中国特色商品房预售制度文档格式.docx

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给出的态度都是"

不干预"

，社会舆论也对这种无视市场规则的行为报以鄙夷的态度。

　　然而值得关注的是，在那些"

的参与者中，相当部分是通过现行的住房预售制度购得住房的。

他们已经交了房款，眼瞅着自己买的房子在"

，却还不知道什么时候才能拿到钥匙，于是便引发了这部分人心中的不满乃至参与闹事。

用他们自己的话说，"

如果房子已经住上也就认了。

事实似乎也印证了他们的辩解，因为"

者中很少有通过现房或二手房市场购得住房的。

　　面对这一现实，在对那些参与"

的前期购房者们进行教育和劝导，要求他们遵守契约精神的同时，又不能不对现行的住房预售制度进行一番检讨。

其实，住房预售制度一开始就是为开发商设计的，实行这一制度的初衷就是为了给开发商提供融资便利，认为当时房地产业尚处于成长发育阶段，期望通过这一制度促其尽快成长起来。

正是这样一种初衷，决定了这项制度在设计上很难做到科学、合理和公平。

它实际上等于把房地产开发中的风险全部推给了购房者和商业银行，是一种单边的风险承担机制，对于购房者来说原本就不公平。

　　在这种不公平的住房销售制度下，开发商与购房者签订的大都是格式化的霸王条款。

即使在这样的条款下，最终不是房屋面积不足、会所和附属设施不齐，就是开发商不遵守交房时间和交房应具备的条件。

由此引发的购房者与开发商之间的纠纷和矛盾从来就没有停息过，甚至在双方争执过程中也出现过"

的过激行为。

所以说，"

其实是住房预售制度的产物，只要实行这种不科学、不合理、不公平的制度就无法避免"

的发生。

只不过是在房价处于上升和卖方市场的情况下，大多数购房者都会采取默认的态度罢了。

然而一旦房价下跌，前期购房者就不会再保持沉默，"

现象便会蔓延开来。

而且那些参与"

的前期购房者，往往不是拿房价下跌说事儿，而是以开发商未能兑现合同为由要求"

或"

为何国外没有"

　　市场经济条件下的住房既可以满足居住需求，具有消费品属性；

也可以用作投资投机，具有资本属性。

满足居住需求，主要应通过现房销售制度，这样才不至于让购买住房的消费者遥遥无期地等待。

　　而住房预售制度或者说期房制度，则更能满足投资投机的要求，因为它不仅为房地产开发带来了融资便利，也给市场炒作提供了条件，可以将住房的远期合约像期货一样拿来炒作，如香港的"

炒楼花"

这样一来无疑会加大房地产泡沫，并带来巨大的经济风险。

　　因此，国外很少有国家实行商品住房的预售制度或期房制度，即使实行，也都加以严格的规范和限制：

一是国外对住房预售市场有着严格的准入制度，只有那些信誉高的优质企业才可以进入，而且通常不超过房地产开发企业总数的20％，但我国却是所有的房地产开发企业都可以进入预售市场。

二是国外的住房预售制度是按照工程进度分期交付房款的，不允许超越工程进度预收，而我国一次收多少、怎么收完全由开发商说了算。

三是国外的预售款都是由第三方来保管，而我国则全部归到了开发商的账户上。

四是国外在住房交收时都由第三方严格验收，而我国则是开发商向购房者的直接交接。

正因为这样一些差异，所以在国外即使房价下跌，也不会像我国这样出现"

　　我国有关部门也注意到国内的住房预售制度存在某些弊端，并采取了一些治理措施。

但从实践看收效甚微，这次房价下跌过程中"

房闹潮"

的出现，就说明了以往的治理效果并不理想。

　　其实，即使我们能够像有些国家那样，对商品住房的预售做到严格规范，其审核、监督等过程中过高的管理成本也未必符合中国国情。

而且，实行这一制度的初衷是为的扶持当时处于成长发育阶段的房地产业，可如今的房地产业已然成为强势产业，这样的支持政策和制度规范理应退出才是。

更重要的是，为了保证国民经济平稳健康运行和维护社会安定，也不能再让这样一种偏颇的制度继续制造"

了。

　8月15日，中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》称:

很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

此言一出，立即激起了社会各方的极大反响。

有人认为房屋预售制度是银行风险和社会风险之源，助长了房地产泡沫，给开发商种种违法、违规、欺诈行为以可乘之机，早该取消。

有人认为取消房屋预售必定引起房价上涨，受损害的将是广大购房者。

到底这一制度的利弊、功过如何？

其存在需要什么基础、取消需要什么条件？

若实行现房销售对房价、对整个房地产业将产生什么影响？

我们特组织有关专家展开讨论。

供读者参考。

　　在中国目前的条件下，房屋预售制度基本上是消费者利益随时会受到侵害、房地产开发商获得暴利、银行来承担风险的不平等游戏规则

　　房屋预售制度早该废黜了

　　奕颢

　　央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》一公布，房地产市场一片哗然，广大民众拍手称快，而房地产商个个咬牙切齿，纷纷指责该政策，甚至于一些所谓的房地产大佬代替央行出来说话，说央行的报告只是建议而不是政策，房屋预售制度是世界盛行的制度，中国也不可以取消这项制度。

　　我们要问的是，房地产开发商为什么对取消该制度反应如此强烈？

司马昭之心，路人皆知，即房地产开发商轻易地掠夺社会财富的方式已为央行所发觉并建议改进。

　　一项本来不错的制度被不少房地产商利用其缺陷大牟暴利

　　房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期，给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。

可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。

　　本来房屋预售制度是支持房地产市场发展一项不错的制度，但不少房地产开发商利用这一制度的缺陷大牟暴利，不择手段地掠夺民众及社会之财富。

如通过"

来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；

用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；

更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后"

携款潜逃"

正如央行房地产金融报告所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。

　　一旦房地产市场出现风险，最后承担风险的当然是社会广大民众

　　既然房屋预售制度不利于房地产市场发展，央行建议取消该制度也就理所当然了。

但为什么会遭到房地产开发商和一些地方政府的极力反对呢？

问题就在于如果取消这项制度，可能会让那些无良房地产开发商失去获得暴利的机会。

试想，一些人即使身无分文，但一旦进入房地产市场，就能够在短期内牟取暴利，最关键的一招就是利用房屋预售制度之缺陷"

空手套白狼"

，通过银行金融杠杆之工具，套取银行的资金为其牟取暴利，在这种情况下，房地产开发商获得暴利，一旦市场出现风险，它们就把这些风险转嫁给银行。

而银行的最后风险由谁来承担？

当然是社会广大民众了。

　　欧美几乎都没有房屋预售制

　　至于所谓的房地产大佬言论，完全是一种不知天高地厚的自以为是。

　　住房预售制度在世界十分普遍吗？

根本就不是这样。

一则这种制度的发明者是中国人，是香港人在上个世纪发明的。

而香港的房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的是香港有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个监管十分严密的房地产市场监管体系。

而这些目前国内都十分缺乏。

在这样的条件下，房屋预售制度在香港能够有效运作，但是事实已经表明在中国内地则不然。

　　住房预售制度并不是全世界十分普遍的现象。

美国基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；

在欧洲，即使有些国家有这种制度，但也必须有一套严格的监管及准入制度。

如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。

而进入房地产市场的开发商并不是都能够从银行获得贷款，只有那些有实力、资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。

即使是这样，这些房地产公司房屋预售也不像我国这样一预售就把整个房地产开发的风险转嫁给购房者及银行，而是凡有意购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展预付不同额度款项。

至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。

当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况严加监督。

　　房屋预售制度必须建立在好的信用及法律规则基础上，而这些目前中国都十分缺乏

　　在中国目前的条件下，房屋预售制度基本上是消费者利益随时会受到侵害、房地产开发商获得暴利、而银行来承担风险的不平等游戏规则。

因此这样的制度早该废黜了。

　　如果退而求其次，房地产开发商一定要坚持这种制度，如果有些地方政府要坚持，就让他们从其利润中拨出一部分来成立一个基金，以便这种制度出现风险时有化解的能力。

　　总之，房屋预售制度早就该取消了，因为它必须建立在好的信用及法律规则的基础上，而这些目前中国都十分缺乏。

更何况世界上不少国家根本就不采取这种制度。

　　房屋预售制度的负面效应

　　潘蜀健（广东省人民政府参事、广州大学教授）

　　我国的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代，鉴于房地产业自身的资金密集性及当时这一产业刚刚萌芽，为了支持和帮扶这一新兴行业，从香港引进了商品房预售制度。

商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。

但是，事实证明，这一制度的推行也产生了一系列负面作用，严重影响着市场经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。

现在应该考虑停止实施这一制度了。

　　混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁到消费者身上

　　商品房预售制度的实行，将消费者的消费资金，经过预售这一环节，名正言顺地变成了开发商的投资资金。

投资是为了赢利，当然要承担风险。

消费则是为了获取生活或生产必需品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。

而商品房预售制度却帮助开发商将消费者绑在他们的战车上，替他们承担项目的投资风险。

许多烂尾楼害得众多无辜的消费者一生积蓄血本无归就是明证。

　　降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀

　　商品房预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可"

以小搏大、空手套白狼"

巨额的利润，极大地刺激了开发商的胃口。

商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政宏观调控措施的力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。

　　背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定

　　国家对建设项目的交付使用，有严格的合格验收标准（规范）和基本程序。

未经合格验收，不得交付使用。

而商品房的预售却允许尚未经过验收甚至未建成的商品房进入市场，显然违背了国家的有关规定。

它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。

而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。

　　助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生

　　近年来，广州一些楼盘相继曝光了假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。

事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。

只要开发商资金断了链，他们首先想到的是通过"

假按揭"

从银行那里把钱套出来。

商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，但预售制度无疑为开发商的欺诈骗贷行为打开了方便之门，提供了可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。

　　消费者的合法权益得不到保障

　　在预售制度安排下，交易双方的"

标的物"

（商品房）并不存在。

消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。

加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。

商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。

这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。

　　引发金融危机的风险源

　　相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他金融工具，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。

由地产巨头的破产牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭引发金融危机的案例屡见不鲜。

　　停止实施商品房预售制度的时机已经成熟

　　商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在。

中国的房地产业已完成了资本原始积累，不再是弱小的、需要扶持的"

幼稚产业"

，拥有雄厚的资本和巨大的融资能力；

房地产市场剧烈竞争的局面和大量商品房空置的现实，预示着买方市场的形成，每个项目都面临着巨大的竞争压力，项目开发过程的风险无处不在；

而大量违规、违法及欺诈行为的发生警示我们，社会信用机制存在着许多问题。

由此看来，20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，是到了宣告其结束的时候了。

　　日益深化的金融体制改革，为取消商品房预售制提供了条件。

入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。

不久的将来，各种融资渠道和融资工具会相继问世。

一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。

房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式，商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难，将由新兴的房地产金融体系予以解决。

　　取消期房销售，开发商融资成本增加导致开发总成本增加，开发商在维持现有利润水平不变的情况下，也许会加价销售，但对这一价格提高应从多方面看

话题缘起

　　8月15日，中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》称:

房地产项目开发将会面