广州市芳草街项目Word格式.docx
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1、资金来源及利用方式
2、融资方案分析
(十二)财务评价
1、财务评价基础及数据选取
2、项目销售收入及利润估算
3、财务经济指标计算
4、不确定性分析
(十三)社会评价
(十四)环境评价
(十五)风险分析
1.风险因素的识别和划分
2.防范风险对策
(十六)研究结论与建议
1、评估结论
2、研究说明与建议
附件:
1、建筑工程费用估算表
2、国内设备购置费估算表
3、安装工程费用估算表
4、工程建设其他费用估算表
5、项目投入总资金估算汇总表
6、资金来源与运用表
7、项目平面布置图
(一)、总论
1、
项目概况
芳草街项目是广州市民生房地产开发有限公司负责开发的旧城改造项目之一。
芳草街项目位于广州市东山区中山四路芳草街以东,芳草横街以南,唐家巷以西地段。
场地平整,近似矩形。
规划区用地红线内面积9551平方米,规划路面积约1261平方米,净用地面积约8266平方米,总建筑面积53941.5平方米,总建筑密度30%,容积率5.1,绿地率43.8%。
芳草街项目拟建造成以高级住宅为主的商业住宅综合大厦,高32层,带一层地下室。
其基本功能是:
以高级住宅为主,顶层配以复式住宅,裙楼具备商业服务、停车、文体、教育等配套功能的综合大厦。
芳草街项目已于2005
年拆迁完毕,施工条件基本具备,即将进入实质性开发建设阶段,预计于2007
年交付使用,计划总投资约需2.2亿元人民币(地价减免、市政配套费免收),下阶段计划开发建设期为2.5
年(整个项目开发周期为4.5
年)。
2、项目背景
1)广州市经济状况
广州市乃广东省首府,地处富饶的珠江三角洲北端,濒临南海、毗邻港澳,历来是华南地区的经济文化中心和交通枢纽。
同时也是广东省的政治、经济、文化、贸易、信息、科技中心。
广州市总面积为7434.4
平方公里(包括八区、四县市),其中市区(即八区)面积为1443.6
平方公里,1997
年末全市总人口666.49万人。
市区人口395.65
万人,占59.3%。
市区日平均流动人口达165万人。
广州是一座已有2200
多年历史的文化名城,是国务院颁布首批62
座国家级历史文化名城之一,具有悠久的城市文化。
由于其特殊的地理位置,广州又是我国著名的侨乡,全市有华侨、外籍华人、港澳同胞135
万人,还有归侨、侨眷,港澳同胞亲属100
多万人。
改革开放20
年来,广州得天时、地利、人和之便,社会面貌和经济建设都发生了巨大的变化,城市建设日新月异、市场经济蓬勃发展、经济实力显著增强、人民生活水平大幅改善、各项成就令人瞩目、城市地位不断提高。
1997
年广州市国内生产总值(GDP)达到1642.83
亿元,比1996
年增长13.5%,人均GDP
首次突破3000
美元之大关(比1996年增长11.9%),在全国十大城市中,仅次于上海排名第二。
1998
年上半年完成工业产值1140.19
亿元,比1997
年同期增长11.8%,十城市比较中升幅最大。
年实际利用外资28.9
亿美元。
年上半年在受到东南亚金融风暴持续影响的情况下,实际利用外资还达到15.33
亿美元,同比增长11.5%。
广州市城市居民生活水平在全国也处于领先地位。
年居民家庭人均可支配收入和消费性支出分别为10444.61
元和8767.98
元。
在十大城市中均居首位,消费生活中的食品支出比重──恩格尔系数低于50%(为49.1%)。
首次达到联合国居民生活小康水平标准,显示广州市城市居民生活水平显著提高,已向小康层次过渡。
在较强大经济实力的支持下,广州市的城市建设也取得了很大成就。
地铁一号线紧张施工,第一期已开通运行;
江湾、解放、鹤洞、华南大桥相继通车;
内环线工程全面铺开;
新机场建设开始实施;
一系列标志性建筑及城市环境改善工程,如九运会新体育馆、广州艺术博物馆、大剧院的建设亦将展开。
可以预见,在不久的将来,广州的交通环境和城市形象将有很大的改观。
随着香港的顺利回归和整个珠江三角洲城市带的全面形成,广州作为这个城市带的中心城市,开放的步伐将迈得更大,发展将更快。
有关专家预测,以穗、港为中心的珠江三角洲城市带将是世界上发展最快的城市带之一。
根据规划,今后广州市GDP、人均GDP、出口总值和社会商品的零售总额将分别以年均13%、11%、15%和18-20%的高速度增长。
到2005
分别达到(按91
年不变价计)2000亿元、26000
元/人、130
亿元、1800-2000
亿元,达到或接近亚洲中等发达国家和地区水平。
据广州市总体规划,到2010
年广州城区面积(指建成区面积)将从1992
年的187
平方公里扩展到436.8
平方公里,形成城市中心大组团,城市东翼大组团、城市北翼大组团三大板块。
城市中心将向东移,黄埔区将作为一个副城市中心进行建设,东面的经济技术开发区与市区的联系将更加紧密。
2、广州房地产市场展望
国民经济的稳定、持续发展为我市的房地产业向前发展奠定了良好的基础。
房改全面进入实施阶段、银行降息、二手楼宇按揭推行、土地供给的总量控制和规范化操作等都对我市房地产业健康发展有着长远的积极影响。
但东南亚金融风暴的滞后影响将对我市的经济产生一定冲击,尤其是引进外资上有一定压力。
楼市中较高的空置率也存在一个消化的过程。
预计近一、两年内房地产市场会较平稳,不大可能出现上半年(由于政策影响)大量购房的火爆场面;
房价总体趋于稳定,多层住宅价格有望小升,高层还有可能下调,但幅度不会太大;
外销商品房进一步萎缩,楼市主要靠本地用家支持。
2000
年初至年中,随着空置压力的舒缓(应明确空置房的产生原因很多,有些是结构性问题,不可能完全解决)、外部经济环境好转,楼市可望迈向一个新高位。
而“在新世纪安家置业”的心理也是一个不可忽视的因素。
现在楼市已进入微利阶段,粗放式经营不可能取得市场上的主动。
成功只能建立在充分研究市场、严谨策划、全面包装的基础之上。
随着消费者层次的提高,对环境、居住文化的要求也越来越高。
开发商除了要提供配套完善、质量保证的住宅外,还要花大力气美化居住环境,加强物业管理,营造良好的居住氛围。
消费者对品牌的重视也是未来的一个发展趋势,如开发商、设计单位等的知名度、信誉等将越来越受到重视。
3、区域市场背景
东山区位于广州市的中部,素来为广州的商业、经济、文化、政治中心。
区内有广州市最兴旺的商业街之一的农林下路,还有文明路、中山四路等都是传统商业街。
大型商场写字楼林立,吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。
随着城市发展,广州商业中心不断东移,东山区首先受惠,加之本区中山路改造完成,北京路步行街开通,地铁贯通,这里已成为各路商家投资热点,商机勃勃。
项目所在地区房地产项目众多,开发项目林立。
在项目1.5
公里范围之内的区域内,聚集着“竣雅阁”、“豪贤苑”、“建雅台”、“恒仕大厦”、“东盛大厦”、“德正轩”、“盈泽苑”等。
从本区域楼盘分布的情况来看主要集中东华西路,其他楼盘则在中山三路至中山四路地铁沿线零散分布,并且平均推出时间已超过一年。
统计数据显示,在本区域内至今推出的住宅销售面积达89414
平方米,已销售面积48302
平方米,销售率为54%,销售难度较大。
随着地铁一号线的开通,中山路改造完成,多个大型市政项目落成,本区域其他项目的开发步伐明显加快,如“中山四路商住楼”、“越通大厦”、“华顺大厦”、“置辉广场”等,届时住宅上市量加大,竞争将更为激烈。
(二)、市场预测
1、市场现状调查
1)市场供应现状
本项目所在地区房地产投资环境比较成熟,投资项目林立。
本次市场调查侧重点为:
与本项目在地理位置和环境档次方面具有相似性的房地产项目。
本次市场调查是以本项目的特点和功能为根据进行选择调查对象,本项目以高级住宅为主,在顶层配以复式住宅,所以在选择的调查对象中包括高级住宅类型、商铺,现列举如下:
表1东山地区房地产项目情况一览表
项目名称
德正轩
豪贤苑
恒仕大厦
鸿瑞名庭
建雅台
竣雅阁
盈泽苑
地理位置
德正中路
仓边路
东华西路
中山二路
中山三路
项目类型
多层住宅
20层住宅
19层住宅
23层住宅
26层住宅
建筑面积
15000m2
30000m2
45000m2
60000m2
55000m2
35000m2
开发进度
现楼
2)市场需求现状
东山区现有人口约57.55
万(98
年末统计数),随着旧城区的改造和拆迁范围不断扩大,对改善居住环境的要求将大大提高。
另外,东山区人口缓慢增长,新增人口中,相当部分具有一定消费能力的年轻人,他们将是住宅销售的主要对象。
在户型比例方面,套间供应总量为869
套住宅单位,其中二房二厅单位占总数的64%,三房二厅占总数的30%,一房一厅占总数的4%,复式占总数的3%。
销售方面集中在二房二厅,已销售占总数的35%,三房二厅占总数的11%,一房一厅占总数的2%,复式占总数的0.2%。
可见市场上仍以二房二厅为主力户型,三房二厅为辅,一房一厅和复式为衬托。
单元面积方面,二房二厅户型面积在60-110
平方米之间,从实际销售情况看,75—85
平方米,价格约55-65
万左右的套间最好销售。
三房二厅的面积在80-130
平方米之间。
3)
市场价格状况
东山区住宅供应以高层建筑为主,价格在每平方米6000-9000
元之间,有缓慢下滑趋势。
“竣雅阁”整体均价为8579
元/平方米、“豪贤苑”整体均价为7677
元/平方米、“建雅台”
整体均价为6997
元/平方米、“恒仕大厦”
整体均价为7160
元/平方米、“德正轩”
整体均价为7634
元/平方米、“盈泽苑”
整体均价为8508
元/平方米。
根据统计,整个地区的住宅平均价格7870
表2东山地区房地产项目情况销售一览表
商业均价(元/m2)
18000
20000
22000
30000
35000
住宅均价(元/m2)
7634
7677
7160
8200
7000
复式9000
复式
9600
表3居民对房价的看法:
居民看法
很低
偏底
一般
偏高
很高
比例
0~10%
20~30%
40~50%
60~70%
70%~
图一、居民购房目的统计
图二、居民对商品住宅套型的选择
2、市场预测
1)市场供需预测
由于前段时期的过度开发,目前楼市存在较大的空置压力。
据广州市统计局公布数据显示,1999
年底广州市商品房空置面积达到150万平方米,较1998
年的168
万平方米增减少了18
万平方米。
空置率(即当年空置量与近三年商品房竣工面积之比)达11.7%,超出10%的警戒线。
结合近期新楼盘推出加大的趋势,预计今明两年情况将更为严峻。
从结构上看,空置的商品房中住宅占了六成,99
年底空置住宅150
万平方米,其中市区空置71
万平方米,空置率7.9%,所以在将来相当长的一段时间内,市场仍然会呈现一种供大于求的状况,销售压力会比较大。
而且根据调查象芳草街项目这样的高层商住楼消化难度更大。
但是我们也应该看到从区域上看市区空置房主要分布在城乡结合部。
多是一些档次较低、配套不齐的项目。
东山区空置率相对较低,销售情况比较理想,主要是因为地理位置较好,周围居住环境配套齐全,而本区居民的层次素质也较高。
据调查,超过半数的人认为住宅所处地段最重要。
东山区居民多属于广州老居民,恋旧情绪浓厚,对周围环境的依恋使得房地产消费具有很强的区域性,每个项目一般只能吸引到周围不大范围的居民购买。
同时,超过80%的居民会选择二、三居室中的中等面积住宅,这与目前居民居住水平和购买力相适应。
配套完善、环境优美的小区会很受购房者欢迎。
另外,公园绿地、文化康体设施也将越来越被购房者看重。
2)市场价格预测
居民对房价承受能力有限,虽然银行按揭提高了购房者的货币支付能力,但是从表3我门可以看到有超过6
成的人认为目前售价较高,而认为偏低的只有2%。
所以在未来相当长的时间内,房价应该会维持在这一水平之内,有降价的趋势和可能。
根据对市场供需状况和市场价格状况的预测,我们应该注意到我们的芳草街商住综合楼项目,销售压力和价格压力都很大,前景并不是让人十分乐观。
但是只要我们发挥优势,采用多样化的销售手法,逐渐扩大影响力范围,租售并举,采取比较灵活的付款方式,重视和加强物业管理建设,相信一定会取得不错的成绩。
3、竞争力分析
1)、
本地区项目畅、滞销原因分析
畅销原因:
(
1
)
户型搭配协调,
间隔设计实用,
功能设置齐全,
做到“四明”空间;
2)
周围市政配套设施齐全,
推窗见景观;
邻近地铁,
周围生活设施齐全,
交通方便;
4
项目内配有会所、停车场、绿化园林、幼儿园等设施;
5)
发展商实力雄厚,
信誉卓著。
滞销原因:
1)户型单一,搭配失调,间隔设计不当,有“
黑厨”“黑厕”现象;
地处内街,
道路狭窄,
车辆出入不方便;
价格过高,
期楼阶段的价格已达到7800
元/平方米的高水平;
发展商实力不够,
项目资金不到位,
项目建设缓慢,
令顾客望而却步。
2)项目发展条件分析
优势分析
区位优势
本项目位于广州市东山区,
区内有广州市最兴旺的商业街之一的农林下路,
还有文明路、中山四路等都是传统商业街。
大型商场写字楼林立,
吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。
随着城市发展,
广州商业中心不断东移,
东山区首先受惠,加之本区中山路改造完成,
北京路步行街开通,
地铁贯通,
这里已成为各路商家投资热点,
商机勃勃。
表4项目附近景观状况一览表
方向
名称
地点
东向
烈士陵园
中华广场
英雄广场
南向
博物馆
全球通大酒店
文德路
西向
农讲所
广州图书馆
中山四路
交通优势
本项目有良好的区域交通条件,周围有中山路、越秀路、德政路环绕,附近地铁、公共汽车等公共交通发达。
表5
项目所在地公交路线表
路线
起止点
起止点
1
东山黄沙
54
悒翠路燕塘
102
东山文化公园
65
天河客运站教育路
107
东山中山八路
80
同德苑中大码头
194
花景新城靖海路
86
珠岛花园天河公交场
222
五羊新城东墩镇
184
大塘恒福路
263
广州东站宝岗大道
236
西郊车站天河客运站
11
越秀中路天平架
248
水荫路革新路
生活条件优势
本项目周围有较多“文化”气氛,广州图书馆、中山图书馆、博物馆等文化艺术场所,农讲所、鲁迅纪念馆等文物保护单位,形成良好的环境。
项目劣势分析
1.本项目属旧城区改造项目,受周边旧房的负面影响,整体环境与形象受到损害。
2.位于二线物业地段,
不利于商场的价值提升。
3.周围市场竞争激烈,
届时房屋上市量达到高峰,
销售压力相当大。
4.开发速度较周围其他项目慢,
相应会产生因推出时间迟而错失销售时机。
5.规划中正西单元“
西晒”
现象严重,
会影响该部分单位的销售速度和价值。
6.回迁户比例较大,
既使发展商的收益减低,
又对顾客产生负面影响,
对今后物业管理造成一定难度。
(三)项目地址介绍
一、项目基本情况
1、位置:
芳草街项目位于广州市东山区中山四路芳草街以东,芳草横街以南,唐家巷以西地段。
2、占地面积及地形:
3、气侯条件:
广州地处低纬,地表接受太阳辐射量较多,同时受季风的影响,夏季海洋暖气流形成高温、高湿、多雨的气候;
冬季北方大陆冷风形成低温、干燥、少雨的气候。
、气温:
年平均气温为21.4-21.9度,北部21.4度,中部21.7度,南部21.9度。
最热的7-8月,平均气温28.0-28.7度,绝对最高气温38.7度;
最冷为1月(个别年份为2月),平均气温12.4-13.5度,绝对最底气温为-2.6度。
每年1-7月平均气温逐渐上升。
11月下旬至2月中旬可能出现霜冻。
(2)、雨量:
年降雨量平均为1623.6-1899.8mm,北部多于南部。
每年自1月起雨量渐增,4月激增,5-6月雨量最多,雨量主要在4-9月的汛期,10月至翌年3月是少雨季节,4-6月的前汛期多为锋面雨,7-9月的后汛期多为热带气旋雨,其次为对流雨(热雷雨)。
(3)、光照:
(一)太阳辐射年平均太阳辐射值为4367.2-4597.3兆焦耳/平方米,分布是南高北低。
年内太阳辐射以2月最低,7月最高。
(二)日照时数年平均日照时数为1820-1960时,年日照百分率为41%-44%,南多北少。
季节上以夏季最多,秋季次之,冬季再次,春季最少。
(4)、风:
因受季风的影响,年内冬季(1月)华南受冷高压控制,多偏北风和东北风;
春季(4月)风向较零乱,而以东南风较多;
夏季(7月)受副热带高压和南海低压的影响,以偏南风为主;
秋季(10月)由夏季风转为冬季风,以偏北风为主。
在平均风速方面,以冬、春季节风速较大,夏季风速较小。
但夏季间常有热带气旋侵袭,风速可急剧增大到8级以上的大风。
4、征地拆迁移民安置条件:
整个拆迁工作都遵循相关法律
(1)表6拆迁指标详表
项目
户数
拆迁面积(m2)
永迁面积(m2)
回迁面积(m2)
住宅
391
17185.3
3263.65
18148.5
非住宅
600
256.88
343.12
合计
17785.3
3520.53
18491.62
(2)拆迁补偿费:
5624.91
万元
永迁款:
4424.91
万元(实际已支付3995.54
平方米)
回迁款:
25
万元/月×
48
个月=1200
万元(实际已支付600
万元)
3
合计①土地成本为8751.1
万元②土地成本为5868.2
万元(地价减免)
5、交通运输条件:
东山区位于广州市的中部,素来为广州的商业、经济、文化、政治中心。
道路畅通,交通发达,周围有中山路,北京路,芳草路等交通干道直达项目所在位置。
地铁站就在附近,公交车站离项目所在位置也近在咫尺;
长途车站,火车站,等也离此不远,无论对于项目所需要的建筑材料,设备,人员等的交通运输都将非常方便。
6、水电供应条件:
芳草街项目位于广州市中心区范围,项目所在地周围水电设施发达,供应方便。
可以很容易将项目所需要的水、电、冷、暖、通讯等设施接入市政管网和相关网络。
7、法律支持条件:
本项目的开发完全依照国家相关法律法规以及广东省、广州市的相关政策、条例的规定。
项目开发工作完全符合相关程序,项目建设已经获得相关行政主管部门和建设主管部门的批准。
已经顺利取得“两证一书”。
8、生活设施依托条件:
9、施工条件:
项目建设工作已经获得广州市建设行政主管部门的审查批准、已经取得了“两证一书”。
拆迁工作已经已经完毕,场地也已经经过了整理,达到了“七通一平”的标准,满足施工条件,周围交通条件发达,完全满足建筑材料,设备,人员的运输问题。
二、项目场地建设费用
土地有偿使用出让金:
243.3
万元
住宅:
(7532.8-600)×
元/M2
=
1739.59
商业:
(39873.8-17185.3×
1.4)×
1100
元/M2=1386.56
优惠政策:
×
10%
174
1386.56
5%
69.3
2
、拆迁补偿费:
(详见表9.4.1)
、合计①土地成本为8751.1
(四)开发方案及设计方案选择
一、经营方案
市场定位及形象设计
(1)
市场定位
通过市场分析和对本项目实际情况的考虑,可以将本项目定位为一个配套完善、环境优美的大型高档小康住宅大厦。
(2)
形象设计
1、
公开为本项目居住区征集标志,树立高档住宅示范小区的形象。
一旦确定本项目居住区的标志,即将其塑造于本项目居住区中部的公建中心等重要的建筑物上。
结合各建筑主要出入口,或高层建筑屋顶设立本项目居住区标志的雕塑造型。
项目范围内灯柱、果皮箱、休息椅等也可打上本项目居住区的标志,增强小区整体化的
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