房地产开发管理制度.docx
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房地产开发管理制度
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房地产开发管理制度
房地产开发管理制度目录一、前言0二、名词定义0三、编制解释1第一节房地产开发管理组织构架1第二节总工办职能、职责2第三节总工办文件签发流程3第四节总工办资料收集整理与签发流程6第五节综合配套部职责6第六节技术管理制度、管理方法及流程7第二章工程方案管理制度21第三章工程设计管理制度24第四章项目招标审核流程28第五章工程计量及工程款支付管理制度29第三章合同管理制度36第五章合同备案分发表39第九章项目管理部人员的岗位职责及岗位工作流程40第五章项目现场管理49第六章对施工单位、监理机构的监督、管理、考核制度64第一章销售部的职能、架构与职责124附件一:
销售表格164置业顾问一周工作方案166置业顾问一周工作方案167置业顾问每日工作报告表168置业预算表170房屋认购书171购房老客户回访表174项目销售状况日报表175购房新客户登记表176电话接听记录表177客户分析表178项目销售状况月报表180楼盘报纸媒体广告发布月报表181销售经理楼盘业绩周报表183销售经理一周总结和方案185收入方案186工作方案186房地产营销中心工作联系单187业主退房申请表189购房业主投诉表191一、前言为了规范建设管理,确保工程质量、进度、平安文明施工及把握项目投资,使工程建设的全过程有章可循,实行“按系统、分层次、程序化、责任制、监督制”的管理体系XX实业有限公司(以下简称公司)编制了《房地产开发管理制度》,拟在工程建设管理中执行,各部门应严格按《房地产开发管理制度》及国家相关法律法规、规范、规程和地方相关法规执行。
二、名词定义1、“公司、建设单位”是指XX实业有限公司;
2、“项目管理部”是指公司对施工现场实施管理的职能部门;
3、“主管工程师”是指从公司项目管理部派出的面面负责本项目的工程师,可兼职作为专业工程师;
4、“专业工程师”是指从公司项目管理部派出的负责本项目某专业的工程师,行政上听从主管工程师领导;
5、“公司现场工程师”是指公司项目管理部派出的主管工程师和专业工程师的总称;
6、“项目部”是指公司派驻本工程现场实施管理的组织;
7、“总工程师”指公司总工程师;
8、“监理单位”是指担当监理业务和监理责任的一方;
9、“监理机构”是指监理单位派驻本工程现场实施监理业务的组织;
10、“总监理工程师”是指经我公司同意,监理单位派到监理机构面面履行本合同的全权负责人;
11、“指定分包商”是指由我公司确定并与此签订合同的分包商;
12、“指定供应商”是指由我公司确定并与此签订合同的供应商。
三、编制解释1、本《房地产开发管理制度》中未含盖公司行政人事部、投资进展部、房产公司、物管公司及设计公司相关管理内容。
2、方案财务部、预算造价部、开发部、合约部、综合配套部也仅涉及其与项目管理部相对接方面的工作内容。
第一章第一节房地产开发管理组织构架建设项目及其管理是一个简洁的系统工程,由多方责任主体参加,周期长,专业多。
为使建设项目得以顺当进行,明确公司各部门及相关人员职责,并实施对施工单位、监理机构的监督和考核,使建设工程管理科学、主动、有序、明晰,则务必建立科学的管理体系。
为此公司建立以总工办为核心的工程建设管理机构,为相关职能部门供应工程技术相关方面服务,为公司领导供应决策依据。
房地产开发管理组织构架图集团董事长开发部经理副总经理总工程师第二节总工办职能、职责总工程师办公室(简称总工办),是在公司的领导下,集中争辩争论工程项目的重大技术问题、贯彻国家关于建设开发的法律、法规、推广应用成熟的科学技术成果、是公司对工程建设项目设施全过程把握的技术决策、鞭策检查、组织协调的部门。
一、总工办的职能
(一)、技术核心:
公司建设工程的最高技术决策部门,进行项目可行性争辩、技术论证,为公司决策层供应决策依据;
在技术层面为相关部门供应技术支撑。
(二)、技术管理代表公司对工程项目全过程的技术、质量、进度、平安的措施进行审定;
技术档案的管理和收发归档。
(三)、协调鞭策对工程建设项目现场施工技术措施、平安技术措施、技术管理程序、技术归档资料、工程竣工评价等工作进行鞭策;
对相关部门工作界面的有机连接进行协调;
对各专业工程师的工作进行指导检查。
(四)、技术服务贯彻执行国家现行的法律、法规、规范、规程及标准;
组织项目管理部相关专业人员进行新技术、新材料、新工艺、新规范的学习;
解决施工过程中的技术难题。
二、总工办职责1、贯彻执行国家现行的法律、法规及规章。
定期向相关部门颁发国家现行标准、规范有效版本名目。
2、组织各专业工程师和公司相关部门参加初步设计规划及施工图设计;
并组织项目管理部及专业工程师参加内部图纸会审工作。
3、负责协作设计单位制定设计可行性方案,明确设计的经济及技术指标。
4、负责制定技术管理方案、经济目标和可行性方案。
5、负责审定项目管理部制定的前期施工组织方案。
6、负责审核施工组织设计和专项技术措施方案。
7、负责审查重大技术变更和技术性经济签证。
8、负责公司的技术档案管理工作。
9、负责报送各阶段的方案审查工作,鞭策设计单位按规定时间完成各阶段的设计。
10、负责联系建设局对建设工程项目初步设计并联审查。
11、组织公司重大技术方案的争论和决策。
12、不定期参加工程的施工技术会议,协调解决施工中各专业技术难题。
13、参与基础、主体结构、工程竣工验收。
14、参加设计单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商的选择。
15、参与各类工程相关招标文件及合同文件的评审工作。
16、鞭策开发部在建设局办理《建设工程施工许可证》及《工程质量监督和平安监督备案》工作。
第三节总工办文件签发流程起草编制校核总工办对外工作文件总工程师组织副总工程师等共同协商确认工作文件对外发布实施(总工办、工程部及其他相关职能部门留存档)
修改同意修改总工程师提交决策层复议(重大事项)
图一重要工程技术及技术经济文件的签发流程图二对重大设计文件修改或变更的流程图公司内部职能部门(开发部、综合配套部、预算造价部、工程部)向总工办提出的书面修改建议或看法依据《会议纪要》和预算造价部经济分析,起草编制《修改看法通知》
总工程师组织公司有关职能部门和工程技术人员进行经济和技术方面的专题争论会议并形成相关会议纪要(总工办)
(公司工程部)
向设计单位发送公司《修改或变更通知单》
(总工办)
总工程师、财务总监、经理、执行董事复议确认报送验收设计修改文件,并送工程部、预算造价部,总工办留存存档(总工办)
(总工程师办)
设计人员按确认的《修改通知单》要求实施修改。
(设计单位)
公司预算造价部按《会议纪要》进行经济分析,并提出书面实施性看法(公司预算造价部)
按文件签发程序,向承建商和监理单位签发设计修改文件(工程部)
第四节总工办资料收集整理与签发流程开发部行政部综合配套部工程一部工程二部预算造价部工程二部合约部总工办资料管理员签收方案财务部挺直备档留存并整理资料借阅执行董事、经理、财务总监、总工程师批复不批复不上呈需上呈总工办分管副总工程师、专业工程师批复或其他部门备档一般只供应复印件,资料要分密级。
上报或总工程师办备档第五节综合配套部职责1、负责协作总工办、项目管理部对各项目面面工作的支配布置。
2、依据项目进度要求,按时完成建设项目前期的水、电、气、通讯、广电、协作开发部进行市政管网接口、市政道路接口、排污等的调查(收集数据)工作。
3、负责联系并协调各政府职能部门与公司各项目的水、电、气、讯配套设施的实行工作。
第六节技术管理制度、管理方法及流程一、相关签字程序1、变更、签证资料:
施工单位→监理机构→专业工程师→项目管理部经理→预算造价部→总工办→总工程师2、工程款支付:
施工单位→监理机构→专业工程师→项目管理部经理→预算造价部→总工办→公司相关领导3、施工资料审查施工单位→监理机构→专业工程师→项目管理部经理→总工办4、变更单下发总工办→项目管理部→专业工程师→监理机构→施工单位5、通知单下发总工办→项目管理部→专业工程师→监理机构→施工单位二、设计变更管理方法1、项目管理部各专业工程师仔细审查施工图纸,对图纸问题作出书面记录,分清性质,进行分类、汇总。
2、对发觉的问题提出自己的方案报总工办同意后准时和设计院沟通,由设计院出具变更单。
3、对重大问题立即提请总工程师召开专题会,再由总工程师汇同设计院相关人员召开专题会解决。
4、图纸会审纪要中所涉及需设计院出详图或设计变更的,由各分管专业工程师负责和设计师对接,限期解决,超时仍未解决的发书面备忘录催要。
5、全部变更务必经相关规定程序后才能执行,不允许让施工单位挺直找设计院提出变更。
三、工程建设项目质量检查管理制度
为了加强对工程质量的把握,最大限度削减质量通病的发生,实行以下措施。
1、对隐藏工程项目各专业工程师参检率不少于100%。
项目管理部经理或总工办参检率不少于10%。
2、对屋面防水工程项目专业工程师参检率100%,项目管理部经理或总工办参检率不少于40%。
3、每季组织一次在建工程互检评比,对施工单位的进度、质量、平安文明工地进行综合评比,奖优罚劣。
评比结果也做为对项目管理部人员月度工作考核的重要依据。
4、各专业工程师要在工作日志中记录每天所查部位质量状况,平安文明施工状况,并纳入考核内容。
四、工程竣工验收管理制度
(一)为规范工程验收,把握工程质量及工程款支付,依据工程实际状况,制订验收制度。
(二)工程项目验收范围:
全部经公司管理的工程项目(包括零星工程)。
(三)验收标准:
现行国家及行业有关验收标准及合同商定的技术标准。
(四)验收程序:
由专业工程师整理相关资料上报项目管理部经理,由项目管理部经理协调各方责任主体确定验收时间,总工办派相关人员参与验收。
(五)验收人员:
成立验收小组。
预验收:
组长为总监理工程师,成员有总工办相关人员及项目管理部相关专业工程师、监理机构及施工单位。
竣工验收:
组长为主管工程师,成员有总工办相关人员、项目管理部经理及相关专业工程师、监理机构、施工单位、设计单位、勘察单位及质监站。
(六)验收所指出的问题责成施工单位限期整改,由项目管理部将整改状况上报验收小组备案,必要时可进行复验。
(七)对验收合格的工程,由验收小组出具经过成员签字的验收报告,由总工程师签认后,汇同相关资料上报预算造价部进行工程结算,对不合格工程不予结算,除责令限期整改外,将赐予经济惩处。
(八)第七条所指相关资料包括:
(1)施工合同、协议书;
(2)招标、投标文件;
(3)施工企业取费证;
(4)零星工作项目用工人工单价依据2021《四川省建设工程工程量清单计价定额》及相关文件公布的零星工作项目人工单价标准作为结算人工单价;
(5)承包人编制的结算书;
(6)施工图;
(7)承发包双方、监理单位签字认可的竣工图纸;
(8)经审定的施工组织设计;
(9)设计变更单;
(10)现场签证单;
(11)材料(设备)核价单;
(12)施工图纸会审纪要;
(13)
隐藏工程验收记录。
五、工程签证管理制度
(一)工程签证单是特别重要的反映施工状况的技术资料。
做到资料与实物一致。
(二)工程签证单须统一格式。
(三)工程签证单务必真实反映所发生的工作内容。
如弄虚作假一经查实,除退回外,将追究相关专业工程师责任。
(四)工程签证单需以下人员签字并加盖公章方可有效。
施工单位:
项目技术负责人、项目经理。
监理公司:
监理工程师、总监代表或总监。
建设单位:
专业工程师、项目管理部经理、预算造价部经理、总工程师(重大的)、公司分管领导(重大的)。
(五)工程签证单后务必附签证依据(图纸变更、备忘录、通知等)并注明完成时间。
工作完成十日内务必上报,若超过十日所申报的增量不予认可,减量有效。
(六)项目管理部收到工程签证单后项目管理部经理仔细准时进行审核,无误后报总工程师审定。
(七)签证语言务必规范,能让造价部门精确计算费用,不规范的不予认可。
六、零星工程管理方法1、零星工程:
栏板安装、场地清理、零星用工、零星修补、改造等属于本制度中所称零星工程。
2、零星工程的管理方法:
1)伍仟元以下工程(含伍仟元)需有主管工程师的派工单,工程内容及费用务必经项目管理部经理签字认可。
2)伍仟元以上零星工程须签订施工协议,报预算造价部审核,经执行董事批准后执行。
3)主管工程师负责零星工程的实施、协调、管理及结算支付工作,多项零星工程款支付时,主管工程师负责编制状况解释及汇总表后,按公司相关程序办理结算手续,结算时间为工程完工后15个工程日内。
七、材料、设备选购管理制度工程材料、设备选购工作由合约部负责,项目部各专业工程师、预算造价部造价工程师及总工办相关人员参加认质、认价工作,参加人数不少于3人。
各工程需求选购的材料设备由分管专业工程师提出选购申请,报合约部、公司分管领导及经执行董事审批后方能进入选购、认质、认价程序。
合约部在接到申请单并完成相关程序后,在规定的时间内选购到位。
专业工程师及项目管理部经理对所提交的需选购、认质、认价的材料设备规格、型号、数量负责。
伍万元以下的材料设备实行比价选购,伍万元(含伍万元)以上的材料、设备实行招标选购,特别状况报分管领导处理。
选购材料设备务必货比三家,务必供应三家以上供货信息材料。
选购、认质、认价务必留下相关记录。
参加选购、认质、认价的人员务必做到清正廉洁,违反规定的职工一律从重、从严处理。
八、材料设备验收管理制度
为了规范材料、设备进场程序,确保材料、设备的质量,更加明确各岗位的责任,制订材料、设备验收制度。
1、材料、设备验收由项目管理部负责,项目管理部经理及各专业工程师对材料设备的质量负挺直责任。
2、合同明确的材料、设备,进场用法前都务必进行正式的验收检查。
3、材料、设备分两类:
1.实行监理的项目;
2.非监理项目。
4、监理项目材料设备验收程序:
工程部组织复查总工办参与监理工程师检查验收、检查施工单位或供应商供应各项文件相关报告.检测资料验收不合格者退场监理工程师及项目管理部可同步验收复核。
5、非监理项目材料设备验收程序:
工程部组织复查总工办参与专业工程师验收、检查施工单位或供应商供应各种证件、检测报告合格者允许用法、不合格者退场6、甲供材料、设备,选购工程师务必参加验收、检查。
7、除非需求送专业部门检测,一切材料、设备务必在进场后二日内完成验收程序。
、材料、设备验收程序需求填写正式表格。
相关责任人签字,验收备案。
8、专业工程师、项目管理部经理可同步验收、检查。
9、材料、设备验收的依据为合同、协议、图纸、规范、样品。
九、工程验收工作实施细则
(一)、工程预验收实施细则1、工程达到以下条件后,由监理机构组织预验收①完成图纸全部施工内容实体全部竣工,即主体土建,水电安装,采暖通风,电梯安装,塑钢门窗安装等全部完工。
②施工资料基本齐全其中施工把握资料务必齐全,平安及功能检测资料基本齐全。
③施工单位自检合格工程完工后,施工单位技术负责人应组织项目技术负责人、专职质量检查员进行自检,合格后方可进行报验。
④监理复核完毕监理单位接到施工单位的报验申请后,总监理工程师应组织各专业监理工程师进行面面复核,确认合格后方可报建设单位组织验收。
2、预验收组织形式及程序①监理机构组织,建设单位、施工单位参与。
②施工单位,监理公司汇报自检、复核状况③核查实体质量及竣工状况。
④核查资料状况3、预验收应预备资料①竣工报告,需总监理工程师签字并签章②资料核查表(即单位工程观感质量检查记录、单位工程施工把握资料核查记录、单位工程平安和功能检验资料核查及主要功能抽查记录)
③施工单位汇报材料,施工单位应汇报施工状况包括工程概况、施工组织状况、施工质量状况、自检自评状况。
④监理评估报告,重点对整体工程质量状况赐予初步评估看法。
.⑤验收方案由监理机构编制,主要确定验收程序、验收部位及验收内容。
(二)、工程正式验收实施细则1、工程具备以下条件方可组织正式验收①初验提出的实体质量问题整改完毕
②结构、屋面、电阻、环境、外窗检测完成并取得检测报告。
③消防、电梯验收完成(一般单独验收,见消防验收、电梯验收)
④正式通水、通电完成⑤竣工资料报送至质监站审查完毕(施工单位于验收前10天报送)
⑥验收资料报送质监站审查完毕(建设单位于验收前7天报送)
2、正式验收组织形式及程序①建设单位组织,设计单位、监理单位、施工单位、地勘单位、质监站参与(不得缺席)。
②验收主持人:
项目管理部经理
由主持人介绍各参建单位、核实参验人员身份、宣读验收会议议程。
③参建各方汇报状况(按次序:
施工、设计、勘察、监理、建设)
④建设单位宣布验收方案⑤分组验收,主持人宣布分组状况。
⑥质监站对验收组织程序等进行评述。
⑦验收组争论、汇总形成一致验收看法。
3、正式验收应预备资料
(1)竣工资料(一共五套,公司三套,质监站和城建档案馆备案各一套,资料内容见温成投[2021]8号《成都隆博投资有限责任公司关于工程资料的相关规定》。
(2)验收资料1)竣工验收联系单
项目管理部于验收前7天报送质监站。
2)竣工报告施工单位填写,总监理工程师签署看法。
要求均为行政印章。
3)资料核查表(单位工程观感质量检查记录、单位工程施工把握资核查记录、单位工程平安和功能检验资料核查及主要功能抽查记录)
施工单位填写,总监理工程师签字。
4)监理评估报告
监理机构填写,要求行政印章。
5)设计、勘察检查报告由项目管理部填写后加盖设计、勘察单位行政印章,日期可填写初验时间。
6)参建方状况报告包括建设、设计、勘察、监理、施工。
加盖行政印章,日期可填初验时间。
7)验收方案
项目管理部编写,五大主体加盖行政印章,日期填正式验收时间8)验收组成员表
五大主体盖行政印章,要求表中人员验收时不得缺席。
9)责任制一览表五大责任主体盖行政印章10)验收看法表项目管理部填写,日期暂不填、正式验收后五大责任主体签署验收看法并加盖行政印章。
11)验收报告
项目管理部填写,日期填写正式验收时间
12)消防验收看法书
消防验收合格后,由消防部门提出具。
13)电梯验收看法书电梯先由技术监督部门验收合格颁发平安检测合格证书后,报质监站验收,电梯验收看法书由质监站部门内部传送。
14)验收甩项解释如室内面层做法甩项处理,卫生洁具甩项处理。
三、办理备案应预备资料备案主要是质监站和城建档案馆备案,办理备案需两套原件资料,分别装钉成册。
资料内容见温成投[2021]8号《成都隆博投资有限责任公司关于工程资料的相关规定》。
十、项目交付管理制度
(一)项目交付应具备的条件1、主体工程已经质监站验收;
2、消防工程已经质监站验收;
3、配套设施(水、电、暖、气)工程施工已完成,除自然气外,其他已接通;
4、智能化设施已调试完成,其他弱电项目(宽带、电视、电话)具备开通条件;
5、园林绿化工程已完工(植栽可因季节缘由特别对待);
6、物业公司已对工程进行核查,并已支配修理;
7、各项试验已完成,试压、通球、闭水、电梯检测;
8、卫生清扫完成;
9、施工人员已清离现场;
10、场区已封闭;
11、各项竣工资料已收齐。
(二)向物业公司交付的实物与资料(同步移交)
1、钥匙类入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱(柜)、弱电箱、电梯、电梯机房、各类把握器、把握室、室外照明把握箱等。
2、数据类水表读数、电表读数、气表读数(须经物业公司、施工单位共同抄读)
3、文件类1、各类设备用法解释书、合格证、验收报告、检测报告等(经物业公司要求整理);
2、消防部位用法解释;
3、主体竣工验收表、消防验收报告、电梯准用书;
4、试压、试水、通球验收报告;
5、住房质量检查档案;
6、各类竣工图纸、资料(与物业公司协商交付时间)。
十一、工程移交工作流程图工程部确定移交工程的时间工程部预备竣工资料物业公司接收并办理交接手续物业公司验收并提出整改看法物业公司核实资料并办理交接手续工程部限期整改完毕工程部向物业公司移交工程实体十二、一般工程质量问题处理程序一般工程质量问题(初步推断)
专业工程师施工单位提出处理方案报监理机构、工程部审核通知监理机构、工程部经理合议(确定为一般质量问题)
施工单位实施监理工程师验收并做好记录连续下道工序十三、一般工程质量事故处理程序一般工程质量事故(初步推断)监理工程师口头责令立即停工并立即上报工程部经理、监理机构、总工办(判定为一般质量事故)
施工单位书面报告事故具体状况,并提出处理看法和方案施工单位依据处理方案实施、监理机构进行过程监督监理机构发出书面指令停止发生部位及有关部位下道工序施工连续下道工序施工监理机构、工程部对处理结果进行验收并做出结论预算造价部核定事故处理造价由责任方担当事故损失费用总工程师召集相关单位分析事故发生的缘由,明确责任,组织争论处理方案技术措施并报设计单位签认总工程师审定十四、事故处理工作流程事故发生总工办立即上报实行应急措施削减损失并通知相关人员,监理、设计、工程部(工程部经理组织)
召集会议争辩处理方案形成书面或口头(紧急状况下)指令或文件(总监或工程部经理负责组织)
施工单位组织实施、监理单位实施监督监理验收并做好记录施工单位报相关签证至监理审核连续下道工序工程部审核预算造价部核定造价工程部存档并送监理机构、施工单位合格不合格总工程师审定第二章工程方案管理制度第一节方案体系设置及主要内容要求一类方案一、施工总进度方案主要内容:
1、标段划分。
2、各标段单体工程分部分项工程开头结束时间。
3、各单位工程的搭接规律关系。
二、材料设备投入总方案主要内容:
1、主要材料设备的投入时间、投入量及协作施工用法状况。
2、主要材料设备的供应方式(甲供;
甲招乙购;
甲方认质、认价后乙购)。
三、选购总方案主要内容:
1、甲供材料、设备的选购时间、方式、数量、金额、认质标准。
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