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强烈推荐华苑新城项目研究报告
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天津万科华苑新城项目
可行性研究报告
天津万科兴业(集团)有限公司
二零零壹年三月
第一章项目开发背景
1.外部环境
2.内部因素
第二章项目概述
1.项目区位及用地
2.项目宗地现状及市政配套情况
3.周边道路及交通状况
4.周边环境
5.规划控制要点
6.土地价格
第三章项目合作条件
1.项目合作背景
2.合作方介绍
3.已取得的政府批文
4.合作方式及条件
5.法律事务分析
第四章市场研究
1.天津总体市场情况
2.西南部市场分析
3.主要竞争项目分析
4.目标客户
5.产品及价格定位
第五章规划设计要点
1.初步规划设计思路
2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
1.开发机遇
2.开发周期安排
3.销售周期安排
第七章投资收益分析
1.产品组合
2.成本预测
3.税务分析
4.经济效益分析
5.项目资金预测
第八章可行性结论
1.项目优势
2.项目劣势
3.结论及建议
第一章项目开发背景
华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域,约占市区16的面积,以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。
一.外部环境
划为教育科研、居住及行政办公用地,包括如下几个部分:
1以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善,在天津的经济发展中起到很大作用;正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校;据粗略统计,天津市约50%的高等院校聚集在该区域。
2老的大居住区有体院北、王顶堤等,新建设的大型的居住区----华苑居住区,正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。
3天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模,并且以每年增长30%的快速速度在发展。
4规划在天津宾馆地区(友谊路两侧)建设新的市级行政中心,现有市级行政办公区外迁。
5该区域交通非常便捷,有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。
有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。
规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域,沿外环线规划有轻轨铁路。
1.天津市主导风向为西南风,该区域正处于天津市的上风口,远离工业区,空
气新鲜,自然条件优越,被公认为居住的上佳区域。
2.该区域高校科研机构林立,社会人文环境优越,在天津市民心暮中被认为是
知识分子、富裕家庭聚居地区。
3.从经济发展状况来看,该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区
及外沿部分。
该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区,该三个区的房
地产起点一直很高,集中了全市约80%的中高档楼盘。
商品房销售均价明显
高于其他各区。
综合以上各种因素,给万科在此处建设一个高档居住区提供一
个良好外部环境。
二.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来,先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸
广场、万科新城、都市花园等物业,其中城市花园、万科中心大厦位于城市
北部的河北区,总面积约17万平方米,万科新城位于城市北部的北辰区,面
积约60万平方米;世贸广场、都市花园位于城市中心地带,但体量较小。
由
此可看出,天津万科的主要物业集中在城市的北部,反观天津的总体规划和
发展方向:
中心市区向西南方向发展,由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线
的开发便可看出;沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区,目前沿着津塘路两侧,新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出,万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符,且万科自92年进入天津市场以来,发展迅速,市场迅速扩大,在操作理念和手法上,均胜人一筹,被称为天津的地产先锋,在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象,万科产品应属于整个天津市,而不是某个区域,所以万科有能力,也应该去开发天津的其他市场,让万科物业深入天津每个角落,结合天津的总体规划和发展方向,我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注,华苑新城项目就是其中之一,它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白,也是条件最成熟,可以2001年上马的项目。
2.天津万科公司现状:
目前天津公司在手有两个项目,万科花园新城三期、东丽湖项目,其中新城项目为在建销售的项目,东丽湖项目目前处于前期阶段,新城项目自98年开盘以来热销天津市,为天津公司的主要利润支柱,但到2002年后新城项目基本开发完毕,主要为资金回笼,东丽湖项目体量大,是公司长远打算项目,从前期规划销售包装都必须谨慎进行,该项目由于产品和区位原因,也不是一短期热销房产,不宜作为公司近两年的利润支柱,是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。
根据目前经营趋势,天津公司必须再上新项目,保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力,在市场呼唤万科的大好形势下。
天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇,多上新项目,扩大市场占有率,让万科品牌深深印到每个天津人心中,目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟,具备今年开工并销售的可能,经公司各方面调查研究,准备今年上马华苑新城项目,再陆续开发其他条件成熟的项目。
第二章项目概述
一.项目区位及用地
1.项目区位
华苑新城项目位于天津市西南部(见图1.项目区位图),建成后行政区划
隶属于南开区管辖,距离市文化教育中心区约5公里,距离市中心商业区约
8公里。
2.项目用地
该宗地规划为居住用地,规划总占地面积71.74万平米,其中一期由合作方自
己建设,现已建设大部分,二期为我司准备投资的用地,规划总占地面积
44.29万平方米(664亩),其中界内用地38.07万平方米(约571亩),界
外用地6.22万平方米(约93亩)。
二.项目宗地现状及市政配套情况
1.项目宗地现状
项目四至为:
东至陈塘支线铁路,南至规划路,西至外环线,北至红旗南
路。
宗地地块呈比较规则的梯形,原为农田,地质条件良好,土地已基本平
整完毕,大部分场地平整至与周边道路标高相同,局部比路低1.0米左右,少量的
鱼塘正在填土平整。
(大部分场地平整)
(大部分场地平整)
(局部场地标高不够)
2.市政配套情况
整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕,各种市政配套源头在地块红线边界周围,具体如下:
给水:
供水主干管在项目用地北面滨水道上,为DN1200的管径,沿外环线
侧已引入到项目用地红线边。
雨水:
项目用地南侧规划有一雨水泵站,总个项目内雨水通过泵站排到外环
河。
污水:
项目用地南侧规划有一污水泵站,总个项目内污水通过泵站排出。
煤气:
项目用地北面滨水道上有DN400煤气中压管,为该项目气源源头,已
引到红旗南路上。
供热:
项目用地内规划有一集中锅炉房,该锅炉房由合作方负责建设,我司
交纳费用。
供电:
项目用地内规划有一3.5万伏变电站,该变电站由电业局负责建设,
我司按国家有关规定交纳费用。
通讯:
由我司自行配套,目前在红旗南路上有12孔通讯管道,为该项目通讯
源头。
3.周边社区配套
该项目属于新区开发,周边生活设施不健全,距离华苑居住区主社区中心较远,
距离王顶堤居住区中心也较远,按规划必须建设中学、小学、幼儿园、派出
所、街道办事处、公交站、市场等配套生活设施,大的商业公建设施可考虑
利用华苑居住区现有设施。
4.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
配套设施类别
名称
教育设施
天津大学、南开大学、理工学院、广播电视大学、华苑高级中学、司法学校
医院
第一中心医院、二七一医院、传染病医院
大型商业设施
佟楼商业中心、王顶堤批发市场
文化设施
天津图书馆、红旗影院、
体育设施
天津体育中心、天津网球运动中心
公园
天津水上公园、天津动物园
其他
华城宾馆、山西宾馆、会宾园等星级宾馆
三.周边道路及交通状况
项目北侧为城市干道红旗南路,路宽40米,项目西侧为城市主干环线---外
环线,交通极其便利,出行非常方便,目前有多条公交线路从本项目北面滨
水道经过通向市内各个方向,项目东侧为陈塘庄支线铁路,为货运线路,一
般每日往返车次为30次24小时。
该项目所在区域规划有地铁3号线,地铁
7号线,沿外环线高架轻轨线,未来这些设施的建设使得该项目交通设施更
发达,出行更方便。
(北侧红旗南路)
(西面为外环线)
四.周边环境
1.自然环境
项目用地处于天津市的上风口,远离工业区,空气新鲜,自然条件优越,被
公认为居住的上佳区域。
2.北侧为正在建设的华苑新城一期,远处为华苑居住区,华苑是天津市安居工程重点起步区,占地167公顷,规划建筑面积185万平方米,九五年实施征地和基础设施建设,共划分10个居住小区,九六年实施住宅建设,截至2000年底,已基本建设完毕,进住居民8800户。
其中,安华里、居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区,碧华里小区成为我国康居住宅示范小区,华苑居住区配套设施齐全,物业管理完善;华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。
3.西侧紧靠天津市的城市主干环道--外环线,有着58米的绿化防护带。
4.东侧为陈塘支线铁路,每天约有30趟货车经过,有一定的噪音污染,需采取一些降躁措施。
(正在建设的华苑新城一期)
(华苑碧华里)
(东侧为陈塘支线铁路)
五.规划控制要点
1.总占地面积44.29万平方米(664亩),其中界外地面积为6.22万平方米(约93亩),可建设用地38.07万平方米(约571亩)。
2.该地块规划指标如下:
序号
项目
单位
已批准的指标
我司设想的指标
1
规划总建筑面积
平方米
534300
393000
2
住宅建筑面积
平方米
479700
348000
3
非营业性公建
平方米
30971
30000
4
营业性公建
平方米
23629
15000
5
综合容积率
1.37
1.03
6
住宅容积率
1.23
1.05
7
建筑密度
%
22.98
8
绿化率
%
33.50
六.土地价格
土地价格按总占地面积计算,界外地与可建设用地价格相同。
总占地面积为
664亩,土地补偿费总额约为33200万元(以50万元亩的价格计算,最终以
实际测量面积为准,每亩单价不变,补偿数额多退少补),住宅楼面地价为
692.10元平米。
第三章项目合作条件
一.项目合作背景:
1993年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区,经市、区
两级政府协商,市里开发70%用地,西青区开发30%用地,市政府就用征用
的70%的土地建设完成了现在的华苑居住区,西青区保留的30%土地,即西
华苑用地,西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发,由于一些原因
一直未开发建设,后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地
产公司后正式启动该项目,并由港宁房地产公司开发了华苑新城一期用地,
现正在建设中,二期用地准备出让,在此种情况下,万科介入该项目。
二.合作方介绍:
土地已由西青区土地局征为国有,现在西青区土地局名下,西青区土地局为
政府职能部门,港宁房地产公司为其下属公司的合资企业,港宁房地产公司
做了部分前期工作,如规划成果,大配套协议等
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