扬州土地及市场考察Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:19590561
- 上传时间:2023-01-08
- 格式:DOCX
- 页数:52
- 大小:1.39MB
扬州土地及市场考察Word文档下载推荐.docx
《扬州土地及市场考察Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《扬州土地及市场考察Word文档下载推荐.docx(52页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
2006年第一产业94亿元,占国内生产总值比重为8.5%。
2006年第二产业621亿元,占国内生产总值比重为56.5%。
2006年第三产业385亿元,占国内生产总值比重为35%。
全市三次产业比例由2005年的9.3:
56.2:
34.5调整为8.5:
56.5:
35。
人民生活
人均可支配收入
居民收入稳定提升,富民步伐不断加快。
市区居民人均可支配收入12945元,比上年增长13.8%;
全市农民人均纯收入5813元,增长11.5%;
扣除物价因素,实际分别增长12.1%和9.7%。
城乡居民储蓄存款继续增加,年末全市城乡居民储蓄存款余额604.7亿元,比年初增加81.9亿元。
房地产规划
扬州市房地产业发展十一五专项规划
总体目标
目标定位
以科学发展观为指导,积极合理引导房地产投资和消费,以改善人居环境,以建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点,实施城乡统筹的城镇化发展战略,坚持总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则,保持房地产业持续健康发展,巩固支柱产业地位,全面实现住房小康。
指标预测
房地产开发投资总量“十一五”比“十五”期间翻一番;
城镇人均住房建筑面积平均每年增加一平方米。
——开发投资、开发规模平均每年增长15%。
房地产开发投资目标表
单位:
亿元
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市投资额
70
80
92
106
122
470
其中:
市区
40
46
53
61
270
房地产开发施工面积目标表
单位:
万平方米
全市施工面积
583
670
770
885
1018
3926
其中新开工
350
402
462
531
611
2356
市区施工面积
352
405
465
535
615
2372
211
243
279
321
369
1423
商品房竣工面积目标表
全市竣工面积
275
316
363
417
480
1851
住宅
220
253
290
334
384
1481
市区竣工面积
154
177
204
235
1040
123
142
163
188
216
832
——城镇人均住宅建筑面积,2010年达33m2,住宅成套率达90%。
——基本解决人均住宅建筑面积15m2以下住房困难家庭的居住问题。
——全面提高住宅居住品质,住宅功能完备、配套齐全、方便安全,拥有智能化、现代化的设施条件,充分体现“以人为本”的理念和节能省地的要求。
康居示范住宅小区建设目标表
个
合计
康居示范小区数目
2
4
18
1
9
住宅性能认定小区数目
8
36
区域房地产发展
固定资产投资
2006年投资规模稳步扩大,投资主体日趋多元。
全年完成全社会固定资产投资533.3亿元,增长30.1%。
其中,规模以上城镇项目完成投资274.4亿元,比上年增长23.4%;
农村项目完成投资137.7亿元,比上年增长42.3%。
全市第一、二、三产业分别完成投资3.6亿元、320.7亿元和209亿元,增长41.7%、37.6%和19.6%。
房地产开发指标
2006年开发指标
房地产开发平稳发展。
全年完成房地产开发投资83.4亿元,同比增长14.1%;
商品房施工面积839.54万平方米,同比增长21%;
商品房竣工面积298.09万平方米,同比增长5.2%;
商品房销售面积384.75万平方米,增长10.6%。
2007年1-7月开发指标
今年1-7月,扬州市房地产开发投资继续保持增长,共完成投资54.16亿元,同比增长27.7%;
商品房施工面积693.4万平方米,同比增长9.4%;
商品房竣工面积94.12万平方米,同比增长1.2%;
商品房销售面积181.7万平方米,同比增长4.8%。
城际比较(扬州VS南京&
苏北三市)
为了能比较明确的了解扬州在发展环境方面的情况,我司将南京以及苏北其他三市各方面的情况与扬州做了对比,具体比较数据如下:
比较项目
扬州
南京
徐州
淮安
连云港
排位
区域
苏北
省会
人口总数(万人)
458.64
719.06
934.73
532.77
479.42
5
城镇人口(万人)
219.39
549.22
392.66
188.85
175.70
3
2006年GDP(亿元)
1100
2774
1429
651
527
人均GDP(元)
23984
38578
15288
12219
10992
居民人均可支配收入(元)
12945
17538
12837
10447
11475
房地产投资额(亿元)
83.4
351.17
69.70
66.35
55.07
商品房销售面积(万m2)
384.75
998.52
288.5
198.89
183.52
资料来源:
从上表,可以比较明晰的看出扬州在苏北四市中的经济表现以及房地产发展地位:
从人口来看,扬州城镇人口219.39万,占全市人口的48%,是上述城市中城市化较好的,对房地产的发展有促进作用;
从经济总量来看,扬州在苏北四市中仅次于徐州市,而人均GDP则在苏北四市中排名首位,总体经济发展好;
从居民人均可支配收入来看,扬州在苏北四市中位居第一;
从房地产投资来看,扬州在苏北四市中也居首位;
从商品住宅的销售面积来看,扬州在苏北四市中排名首位。
整体而言,扬州的经济和房地产发展水平在苏北地区属于较好的,这有助于促进其房地产发展的规模和速度。
二级市场研究
目标市场明确
调研目的
本次扬州市场调查之目的主要为了解扬州总体房产市场,把握其各区域的房产现状及未来发展趋势,为开发商今后在此拿地开发提供参考。
调研中首先将分别对各个区域进行详细调查,了解各区域的房产市场情况,最后将各个区域的市场信息加以分析总结,得出扬州房产市场的总体情况。
目标市场划分
本报告以扬州市区位为调查范围,从城市格局来看,扬州市主要由老城区、东区、南区、西区和北区五部分组成。
但是在讨论和研究房地产市场时,需要将以上五个区位进行进一步的市场细分。
在本文中,我们细分如下:
将扬州市西区细分为东、南、西、北四部分;
此区域划分主要根据扬州市目前城市建设的状况特点与房地产各板块之间影响因素进行划分。
具体分区范围如下:
区位划分
房产板块名称
板块范围划分
西区
东部板块
文昌路以南、百祥路以东、江阳路以北,扬子江路以西
南部板块
江阳路以南,西至润扬大桥北接线,东至扬子江路,南至仪扬河一线
西部板块
文昌路以南、百祥路以西、江阳路以北,西至润扬大桥北接线
北部板块
文昌路以北,东至邗江路、江扬路一线
下面我司将分别对上述各区板块逐一分析讨论。
各板块分析
东区板块
区域位置
本板块东至廖家沟,北至茱萸湾,西至古运河,南至大众港、大运河、仪扬河一线。
该区域是距离扬州城区最近的一个区域,古运河和京杭大运河都从东区经过,地理人文条件优越,但目前东区交通环境、市政配套等都不是很完善。
区域市场描述
目前东区北部靠近老城区,地理环境优越,设施配套齐全,楼盘较集中;
东区南部,动迁小区较多,人员混杂,整体环境较差,在售楼盘较为分散。
区域市场项目资料
案名
位置
产品类型
开盘
总建(万m2)
均价(元/m2)
主力面积(m2)
主力总价(万元)
销售率
备注
北部
曲江新苑
新农路
多层
06.10
4.5
4000
四房154-156
四房61-62
67%
该项目主要用于拆迁安置
凯运天地
文昌中路318号
多层、小高层住宅,叠加、联排别墅、酒店式公寓
07.7
30
酒店式公寓8000
酒店式公寓33-78
26-62
77%
目前主推酒店式公寓产品,普通住宅还剩下最后一期7幢小高层,预计08年3-4月份开盘,售价5500元/平方米
骏和天城
新农路运河北路
07.10
20
4100
三房92-111
三房37-45
100%(一期)
在售一期,10、20、31-33、46号楼;
11月底推出二期35-37、47-49号楼,售价4600元/m2
东方名城和园
京杭南路
多层、小高层
07.11
13
小高层4300
二房85-96三房112-123
二房36-41三房48-53
一期推出7幢多层,目前销售完毕;
12月将推出第二批房源,3幢多层,共100套
南部
东方丽景
江阳中路
06.4
4.3
4200
二房74-83三房92-101
二房31-35三房38-42
95%
/
银泰雅苑
江阳中路联谊路
多层、花园洋房
预计07.12
4.6
多层4300花园洋房5500-6000
花园洋房100-132
区域市场小结
产品类型分析
目前该区域市场的产品类型主要为多层,同时也出现了花园洋房,酒店式公寓和别墅类产品,产品类型趋于多样化;
价格分析
目前该区域市场的价格行情带为4000-4300元/平方米;
主力面积分析
目前区域市场项目的主力面积带为三房92-111平方米;
主力总价分析
目前区域市场主力总价带在37-45万元;
销售率分析
东区正处于大力发展阶段,随着城市化进程的加快,拆迁力度也逐步加大,区域环境正在逐步改善,房地产市场也在迅速发展。
从销售的总体情况看,东区北部由于现有环境较好,配套较为齐全,因此目前项目去化情况都比较好,而南部在售项目较少,供应量小,导致购房选择余地小,因此目前在售项目销售情况也较好。
重点个案
位置:
广陵区新农路与运河北路
建筑面积:
总建约20万平方米
规划户数:
约1700户
建筑楼栋:
31幢多层、12幢小高层
开盘时间:
工程进度:
结构体
销售均价:
4100元/平方米
主力面积:
三房92-111平方米
主力总价:
三房37-45万元
去化率:
100%(一期6幢多层)
主诉求:
宽景花园洋房运河传世府邸
项目利多:
1、开发商实力雄厚;
2、社区规划好,吸引客户眼球;
项目利空:
1、周边配套不是很完善。
文昌中路318号
总建30万平方米
3幢多层、11幢小高层、7幢叠加、3幢联排和1幢酒店式公寓
07.10(酒店式公寓开盘)
酒店式公寓8000元/平方米
33-78平方米
26-62万元
77%(推出270套)
凯运与世界第一携手同行
客源分析:
酒店式公寓的客源为全市客源,以投资为主。
1、位于古运河畔,地理位置优越;
2、引进五星级酒店,提高社区品质;
1、价格为区域内最高段,去化压力较大。
东方名城和园
广陵区京杭南路128号
总建约13万平方米
共由42栋多层和小高层组成
4300元/平方米
二房85-96平方米,三房112-123平方米
二房36-41万元,三房48-53万元
一期首批为100%
以区域客源为主,主要是周边乡镇换房客户。
1、项目与东方名城合二为一,规模大;
2、户型比较多样化,可满足不同层次客源的要求。
1、大面积高总价房源在未来一段时间去化会相对困难。
西区板块
本板块位于东至二道河、古运河一线。
南至仪扬河一线,西至润扬大桥北接线,北至沿山河。
共分四个小的板块
西区北部板块:
西区东部板块:
西区西部板块:
西区南部板块:
西区包括开发区部分、邗江区部分,是整个城市的新城区,主要人口都在西迁,火车站、扬州汽车总站均在西区范围,使得西区为主要交通枢纽;
市城府的西迁也让西部区域配套更加完善。
现阶段,西区东部已成为一个成熟的生活住宅区;
西区西部以京华城中城为代表有大量的住房供应,总体规划较好,发展潜力巨大,但是配套设施有待完善。
本区域为主要的市场供应区域,总体供应量很大,价格区间也较大,产品力参差不齐,各种类别的产品都有供应,但是销售情况普遍况良好,随着未来逐步发展本区域将会成为最主要的住宅的区域。
西区东部板块
总建
均价
主力面积
主力总价
香格里拉
邗江区兴城西路179号
06.6
10
5000
三房132
66
96%
已交房;
还剩19套顶层复式
西城上筑
文汇西路与百祥路
单身公寓
06.9
4500
40-70
18-31
87%
2幢15层酒店公寓
上林苑
百祥路邗江实验学校南侧
多层、小高层单身公寓
07.06
多层、小高层3800;
单身公寓(预计5000以上)
两房90三房140
两房34三房53
98%
08.1开幢2幢单身公寓、6幢多层、2幢小高层
双子星国际广场
文汇东路与维扬路
07.9
2.5
6500
38-60
25-39
40%
1-9层为公寓;
10-16层为办公。
层高5米
名门都汇广场
蜀冈里与润扬北路
高层
5800
三房136
79
75%
本批为3幢高层;
还剩1幢未开
金缘大厦
文汇西路与开发西路
07.12
40-60
1-4层商业;
5-12层单身公寓
目前本区域现在在售项目多为小高层和单身公寓;
单身公寓多为和办公、商业的结合一体项目。
目前该区域市场唯一非尾盘在售的住宅项目—名门都汇广场的价格为5800元/平方米;
单身公寓的价格在4500-6500元/平方米。
目前区域市场项目的主力面积带为三房132-136平方米;
单身公寓面积在38-70平方米之间。
目前区域市场主力总价带在79万元;
单身公寓价格在18-40万之间
本区域在西部板块中是一个很成熟的区域,配套条件优越,近邻市中心;
因此价格相对其他西区板块要略高;
这个板块公寓供应很少,在售唯一的公寓项目—名门都汇广场销售情况很好。
总建约4.5万平方米
217户
6幢高层
2007.10
建筑体
5800元/平方米
三房136平方米
三房79万元
欧陆城市风情、近离市中心
1、3600平方米中央大广场
2、私家会所
1、房价较高
2、户型设计较差,不太符合扬州本地客源的习惯
西区南部板块
新港名兴花园
开发路顺达路
多层、高层
05.11
28
3800
二房103-111
二房39-42
91%
共23幢高层,37幢多层
淮左郡
扬瓜路顺达路
小高层、联排别墅
06.1
小高层4100联排7800
小高层三房112-129联排270
小高层46-53联排210
小高层87%联排92%
采用三联供系统夏季制冷、冬季采暖、24小时供热水
富川瑞园
扬子江南路、南饶城高速公路
小高层
06.8
25
三房129-132
三房54-57
80%
共25幢小高层,还有4幢尚未开发
金湖湾墅园
邗江中路开发路
多层、小高层、联排、叠加、独栋
06.12
小高层4100叠加5000独栋9000
小高层120-130叠加270独栋300
小高层49-53叠加135独栋270
44%
联排别墅7幢,叠加别墅9幢,独立别墅202幢,多层4幢,小高层5幢
尚城
邗江南路
多层小高层花园洋房联排叠加别墅
07.4
单身公寓3900花园洋房3900
单身公寓75花园洋房123-135
单身公寓29花园洋房48-53
90%
扬子豪泽园
润扬路银河大道
联排、双拼、独栋别墅
7.6
联排6300
联排200-230
126-145
50%(联排)
共12联9幢双拼,11幢独栋,首批推出6幢联排,28套
蓝山庄园
润扬南路
12
多层3900
二房77-93
二房30-36
一期推出4幢多层
目前该区域市场产品类型丰富,多层、小高层、高层,花园洋房、别墅类产品;
目前该区域市场的价格行情带普通公寓为3900-4200元/平方米,叠加别墅为5000元/平方米,联排6300-7800元/平方米,独栋9000元/平方米左右;
目前区域市场项目的主力面积带普通公寓为二房93-111平方米,三房120-135平方米,叠加别墅为270平方米左右,联排别墅为200-270平方米,独栋别墅为300平方米左右;
目前区域市场的主力总价带普通公寓二房为36-42万元,三房主力总价带为46-53万元,叠加别墅为135万元左右,联排别墅为126-145万元,独栋别墅为270万元左右;
该区域别墅类产品较多,普通公寓的销售情况良好,而别墅类产品由于其价格较高导致去化速度较慢。
总建约28万平方米
2331户
2005.11
3800元/平方米
两房103-
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 扬州 土地 市场 考察