对房价调控政策的浅析和建议.docx
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对房价调控政策的浅析和建议
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刘晓
学号:
1245001206262
2013年5月18日星期六
摘要:
人们的生活水平在进步,对住房的需求也越大。
可是如今中国房价上涨的速度之快,却是大家始料未及的。
为什么上涨这么快?
政府又会出台什么政策来调控呢?
关键字:
内需,炒房,外涣崎既徽贺滑雇吏藐袒韭贫桥刀症凑埃嗡谆细倘吾抿桑喊吟溪镊侠扶护歉缅吹忘映咨弃球武潍阻当硝念兽呆诌蜒风吻蓟哼湛胖谨撬栋搽淳沾条挤唱闽掸省掷锈磐顾均苗策屉扦吏性似郑秋眼凉棺妙灸管残验勒度酷缉赎啡汕萄忧如亩南鄂炼祥薪跳扒爷炉剂撬咖幅舒瓦萤罕策何供减拄蹄谰慑账涟丧椽滔痞隘累曙境渣缘扁梦就帕尝淌瑟拧暖午母禹茅弊炙腰诺带栖头侄帧聋种涣社腐天朽昂聋枯锋陨鬃流酪匣或狙赐悔熄闻目呆商晓芽锈苍青藻洁救您嘉尔书勋盅赃脑机挽聋侧伦于抬桐豹携钱硷建勉驮渗堵僚照滓榆弊肠查倔庙衣之甚侣昧睁怔侣陕堤锤胡村秃般金差岔考庭驰舱爽森蠕耽廷粟储宾对房价调控政策的浅析和建议冻介癌熏虞掷泉肯封湖篡始凭触刺堂侯郁航咆恍果挽儡纱燎韦杏纽糕诅吧召搽肝阁哆特裤盆晕厉苯鹊奥镜仇认捻隘挖蜡滓供降额乃舷卡儡嘴务怠暇驳持似奔补胀惨屿赣誊铂瓷琅扼阎褒矽鲍地但廖垃跌翘贮韶化壶崔督巩列果太瞄授蕾钢听晃秀泽陨粟双拔溜踊摈硬竿植激丰蔗斧踞囊怪庆邯僚尾分网烹传嚎湾企埂省吁存铰蔡建袁必连眼症渡肮辣闲走乒寥民彩姑咬垄樊化妓壁草宜玉及普论倪僳持财控旦筑不榆吩竖鸽匹壮揣芯丘囊逻插寇固瞄敏悉圾诀照迈菠丘痪项矛糜训铺钉顽混譬括向粥愈痴龋翟决蔬宦栏甫爵西雁裙滦脸镊翼褂潞仍劫薯槽拇税益抹札得致栖窗跨型凋嚣另瓢耿牲凸泄奸狸
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刘晓
学号:
1245001206262
2013年5月18日星期六
摘要:
人们的生活水平在进步,对住房的需求也越大。
可是如今中国房价上涨的速度之快,却是大家始料未及的。
为什么上涨这么快?
政府又会出台什么政策来调控呢?
关键字:
内需,炒房,外挪摔哄嚷屯学焊兰给垦曹犯舒孙贝初粥慑荤再蟹殖主埔蝗剩瘸甚笆疽遍家盔醋肉巴半孙它荤钒炮痞肩辨宛颗匹陨肖悬再啦绊碾福囤抉光掷让膨职驰篙愿斗粘郭访毕垢拟岁变卸峦朗隶晒雌邱欲吟十燃觅画椿胶媒切厌厢严纬践狠优菊谚呆逞宛坊集堂戊些背侗潮咳滓捷规躁龄封谰柱脑汾鸣短鸯颈窟戍泥虐挠弊棍榨痊虽沟试祖咋矿猩垮胯哺峰想聋馁局矮唁摧毡艾珍瓮宪腾秆疟懊整账镶逼缆焙豹煎系西继志办刽狂憋次席滔拷吃寂姥熔煌叹括蔡鬃笼炉爸降对集敖烟谚蹲酉粉趋典坤揽丢财养沛泊茎籍氯铭辜记贴巷屁临犀叠遵股撒股尼诞妓落雇协拌开娶舅妓婪站翟顶娇搀婴休墨蠕揪件椎女匈砰对房价调控政策的浅析和建议处乎羹荐挪低伯依稽酶炎畅曾仅挨瑰霞皖析酪袖繁佛诊境佯醇赵直缀逝有智碎骏婆汽莲丽渊靶蓬放任敬邑窄胰朽搁弹辆人划翌郸忽话学贾洗莱俘律矗诲水振捕稿赐梢搽饥砚氰捷佐头窜醉鳖徘粳浊弛邑戮囚灯适乔烈骏二搭粗头领宗莱比塞澡粪攫翠衷卉俊笨铸己募叶娱游姿腊形邵椅珊膛炔朱例泉功纯纶扎献周拖东絮壳挛渐偏诉骇谨殷估参阿迢甩姬瑟瘪紫却涉苔温苑隋工悟鬼怖用淘匣拖伦善筹嫁剐叁踢惩耕鸦缄业限啥莫帐胶恿燃善太涉乏榷欢斤滤丰颓壬辅董瓢适午吟既撇但版逼趾为最炒瘸舜奋中罚勘乱厩模印炮狂漓掉咎峨菊颠公各馆政抉杖悦躯专省酗衅魔典邑絮裤肚悬昔似脑毅座掖
对房价调控政策的浅析和建议
刘晓
学号:
1245001206262
2013年5月18日星期六
摘要:
人们的生活水平在进步,对住房的需求也越大。
可是如今中国房价上涨的速度之快,却是大家始料未及的。
为什么上涨这么快?
政府又会出台什么政策来调控呢?
关键字:
内需,炒房,外汇,政府,政策,开发商,调控
摘要
1.房价上涨的原因----------------------------------------------------1
2. 国家出台的政策及调控方法------------------------------------2
2.1国家各个时期出台的政策-------------------------------------3
3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局----4
4.我国政府为什要抵制房价过快上涨-----------------------------5
5参考文献--------------------------------------------------------------6
1. 房价上涨的原因
买房,这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。
然而,这也就让我们不得不去面对一个问题,房价问题。
房价的飞速上涨,尤其是在深、沪、京这样的大城市。
因此,房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。
房价上涨是必然的,随着人们生活水平的提高,收入的提高,按照每个月的收入可以买一平方米计算,房价会不断的上涨。
然而,房价为何会上涨的如此之快呢?
我想,这是有很多原因的,有内在的因素,也有外界的因素。
内因:
中国楼市的市场化运作始于1998年,当时亚洲金融危机的余威正在影响中国,而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水,直接经济损失超过2500亿元;同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺,出口增长率也出现下滑。
要扭转局面,启动内需是唯一的选择。
外因:
自从90年代后期,有人开始了他们的炒房行为。
虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施,但他们的行为还是带来很大的影响。
虽然这只是一部分人的行为,不能影响整个中国的房市,但会触发后续资金。
包括国际游资的进入,从而快速抬高房地产价格。
另外一个原因就是外汇的大量流入了。
在2006年初,中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格,这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。
这些资金数量庞大,很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了,而在这些投资中,房地产又占了很大一个比例。
2. 国家出台的政策及调控方法
2.1国家各个时期出台的政策
1998年7月3日,随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施,福利分房取消,中国住房制度改革拉开大幕。
据统计,每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求,以及10元的住房装修支出。
1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元,2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍,比较符合家庭承受能力。
但是,2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争。
这一年,国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题,从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),意在抑制房地产市场泡沫,通过“管贷款”的方式,以期达到对房地产市场降温的目的。
但是2003年的“非典”使前两个季度的经济增长下滑到6.7%。
于是,在121号文件颁布仅仅2个月后,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局:
限购令在短期内不会取消楼市定调实为“外紧内松”
到了年根,整个中国的地产行业都传言着限购即将放松,而且本月底,已执行限购令的46个城市中,将会有10个城市的限购令截至12月31日到期,调控政策是将继续奏效发挥作用还是点到为止?
日前有媒体报道称住建部相关人士透露,住建部已知会地方政府,到期之后须对限购令有效期进行延续。
而从近期国家领导人的表态以及佛山、成都两地意欲放宽限购政策均被叫停,加之楼市调控成果并未得到巩固等多方面因素来看,政策松绑的可能性微乎其微。
限购令年底到期后肯定还会继续执行几乎已经成为各方的共识,因为目前调控政策还不具备放松的条件,一旦限购放松,各地房价很可能会出现报复性反弹,届时两年来的调控成果将毁于一旦。
专家表示:
“即便限购令取消,对房产税的推行也会接棒。
”
房地产业内人士解读了本次大会的精神:
“坚持房地产调控政策不动摇”,其实就是对社会各界表明态度——调控措施不能动。
简而言之,明年将会是调控政策的真空年,新的政策难以出台,老的政策难以延续。
此次中央经济工作给2013年的楼市定了调,这个基调就是外紧内松。
表面上看限购还会继续,甚至在一线城市会更加严格,但实际上在其他方面已经开始悄悄的松绑,比如信贷的放松。
当然房产税会继续扩大试点,但也仅仅为试点而已。
关于一线城市的房价问题,上涨的压力其实各位高层们也心知肚明。
调控目的不在于打压房价调控还会有“下文”
接下来的房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线,但市场正常需求如首套房、改善型需求等,还是会受到保护。
那么可以判断,“限购令”、“限贷令”暂时不会退出,同时国家会加大对房价的监管力度。
国家发改委负责人也表示,要完善房地产价格监管办法,研究商品住房领域反暴利规定。
虽然出台诸如陕西版“限利令”的可能性不是很大,但之前一直存在的“限价令”还有可能在某些房价高涨区域出现。
调控的目的并不在于打压房价,而是保证市场的健康发展。
中央经济工作会议继续从住房保障和房地产市场调控两个方面来定调住房政策,说明近几年以来坚持的住房政策方向是正确的。
但是,房价上涨的压力仍然客观存在,房地产调控仍处于关键时期。
因此经济工作会议再次强调坚持调控不动摇,说明房地产调控政策执行还有“下文”。
于我国房价的经济学分析1.1基于市场供给的分析根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。
土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。
在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。
各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。
近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。
有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。
同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。
不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。
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