首次安装费5000元/维护费用10000元/年
7
正版计算机操作系统使用许可费
10000元/8年
合计
211.5万元
2.2.2汽车旅馆经济效益分析
三
3245
1)-2)
客房出租收入
3453
600间×
80%出租率×
180元平均房价×
365天×
(1+9.5%餐饮收入)=3453万元
客房管理费用
208
收入的6%
3)
税费
863
营业额的25%
2.3商铺市场与经济效益分析
本项目的商业街,由于紧邻庄市中心商业区、居住区和绿核中心商业,具备较高的商业价值。
尤其是占地350亩的绿核中心商业区。
定位为高档次的集购物、休闲观光、娱乐、文化、艺术于一体的宁波中心城区北部休闲大本营,已确定由万科房产整体开发,以万科的实力、运作能力和品牌号召力,相信绿核中心商业必将成功,并直接拉动本项目的商业价值提升。
2.3.1商铺出租经济效益分析
面积
日租金
年租金
大堂
1200
87.6
餐厅
4800
350.4
娱乐
3200
233.6
商铺
8600
627.8
办公
2000
0.5
36.5
共计
1335.9
注:
结合出租率因素考虑,销售收入在750万左右
2.4综合分析
综上所述,可见市场投资环境良好,有利项目发展,加之本项目的商业模式成熟稳健,战略合作伙伴如:
奥迪汽车、如家酒店管理集团均为实力雄厚、管理完善、商业模式成熟、品牌价值较高的企业,项目营收有明确的预期和保障,市场风险较小。
3.项目定位
3.1汽车4S店定位
本项目的汽车4S店已获得奥迪品牌授权,作为一家成熟规范的大型国际集团,奥迪汽车公司对于汽车4S店无论是建筑风格还是形象系统,都有明确完善的管理,本项目的汽车4S店严格按照奥迪汽车公司的要求规划设计、施工和装修。
3.2汽车旅馆定位
本项目的汽车旅馆市场定位是镇海新城规模最大的中档商务、休闲酒店,目标客群锁定中高档商务人群和在校大学生,由于客群较年轻,因此建筑和装修均采用现代时尚的建筑风格,来迎合年轻客群的口味。
3.3商业街定位
商业街规划有两种产品:
A、独立商铺定位为餐饮、休闲业态,商铺面积在80-100M2之间,层高5米,可分割成二层使用,预置烟道、地沟等结构,能对应多种业态;
B、裙楼商铺定位为酒店配套型商业,层高3.5米,除少量100M2商铺外,商铺面积控制在20-50M2之间,能满足大部分的配套型商业需求。
3.4项目综合定位
本项目是连接庄市片区新、老商业中心的区域标志性建筑,因此项目的形象上采用“时尚、简洁”的定位,通过完善合理的规划、出色的产品立面、精致的景观、配套等细节来体现。
不同产品通过建筑风格、材质和建筑符号形成统一的风格,突出项目区域标志性建筑的市场定位。
1.项目法人
本项目的项目法人为xxxxxxxxxx投资有限公司,该公司对整个项目的策划、资金筹措、建设实施、经营等实行全过程负责。
2.项目经营管理
本项目建成后,汽车4S店、汽车旅馆和商业街的经营管理将由项目法人负责,物业管理将委托专业物业管理公司管理。
3.项目进度
本项目建设工期3年,,计划于2011年3月开工,2013年5月交付运营,预计建成后通过4年运营回收成本。
3.1项目实施进度安排
2010年5月:
完成可行性研究,上报审批;
2010年8月:
初步设计及扩初,上报审批;
2011年3月:
开工建设;
2012年9月:
完成工程主体施工任务;
2012年10月:
购买安装设备,开始项目景观和装修工作;
2013年5月:
交付运营;
2013年6月:
汽车4S店试运营;
2013年7月:
汽车旅馆试运营;
2013年12月:
商业街招商完毕;
2016年5月:
回收成本
项目组成
成本(万元)
说明
直接费用
21407
土地款
7808
土地费
7536
拍卖价
契税
240
拍卖价的3%
公正费
32
拍卖价的0.4%
建筑安装工程费
8658
公寓式住宅
6858
按建筑面积1800元/㎡38100M2
8
商业店铺
1800
按建筑面积2000元/㎡9000M2
9
工程监理费
130
工程建筑安装费的1.5%
10
配套设施费
4596
11
公寓式住宅精装
3810
1000元/M2×
38100M
12
商业配套及公共部分
706
150元/M2×
47100M
13
其他
80
14
后期费用
215
(1+2+3+4)×
1%
15
不可预见费
535
上述
(一)的2.5%
16
开发间接费
9685
17
销售费用
708
销售价格的2%
18
管理费用
643
成本*3%
19
财务费用
8334
贷款的7年利息
20
税金
1981
销售价格的5.6%
21
33608
本项目总投资为33608万元人民币,公司已经投入资金7808万元,主要是土地费用,即将追加投资5800万元,并计划向银行贷款20000万元。
3.经济效益预测
二
独立商铺
750
商铺预计收日租金2万元
四
全年合计
7977
一+二+三
五
总计
31907
建成后4年的总收入=7977×
本项目总投资约3.36亿元,预计项目建成后4年收入3.53亿元,从第5年开始进入完全盈利,完全有能力连本带息偿还贷款。
而且本项目土地费用较低,固定资产升值空间较大,项目建设用地为通过正规渠道竞拍所得的商服用地,楼面成本约1726元/M2;
毗邻本项目的庄市板块商帮公园西侧地块楼面成本已达到6023元/M2;
与本项目区位相近的嘉盛银座项目,无论地段、产品、户型、配套、发展前景都逊于本项目,目前嘉盛银座酒店式公寓(精装修)目前售价11000元/M2,可见本项目固定资产具备较大升值空间,是清偿贷款的有效保障,抗风险能力强。
第六章总结
本项目总投资约3.36亿元,预计项目建成后4年收入3.53亿元,从第5年开始进入完全盈利,具有良好的经济效益。
又由于本项目本项目固定资产具备较大升值空间,是清偿贷款的有效保障。
可见本项目前景广阔,投资收益高,回报丰厚,投资价值可观,是一个值得投资的好项目。
另外,由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率,抗风险能力强,完全可以充分利用经济杠杆效应,在工程阶段争取一定数量的贷款,加快建设进度,以获取更高的投资回报。
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