宁津德百广场销售手册715Word格式.docx
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22.………………………………物业服务类答客问
23.……………………………………价格类答客问
24.……………………………………周边竞品分析
25.……………………………购房条件和按揭受限
26.…………………………办贷款公积金所需材料
27.…………………………………………商业特征
28.……………………社区的硬件设施有哪些特点
29.…………………………………特殊问题答客问
30.……………………………………………基础知识
31.…………………………………………商业地产
第一章、企业简介
1、德百集团简介
山东德百集团系全国百货零售业百强企业,山东省十强商贸流通企业,山东省人民政府重点培植的十五家大集团之一。
是一座集百货家电、超市连锁、家居建材、物流批发、餐饮娱乐、综合体项目开发为一体的多业态综合性商贸流通集团,下属企业以百货大楼为核心层,以华联商厦、超市公司、家居广场、澳德乐时代广场、物流批发城、房产公司、齐河德百新时代广场为紧密层,还有正在建设中的夏津德百温泉度假村以及夏津德百广场、宁津德百广场、临邑德百广场、泊头德百广场等城市综合体项目。
集团现有员工13000余人,经营面积60多万平方米,与全国各地3100多家厂家客户保持着密切合作关系,坚持顾客第一,信誉第一,赢得了周边100公里左右消费者的经常光顾,受到广大消费者的好评和认可,综合经济效益进入全国百货零售业百强行列。
德百集团,30年辉煌商业传奇,缔造了属于自己的商业帝国,作为集百货零售、超市连锁、家居建材、物流批发、房产开发、餐饮娱乐于一体的大型商业集团,德百成功打造了自己的商业模式、商业品牌和企业文化。
2、德百地产简介
德百地产依托德百集团30年商业运营经验,深耕鲁西北,发展县域城市综合体项目,从德百批发城、齐河德百广场的成功运作到正在建设中的夏津德百温泉度假村以及夏津德百广场、宁津德百广场、临邑德百广场、泊头德百广场等城市综合体项目。
借鉴国内外成熟城市综合体经验,以自然、低碳、和谐、可循环为规划理念,5年200万平方的商业帝国开启综合体新时代,每一座德百广场,就是一座城市中心。
3、德百物业简介
德百物业是德百集团的子公司,是一家专业从事商、住物业管理服务、物业顾问服务等服务内容的专业化的物业服务公司。
公司秉承集团的企业精神和和核心理念,以专业、专注的用心服务于每一个德百广场及每一位业主的服务。
第二章、沙盘说辞
1、沙盘说辞
先生你好,欢迎光临宁津德百广场!
您是第一次来吗?
您是怎么知道我们德百广场的?
我是您的置业顾问邓阳,我们德百广场是由德百集团投资开发建设的,德百集团是鲁西北、冀东南最大的商贸流通企业。
已成功运营了德百大楼、华联商厦、德百家居广场、德百物流批发城、齐河德百广场、夏津温泉度假村等众多企业,目前商业运营面积已超过150万平方米,是德州商业领域的龙头企业。
宁津目前还没有成熟的商业体系,相信德百集团的到来必将为宁津商业的繁荣注入新的活力,宁津德百广场将发展成为宁津商业中心。
宁津德百广场项目是去年8月份进驻的,总投资20亿元,占地面积175亩,规划建筑面积超过了33万平方米。
目前是宁津最大且唯一的城市综合体项目,德百打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、办公于一体的一站式都市生活,成为宁津真正的城市中心。
我们宁津德百广场处于宁津未来城市规划的中心位置,东邻进出宁津县城主干道正阳路,南靠宁津唯一主题公园康宁湖杂技文华主题公园,周边配套设施齐全,医院、学校、主城区均在两公里范围内,距离滨德高速入口也仅有5分钟车程,地理位置非常的好。
项目由四大部分组成包括5万平米的购物商场、4万平米的家居广场、3万多平米的德百金街以及20万平米的德百玫瑰园,项目以规划路赣江路为分界线,北面是我们的商业部分,南面是我们的住宅部分。
现在我们看到的是宁津最大的购物广场,建筑面积五万平方米,分为地下一层、地上四层,地下一层是我们的德百家电和德百超市,一到三层为精品百货,四层为特色餐饮、电玩城、五星级影院等;
购物广场的西面是4万多平米的德百家居广场,我们都知道宁津是中国著名的“桌椅之乡”建成后毋庸置疑将成为宁津最大的家居建材集散地;
紧挨着购物广场和家居广场的就是我们宁津最大的室外步行街,金街的东西方向为品牌餐饮区,南北方向为时尚潮流区,还设有综合娱乐楼以及快捷酒店楼等,为宁津人提供最全面的一站式服务。
整个金街采用环形动线设计,没有死角死铺,并首次在宁津运用了双首层设计,真正做到了商场、家居广场、金街的人流共享,而且周边还有超过三个以上的万人社区如万宏国际、津城国际、天工花园、德百玫瑰园,为我们的商铺提供源源不断的人流,人流就是钱流,德百就是保证。
金街商铺面积从30-60平米的灵动小铺到80-120的主力商铺,再到300-500平米的大型品牌主力店,能够满足不同业主对商铺的需求。
而且德百广场80%的物业由德百广场自持,仅有少量的物业对外出售,德百提前对商业区域进行规划,购物区、休闲区、餐饮区、步行街区划分科学合理,有利于后期商业的快速运营,从而带动商铺升值,德百采用先招商后建设的模式,确保满场开业,与投资者共商共赢。
先生您是投资还是自营?
那边有金街商铺分布图,我们到这边看一下。
2、沙盘说辞
现在由我给您讲解下我们宁津德百广场的项目沙盘,整个沙盘的方位为上北下南左西右东。
我们现在位于这个位置,整体规划了大型购物中心新时代广场、时尚领地德百金街、高端华宅玫瑰园。
我们自外向内看!
项目位于正阳街以西,黄河大街以南;
东靠三岭会馆、康宁湖杂技文化主题公园,西邻安业路,南依康宁湖杂技文化主题公园;
249省道、313省道以及314省道相环绕,地理位置优越,交通十分便利。
项目处于宁津县新城规划重点发展区域,未来发展前景非常好,德百广场是宁津县政府重点打造以康宁湖生态区为中心的唯一一个综合体项目。
项目占地175亩,总投资15亿元,由德百集团及众厂商合资投资建设,是宁津首座城市综合体项目。
项目涵盖德百新时代广场、德百家居广场、德百玫瑰园、五星级影院、德百金街、美食汇等六大业态,是宁津最高端,最齐全的商业购物中心。
业态齐全,集吃喝玩乐购等多功能于一体,全面打造宁津一站式大都市生活。
宁津德百广场必将带动宁津商业的全面发展,成为宁津真正的城市中心。
宁津德百城市综合体项目分为两个部分,以规划路赣江路为分界线,北侧为我们的商业部分,南侧为我们的住宅部分。
现在我先为您讲解下我们的商业部分,您请看,商业部分占地72亩,建筑面积约13.5万平米,其中包括5万平米的新时代广场、4万多平米的德百家居广场、3万平米的金街,剩余的1万多平米综合楼包括快捷酒店、餐饮、娱乐、歌厅、电玩等业态,真正做到了为顾客提供吃喝玩乐购一站式服务,体验现代、时尚、高端的生活方式。
德百新时代购物广场建筑面积约5万平米,分为地上四层和地下一层。
配套全宁津商业最大购物停车场(590个)。
主体业态分布为地下一层德百家电广场、德百超市,一层为金银首饰、钟表、男女鞋包、日化等,二层为时尚女装,三层为精品男装,四楼为餐饮、娱乐等。
德百新时代购物广场将成为宁津全城第一且唯一的购物中心。
德百家居广场建筑面积4.2万平米,涵盖了精品家居、五金建材、装饰、KTV、娱乐、电玩等业态,建成后将是宁津最大的家居交易市场。
宁津是著名的“中国家具之乡”,德百家居广场毋庸置疑将成为宁津最重要的家居建材的集散地。
德百金街建筑面积3万平米,是集餐饮、休闲娱乐、精品百货、商务办公于一体的多元化室外步行街。
金街共有两条主街,南北这条为我们的时尚潮流区,东西这条为我们的品牌餐饮区,金街的商铺面积从三四十平到五六百平都有,能够充分满足商户对面积的需求,金街采用环形动线设计,没有死角死铺,并且位于德百广场的中心位置,地理位置优越,德百金街将成为宁津最大的室外步行街,成为宁津人逛街、购物的理想选择。
德百玫瑰园沿街商铺共87间,面积从40-350平米不等,可以满足不同业态对商铺的需求。
依托德百广场城市综合体作为城市中心所带来的源源不断的客流,选择德百沿街商铺就是选择了财富的聚集地。
德百广场凭借德百集团30年商业运营的金字招牌。
以深耕德州,永续经营为出发点,开启了城市综合体的新时代。
宁津德百广场是德百集团借鉴国内外成熟城市综合体经验,以自然、低碳、和谐、可循环为规划理念,继成功开发了齐河德百广场后,与夏津、临邑、泊头等城市德百广场共同布局,所选择开发地段,皆位于县城未来的商业中心,金钻地段加上一流的硬件设施、软件服务,聚陇了最红火的人气和财气。
占据城市核心,打造城市中心。
每一个德百广场德百商业自持都达到50%以上,不但保证项目商业运营的长期性永续性,也保证投资者的风险降到最低。
住宅和商业的同期销售,更保证商业部分能够迅速的启动运营,商业氛围骤然形成,形成了不可潜代的商圈环境,
德百集团30年的商场运营、管理经验,为入驻商家提供完整的多业种规划和经营管理方案,搭配专业的行销企划活动,确保整个商业长期的旺盛人气与竞争力。
第三章、住宅说辞
宁津德百城市综合体项目住宅部分为德百玫瑰园占地110亩,建筑面积约22万平方米,由18栋瞰景高层、87间沿街商铺和一所社区文化中心组成。
规划户数为1800多户,停车位共1700多个,其中地上停车位117个,地下停车位1600多个。
(先生、女士)您看,我们项目南侧就是康宁湖,刚才已经跟您提过了;
而从沙盘上您就可以看出环湖景观带。
在这一段,有沙滩、水系、木栈道、体育设施、亲水平台等等,可以帮助您更好的分享大湖的资源。
东侧是正阳路路,临近我们项目这一段将被打造成景观道路,两侧种植高大的树木保护生态环境。
另外,在路西侧我们的百广场将打造有50米的绿化景观带,立体绿化、小品设计。
可以泊车、步行。
让您行走其中就像是行驶在林荫道上,还没进家就开始有“森林”的感觉了,社区内部绿化率高达近35%,除了社区内种植的各种植被外,还规划有两个大中心景观点,这点我在后面会专门向您介绍。
试想,如果您在这儿有一套房子,早上在湖边慢跑,中午再逛逛园林,傍晚在社区内饭后散步,平时上下班又一路行走在林荫道上感受着鸟语花香,这种生活不正是一个成功人士所追求的吗?
项目地块西面是规划路,后期也将建设大型社区,西边是安业路,南边是香江大街,北面是黄河大街。
项目占地175亩,南北长241米,东西宽306余米,共规划有18栋瞰景高层。
外立面采用简欧风格,墙体局部使用天然石料贴面,简朴优雅,整个小区充满浓郁的现代法式田园风情。
先生,我需要向您强调的是,我们项目是政府唯一批准的一个临湖项目,像这样环境的社区只此一处,真正临湖第一排,正所谓“物以稀为贵”,您如果在这儿买房子,不管是自住,还是投资,都是非常棒的选择!
我再向你介绍社区的规划。
我们对社区规划有个概括是“一二三四五”。
“一”是指一座会所。
会所建筑面积2876㎡,是宁津目前最大的社区会所,预计的服务内容包括咖啡吧、斯诺克、健身房、棋牌室等。
会所周围是以水系贯穿做的景观节点。
“二”是指两个中心景观点。
一个在会所处,另一个位于社区西南。
宅间设有开放式绿地,扩展了居民活动交往的空间,与中心景观形成一个有机的整体。
“三”是指三大类户型。
我在沙盘上向您进行演示,分为80平方100-120平方米、140-170平方米。
(向客户进行演示)
“四”是指四条步行景观轴。
分为“一纵三横”(向客户进行指引)
“五”是指五重安防。
包括周界防范、燃气泄漏警报、车辆出入管理系统、可视对讲系统、视频监控系统,为您居住的安全性和私密性提供保障。
我们的社区在“人车分流”的设计上也是下了功夫的。
社区内部采用环形路网,正阳路和香江大街上设置社区的入口,车辆在大门两侧进入地下停车场,在底下您直接停放在离电梯最近的地方。
您感觉怎么样?
最后,我向您介绍我们的物业管家,也是我们集团自持的物业——德百物业!
德百物业是一家成熟的物业管理公司,目前服务着大约60万平米的物业,是我们德百集团的价值体现。
小区借鉴先进的物业管理经验,规划充分考虑居住的安全性、空间的私密性,各个住宅组群均形成较强的领域感;
规划配置业主委员会、治安管理、物业管理、社区卫生医疗等公共设施,负责整个小区的管理、保安、传达、收发、信报等功能。
在各出入口设置门卫,加强进入车辆管理。
组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决,保证小区环境彻底的人车分流,给居民提供安全宁静的居住环境。
为业主提供“满意+惊喜”的服务。
为了让我们的业主住的舒适、安全、放心,我们特推出了多种特色的物业服务体系,首先,物业管家制,分区域设置物业管家,定期组织庭院社区文化活动,丰富居民的业余文化生活;
其次,细微周到的人性化服务,如我们设立了紧急呼叫中心,这样家庭、小孩或老人遇到紧急事件就可以及时的联系到我们的物业人员进行救助,同样的还有4点半学校、老人娱乐中心、儿童游乐中心以及假期培训中心等一系列人性化服务,解决我们业主的后顾之忧;
最后,我们还建立了24小时全天候物业服务,其中包括24小时治安监控管理、24小时客户服务中心接电服务、24小时值班制等,为业主提供全心身、全时段的热情周到的服务。
第四章、配套说辞
项目市政配套
供气、供暖:
我们是与宁津县城一样统一提供供气、供暖;
供水:
自来水公司统一提供;
供电:
电业局提供;
学校
小学:
实验小学、启明星小学、大祁小学、东方红小学;
中学:
育新中学、实验中学;
医院:
中医院;
康宁湖:
宁津最大且唯一的康宁湖杂技文化主题公园;
交通路线:
项目紧邻最重要的主路正阳路与黄河大街,距离老城区以及其他市政设施均在2公里范围内;
第五章、规划设计说辞
青岛建筑设计研究院——公司成立于1952年,是山东省规模最大的综合性甲级建筑设计研究院之一,经营规模与技术优势一直处在本地区同行业领先地位,具有国家经贸部批准的对外经营权。
近年来,被评为全国勘察设计行业优秀民营企业,多次荣获全国勘察设计行业优秀民营企业、山东勘察设计行业先进集体、山东省标准设计工作先进单位、科技咨询业AAA级信誉单位、青岛市勘察设计咨询业先进单位、青岛市金桥工程科技咨询先进集体、青岛市外经贸工作先进单位等多项荣誉称号。
近年来,公司设计完成了2014年青岛世园会项目、北京奥运会帆船比赛中心、青岛流亭机场扩建、香港路环境工程、市政府办公大楼等多个经典案例。
1、景观设计说辞
整个项目建筑形态以舒适、享受的小高层和经济适用的高层为主,成功汲取现代简欧建筑舒适自然、优雅大气的美学精髓。
在地块规划时,建筑师不但考虑到整个地块的形状及相对高差,更考虑到每个户型的景观面以及均好性。
因地制宜,遵循地块原生地貌,由小高层及高层产品复合搭配,形成了项目楼栋大间距、南低北高错落有致的天际线变化。
保证楼栋的最佳采光通风,显现出传统的对称美和错落有致的城市天际线的完美结合;
通过体块变化、线条变化、天际线的处理,及多种材料的创新组合运用,将整个项目的简欧风情诠释的淋漓尽致;
首期产品规划:
首期产品位于整个项目的西侧和东侧,共7栋楼,分别为5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#,全部是一梯两户设计;
一期产品外立面采用经典简欧建筑布局方式,使用昂贵的干挂石材、真石漆和弹性涂料搭配组合,在立面布局上突出轴线的对称,恢宏的气势,豪华舒适的居住空间。
细节处理上运用了欧式廊柱、雕花、线条,制作工艺精细考究,更好的诠释了欧式建筑自然、优雅的现代气息。
园林说辞:
玫瑰园项目整个社区采用简欧的布局手法,并汲取欧式皇家园林美学精髓,将规则与秩序融入园林景观的营造之中。
耗费巨资打造出“一心三轴”的园林景观规划。
以中央景观节点为轴心,串联起四大组团,将自然景观与人工造景完美融合,加之绿色生态的设计理念,打造出“三季有花、四季皆绿”的视觉盛宴,典藏传世之美。
植物的配置与建筑搭配相得益彰,充分考虑了居民对通风、采光、日照方面的需求。
运用多种高大乔木与灌木、坡地与花草相结合,公共活动空间、休闲空间与建筑风格层层呼应,保证了每户均能拥有良好的景观视野,实现推窗见景、推窗即景、四季均有景的自然主义生活。
在这里,每天呼吸着层层过滤的新鲜绿氧,阳光登堂入室,清风不请自来,在别处难享的盎然生机,在玫瑰园,轻易实现!
下面我为您介绍小区的三个主要景观节点:
法式简欧意味着是一种暧昧、浪漫的氛围。
例如:
社区里的道路不会让您一眼望到头,蜿蜒曲折的设计让您时刻有种家的安全感和归属感。
我们社区在景观设计上通过多层次的手法、多种类的植被营造了一种休闲、自在、舒适的美好景致,让我们的业主在休闲的气氛中静下心来享受生活,劳累了一天后让回家变成一种期许,您可以在晚饭后带上家人在社区的花香中欣赏落日的美好。
主入口的独景树,是我们精心挑选的林子外围的树木,您也知道在树林里中间的树木由于接触阳光不足加上空间有限,树枝都是往上生长达不到景观树的标准,而外围的树就不同了,茂密、健康,当然价格也是不菲的。
入口处的跌水景为整个地块的气场核心所在。
带着宁静和恬静将浪漫由下而上的倾斜在温柔的氛围之中。
(据说这种跌水蕴含着一个很唯美的爱情故事:
在法国有一处峡谷,那边有一处很大的瀑布,瀑布旁边还耸立着一颗大树。
据说很久以前当地的一位美丽的姑娘爱上了一个小伙子,后来小伙子参战了,女孩子天天在峡谷边等着男孩回来,每天都在那哭,泪流下来变成了瀑布,而姑娘就变成了等待的一个大树。
)蕴含唯美的水纹让人身心融入到这浪漫的氛围。
在树种的选择上,我们也是精心挑选适合北方气候的珍贵树种,呈现的是一种低调的尊贵感。
另外我们还选择了一些丛生植物进行社区景观绿化,不仅视觉密闭性好,而且丛生植物是植物品质高的标准,更符合中国人的习惯----不喜欢那种很直白的表白,更倾向犹抱琵琶半遮面的感觉。
常绿树与应季树搭配,让您在任何季节都有不同的感觉,和大自然有进一步的接触。
进入小区后是长100米景观步道,让您好像行走在森林当中,蜿蜒曲折间点缀小型景观节点,让您在每一个不经意间有着无限的惊喜,沿着主道抵达中央会所景观区,这里是以水系为主的半围合广场,让您和家人有很惬意的活动空间,这个充满异域风情的小广场在欧洲随处可见,镇上的居民会每个周末在那举办小型的活动,像狂欢节、啤酒节等;
利用地势高差做的跌水系,流水潺潺;
而且每一处的景观节点都有我们为您的儿童精心准备的健身娱乐器材,满足大家的娱乐需求;
如果您朋友来您家做客,您可以带领您的朋友在其中散步,听着流水声响,闻着花香感受高端生活品质。
此外,任何人行空间都有独自的景观轴线,通过乔、灌木、地被的层次搭配,对氛围围合、隔离噪音,中间搭配小型休息空间、波纹水池,波纹水池是一种文化符号,象征生活像泉水奔流不息,而且在中国,水寓意财源滚滚,而且您或许坐在家里静下心来就能听到流水声。
每一条景观轴线,因为空间大小、现场高低不同,营造的景观节点都不一样,这样如果哪天您朋友来家做客,您就可以以您家门口的独一无二的景观作为指示牌。
当您朋友沿着曲径通幽的小径,闻着鸟语花香,听着流水潺潺,感受着穿过树叶洒下来的阳光,心情舒畅的到达您的家里,您不觉得这是很有面子的事情吗?
!
这个就是我们整个小区的景观,与其说这是一种设计,不如说它是给业主的一种贴近生活本源,自然、健康、精致的生活态度。
第六章、安防设施说辞
在智能化安防方面,我们做到了顶级社区内8大高科技智能安防系统:
摄像监控系统、社区门禁系统、楼宇门禁系统、车库智能系统、红外幕帘系统、紧急呼救系统、电子巡更系统、地下停车场楼宇门禁系统等。
最大程度的确保了业主在社区内的居住生活安全。
第七章、户型篇说辞
首期户型80-140㎡两居到四居产品,其中两室两厅一卫户型面积80-100平米,三室两厅一卫户型100-120平米,三室两厅两卫户型130㎡左右的;
一层户型说辞:
户型内部设计合理,阔绰。
拥有超大面宽的客厅的设计,直接对接南向的园林景观,让您坐在客厅就可以把庭院的景观尽收眼底。
假日的时候您哪也不用去了,就在客厅前面的小露台摆上几盘点心和家人一起赏月,赏景,这样的生活绝对很让人向往。
您再看宽敞的主卧,270度观景,摆一些盆栽,下雨天听着雨点敲打在玻璃上,绿意盎然。
您早上起来在露台上伸伸懒腰,做做运动,一天都会有个好心情。
南向的次卧可以满足您孩子的居住需求,同时有阳台的设计又可以保证您的私密性。
而且挨近公卫使用也是非常的方便,北向的次卧,您可以做个书房,宽敞的空间满足无论是您办公还是孩子学习的需要。
顶层说辞:
宁津首次引入多层防水设计,杜绝普通楼房顶层容易漏水和日晒的烦恼。
拥有超大面宽的客厅,大阳台设计让您坐在客厅就可以把整个小区尽收眼底。
水景、绿植、景观都是您窗前的景物。
宽敞的主卧,270度观景,无限的美景尽收眼底,连通客厅阳台又很方便,北向的次卧,您可以做个书房,宽敞的空间满足无论是您办公还是孩子学习的需要。
端户说辞:
我们所有的户型均为明厨明卫明厅设计,户型方正实用,您如果选择了我们的端户户型,我们在东西方向增加了270度的观景飘窗,这样您不仅可以在享受南北方向小区内的美丽风景,还可以欣赏到东西方向的景色,真正做到270度景色尽收眼底,相信您在享受我们合理的户型带来的舒适生活的同时,更能给你带来不一样的精彩生活。
中间户说辞:
我们的户型均为明厨明卫明厅设计,户型方正实用,您如果选择了我们的中间户型,在享受到合理的户型布局、优美的景观所带来的愉悦、舒适的快乐生活的同时,也能享受到在世外桃源般悠闲、安逸的惬意生活。
113平米的户型:
是入户门,入户设置储藏空间,合理化运用面积,玄关右侧是餐厨相连,生活更加方便,厨房阳台可作为储藏间使用。
南向客厅、主卧室朝南,采光好,动静分区,生活与休息两不误,客厅带景观阳台,拥享窗外美景。
整个户型设计:
全明方正户型,走廊设计较少,最大程度的利用了空间,没有造成面积浪费。
84平米的户型:
这边是入户门,入户玄关增加私密性,入户设置储藏空间,合理化运用面积,玄关东面餐厅,餐厨开间较大,可以更好的享受料理生活,南向主卧宽敞明亮客厅带大面积景观阳台,整个户型设计:
南北通透,全明设计,满足通风需求,户型设计动静分离。
128平米的户型:
这边是入户门,入户设置储藏空间,合理化运用面积,北向次卧室带景观飘窗,让您的居住更加舒适。
南向餐、客一体化,增加室内使用空间,在方便用餐同时,提高室内使用空间,厨房北向设计,方便自然通风、排烟的同时,便于食物的储藏。
南向主卧,双阳台设计,动静分区,这个户型设计:
全明户型,户型方正,南北通透,南向客厅设计,采光充足。
139平米的户型:
这边是入户门,入户玄关增加私密性,入户设置储藏空间
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