基础设施类REITs入门知识.docx
- 文档编号:2175769
- 上传时间:2022-10-27
- 格式:DOCX
- 页数:7
- 大小:169.64KB
基础设施类REITs入门知识.docx
《基础设施类REITs入门知识.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《基础设施类REITs入门知识.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
基础设施类REITs入门知识
基础设施类REITs入门知识
一、REITs..................................................2
二、基础设施REITs.........................................6
三、基础设施REITs对PPP项目的影响分析....................9
一、REITs
1、REITs是什么?
REITs是不动产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust)的简称,作为一种信托基金,以发行收益凭证的方式募集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。
REITs本质是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产,通过证券化的手段形成小而分散的证券或份额,为各类投资者,尤其为中小投资者设立低门槛参与不动产资产交易的机会,以获得由专业运营团队管理的稳定的物业租金与增值收益。
2、REITs的结构?
根据法律载体不同,可以将REITs分为公司型REITs和契约型REITs。
A、公司型REITs
在美国市场占主体地位,如西蒙地产REITs、美国电塔REITs等。
公司型REITs在法律意义上以公司形态而存在,有以下几个主要特点:
(1)通过发行股票、获取贷款等方式进行募资,其中REITs份额即为上市流通的公司股票;
(2)常采取伞形合伙式结构以获取税收及资本金补充优势;
(3)通常采取内部管理模式,由REITs聘用的内部管理团队进行资产管理。
公司型REITs的典型交易架构:
B、契约型REITs
以信托或基金为法律载体,在亚洲市场上更为普遍,如新加坡凯德REITs、香港领展REITs等,其运作符合REITs条例并通过发行信托凭证或基金份额来募集资金。
契约型REITs的典型交易架构有以下几个特点:
(1)由投资者和发起人持有REITs份额,信托份额持有人、信托人、资产管理人直接签署契约形成信托法律关系;
(2)底层资产通过SPV设立REITs,发起人为保留相关资产的控制权、促进信托的发行通常保持一定比例的REITs份额;
(3)信托受托人以信托方式持有REITs内资产,是REITs资产的名义持有人;
(4)通常由外部第三方管理机构担任REITs的资产管理人,负责REITs资产的管理和运营,包括已有资产的管理、资产的收购与处置、现金管理与分红派息、资产相关的信贷等;
(5)由物业管理人进行REITs底层资产的日常运营与管理,如租赁推广、收取租金、建筑及设备管理维护、卫生安全等。
契约型REITs的典型架构:
根据投资方式不同,REITs可分为权益型、抵押型和混合型。
其中,权益型REITs投资并拥有底层不动产资产的所有权,通过资产经营取得收入,其收益来自租金和不动产的增值,是REITs的主导类型,占全球REITs总市值的90%以上。
抵押型REITs向不动产所有者或开发商直接提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息,因此抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。
混合型REITs既购入拥有并经营不动产,又向不动产所有者和开发商提供信贷资金,是上述两种类型的混合。
3、REITs的特点?
经过多年的发展,全球REITs产品形成了七个典型的特征,通常将具有这些特征的REITs产品称为标准化REITs,这些特征包括:
(1)投资标的与收入来源:
REITs的主要投资标的是成熟的不动产资产,以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。
(2)分配政策:
对REITs投资经营产生的收益实施强制分红政策,即REITs的可分配利润应高比例(如90%以上)分配给投资人。
(3)税收政策:
REITs制度是税收驱动的,具体表现在REITs层面进行所得税免除,以及在REITs形成过程中实施一定的税收优惠。
(4)公开募集及交易渠道:
以公开募集与上市交易的REITs产品为市场建设的标志,同时给予私募REITs足够的发展空间。
(5)管理模式:
REITs通常实行主动管理模式,其产品价值依赖于专业管理人对不动产资产的专业管理与合理投资决策。
REITs的管理既具有金融属性,又具有不动产属性。
金融属性体现在REITs的增资扩股、债务融资、并购与处置、投资者关系等,不动产属性体现在不动产投资策略、资产管理、客户管理等等。
(6)杠杆比例要求:
为保障REITs持有人的分红权益和降低运作风险,REITs在负债方面上表现出一定程度的节制,一些国家的REITs制度通过制定REITs杠杆率上限来约束其债务融资行为(国际通行做法一般将REITs的负债率控制在40%-45%以下)。
(7)回报特性:
REITs回报率稳定,与股市和债市的相关性较低,其收入主要是基于不动产产生的租金收入,与其他金融产品的相关性相对较低。
二、基础设施类REITs
1、基础设施REITs提出的背景
改革开放以来,我国经过多年的发展,已经在基础设施领域形成了优质的投资资产;现如今面对新冠疫情的冲击,政府稳增长的压力较大,支出比往年更多,但财政收入又比往年更少,虽然政府报告没有制定GDP增速目标,但是基础建设领域的发展是目前能够拉动国民经济的一个很好的切入点,所以为了盘活存量资产同时实现稳经济和去杠杆目标,中国证监会联合国家发改委发布的《通知》成为基础建设领域的一根救命稻草。
而且我国目前处于低利率时期,据经济学者估计从现在起至2025年,中国将进入长期低利率时代。
投资机构和大部分普通投资者没有很好的项目去投资,公募REITs同时兼具股性和债性,正好能解决这些投资者的需求,而且国内较低的利率环境使投资者和投资机构对REITs项目回报率的要求有所降低,这样使基础设施REITs项目更容易推进落地。
2、基础设施类REITs交易形式
受限于底层资产的所有权属转让、税收优惠等因素的影响,国内基础设施类REITs形式较为单一,当前国内的基础设施类REITs以“私募股权基金+ABS”的形式存在。
3、基础设施类REITs交易结构
(1)原始权益人设立私募股权基金,以“债+股”的形式投资项目公司并持有项目公司股权;
(2)管理人设立资产支持专项计划(SPV)向投资者募集认购资金;
(3)原始权益人向专项计划转让其持有的私募基金份额;
(4)项目公司以其底层资产运营收入通过专项计划发放证券本息;
(5)在专项计划进入处置期后,原始权益人作为优先收购权人承担对优先级证券的收购义务。
在交易结构中,有几点较为特殊的条款设计来保护优先级投资者的利益,分别是:
(1)专项计划劣后级证券一般由原始权益人全额认购;
(2)产品设置差额支付、流动性支持等增信措施,在计划存续期,原始权益人对优先级证券的本息兑付承担补足支付义务,并对产品的开放退出提供流动性支持。
4、基础设施类REITs与商业物业类REITs差异
(1)对底层物业的权利不同。
商业物业是有形的不动产,持有人对物业拥有所有权,而诸如铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,属于国家所有,企业在持有期间内只对其有特许经营权。
(2)底层物业的流动性不同。
从物业转让看,商业物业在不动产大宗交易中十分活跃,且没有转让限制,而基础设施不存在交易市场,并且特许经营权的转让存在诸多限制。
(3)产品的估值走势不同。
商业物业因存在活跃的交易市场、未来可产生稳定的现金流,在评估中往往采用比较法或收益法,近几年商业物业的估值体现出升值的潜力;基础设施类物业因不存在交易市场、收益遵循国家指导、特许经营权到期终止等限制,一般仅能采用收益法,在收益缺乏弹性的情况下估值呈现出逐年降低趋势。
(4)产品的收益水平不同。
商业物业的经营管理以盈利为目的,经营效率以及盈利能力较强,因此商业物业REITs后的收益一般较为可观;而基础设施以公益服务性项目为主,在建成验收后运营风险很低,与此同时收益也被限制在一定区间,多数项目的投资收益甚至低于企业的融资成本,因此需要政府做差额补足等方式进行支持。
5、国内基础设施类REITs不足之处
(1)组织形式较为单一,国内目前仅有“私募基金+ABS”的模式,而国外可采用公司制、信托制、基金制REITs等模式;
(2)管理方式较为被动,国外REITs是主动管理型组织,可以对底层物业买卖,而国内类REITs金融属性较强,对物业管理参与度较低,持有期间底层物业也不会发生变化;
(3)退出方式不够灵活,国内类REITs退出方式以产品到期或开放期退出为主,而国外公募REITs可以通过二级市场交易退出;
(4)税收支持力度不够,国外成熟市场REITs可以享受税收优惠,而我国类REITs产品引入了SPV,在物业转移时涉及公司所得税、土地增值税等多项税种。
6、基础设施类REITs的意义
基础设施类REITs是基建融资渠道新的探索,也是政策鼓励的发展方向之一。
基础设施类REITs为基础设施建设融资开拓了一条新的指引,对国有企业盘活重资产具有示范价值,对于我国基础设施领域的长效发展机制的确立具有标杆意义。
人民银行、证监会、交易所等相关部门一直在研究促进基础设施REITs发展的法规及政策,进一步支持传统基础设施项目建设。
在政策的大力鼓励下,预计将推出一批具有稳定现金流及较好投资收益的示范项目,可能给市场提供一批风险较低、收益适中的投资品。
三、基础设施REITs对PPP项目的影响分析
2018年以来,国家出台了各项针对PPP模式的规范性政策,强调项目要高质量、可持续发展。
一部分PPP项目退库,PPP项目推进受到影响。
在这样的背景下,REITs成为业内讨论的热点,权益型的REITs对拓宽PPP融资渠道、扩大资金来源、丰富参与主体具有一定的优越性,有利于缓解各方融资矛盾。
有利于提高PPP项目的再投资能力,提高落地率
截至2019年10月,我国财政部PPP中心管理库项目9299个,投资额14.2万亿元,但是落地项目仅为6104个,投资额9.3万亿元,落地率为65.6%。
PPP项目落地率有待提升。
PPP项目投资大,资产流动性较低,因此,社会资本在建设期会面临较大的资金需求,资金投入后难以很快退出,不利于存量资产盘活。
2019年4月中国证监会联合国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》提出,可以在在库的PPP项目中选择现金流良好、有市场化运营能力的优质项目。
规定基建REITs可供分配利润的90%要用于分红,这将为投资者提供一个有稳定现金流支持的高分红投资品,而且投资者在交易市场可以像买卖股票一样方便的交易,投资机构和个人投资者的资金就能顺利转化为支持基础设施建设的投资,可以降低居民储蓄总额,提高基础设施投资总额,对国民经济结构产生有利影响。
基础设施Reits就可以通过交易释放资本金,然后利用资本金完成对其他PPP项目的投资,提高PPP项目再投资能力和项目落地率。
拓宽融资渠道,降低融资成本,降低企业和地方政府的负债率
我国金融市场是根据机构的信用水平来调整融资利率的,私营机构的认可度一般比公共部门认可度低,导致其融资成本也比公共机构的融资成本高很多。
对于多数PPP项目,因为其投资资金规模大、回收期长,社会资本不愿意长期投资,所以对PPP项目的积极性也不高。
基础设施REITs能够将基础设施未来项目建成后的现金流作为资产用于证券化融资提前折现,有利于广泛筹集项目资本金,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济的效果,有利于实体经济去杠杆化,缓解债务风险。
证券化有利于信息透明化,监督PPP项目的规范发展
REITs以公募形式在交易所流通,就需要遵守证监会的相关监管要求,按时进行信息披露,接受公众投资者监督,有利于提升PPP项目规范性的提升,促进项目高质量发展。
发展基础设施REITs
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 基础设施 REITs 入门 知识