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房地产投资基金(RealEstateInvestmentFund)属于投资基金的一种,是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。
“房地产投资信托”从字面上来明白得,应该是投资于房地产的信托产品,能够看成是契约型的房地产投资基金。
可是,1961年第一只房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrust,简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(InternalRevenueCode)做了修正以后诞生的,因此REIT是一个具有专属性的概念。
依照美国《国内税收法》中的规定,经济实体要取得REIT资格,必需符合这些条件:
(1)是和法人一样可征税的实体;
(2)由董事会或受托治理人治理;
(3)拥有可完全转让的所有权凭证;
(4)至少有100名所有权凭证持有人;
(5)在前一个税收年度的下半年,由5人以下人数拥有的所有权不超过50%;
(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产;
(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息;
(8)由应纳税的REIT子公司股票组成的资产不超过20%;
(9)每一年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。
可见,REIT在所有权的散布、总资产的运用和利润的分派等方面与一样的房地产投资基金是有区别的。
因此,能够把REIT明白得为一种特殊形式的房地产投资基金,它依照有关规定将其资产要紧用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资,并依照相关规定将绝大多数应税收入分派给受益凭证持有者。
作为房地产投资基金的一种特殊形式,REIT具有房地产投资基金的一样特点,如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。
还由于其在资产运用和利润分派等方面的特殊规定,而具有其他类型的投资品所不具有的独特优势。
1.确信性的投资策略。
REIT在物业投资活动方面为投资者提供确信性的投资策略。
由于监管方面的规定,REIT只能将投资要紧用于房地产投资业务,而且收入要紧来源于房地产市场的资产运营,而不是产品经营(即直接进入房地产开发),极大地回避了房地产一级市场的投资风险。
那个确信性的投资策略带来了较确信及可预见的治理及业务行为。
2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。
透过房地产投资组合,实现更多元化投资,而不是仅投资于单一栋建筑。
对中小投资者来讲,REIT的吸引力在于:
他们只需投入少量资金,即可投资于平稳、多元化及大规模的物业投资组合。
因此,投资者能够在其足以负担的财政范围内,参与物业投资。
3.交易的便利性。
投资者通常只需支付少量佣金就能够够在要紧的证券交易所生意上市的REIT股分(或基金单位)。
在一样情形下,投资者能够通过交易所的网站,方便地阅览重要的企业信息。
这使REIT变得更易接触,增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性,对久远成立和增强投资者的信心超级重要。
4.税务方面的优惠。
多数国家(地域)的房地产投资信托都设有优惠的税务安排,由于REIT绝大部份的税前收入都直接分派给投资者(美国,新加坡和中国香港都规定在90%或以上),REIT所分派股息可不能在基金层面被征税。
投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税,幸免了双重征税的问题。
投资者能够受惠于较高的税后回报。
5.信息披露的透明度。
投资基金若是没有向投资者披露足够的信息,便须经受投资者会对其运营的稳健性失去信心的风险。
这主若是由于投资者缺乏相关信息所致。
REIT会依照规定就其重要的运营事项披露适当的信息,能够帮忙投资者了解该打算的运作及可能涉及的投资风险。
6.收益平稳,波动性小,市场回报高。
REIT所投资的房地产都由体会丰硕的房地产专业人员治理,回避风险的能力较强。
REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回报,使很多投资者都以为该类基金是固定收入投资工具之外的另一可行的投资选择。
投资者能够依托房地产投资信托基金提供稳固的现金收入,将有关基金作为减低证券市场的投资波动的有效途径。
截至2002年末,美国REIT提供的平均股息收益率是%;
澳大利亚上市REIT的平均股息收益率约为%;
中国香港三只上市的REIT的收益率为%,都比同期的国债利率高出很多。
从全世界范围看,全世界REIT要紧集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。
美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最要紧、资金量也最大的形式,美国占据了其中60%以上的比例。
依照最近的数据,美国目前大约有180家公布上市交易的REIT,行业的总市值已经达到2390亿美元。
全美REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元。
新加坡市场目前共有7只REIT,市值超过50亿美元。
中国香港市场上目前有3只REIT。
二、当前我国房地产投资基金的进展现状
20世纪90年代初,中国曾掀起一阵房地产开发的热潮。
深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等近10家基金,从这些基金的投资要紧以房地产投资为主上看,它们事实上是我国房地产投资基金最初的雏形。
目前,这些基金或从我国股票市场中完全消失,或被兼并,或被重组。
可见,我国初期对房地产投资基金的探讨是不成功的。
致使这一结果的要紧缘故是,这些基金都采取了产品经营型的运作模式,陷入了那时房地产市场的“炒作”。
因此,随着90年代初房地产“泡沫”的破灭,这些基金的运作也随之陷入窘境当中。
这种房地产投资基金衰落的缘故要紧有:
相关的法律法规不健全,基金组织结构不合理,基金治理人员房地产专业能力欠缺,另外房地产投资基金的融资规模小,投资渠道过于单一也是要紧缘故之一。
2002年7月央行出台的《信托投资公司资金信托治理方法》许诺信托投资公司开展资金信托业务。
2003年央行出台的《关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知》(121号文件)对房地产信贷采取了从严的态度。
这使信托投资公司和房地产企业找到了结合点,致使了房地产投资信托打算(RealEstateInvestmentTrustScheme,REITS)的大规模进展。
据有关统计资料:
2003年9月,全国房地产投资信托打算发行额30亿元;
2003年末为60亿元;
2004年末达亿元。
据市场不完全统计,2005年公布披露的集合伙金信托市场共发行房地产信托121只,召募资金规模亿元。
2005年国内房地产信托市场继续呈现快速进展态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。
从2003年末中国第一支商业房地产投资信托打算“法国欧尚天津第一店资金信托打算”在北京推出,到2005年3月,国内首只“准房地产投资信托”——“联信·
宝利”一期的公布发售(这只信托产品第一次引进受益大会制度、中介机构参与治理、依照公募产品要求进行充分的信息披露的信托打算,增加了透明度)。
这些其实都属于房地产投资信托打算的范围,离真正意义上的房地产投资信托还有专门大的差距。
1.产品性质的区别。
REIT属于股权类的投资产品,购买REIT是信托投资行为,是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REIT所投资的不动产,是权益生意行为;
而目前国内的房地产信托投资打算本质上是债券类产品,属于信贷融资行为。
信托持有人并非拥有信托打算所投资的不动产。
还有一些房地产租赁收益权信托打算,尽管不是直接的债权融资,可是信托持有人取得的一般是一个固定收益的优先受益权,而且由于回购许诺的安排,实质上仍是一种融资行为,不是真正意义上的投资。
2.产品流动性的区别。
REIT具有基金性质而且能够转让,能够在公布资本市场交易,而且没有持有期限,不能够赎回;
而信托打算不具有基金性质,不是一种标准化的金融产品,缺乏流动性,有本金归还的安排,设定了归还期限。
3.组织结构的区别。
REIT发行后,将产权与资产治理权进行完全分开,真正实现了所有权与经营权的分离,而且REIT设立后,将由专业的基金治理人治理。
而信托打算那么是房地产开发商通过信托投资公司取得信托贷款后,进行项目投资与开发,并无专业的资产治理机构。
4.收益途径和收益方式的区别。
REIT的收益途径要紧来源于REIT持有不动产的租金收益,收益与经营治理水平直接联系,而且至交易发生之日起,不动产的收益就已经产生了;
而信托打算几乎与开发商的经营功效无关,只与风险相关。
尽管开发商用信托融资赚了再多的钱,信托持有人也只能取得固定收益;
而一旦开发商归还不了本息,信托持有人却要承担风险,形成了风险与收益不对称的局面。
因此,目前我国的房地产信托打算只是一个低层次的低级金融产品,与银行贷款的不同不大。
当开发商知足不了银行贷款条件时转而利用贷款信托,只是将银行业的风险转移到信托持有人身上。
鉴于房地产信托打算的隐性风险,2005年9月,中国银监会下发了《增强信托投资公司部份业务风险提示的通知》(212号文件)。
该文件大幅提高了房地产信托的门坎:
自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质,三个条件全数具有才能融资。
这一规定的严格程度超过了银行贷款的审核标准(自有资金比例比银行贷款要求的还高5%,且增加了开发企业二级以上资质的限制)。
因此,使得房地产信托市场急剧萎缩。
内地唯一真正意义上的REIT确实是在香港上市的越秀房地产信托投资基金。
越秀房地产信托是从在香港上市的越秀投资(HKSE:
0123)在广州拥有的房地产分拆出来的,进入房地产信托投资基金的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的物业。
越秀REIT招股章程宣布2006~2020年派息比率为每一年100%,其后每一年90%,每一年派息两次。
估量2006年度纯利很多于亿港元,投资者收益率达。
作为内地首只在港上市的房地产信托基金,越秀REIT受到了香港公众的烈火认购,在香港和国际资本市场别离取得496倍和74倍的逾额认购。
通过越秀REIT召募的资金最终超过20亿港元。
内地房地产商将内地所拥有的地产通过香港和新加坡上市,不仅能够大大减缓房地产公司的资金问题,而且能够将中国银行业的风险转移到境外和海外。
可是巨额的境外和海外资金通过REIT这一管道流入内地,会加速房地产市场价钱的爬升,而且物业升值和租金收益又会通过REIT流出。
因此我国政府应该尽快推出本土的REIT,知足房地产商的合理资金需求,并为城镇居民的巨额储蓄提供一种收益更高的投资工具。
房地产商通过REIT融资,就可减少银行的房地产信贷,降低银行的系统风险。
三、我国进展房地产投资基金的途径选择
基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品,进展内地房地产信托的途径有两种:
一是由此刻的房地产投资信托打算向REIT转化;
二是由房地产公司发起组建REIT。
1.由“信托打算”向REIT转化。
由于REIT是一种集合伙金投资产品,房地产投资信托打算较为符合REIT产品要求的结构。
信托打算模式进展REIT产品的优势在于从结构上能够确立受托人(信托公司)和资产治理人(房地产投资治理公司)的职能,在保证REIT的投资和收入分派策略顺利实施的同时,有效地爱惜信托凭证持有人的利益。
能够先由信托公司面向投资者发行REIT,并承担托管责任,依照REIT的要求,委托专业性的房地产投资治理公司进行房地产市场的资本运营。
由于法律法规方面的限制因素,我国此刻的信托打算还不可能是真正意义上REIT。
例如,《产业基金法》尚未设立;
现有《信托法》中规定了“资金信托合同不得超过200份,每份合同金额不得低于人民币5万元”的限制确信了信托打算的私募性质。
为了早日推出我国内地的REIT,能够通过先成立私募房地产投资信托打算把商业模式成立起来。
并慢慢将信托打算产品标准化和标准化,等到私募信托进展到必然规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠,然后再把私募信托上市转化为公募信托或发起设立新的公募信托。
从2003年的“121号文件”以来,内地房地产投资信托打算的商业模式已初步成立起来了,乃至有几只“信托打算”也属于权益类投资,并构建了类似REIT的组织结构。
但2005年央行的“212号文件”的出台使“信托打算”急剧萎缩。
信托业的进展与政策的导向是紧密相关的。
因此,我国应尽快制定《信托投资公司房地产投资信托打算治理暂行方法》,慢慢将信托打算产品标准化和标准化。
在产品设计方面,专门是股权收益类信托产品设计方面进行渐进式创新和冲破(对权益类信托产品可考虑放宽信托合同的数量限制,并给予税收优惠),大力进展专业化的房地产投资治理公司,以便随着我国房地产金融体系的慢慢完善、房地产行业的不断进展和房地产投资功能的日趋显现,顺利转型为REIT。
2.由房地产公司发起组建REIT。
由房地产公司发起组建REIT,确实是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产治理公司一起组建REIT,通过向其他投资者发行受益凭证(或股分)来召募资金,以后该REIT就能够够利用所召募到的资金去购买房地产。
从房地产的行业进展角度看,房地产公司模式进展REIT策略是最具有法律操作性的。
依据现有法律如《公司法》,由房地产公司发起设立房地产投资公司,明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分派(净收入的分红比例)要求的公司章程,凭借其房地产开发治理的实力和体会以私募形式筹集房地产投资基金(或公司股分)并进行房地产项目投资治理运作,待相关法律法规出台后,迅速转变成公募形式基金并争取上市交易。
参考文献:
[1]李安民.中美房地产投资信托产品比较[J].学术研究,2005,(3).
[2].投资基金[M].北京:
企业治理出版社,1999.
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