对东山雅居管理模式的设想.docx
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对东山雅居管理模式的设想
东山雅居物业管理费测算:
一、人员配备及工资标准
部门
岗位名称
人数
人员工资
(元/人月)
工资总额(元/人月)
经理室
总经理
1
8000
8000
副总经理
1
6000
6000
客服服务中心
主管
1
2500
2500
客户接待
1
2200
2200
楼座管家
2+1
2200
6600
工程维修部
维修主管
1
3000+
3000+
电管工
2
2800+
5600+
操作工
2
2200+
4400+
环境保护部
环境部主管
1
2200
2200
保洁领班
1
1600
1600
保洁员
14
1500
21000
园艺领班
+1
1600
1600
园艺工
+3
1500
4500
安保部
保安队长
1
2800
2800
副队长
1
2500
2500
小组长
1+2
2200
6600
保安员
18
2000
36000
综合办
公室
主管
1
3000
3000
出纳
+1
2200
2200
会计
+1
2200
2200
文员
+1
2000
2000
厨师
+1
3000
3000
帮厨
+1
2000
2000
小计
61
131500
备注:
为节约管理成本,人力资源工作由总经理统筹,部门队组长以上(含)负责人由经理办公室会同综合部选拔任命和管理,队组长以下人事工作由综合办公室协同部门负责人组织落实,综合办公室督促监督。
‘+’表示新增岗位或人数。
二、人员工资、社会保险和福利等费用
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
工资
131500
见人员配备及工资标准
2
福利
21697.5
按工资总额的16.5%计提
3
保险
26300
国家计提标准20%
小计
179497.5
三、服装费
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
管理人员11人
550
按每人每月50元计
2
操作层员工50人
1750
按每人每月35元计
合计
2300
四、行政办公费
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
交通费
1500
2
通讯费、网络费
1000
3
招待费
1000
4
低值易耗摊销
600
合计
4100
五、公共部位、设施设备维护费用
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
消防检修费
600
2
安防监控检修
800
3
电路维护,楼道灯更换
300
4
水泵维护保养
700
5
管道维修
500
6
防水、散水、雨水井、沟、池维护
500
7
阀门维护更换
500
小计
3900
六、环境卫生费
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
化粪池清理
1000
2
垃圾桶折旧
200
3
四害消杀
100
4
小型低值易耗品
300
5
节日装扮
600
小计
2200
七、公共秩序维护费
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
对讲机
500
配备22部
2
电警棍、手电、头盔等
500
小计
1000
八、员工宿舍费用
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
宿舍费用
1000
小计
1000
九、员工食堂费用
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
食堂费用
18000
以每人每天15元计
小计
18000
十、支出小计
序号
项目
金额(元/月)
备注
1
人员工资及保险
179497.5
2
服装费
2300
3
行政办公费
4100
4
公共部位、设施设备维修费
3900
5
环境卫生费
2200
6
公共秩序维护费
1000
7
宿舍费用
1000
8
食堂费用
18000
8项小计:
211997.5
9
税费
12719.85
按1-8项合计的6%计算
合计:
:
224717.35元
每月总费用224717元÷项目总收费面积145000㎡=1.55元/㎡
十一、费用说明
1、经物业公司测算,物业管理费用收取标准:
住宅按照建筑面积每月每平方1.54元
收取。
2、此物业费用的测算为竣工总费用,未按工程周期排列,不含物业开办费用(即物业
用房装修、办公设施设备、工具材料购买等费用)。
3、电梯及地下车库、二次加压、公摊水电能耗未测算,同时不含不可预测费用。
4、如有空置房,无法收取物业费用,导致物业管理运营亏损,亏损部分一般应由开发商补齐。
十二、物业收入费用概算:
月住宅收入:
面积145000*(1.25+0.38)=236350元;
月车位收入:
车位1400*110元=154000元;
月物业总收入:
月住宅收入+月车位收入=390350元;
月物业盈利:
月物业总收入-月物业总支出=165633元。
说明:
由于本物业所涉商业部分各方面性质尚未确定,所以本次物业费用的计算不包括商业部分。
一般而言,商业物业管理要求高,但盈利水平也高于住宅物业。
2015-4-13
东山雅居物业管理方案(提纲)
第一章东山雅居基本情况及特点、难点分析
第一节基本情况
一、项目简介
二、项目配套
三、小区房屋本体情况及一期项目楼宇分布情况
第二节东山雅居(一期)项目需求分析
一、项目整体特点
二、项目分析
第三节管理要素与重点
第二章东山雅居物业管理定位及服务目标
第一节管理服务总目标及服务定位
一、管理服务总目标
二、服务定位
第二节管理目标
服务承诺
第三章东山雅居管理模式
第一节管理方式
第二节管理机制
第四章组织架构、人员配备与素质要求
第一节组织架构
第二节人员编制与配备
第三节部门分工及人员管理
第四节人员培训
第五章各类基础设备设施配置要求
第六章关键服务及管理过程设计
客户服务日常管理
一、客户关系的建立
二、客户投诉处理三、众文件及公告的控制
四、物业服务工作阶段计划
五、业主入伙阶段
六、装修管理阶段
第七章检查及监控措施设计
第八章关键项目风险及相应的风险控制措施
第九章东山雅居物业管理费测算
2015-4-13
对东山雅居物业管理模式的设想
太原东雅物业管理有限公司根据项目物业管理服务特点和重点,建立广泛的参与机制,规划市场,倡导物业管理经营和文化观念,以“三标准一体系”建设为主抓手,高效、合理、经济地管理和养护物业,服务业主,最大限度的满足业主的合理需求,创造特色物业管理模式。
一、引进标准化管理手段
为符合科学化、现代化管理原则并与国际惯例接轨,太原东雅物业管理有限公司通过“走出去”“引进来”的方式学习标准化管理手段,充分利用外部资源优势为小区今后的服务定位、管理费用等提供参照,为小区物业管理体系建设、标准化管理、人员培训等创造条件,为太原东雅物业管理有限公司内部质量跟踪评估提供标准,推动太原东雅物业管理有限公司内部自我监督、自我完善质量体系建设,不断提高公司管理服务水平,赢得业主广泛好评。
二、向科学管理要效益面对激励的市场竞争,物业管理企业为了生存、更好地持续发展,降低管理服务营运成本是关键之一。
东山雅居在保障服务质量、提升服务标准的基础上,降低公司管理成本,优质低耗在最大限度上服务客户、保障客户利益。
(一)合理配置资源
1、科学合理地降低人工成本
物业管理是劳动密集型产业,人工成本在整个管理成本中的比重不小,公司组织机构越庞大、人员越冗杂,成本浪费越大,对于整个公司的发展也就越不利。
东山雅居根据所服务物业的实际情况和服务质量要求,合理有效地设置公司职能部门,科学设岗定员。
科学确定部门的工作范围、工作量和部门作业标准,因岗设人,不断提高各层级员工的素质和能力,加强工作考核和管理,降低公司营运成本,提高公司的效率和效益。
例如:
小区的日常保安巡逻工作,由物业公司统筹安排,交给清洁工来兼顾完成;清洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视,适当兼顾保安员的巡逻职责,发现问题能及时有效地反映;同时,保安队日常巡逻时发现公共区域需要保洁时,及时通知清洁主管进行处理,也更有效的提高清洁保洁质量。
2、整合利用公司各部门资源。
东山雅居根据实际情况对各部门资源进行整合,整合各部门内部资源,包括设施资源及业主资源,加强部门间的交流与协作,整合各部门公关资源,以达到减少成本,增强企业竞争力的目的。
(二)合理地筹划物业服务方式
东山雅居对保安、清洁、绿化服务根据实际情况可采用如下两种模式:
一种是清洁、绿化承包给专业公司来完成;另一种是保安由自己公司内部招聘合格人员来完成。
物业公司把“一体化”管理的优势与“专业化”管理和优势结合起来——小区日常专业化管理交由物业公司来完成,其他的由专业化公司完成。
物业公司负责监督考核,务求达到公司要求的高质量服务水平。
(三)节能降耗
东山雅居贯穿科学利用资源和节省资源的思想,统一汇总所需物资,将管理运营所需采购的物资向公司备案,公司审批后由物业公司直接向评审合格的供应商采购物资,保障采购时间、保障工作效率,保障降低成本。
通过提高猪能管理水平,有效降低人工成本。
节能降耗主要体现在公共区域照明特别是停车场用电方面。
物业公司考虑在公共区域,根据不同区域的照明要求,尽量使用节能型灯管。
并每年根据实际情况,制定小区年度节能方案并组织员工进行培训落实。
物业公司多方面收集国内先进的节能降耗技术理念,利用最新的节能技术对小区公共照明、电梯、水泵等设施实施改造,从而达到不断降低小区运行成本的目的,保障小区可持续管理。
三、物业管理品牌经营策略东山雅居采用以下策略,组合运用,形成自身的竞争优势。
(一)做足、做好基本服务
东山雅居物业公司在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强学习和专业化建设,提高物业管理水平。
抓好小区物业管理的经营,建立完备的管理机制,向业主提供灵活、富有特色的服务。
同时,物业公司大力培养人才,为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。
(二)服务创新
东山雅居物业公司全面把握并认真落实的管理思想,通过加强“三标准一体系”建设,科学运用其管理方法,不断地改进、创新,增强物业管理活力;物业公司主动出击,取得突破的途径,掌握所有业主特点和需求,主动和业主接触,不但担当物业管理者的角色,同时要成为业主商务的顾问生活的管家,真正成为业主的好帮手好管家。
(三)精心打造“东山雅居优质物业管理”品牌
东山雅居物业公司将通过勤恳、诚信的服务,丰富多彩的社区推广活动,建立良好的商誉,逐渐培育起东山雅居管理服务品牌。
如物业公司根据顾客居住群体特征举行形式多样的社区文化活动,提高业主、住户对小区的认可度、满意度。
针对居住群体的特殊性,物业公司利用资源在社区设立图书馆,举行邻里节等大型活动和对社区设备设施进行更新维护,全面提高了物业公司知名度
四、提高物业的危机、应急意识
物业管理属于服务性行业,物业管理的核心是服务业主,服务对象是人,管理的项目敏多内容复杂,服务不确定性较高。
提高物业的危机、应急意识是物业管理的内在需求。
东山雅居项目是东林房地产开发建设的智能化、园林式高档的住宅小区,这种类型的物业对他的“管家”的要求较一般的物业要高得多。
安全防范是物业管理的一项基本职责,《物业管理条例》第四十七条规定:
“物业管理企业应当作好物业管理区域内的安全防范工作。
”提高各种风险防范能力,是物业管理的本职需求和应有之义。
根据所服务物业的实际情况制定了全面应急方案,如:
A、应急预案总体要求;B、预防和应对各类突发事件的基本原则;C、重大突发事件应急方案及各部门职责;D、突发事件处理流程;E、消防应急处理预案;F、车辆管理应急处理预案;G、防暴雨应急处理预案;H、中毒事件应急处理预案;I、电梯停梯应急处理预案;J、停水应急处理预案;K、停电应急处理预案;L、跑冒水应急处理预案;M、急救病人应急处理程序;N、紧急维修求助应急处理程序;O、盗匪警应急处理程序;P、高温天气应急处理程序;Q、暴雪天气应急处理程序;R、雷电天气应急处理程序;S、重大疫情、传染性疾病应急处理规程等应急预案小区物业公司注意防患于未然,加强对员工的培训和对客户的宣传,做好各项预防工作,创造和谐优美的生活环境。
2015-4-13
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