第7章物业管理服务合同文档格式.docx
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房屋出售前物业的产权属房地产开发企业,所以,合同的甲方是房地产开发企业,乙方是其选聘的物业管理企业。
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容,比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等,因此具有一定特殊性。
现实生活中,物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段,如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。
前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。
如果不签订前期物业服务合同,就不利于物业管理的实施,也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务,易引起各种纠纷。
前期物业服务合同具有以下特征:
1.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
由于在前期物业管理阶段,业主大会尚未成立,还不能形成统一意志来选聘物业管理企业,只能由建设单位选聘物业管理企业;
而且,此时建设单位拥有物业,是物业的第一业主。
建设单位在选取聘物业管理企业时,应充分考虑和维护未来业主的合法权益,代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业,并对其有所要求与约束。
2.前期物业服务合同具有过度性
前期物业服务合同期限,存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。
物业的销售、入住是陆续的过程,业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限通常也是不确定的。
但是,一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业,前期物业管理服务即告结束,前期物业服务合同可以约定期限;
但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的,前期物业服务合同终止。
3.前期物业服务合同具有过渡性
由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益,《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。
为了保护当事人的合法权益,国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。
(二)物业服务合同
当业主入住达到一定比例时,就应按规定及时召开业主大会,选举、组建业主委员会。
业主委员会的设立,标志着前期物业管理的结束,物业管理进入正常的日常运作阶段,即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。
业主委员会成立之后,对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议,听取广大业主的意见,决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业,并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。
其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内,最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主),乙方是物业管理企业。
甲方是委托方,乙方是受托方。
合同的委托管理期限由双方协议商定。
物业服务合同签订后,前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前,业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩,决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业,并与之签订新的物业服务合同。
为了规范物业服务合同,国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的,委托事项都是物业管理服务活动。
但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移,导致合同的主体有所变化,进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异(表8-1),但两个合同是相互衔接,互为补充的。
就物业管理规范化运作的角度而言,两个合同缺一不可。
表8-1两个物业服务合同的差异表8-1
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方:
新建住宅的开发商
乙方:
甲方选聘的物业管理企业
业主委员会(代表所有业主)
物业管理企业
签订时间
甲方出售住宅前
一般应在业主委员会成立后三个月内,最迟不应迟于六个月
合同有效期限
合同有效期限自签订之日起,到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止
合同有效期限由双方协议商定
在实践中,物业管理企业承接一个物业管理项目后,往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况,将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。
物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同,但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。
因此,这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关,但都不能称之为物业服务合同。
《物业管理条例》第四十条规定:
物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业,但不得将全部物业管理一并委托给他人;
第六十二条规定:
物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;
情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
二、物业服务合同的法律性质
物业服务合同属于民事合同的范畴。
《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。
委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务,委托人支付约定报酬的协议。
物业服务合同既可发生在法人之间,又可发生在自然人与法人之间。
物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征:
1.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。
一经查实,可依法起诉,直至解除合同关系。
2.物业服务合同是有偿的。
委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。
因此,业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用,还应支付物业管理企业一定的酬金。
3.物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。
物业服务合同白双方达成协议时成立,故为诺成性合同;
委托人和受托人双方都负有义务,故为双务合同。
4.物业服务合同是劳务合同。
劳务合同的特点是:
合同的标的是一定的符合要求的劳务,而不是物质成果或物化成果;
合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。
值得提出的是,也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。
三、物业服务合同签订应遵循的基本原则
合同受法律法规约束,其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。
(一)主体平等
合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。
任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立的人格,不受他人的支配、干涉和控制。
只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。
合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物,也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
(二)合同自由
当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。
合同自愿原则,也就是合同自由原则,或称为契约自由原则。
其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由,当然,实行合同自由原则,并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。
(三)权利义务公平对等
在经济活动中,合同的任何一方当事人既享有权利,也承担相应义务,权利义务相对等。
公平原则规范合同当事人之间的利益关系。
制约对合同自由原则的滥用,要求形式的公平(即合同主体的法律地位)和实质的公平。
合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体对等,对于显示公平的合同,当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
(四)诚实信用
诚实信用原则,也称为诚信原则。
诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。
诚实信用原则,是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应该诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有任何欺诈行为。
诚实信用原则适用弹性相当大,具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。
诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。
(五)守法和维护社会公益
当事人订立合同、履行合同,应当遵守法律法规,遵守社会道德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益,这是人们社会公共生活的基本准则,维护社会公益原则,也就是公序良俗原则,包括社会公德、公共秩序和善良风俗。
守法和维护社会公益原则,是合同法的最高要求。
四、物业服务合同中相关主体的权利和义务
依据《物业管理条例》的相关规定,物业服务合同的主体包括三类:
一是选聘签约者(业主大会或业主委员会);
二是提供服务者(物业管理企业);
三是接受服务者(业主或物业使用人)。
在物业合同法律关系中,一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约,由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。
物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是:
1.业主大会在物业服务合同中的权利义务是:
(1)制定、修改业主公约及各项物业制度,授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。
(2)选聘、解聘物业管理企业,审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。
(3)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督物业管理企业的实施。
(4)审核物业管理企业的每年财务情况。
(5)维护全体业主的公共权益。
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
2.业主委员会在物业服务合同中的权利义务是:
(1)代表和维护业主、使用人的合法权益。
(2)监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。
(3)检查监督物业管理工作及制度的执行情况。
(4)审定物业管理服务年度计划、财务情况。
(5)负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
(6)协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。
(7)业主大会授权的其他权利义务。
3.业主在物业服务合同中的权利义务是:
(1)接受物业管理服务的权利。
(2)对物业管理有建议权、监督权。
(3)对业主委员会有选举及被选举权。
(4)对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。
(5)遵守业主公约及各项物业制度的义务。
(6)执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。
(7)交纳专项维修资金的义务。
(8)按时交纳物业服务费用的义务。
(9)法律、法规规定的其他义务。
4.物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是:
(1)按合同提供物业管理服务。
(2)收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。
(3)根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
(4)制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案,经业主大会同意后由其实施。
(5)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,为维护其他多数业主的权利,告知有关限制条件,并负责监督。
(6)公布管理费用及专项维修资金的收支账目。
(7)对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
(8)合同终止时,移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。
(9)法律、法规和合同规定的其他权利与义务。
五、物业管理的事项
物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。
一般而言,物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度,可以分为三类:
从物的角度而言,主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项;
从社区环境的角度而言,主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项;
从物的利用角度而言,主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。
具体地说,包括以下内容:
(1)房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。
(2)共用设施、设备的维修、养护和管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。
(3)市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。
(4)公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
(5)附属配套建筑和设施维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。
(6)公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
(7)物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。
(8)维护公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
(9)管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
(10)负责向业主和物业使用人收取各项费用,包括物业管理服务费、保洁费、保安费、房屋设备运行费、维修养护费等以及煤气、电力、有线电视等公用事业委托收取的费用。
物业服务事项除了以上事项外,当事人还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜,以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。
六、物业服务的质量
在物业服务合同中明确服务项目应该达到的标准,可以使物业管理企业有一个具体的目标,既方便企业量化服务标准,实行按质按量合理收费,又方便广大业主对于物业管理企业的服务进行考核。
这些标准既可以是规定的,也可以是约定的,在国家或地方有规定的标准时,一般适用该标准,对于国家或地方没有规定的项目,双方可以约定。
这些标准都是针对物业管理项目所作的具体规定,如房屋外观,设备运行,房屋及设施、设备的维修、养护,公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修、大修等方面要求达到的程度,管理人员的着装、服务态度等方面的要求,以及业主对物业服务的满意率等。
例如电梯每日至少运行多少小时,保洁服务不少于多少次,定期保养维修的次数等等。
七、物业管理用房
物业管理用房是专门供物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑,是建设单位应负有的义务,是物业管理企业开展物业管理的基本条件。
《物业管理条例》第三十条规定:
“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
”因此在服务合同中应当对于物业管理用房的具体位置、物业管理企业的具体使用权限、管理用房日常维护与保养及设施设备的维修等作出规定。
关于物业管理用房的所有权归属问题,《物业管理条例》第三十八条规定:
“物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
”可见,物业管理服务企业虽然占有与使用物业管理用房,但物管用房的所有权并不归属于物管企业;
房地产开发建设商虽然是物业管理用房的开发建设者,但物业管理用房的所有权也不归属开发商。
物管条例明确了物管用房的所有权,利于解决实践中出现的纠纷。
这里需要明确的是,业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权,即是业主不能单个享有的所有权,而是一种特殊的所有权,即建筑物的区分所有权,因此,业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、收益和处分,而且必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。
区分所有权是将某一建筑物,按其本身结构区分为各个独立单元,每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物),由此而在该建筑物上的专用部分成立了两个以上的单独所有权,以及就共用部分成立的共同所有权的总称。
区分所有权的根本特征是一幢楼宇被区分为各自独立的单元,因而成立多个相互独立的所有权,这一点似乎违反了传统民法规定的一物一权原则,但实际上,因为何者构成一物并没有固定不变的标准,而是依当时社会人之观念所定的,现代社会在观念上已经将整栋建筑物的能够独立适用的单元视为一个独立的物,因此得以成立一个物权而不违背一物一权原则。
这里独立的单元的最小单位是与其他部分分割开来,可以独立使用的建筑空间,这些独立的单元即成为区分所有权单独所有权的客体,可以为业主单独所有。
区分所有权最主要的标志是取得专有部分或独立部分的所有权,取得区分所有权的最重要标志也主要是取得专有部分的建筑空间。
但是,这些区分为各个单元的房屋,仍然构成一个整体。
各单元所有人不仅共享一块地基,而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共用设施支撑;
这些地基、共用部位和设施等即构成区分所有权全体的共用部分。
显然,建筑物的单元区分具有相对性,仅仅拥有独立单元不能实现对房屋的使用。
因此,建筑物区分所有权人必须同时拥有共用部分的所有权,才能完整实现对居住或其他使用功能。
不过,这些共用部分是一个随着专有部分取得而自然取得的过程,毋须单独购买。
因此,区分所有权制度建立在如下认识基础之上:
既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实,又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分;
各个部分上成立相对独立的所有权,同时各区分所有权人对共用部分又拥有共同所有权。
由此形成独特的对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。
总之,区分所有权对于客体物的基本要求是:
在同一个物上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分,而独立部分之间有存在共同的连结,构成一个整体。
而区分所有权则是对独立部分专有权、对共用部分共有权以及对物业管理权的融为一体的所有权体制或所有权形态。
1989年11月21日建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日进行修改)。
那么,异产毗连房屋是否适用于区分所有呢?
依据该规定,异产毗连房屋包括两种,一种仅仅是相连而建的平房;
一种是构成建筑物区分所有的上下、左右相互连接成为一个整体的楼房。
因建筑相连,存在一个共用界墙和相邻关系问题,不存在共用部位或设施,因此法律关系较为简单。
而建筑物区分所有权不仅涉及产权人多,而且存在大量的共用设施维护和利用问题。
这也就是说,前一种异产毗连房屋可以运用共有和相邻关系的理论加以解决,而毋须套用区分所有权,而后一种异产毗连才需要区分所有权制度加以解决。
2007年11月1日实施的《中华人民共和国物权法》专门设立了“建筑物区分所有所有权”一章(第六章),对广泛存在于城市住宅小区或大厦一类物业的物权归属作了较为详尽的规定,为协调各方当事人的关系,平衡各方利益,建立了明确的制度。
由此可见,物业管理服务用房事实上是为了更好地行使专有所有权而必须由业主共用的部分,因其为建筑物的共用部分而非专用部分,因此不是为任一业主单独所有,而是由全体业主共有,房屋的占有、使用、受益与处分也应当由全体业主共同进行。
物业管理企业之所以对物业管理用房享有占有与使用的权利并非因为管理企业是所有权人,而是根据物业管理服务合同的约定由业主授予的,因此物业管理企业对于该物业管理用房的使用必须符合合同的约定,不得擅自改变管理用房的用途,如果有改变其用途的,必须经过相关的行政主管部门审批和业主大会的同意。
八、物业服务合同的期限
物业服务合同中应明确写明合同的期限,以及期限的起算、终止日期。
同时还应当对提前终止物业服务合同的情形作出约定。
包括物业服务企业提供的服务未达到要求时,业主委员会可以在何种情形下决定终止合同,以及如果业主委员会提出终止合同,双方如何具体磋商、仲裁、诉讼解决纠纷,如何在争议期间保证物业服务不中断等。
第二节前期物业服务合同
前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业管理企业所授权开展物业管理服务的依据。
《物业管理条例》第二十一条规定:
“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
”第一十五条规定:
“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业,也涉及到业主。
在实践中,物业的销售及业主入住是持续过程。
这个阶段多数业主投票形成业主大会决定是不现实的,而这个阶段的物业管理服务又是必须的。
因此,为了避免在业主大会选聘物业管理企业之前出现物业管理的真空,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,《物业管理条例》明确的规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业管理企业。
一、前期物业管理的概念
《物业管理条例》没有对前期物业管理作出明确定义。
该条例第二十一条规定,“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”。
建设部在《前期物业管理招投标管理暂行办法》中对前期物业管理作了明确定义,其第二条规定:
“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所实施的物业管理。
”由此可见,前期物业管理的时间界定应在业主大会选聘物业管理企业之前。
前期物业服务合同一般有以下特征:
1.前期物业服务合同是无名合同。
物业服务合同并不属于我国合同法所明文规定的15种典型合同,是属于非典型合同,也称为“无名合同”。
因此在法律适用上,其首先适用物业管理法规的有关规定,同时也适用《合同法》总则的有关规定,并可以参照与其相近的有名合同的规定。
2.前期物业服务合同是双务、有偿合同。
所谓双务合同是指双方互负对等给付义务的合同。
有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益,对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。
同时,前期物业服务合同也应该适用履行抗辩权,即如果合同一方没有履行其合同义务,则另一
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- 第7章 物业管理服务合同 物业管理 服务 合同