廊坊开发区固安园区开发战略及形象定位报告纲要Word文件下载.docx
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中国有大量的中小企业在快速发展和成长,却不被人们所重视。
小企业之所以弱,不是因为其小,而是因为孤立。
关键问题不在于单个企业的规模,而在于企业群体的组织管理上如何加强企业间的相互联系,以通过提高外部规模经济和范围经济,带动整个企业群健康发展。
B、《国内产业群模式分析》(详见附件三)
●中国再一次即将进入产业群大转移的高潮,固安工业区面临着极好的发展机遇。
珠江模式:
依托香港投资,以低廉劳动力、土地和优惠政策形成低成本优势,吸引海外直接投资,建立“三来一补”外向型加工制造业基地。
珠江模式开始由集聚向扩散。
原因:
政策优势和区位优势开始淡化
香港的经济地位相对下降
外向型的脆弱性,WTO的冲击,出口将遇到发达国家市场壁垒,出口随国际市场变化而急剧波动在所难免
华东区域与大北京地区的竞争,资本与高级人才的流失
由于土地利用接近饱和,成本上升,使得不少扩厂计划不能实行,新厂难以建立
在来自国内国外的夹击之下,许多广东企业不得不把目光收回到国内巨大的市场,纷纷考虑战略重心和投资重心不断向上海或北京转移。
浙江、福建的企业有向北京转移的可能性。
他们在北方拥有了非常好的基础,如目前北京的浙江村、福建村等,固安开发区完全可以不去选择各开发区趋之若鹜的海外制造业,而独辟蹊径,承担温州、珠三角、苏南等地产业的向北迁移。
●中小企业家的聚集和创业精神是固安工业区开发建设的原动力。
企业家的创业精神是地方经济发展的原动力。
温州经济是“能人经济”,“一百万人从事国际贸易,一百万人从事国内贸易,一百万人在故乡从事生产组织”的跨国经营体系。
在国外的浙江人不仅开店和打工,而且设厂,他们的市场信息也非常敏感。
因此,固安开发区的招商引资和开发建设,应该瞄准来自珠江三角洲地区、温州地区、苏南地区、福建地区的企业家、供销能人。
让他们来固安打造在中国北方市场的“大本营”或“本垒”,从而使固安工业园区成为极具创新能力的产业区。
●适合中小企业经营的分散的轻工业,应该是固安工业园区的首选产业类型,承接珠江三角洲、苏南地区、北京及其开发区迁移或扩散的产业,也应该居于重要的地位。
无论是意大利的模式,还是温州、泉州模式,他们发展的都是有特色有优势有竞争力的传统轻工业,他们的工艺和营销方式是先进的。
甚至是“低技术部门的高技术”(high-techinlow-techsector)的高技术,成千上万家相关产业成组成群的聚集在一起,精细的分工和协作机制,能够在产业区里形成“创新的氛围”和“创新的文化”,因而会极具竞争力。
●高起点打造适于中小企业生存和发展成长的投资环境
与温州模式相比,园区的起点要上一个台阶。
随着全球化进程的深入,国际劳动分工的深化,信息时代对企业的要求,在园区的规划设计中要注意建设并与北京的批发市场、博览会、展销会、人居环境、娱乐休闲、文化教育等结合起来,与社会化的服务结合起来,以较高的起点打造适于中小企业生存和发展成长的投资环境。
中小企业集群的十大要素
——企业家的生成环境(支持系统)
1.资本支持。
要有风险资本的支持。
2.政策支持。
要有富有吸引力的支持性政策环境,通过优惠政策营造政策洼地。
3.市场支持。
选址要接近大城市市场。
要有旺盛的市场需求和比较挑剔的消费者。
4.技术支持。
选址要靠近大学,以享受其研发基础结构、高等教育与特殊培训,有强大的技术依托。
5.人才支持。
要有吸引关键人才的能力。
包括有经验的管理人员(职业经理),也包括专业技术人才(工程师、经理人员、维修服务人员、设计人员等)。
人才要素对于企业集群的形成,是比劳动力、土地、自然资源、基础设施等更重要的要素。
6.产业支持。
周边不仅有彼此相关的供应商,形成相关配套企业(如模具、包装材料、运输等),也拥有咨询机构、信息服务等,产生一批小型专业咨询公司(设计、后勤、商业、广告、财务等)及工业联合会(为企业提供国内外市场研究等服务)等。
要使专业化的中小企业与当地教育、培训和研究机构、金融机构、中介服务组织以及政府等公共的机构组织形成一种网络,共同支撑经济部门的发展。
所选择的产业及其集群存在前向、后向和水平的产业联系,人与人之间、企业与企业之间以及其他各行为主体之间进行着商品、服务、信息、劳动力等贸易或非贸易的交换。
7.区位支持。
交通和通讯便捷。
8.成本支持。
有廉价的土地和有廉价的基础设施的供给。
9.环境支持。
要有富有吸引力的生活环境,包括生活社区和商业服务业基础设施等。
10.文化支持。
要形成一种创业文化,便本地人对新思想敏感和易于接受。
这些区域内企业家具有相同的或近似的社会文化背景,企业之间在专业化分工基础上,建立密切的合作关系。
重要结论:
事实上,中小企业集群作为一种新工业地域,通常是靠近大中城市,在老工业地域的边缘出现。
这种靠近大中城市的未工业化地理区位发展新工业的现象,被称为“刀刃现象”。
本案就是“刀刃”,本案就是是发展中小企业集群的最佳选址之所在!
(二)从大北京及京南板块城市发展趋势看本案
1、大北京区域环境分析
(1)本案在目前北京城市圈层结构在的位置:
A、城市核心区:
信息、知识、技术、资金密集型,都市工业与现代服务业
B、环京南商业带:
大型商业中心、批发市场、物流仓储等,如玉泉营、木樨园等。
C、环京南工业带:
大兴、亦庄等。
D、环京南农业带:
本案目前即在这一圈层。
(2)大北京发展趋势与本案
在WTO奥运推动下,大北京正在成为继珠江三角洲、长江三角洲之后中国经济的发展最快、潜力最大、机遇最多的区域增长极。
正如吴良镛的大北京规划所预见的,大北京必然由北京一极集中向的双核心/多中心方向发展,这表现为目前已经开始的北京城市的“有机疏散”和其周边区域的“垂直集中”,其结果,是新兴中等城市(卫星城)的崛起。
象固安这样的区位,正是疏散大城市功能、调整产业布局,形成新兴的中等城市的最佳区位,也是演绎大北京“交通轴+葡萄串+生态绿地”空间模式的最理想的地区。
九五期间,北京城市发展积累了两大致命问题:
一是产业结构特别是工业结构与首都功能和市场需求的要求不能完全适应;
二是城市发展不平衡,南部地区、卫星城和边缘集团建设总体上滞后,市区人口和产业过于密集。
十五期间,北京将逐步形成由中心城区第三产业密集区、环城高新技术产业带、平原现代农业区、现代加工工业区组成的产业空间布局体系,为此,北京将强化市区产业结构调整特别是工业企业的外迁,加速南部地区、卫星城和边缘集团建设。
固安正是北京这一城市发展战略的直接受益者。
(3)本案作为大北京“边缘城市”
《国外郊区城市群体发展模式之一---美国边缘城市规划与发展的对本案的借鉴》(详见附件四)
我国城市化模式日前的选择是“以大城市圈为中心的发展模式”。
本案的未来北京的“边缘城市”。
美国“边缘城市”可借鉴的经验是:
●城市功能应该是复合的,而不是单一的。
●考虑以小汽车为主要的对外交通手段。
区内要有足够的停车设施。
各建筑间由步行走廊或公共小巴士相连。
●建筑群以低密度、低层或多层为主,以低层宽立面的形态分散在广阔的地域空间范围内。
即田园都市。
完备的现代化办公楼分散在绿色的、人性化的自然环境中,形成园林式组团。
●为不同的产业聚集群设置成相对独立的园区,使整个开发区形成星状组团结构,或按照投资者的具体要求设计(比如目前北京浙江村出现的大院式),并富有其家乡的建筑特色、山水景观和文化神韵。
●中心地带设计安排企业会所,公共的健康休闲养生中心、学校、商场等。
●大型标志性的建筑物最好放在中心地带。
●中产阶级的住宅以连排别墅或经济型单体别墅为主。
●……
(4)河北省发展战略与本案
河北省新一轮发展战略对固安的发展极为有利。
河北省的发展战略是:
立足于WTO、奥运及大北京发展所带来的前所未有的大好机遇,实施“两环开放带动”战略,面向京津、依托京津、服务京津,主动与奥运挂钩,主动融入大北京,吃北京饭,打北京牌。
固安无疑是河北省实施这一发展战略的桥头堡和前沿之所在。
(5)廊坊市发展战略与本案
本案是廊坊市的实施“金蛋计划”的重要一环。
就是“把嘴伸进北京,身子在廊坊,吃北京的粮食,下廊坊的金蛋”。
本案是廊坊城市实施“大廊坊”战略(“北斗七星战略”,构建环首都经济带)的重要环节,肩负着重大战略使命。
廊坊市政府给本案的支持力度之大,在大北京地区同类地区绝无仅有。
首先是把本案作为廊坊经济技术开发区固安园区,开发区二次创业的重要组成部分,可以享受开发区的所有优惠政策,可以说是不是开发区,胜似开发区。
由廊坊开发区、固安县政府和华夏房地产公司共同组建廊坊三浦威特投资开发有限公司,按现代企业规则、公司化模式承担园区的开发建设,招商引资和后期管理。
“市场化运作、多元化投入、企业化经营、专业化招商、标准化管理、个性化服务”。
2、北京南部商业板块分析
《北京市南部区域批发业研究》(详见附件五)
(1)从北京市城市及商业发展趋势来看,南部商业板的地位与作用将进一步强化。
♦三环路和四环路周边区域成为北京市最有发展潜力的地带,沿线会形成多个综合性商业中心。
北京市南部区域发展明显滞后于其他区域,土地价值相对较低,同时依托南部区域发达的交通网络以及仓储基地,南三环沿线成为北京市主要的批发市场、类型专营店的聚集地,部分批发市场和类型专营店多散布于其他区域的四环以外。
♦五环以外将形成多个大型多功能购物中心。
北京在五环以外在城市西北、东南、东北和西南方规划建设了4个风格相异的大型多功能购物中心,每个建筑面积20万平方米左右。
目前,东南部的大型购物中心项目已经启动(经开区)。
♦商业布局的变化需要在五环和六环路附近建设现代化物流设施。
♦伴随着十大边缘集团和十四个卫星城的发展必将形成服务于郊区人口中心和卫星城的地区型商业中心
♦南城区域将成为北京市商业物流的重要组成部分,南城区域批发业和类型专营店的聚集效应将得到进一步的提升,成行成市,有能力发展成为以北京市为中心辐射三北地区的商品交易中心。
(2)从北京南部商业的发展趋势来看,对本地生产中心的需求潜力很大。
北京市南部家居建材市场经营产品主要集中于灯饰、家具、板材、陶瓷等门类。
从产地的角度分析,生产主要集中于全国各类产品生产聚集地,北京市和周边生产不占主导;
辐射区域目前仍然停留于北京市内部,对于周边区域辐射程度微弱;
经营人员以外地人为主,其中浙江人占相当比重,住房以租周边区域房屋为主。
北京市南部家居建材批发市场聚集区域主要集中于十里河家居建材商业街、玉泉营家居建材批发市场聚集区域、丽泽桥家居建材批发市场聚集区域等三个区域。
十里河家居建材商业街位于朝阳区十八里店乡,三环至四环之间大洋路西段,长约1公里。
以经营家居装饰、装修常用的建材、家具、灯饰等产品为主,总营业面积近30万平方米,规划面积近60万平方米,汇集了家和家美家居商城、新世纪家居广场、十里河灯饰批发市场、大洋路板材市场、神灯天河灯饰批发市场、鑫顺昌建材装饰城、十里河保佳材料市场、京华装饰材料经营部、南洁建材、金海地不夜城等大型家居建材市场,十里河家居建材商业街是北京市目前规模最大的集批发、零售为一体的建材一条街。
北京市南部服装类批发市场集中聚集在丰台区大红门地区,大红门服装批发市场和动物园服装批发市场是北京市两大服装批发市场聚集地,京城大部分服装交易市场中80%货源都来自动物园和大红门两大服装批发市场。
在北京市大红门,共有20多个大型市场,一起组成了大型服装批发交易中心。
大红门服装商贸城、京温服装市场、北京新世纪服装商贸城、连发轻工市场等20多个大型服装批发交易市场。
目前大红门地区服装批发市场的年经营额已经超过20亿元,仅大红门服装商贸城的日客流量就达3万人次,货运日吞吐量约1千余吨,年成交额为9000多万元。
大红门服装批发市场紧邻“浙江村”,“浙江村”是大红门服装批发市场的中低端产品的重要生产基地和大红门服装批发市场从业人员重要的聚居地,形成了一种前店后厂的格局;
中高端品牌服装都是从广东,香港,杭州以及本地的服装企业直接进货,很多企业和品牌的华北地区总代理就设在大红门服装批发市场内。
这些华北地区总代理以大红门为根基,直接和自己在各地的专卖店柜联系,既给自己带来了效益,又为大红门服装批发市场带来了活力。
大红门地区从业人员75%的工商户来自浙江温州地区的乐清市(县),20%来自同一地区的永嘉县,其余5%来自其它地区,剩下的多是来自湖北、安徽、河北各省的雇工。
大红门地区形成了服装加工和销售的主导产业,服装加工和销售产业迅猛发展,带动了这一地区其他产业的发展,餐饮、交通、水产、城市服务业相继兴起,大红门商贸区渐成规模。
大红门地区已成为我国东北、华北地区中低档服装业的流通基地,远销俄罗斯。
目前,北京市南部家居建材类批发市场以内向型为主,家居建材批发行业聚集程度不强烈,辐射区域以北京市占主导,辐射半径仅仅局限于周边区县,尚未成为辐射三北地区家居建材流通中心,没有形成辐射三北地区的销售网络,家居建材类物质流、资金流、信息流、人流相对薄弱,目前对生产中心需求不强烈。
北京市南部服装类批发市场已经形成了辐射三北地区的销售网络,“浙江村”是其重要的生产中心之一,但产品档次多停留在中低档产品,生产形态仍然停留在手工作坊阶段。
针对南部商业的会展是南部商业发展的引擎,伴随南城商业发展必将延伸对商务办公、酒店、居住需求,如果能够很好的拉动,必将在周边区域围绕南部商业形成生产中心
当南城商业发展到一定程度,会展将能够扩大南部商业的辐射区域,伴随着南部商业辐射区域的扩大,南部商业将迅速步入快速增长期,南部商业发展又会对会展业又会形成很强的支撑,形成一种良性循环。
伴随着南城商业的快速发展,伴随着商业快速集聚,商务活动将日趋频繁,形成了很强的物质流、资金流、信息流和人流,必将对周边商务办公、酒店、居住的产生旺盛的需求,当南部商业积聚成为三北地区的最大的商品集散中心时,为发展生产中心形成了很好的产业配套,一定会对周边区域产生同类、相关商品生产制造需求,如果能够很好的拉动,必将在周边区域围绕南部商业形成生产中心。
北京市南城批发市场经营产品概况表
产品类型
产地
辐射区域
经营方式
经营者
经营者居住情况
灯饰
中低端产品以广州中山市为主,高端产品以国外进口为主
以北京市为主
多品牌代理
浙江人为主,广东人为辅
以租周边住房为主
家具
全国各地知名家具企业,低端产品集中于北京市郊县与北京市周边区域
品牌专营店、类型专营店
外地家具企业驻京人员,北京市企业以本地人为主
外地企业外派人员居住以公司宿舍为主
板材
中低端以东北地区和北京市周边为主,高端产品以进口为主
东北人为主
以租周边住房为主,想买房
陶瓷
国家几个重要陶瓷产区
品牌专营店为主
浙江、福建人、北京市本地从业人员
外地人以租房为主
服装
低端以“浙江村”为主,中高端品牌服装以广东、深圳为主
以北京市为重点,辐射三北地区
多品牌代理为主,品牌专营店为辅
以租房为主,聚居于“浙江村”
二、竞争分析
1、北京工业开发区的分析
(1)北京开发区的总体格局是:
基本形成以北京经济技术开发区和中关村科技园区为龙头的环城开发区经济带。
♦北京经济技术开发区——现代制造业的窗口基地
♦中关村科技园区——沿五环高新技术产业带
♦市级工业开发区——发展高新技术产业和附加值高的现代加工业的现代化工业基地
(2)北京开发区存在的问题是:
♦除了两个国家级工业园区,其它开发区大多缺乏明确的发展思路,定位不清晰;
♦各市级开发区多想借助亦庄开发区和中关村科技园区的发展而生存,更多的是等待或迎合政府的规划,而不是主动在市场中寻找转型;
♦市级开发区总体发展水平较低,虽有长远的设想,但多没有具体的通盘规划;
♦开发区的招商引资模式仍未跳出拼资源、拼政策的怪圈,缺乏新动力和新的载体;
♦普遍对民营中小企业的作用重视不足,没有针对后者的特点,积极营造适宜的新平台。
(3)北京开发区的发展态势是:
♦从单一工业功能的开发区向二、三产业并重的多元化产业结构发展;
♦开发区或者发展为卫星城,或者本身就是卫星城的一部分,在新城区发展和城市化进程中发挥越来越明显的作用;
♦大兴开发区向东延伸直至与亦庄开发区的协作配套区连成一片,在四、五环之间形成南部以高新技术和现代加工业为主的经济带。
2、北京南部工业开发区的分析
综合分析,北京南部本案的主要竞争对手是大兴工业开发区。
其竞争性在于:
大兴区位的竞争。
大兴开发区地处北京五环边缘,京开高速贯穿南北,交通网络密集,通达性极好。
大兴发展模式的竞争。
大兴也是开发区与卫星城复合发展的模式。
大兴与黄村互动,规划到2010年达40万人口(实际上有可能达到50万以上)。
目前开发区人口4万人,加黄村共20万人。
已经是一个中等城市。
已经发展到本案常规发展需5~10年才能达到的程度。
大兴产业素质与规模升级的竞争。
大兴开发区产业不断升级,区域竞争力迅速提高。
大兴开发区在传统工业的基础上向更高、更大的工业体系较发展,新材料园、食品工业园、留学生创业园、基因产业园、……,等,日益转为以高新技术产业和都市工业为主导。
大兴与亦庄一体化的竞争。
由小大兴开发区的规划:
5平方公里——14平方公里——28平方公里。
将与亦庄开发区形成京南工业带。
这在客观上将对本案形成阻拦和竞争。
四、基地分析
1、基地优势
●规模大。
共占地平方60平方公里,规划30平方公里,起步区15平方公里。
●与北京“零距离”。
位于京津保“金三角”地带,与北京市大兴县仅一河之隔,是“京南第一县”。
自古被称为“北控大都,南达九省”的“首善之镇”。
●交通便利。
廊涿公路与京开高速交叉,成十字型纵横南北、东西,京九铁路穿过境内。
北距天安门公50公里,东南距天津110公里,西南距保定120公里,驱车40分钟可以上天(首都机场),1个小时可以下海(天津港)。
固安东距京津塘高速公路、京哈铁路30公里,西距京深高速公路、京广铁路15公里,106国道和京九铁路纵穿南北,廊涿、津保北线省道横贯东西。
有可能在本案附近建设的首都第二机场也将给本案带来利好。
●地价便宜。
人口很少,密度稀疏,村落分布空间距离较大,动迁负担小。
闲置地和风沙地较多,动迁安置費用低。
●自然条件好。
地势平坦、植被覆盖良好,生态环境优美。
固安镇素称“京南粮仓”,沃野百里,坦平如镜,水沛粮丰。
10万亩良田全部实现吨粮单产,近70万亩林果馨香甘甜。
万亩无公害温室露地瓜菜成为京津市民餐桌上的佳品。
●水资源丰富。
境内浅层地下水30亿立方米,而且埋藏极浅、储量极大、水质极好。
北部永定河,西为白沟河,可为规划和景观设计提供条件。
●地热资源丰富。
埋藏深度为地下3000~4000米。
●初具工业基础。
固安镇工业初步形成了建材、建筑、食品、机械加工、养殖、运输等十大支柱产业。
第三产业初步形成了汽配、服装、餐饮、小商品小食品批发、摩托车汽车电器销售等六个小产业群。
2、基地劣势
●产业基础薄弱。
●距北京目前都市圈较远,尚未受到首都经济的有力波及。
●劳动力素质低,生产协作支持较差。
●母城固安镇工业基础很差,对新城开发会产生不利的影响和滞后的作用。
●基地东部板块铁路分割,对规划与开发有一定不利影响。
●永定河有河无水,堤坝不能利用。
有潜在水患因素。
五、综合分析(SWOT分析)
项目内部因素
项目外部因素
内部优势S
1.企业资本运作能力强
2.区位条件优越并继续完善交通设施
3.劳动力价格低廉
4.交通便利,地价便宜,闲置地和风沙地较多,动迁安置费用低,成本控制空间大
5.地势平坦、植被覆盖良好
6.地下水、地热资源丰富
7.生态环境优美,农副产品富足
8.基地和周边水、电、气及邮电、通信设施比较完善。
内部劣势W
1.工业基础薄弱
2.距北京目前都市圈较远,尚未受到首都经济的有力波及。
3、生产协作支持较差
4、经营工业经验不足,核心竞争能力有待进一步提高。
5、母城固安镇工业基础很差,对新城开发会产生不利的影响和滞后的作用
6、境内有京九铁路贯穿南北,对城区环境、城区规划将带来不利的影响。
7、永定河为北界,具有一定的空间障碍,且堤坝不能被利用。
8、商业及金融相关服务和配套设施有待完善。
外部机会O
1.北京地区
●消费市场巨大,需求多种多样
●“十五计划”、承办奥运、加入世贸
●积极发展现代制造业
●加快南部的发展规模和速度
●筹建首都第二机场
2、保定、石家庄、涿州、霸州等地都有向北京方向发展的趋势
3、周边工业园区的经营手段和模式上存在一定的弊端。
4、市政府大力支持
优势+机会
1、主体市场面向北京
2、接一批出京的,抓一批进京的
3、依托二产开发三产和地产,加快经济发展和城市化进程
4、仓储物流
5、面向都市的农副产品及园艺业的生产与精深加工基地
6、充分利用丰沛的地下水资源及温泉、地热的特色资源优势,开发休闲、旅游项目,并考虑与影视城、野生动物园连动,形成对本园区强有力的支撑。
劣势+机会
1、走出去、请进来
●借鉴成功经验,引进先进模式。
●考虑发展劳动密集型产业
●组建灵活性强、资金周转快、市场需求面广的制造业产业集群
●发展现代新兴制造业
2、变劣势为优势
考虑发展污染型工业与发展环保产业相配套
●外部威胁T
●北京地区丰富的人文景观和旅游景点
●周边向北京积聚现象明显,市场竞争日趋激烈。
●大兴、亦庄等工业区的综合与整体竞争力明显强于本案
●比较而言,北京南部消费水平低,人口素质差。
●未来将有12号轻轨线经过黄村
优势+威胁
●把高科技产业区作为目标市场,寻求差异化竞争。
●与京南商业开发互动,即为生产基地又互为消费市场。
●石油加工业、化纤生产、轿车天然气研发
劣势+威胁
●阶梯开发,边看边行
●蓄势待进,后发先至
●释放都市压力—“天体运动”
●解脱虚伪枷锁—“放荡休闲”
“枫叶金秋庭苑,圆梦春夏寒冬”
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