注册资产评估师考试辅导资产评估练习考核考试题含答案房地产评估Word文档格式.docx
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9、若选择比较案例成交价为每平方米4500元,对应的土地使用年期为30年,而待估宗地的出让年期为20年,土地资本化率为8%,则土地年期修正后的地价最接近于( )。
A、3924元/平方米
B、2500元/平方米
C、1840元/平方米
D、2278元/平方米
10、基准地价修正法的理论基础是( )。
A、贡献原则
B、供求原则
C、替代原则
D、预期收益原则
11、有一宗土地,出让年期是40年,资本化率为10%,预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元,16万元、18万元和20万元,第6年的收益稳定在22万元,则评估该土地的收益价值为( )。
A、324,34万元
B、191.77万元
C、66.42万元
D、122.78万元
12、某建筑物建成于1999年1月,为砖混结构一等,耐用年限为40年,残值率为2%。
该建筑物2009年1月的重置成本为700万元,2009年1月的评估值接近于( )。
A、400万元
B、302.45万元
C、178.25万元
D、528.5万元
13、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表:
容积率
0.1
0.4
0.7
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
修正系数
0.5
0.6
0.8
1.1
1.3
可比案例宗地地价为每平方米4700元,容积率为1.8,待估宗地规划的容积率为1.0,经容积率修正后的可比实例价格最接近于( )元/平方米。
A、2500
B、2937.5
C、2430.5
D、3588.46
14、“三通一平”指的是通水、通路和( )。
A、通电
B、通讯
C、通气
D、通热
15、某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是()。
A、建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米
B、建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米
C、建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米
D、建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米
16、在成本法评估土地时,土地开发费的利息若是均匀投入的,则其计息期为( )。
A、整个开发期
B、开发期的一半
C、整个销售期
D、整个开发期和销售期
17、单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,称为( )。
A、单位价格
B、土地使用权价格
C、总价格
D、楼面地价
18、宗地甲的深度为150米,若标准深度为100米,按照“四三二一”法则,宗地甲的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%和9%、8%,则宗地甲平均深度百分率的计算结果为( )。
A、50.54%
B、58.5%
C、78%
D、117%
19、有一宗地深度为15米,若标准深度为10米,按照“四三二一”法则,该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%,则其平均深度百分率为( )。
A、117%
B、78%
C、58.5%
D、19.5%
20、整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程应该使用的评估方法是( )。
A、形象进度法
B、成本法
C、假设开发法
D、收益法
二、多项选择题
1、下面属于土地的经济特性的有( )。
A、土地位置的固定性
B、土地质量的差异性
C、土地经济供给的稀缺性
D、土地产权的可垄断性
E、土地利用的多方向性
2、下列关于土地使用权的表述正确的有( )。
A、在我国国有土地出让的最高年限由国务院确定
B、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换与赠与
C、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,住宅建设用地和非住宅建设用地都可以自动续期
D、教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限为50年
E、工业用地的出让年限为40年
3、以下属于房地产特性的有( )。
A、位置固定性
B、使用长期性
C、投资大量性
D、易于变现性
E、投资风险性
4、国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用包括( )。
A、土地补偿费
B、地上附着物和青苗补偿费
C、安置补助费
D、精神补偿费
E、拆迁补偿费
5、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有( )。
A、路线价法
B、收益法
C、基准地价修正法
D、市场法
E、成本法
6、下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是( )。
A、城市规划
B、基础设施
C、交通便捷
D、生活设施
E、环境状况
7、房地产评估遵循的原则包括( )。
A、供求原则
B、最有效使用原则
C、合法原则
D、不可替代原则
E、贡献原则
8、关于基准地价修正法的适用范围说法正确的有( )。
A、基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估,即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果
B、基准地价修正法可快速方便的进行大面积、数量众多的土地价值评估
C、该方法一般在在宗地地价评估中不作为主要的评估方法,而作为一种辅助方法
D、基准地价修正法不适用于大量土地的评估
E、基准地价修正法适用于对单个宗地进行评估
9、下列关于路线价法说法正确的有()
A、路线价是标准宗地的单位价格,即每单位宽度(米或者英尺).标准深度的价格
B、标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。
标准深度是指标准宗地的临街深度。
临街深度是指宗地离开街道的垂直距离
C、路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价
D、地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段
E、该种方法不适用于大量土地的评估
10、在建工程评估的主要方法包括( )。
A、形象进度法
C、收益法
D、假设开发法
E、路线价法
三、综合题
1、有一宗土地,出让年期为40年。
资本化率为6%,预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元,第6-40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求:
试用收益法评估该宗地的价值。
2、有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
剩余年限
个别因素
宗地
30
A
690
2001.8.1
+2%
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
-2%
C
730
2002.8.1
-3%
D
2003.8.1
-5%
+3%
35
+8%
上表中成交价的单位为:
元/平方米,该城市地价指数如下表
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:
当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;
超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
1.5
地价
100
105
120
125=100+100×
5%×
[(1.5-1)/0.1]
128=125+100×
3%×
[(1.6-1.5)/0.1]
评估值
A.690×
×
0.9517
=713.86
102
99
B.700×
1
=717.47
98
C.730×
=674.07
97
D.730×
0.9660
=713.06
95
103
3、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费用为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
答案部分
1、
【正确答案】B
【答案解析】
【该题针对“[新]土地使用权概述”知识点进行考核】
【答疑编号10401802】
2、
【该题针对“土地的特性”知识点进行考核】
【答疑编号10401804】
3、
【正确答案】A
【该题针对“[新]成本法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401806】
4、
【该题针对“[新]房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10401807】
5、
【答案解析】经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×
(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)
=5000×
(4/1.6)=12500元/平方米。
【该题针对“[新]市场法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401808】
6、
【正确答案】C
【答案解析】参见教材166页。
(L+B)×
r=L×
r1+B×
r2
所以:
(800+1200)×
8%=800×
r1+1200×
10%,从而有r1=5%
【该题针对“[新]收益法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401809】
7、
【答案解析】P=60/5%+2/(5%)^2=2000(万元)
【答疑编号10401810】
8、
【正确答案】D
【答案解析】楼面地价=土地单价/容积率=5000/4=1250元/平方米。
【答疑编号10401811】
9、
【答案解析】参见教材177页公式。
【答疑编号10401812】
10、
【答案解析】参考教材196页。
【该题针对“基准地价修正法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401813】
11、
【答案解析】P=12×
(P/F,10%,1)+15×
(P/F,10%,2)+16×
(P/F,10%,3)+18×
(P/F,10%,4)+20×
(P/F,10%,5)+22/10%×
(P/F,10%,5)×
[1-1/(1+10%)^35]=191.77万元。
【答疑编号10401814】
12、
【答案解析】P=700-10×
[700×
(1-2%)/40]=528.5万元。
【该题针对“[新]旧建筑物评估的成本法操作步骤”知识点进行考核】
【答疑编号10401815】
13、
【答案解析】可比实例交易价格P=4700×
1.0/1.6=2937.5(元/平方米)。
【答疑编号10401816】
14、
【答疑编号10401817】
15、
【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;
建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
【答疑编号10401821】
16、
【答案解析】土地取得费利息:
以整个土地取得费为基数,计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息:
如果土地开发费是均匀投入的,以整个土地开发费(或资金投入)为基数,计息期按土地开发期限的一半计算。
【答疑编号10401822】
17、
【答案解析】楼面地价,又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率:
指地块的建筑面积与地块总面积的比率
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地单价/容积率
【答疑编号10401823】
18、
【答案解析】平均深度百分率=累计深度百分率×
标准深度÷
宗地深度
=(40%+30%+20%+10%+9%+8%)×
100/150=78%
【该题针对“[新]四三二一法则的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401824】
19、
【答案解析】记住四三二一法则各个深度的单独深度百分率。
标准深度为10米,级距就是10/4=2.5米
累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%
平均深度百分率=累计深度百分率×
宗地深度=117%×
10÷
15=78%
【答疑编号10401825】
20、
【该题针对“[新]在建工程评估”知识点进行考核】
【答疑编号10401827】
【正确答案】CDE
【答疑编号10401829】
【正确答案】ABD
【答案解析】土地使用权出让合同约定的使用年限届满,住宅建设用地可以自动续期,非住宅建设用地需要申请续期。
【答疑编号10401830】
【正确答案】ABCE
【该题针对“[新]房地产的特性”知识点进行考核】
【答疑编号10401831】
【正确答案】ABC
【答疑编号10401832】
【正确答案】ACD
【答案解析】市场法的基本原理就是替代原理,路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。
【答疑编号10401833】
【正确答案】BCDE
【答疑编号10401834】
【该题针对“[新]房地产评估的原则”知识点进行考核】
【答疑编号10401835】
【答疑编号10401836】
【正确答案】ABCD
【该题针对“[新]路线价法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】
【答疑编号10401837】
【答疑编号10401838】
【正确答案】宗地的价值P=30/(1+6%)+32/(1+6%)^2+35/(1+6%)^3+33/(1+6%)^4+38/(1+6%)^5+40/6%×
(1+6%)^5×
[1-1/(1+6%)^35]
=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599=574.06(万元)。
【答疑编号10401839】
【正确答案】1、房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场。
在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格。
房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型。
如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高。
(3)买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。
如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方。
(5)特殊的交易方式。
如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易。
通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低。
3、
(1)容积率修正,建立容积率地价指数表。
(2)土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:
〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-38〕=0.9517
D使用年限修正系数:
〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-35〕=0.9660
(3)案例修正计算
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