房地产市场概况.docx
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房地产市场概况.docx
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房地产市场概况
房地产市场概况
一、房地产现状及其发展态势
1、房产现状
通过对在建项目的调查与五大区的了解,发现各区均有相对中心区域,并开发呈多元化,各区均大兴房产开发,通过调研经验分析:
(以下排序均由高到低)
五区目前总体开发量相比依次为:
福山区、莱山区、芝罘区、开发区、牟平区;
五区目前房产开发空间潜力依次为:
莱山区、开发区、福山区、芝罘区、牟平区;
五区目前居住区密集程度的依次为:
芝罘区、福山区、开发区、莱山区、牟平区;
五区目前区位总体价格依次为:
莱山区、芝罘区、开发区、福山区、牟平区;
五区目前消费水平评价依次为:
芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区;
2、2000——2005年市房地产开发情况汇总表
单位:
亿元/万平方米
年代
商品房开发情况
商品房经营情况
年末企业数量
新开面积
人均居住面积/平米
施工面积
竣工面积
完成
投资
销售面积
销售套数
空置面积
合计
住宅
公建
合计
住宅
公建
合计
住宅
公建
合计
住宅
公建
2000
359
256
103
171
131
40
22.57
112
97
15
14477
76
43
33
237
187
13.71
2001
428
334
94
209
167
42
28.15
154
133
21
16939
60
39
21
261
228
14.58
2002
568.88
412.48
104.4
286.23
226.64
59.59
39.36
188.93
165.37
23.56
19318
62.83
39.72
23.11
225
331.89
15.46
2003
845.71
606.85
238.86
399.33
305.48
93.85
68.23
288.4
252.36
36.04
31823
75.07
53.39
21.68
241
499.78
15.22
2004
940
666.91
273.09
460
332.83
127.17
73.5
350
281.28
68.72
31996
63.13
35.68
27.45
285
519.74
15.73
2005
1174.12
876.45
297.67
531.75
422.42
109.33
85.71
440.03
399.41
40.62
39545
66.34
44.78
21.56
305
611.87
3944.84
518.38
图表显示:
2005年的施工面积比2004年增长了24.9%,同2000年的359万平米相比,增长了200%多。
施工面积的逐年增加,凸现了烟台市房地产业的健康发展。
至少土地的供应量是比较充裕的。
从目前的状况预计未来5年应该呈持续稳步增长。
图表显示:
2005年的竣工面积比2004年增长了15.5%,同2000年的171万平米相比,增长了210%多。
同施工面积同步增加,每年的增长幅度在15—30%左右。
图表显示∶从2000年销售面积112万平米,2001年增长了37.5%,2002年增长了22.6%,2003年增长了142%,2004年增长了21%,2005年增长了25.7%。
2003年的销售面积是最近5年中最大的,烟台的这轮房产热是从2001年开始的,到2003年市场积蓄的购买力集中释放,2003年以后房价一路上扬,购买的积极性受到一定限制,另外市场的供应量也在逐年的增加,所以近2年,消化的幅度在放缓,市场进入了调整期。
图表显示∶空置面积的变化甚微,正负增长幅度不超过20%,空置面积连续5年均控制在80万平米以下。
多次置业的投资客,还是占有一定的比例,尽管政府一直在打压炒房者,出台政策限制多次置业的部分人群,但收效不明显,实施需要过程。
在烟台部分的海边豪宅空置率较高,排除炒房因素,还有30%左右的外地置业者,或者用来度假或者用来养老的,至使空置状况短期难以改善。
图表显示∶新开工面2003年增长比率45.5%,是近5年里幅度最大的一年,2003年是烟台的房地产爆发年和丰收年,从上面的销售面积也可以看出。
03年以后,幅度趋于稳定,在17%左右,尽管每年持续增长,但没有大起大落的感觉,购买市场趋于理性。
3、房产发展态势研究
◆各区形势
(1)芝罘区土地供应少,拆迁量大;
(2)莱山区楼盘高档,海景土地同样珍贵稀少
(3)开发区优先保证工业用地,老区土地供应量少
(4)福山区——尚未大规模开垦的区域
◆通过调研综合分析,现阶段不考虑项目周边综合因素,
仅就区域优势而言排序为:
芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟山区;
若考虑长期发展及远期利益应为:
莱山区、开发区、芝罘区、福山区、牟平区;
市政府迁往莱山区也将势必分流芝罘区的房产客户需求,
开发前景依次为:
莱山区-芝罘区-开发区-福山区-牟平区;
(1)芝罘区的定位——作为传统的政治、经济、文化中心,集中了全市主要的经济活动与城市人口,历史延续下的定位与习惯非常清晰,就是在市政府迁至莱山后,作为全市的经济中心,这样的定位为其发展明确了方向。
(2)纵观市的房地产市场,其开发及地区供应量已形成格局,且各区域已有相对稳定开发楼盘,2006——2008年各区将新增大批量新建项目上市(主要是幸福一带的改造,福山区的大量旧村改造,南郊的部分村里新建项目),芝罘中心区作为老区,土地的供应稀缺,新项目的主要来源将是拆迁,供应量相对其他区域较少。
但价格仅次于滨海中路的高档海景房。
二、区域市场需求及其发展
1、市商业区格局分布概况
市主要的商业区域集中在中心城区。
亦即是芝罘区,芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展,重点发展方向逐步由东向西转移并扩。
地段
属性
代表性商业物业
南大街一线
商业通道轴线
华联商厦
振华购物中心
国际购物广场、沃尔玛购物广场
南大街靠海港路一线
属于商业中心节点围
南大街购物城
南大街名品服装商城
海港路一线
商业区中心节点
振华商厦、良友广场、富凯商厦、
新步步高购物中心、100购物广场
“三站”一线
商业区中心节点
巴黎商业步行街、五星电器
大润发仓储式百货超市
三站批发市场、德胜兴业广场
百盛购物中心、国美电器
永兴中南大厦(名都购物广场)、宁电器
“幸福中路”一线
商业区中心节点
九隆广场
家世界超市
振华购物广场
2、市商业区格局的发展现状分析
以南大街为商业主轴线,带动两个商业副中心区,现时基本形成一线两点的商业中心区。
以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个商业节点。
其他商业形态均沿一线两点展开,形成现时较为繁荣的商业区。
2004年幸福商圈格局已基本形成,聚集了大批的外来商家的入住。
在这里将形成西部的又一个中心商业区,其发展潜力可见一斑。
◆海港路商圈格局
在海港路的商业副中心区,现时集中了市最知名并且经营情况最好的商业物业,包括振华商厦、新步步高购物中心等。
还有正待兴起的银都商业广场。
◆南大街商圈格局
国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线,辐射周边商业物业。
◆“三站”商圈格局
“三站”一线的商业副中心区,该区域是市商业区西移的其中一个重要地段,区域商业环境较为成熟,但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏,走的是大众化的路线,现时营业的有大润发和三站批发市场,前者为大众化的大型仓储式超市,后者为大众化的平价购物区,由于区域存在长途汽车站,形成区域商业档次提升的障碍,但随着以巴黎、永兴中南大厦、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业,此区商业氛围将有较大改观。
◆“幸福中路”商圈格局
“幸福中路”一线的商业以九隆广场为首,振华购物广场、铜锣湾百货、家世界等大商家的进驻提升和繁荣了幸福一带的商业。
使这一地段的商业氛围有了质的转变。
3、中心商业价值地段划分(详见下表)
地段区域
心理认同程度
商业氛围与产圈形象
价值类评估
南大街东部区域
中等
商业氛围只存在于沿马路两边,华联商厦独撑局面,商业形象属于中等,商业氛围不强。
三类价值人气人流不强,商业价值相对较弱。
南大街中部靠近海港路一线
高
商业氛围浓厚,档次属于中档偏上,形成休闲购物的氛围,初具一站式购物的模式。
一类价值
人流量相对较大,商业价值较好。
海港路商圈
高
商业氛围浓厚,汇集名牌商业特点,有相当的惯性吸引力,形成商业口碑生效应,中高档的物业形象
一类价值
人流量大,而且品牌商家在此坐阵,商业价值高。
三站商圈
较高
商业氛围虽然浓厚,但形成较为杂乱,商圈形像处中下档次的阶段,但具备改良潜力
二类价值
人流量较大,但品牌较为复杂,目前相对缺乏更强的吸引力
幸福中路商圈
较高
新兴的商业中心区,目前的区域购物环境不佳,属于改造治理中的重点区域,商业发展潜力很大,是整个市商业格局西移的典型中心区。
一类价值
人流量大,且众多来品牌会集于此,有的地标商业九隆“shoppingmall”坐镇,未来发展呈无穷状。
4、中心商业区商业物业租售价格指数(详见下表)
商业路段
商铺售出均价
商铺出租均价
代表性商铺物业租/售均价
南大街西部一线
均价水平在
1.2—1.5万元/㎡左右
300-600元/㎡/年
御景销售均价在1.5万元/㎡左右
南大街中部一线
国际购物广场均价在
2万元/㎡
1400-2000元/㎡/年独立临街铺面价在800-1000元/㎡/年左右。
商铺物业均价在1300-1500元/㎡/年
南大街购物城租金均价在1500元/㎡/年,南大街名品服装商城1300元/㎡/年。
海港路商圈
润隆大厦均价在
1万元-2万元/m2左右
租金均价在800-1200元/㎡/年左右
新步步高购物中心铺租水平小面积租金在1200元/㎡/年左右,大面积租金在1000元/㎡/年以上,均价在1500元/㎡/年左右。
“三站”商圈
售价可分为二类水平
一类水平在2万元/㎡
二类水平在1.2-1.5万元/㎡
租金均价在1000元/㎡/年左右
巴黎商业街物业销售均价在2万元/㎡/年左右。
幸福中路商圈
售价可分为二类水平
一类水平在2万元/㎡/年
二类水平在1.0-1.3万元/㎡
租金均价在800—1400元/㎡/年左右
九隆广场销售均价在2万元/㎡左右
5、中心区写字楼市场租售调查(蓝色表示在售)
序号
项目名称
地理位置
层数
售价/租价
主力面积
租售率
1
永兴中南大厦(第一大道)
大海阳路大润发西侧
1-4层商业
5-26层写字间(288套)
(6-23层)5300元/㎡起(12套/层)
(24-26层)8000元/㎡起(12套/层)
79/80/99/100/212/227/203/231㎡
20%
2
文化宫大厦
南大街南侧
25层
336元/㎡年(阴面)
360元/㎡年(阳面)
15/30/50㎡
90%
3
富凯商厦
海港路32号
1-3层商业
4-8层写字间
500元/㎡年(阴面)
550元/㎡年(阳面)
30/50/70㎡
90%
4
润隆大厦
海港路西侧
1-6层商业
7-22层写字间
23-25层客房
7200元/㎡(12层以上)
550元/㎡年
60/80/120㎡
85%
5
华达大厦
海港路与南洪街交汇处
1-5层不对外租
6-28层写字间
280-380元/㎡年
20/30/50/80㎡
90%
6
南大街购物城
南大街北侧
1-4层商业
5-12层写字间
330元/㎡年
20/50/80㎡
95%
7
数码港
西大街中段
1-3层商业
4-20层商住楼
2980元/㎡起(层差80-100元)
3500元/㎡(10层)
4274元/㎡(20层)
60/72/102/109/112/85/71
/168㎡
75%
8
三水商务大厦
新安街3号
19层(纯写字间)
22层(2栋商住)
①纯写字间:
7800-10000元/㎡(16套/层)
②商住1#:
5400元/㎡起价(5户/梯)
2#:
5500元/㎡起价(7户/梯)
175/80/90/130㎡
21#:
124/127/118/120/162㎡
2#:
73/2套80/3套120/2套
1100%
275%
9
天同证券
南大街国际西侧
8层
630元/㎡年(阴面)
680元/㎡年(阳面)
40/60㎡
97%
10
天鸿凯旋城
大马路南侧
1#2#(商住)30层
4#(纯写字楼)28层
7500—10000元/㎡
200㎡
未开盘
11
丰汇大厦
四马路99号
7层
5800元/㎡起
80㎡
20%
12
长城商务大厦
新海阳路东街57号
9层
2980元/㎡起
35㎡、104㎡
80%
13
楚凤商务大厦
芝楚路27号
11层
2540元/㎡起、9层3280元/㎡
70㎡、80㎡
60%
备注
1此地段的写字间租赁市场都非常活跃,基本都在90%左右。
客源以广告、律师事务所、装饰房产、保险为主。
2三水的2栋SOHO商住楼,从目前的购买情况看75%以上都是做办公的(05年5月底交房)
3三水商务大厦目前入住率在85%左右,以贸易、船物、装饰、信息类的公司为主。
物业配套:
序号
项目名称
物业配套
1
永兴中南大厦
中央空调、会所。
管理费和空调费暂未定
2
文化宫大厦
暖气,租金含管理费(水电自付)
3
富凯商厦
中央空调;租金含管理费、水电费、空调费。
4
润隆大厦
部分中空调、部分暖气;管理费3.5元/㎡月,水电按标准自付。
5
华达大厦
中央空调;租金含管理费,水电按标准自付。
6
南大街购物城
中央空调;租金含管理费、水电费。
7
数码港
一层8户2部电梯,管理费1.7元/㎡月,无中央空调,水电自付
8
三水商务大厦
写字楼:
配立式空调和分体空调,水电费用自付,管理费3元/㎡月
商住楼:
无空调,水电自付,管理费1.5元/㎡
配有公共休闲厅
9
天同证券
中央空调;租金含管理费,水电费自付
10
天鸿凯旋城
会所、底商;所有费用未定
11
丰汇大厦
1—3层为酒店,楼顶高尔夫练习场;相关费用待定
12
长城商务大厦
管理费1.95元/㎡月,水费分摊,电费独立核算
13
楚凤商务大厦
管理费1元/㎡月,水费平摊,电费独立核算
6、中心区写字楼市场个案明细调查
NO:
1平安大厦
地理位置:
芝罘区建设路与南大街交汇处
发展商:
钢铁企业集团公司
层数:
16层
销售均价:
3800元/㎡
租赁均价:
350元/㎡年左右
物管费:
2.6元/㎡月
联系:
29711222971178
NO:
2银座
地理位置:
芝罘区建设路与南大街交汇处
发展商:
层数:
17层
销售均价:
租赁均价:
400元/㎡年左右
物管费:
联系:
NO:
3永兴中南大厦
地理位置:
芝罘区大海阳路大润发西侧
发展商:
永兴房地产发展公司
层数:
28层(5-28层商务办公)
联系:
6695777
NO:
4文化宫大厦
地理位置:
南大街与毓璜顶东路交汇西侧
层数:
25层
租赁均价:
336元/㎡年左右
联系:
2112367
NO:
5富凯商厦
地理位置:
芝罘区海港路32号
发展商:
市恒丰银行
层数:
8层(4—8层为商务办公)
租赁均价:
550元/㎡年
联系:
6039035
NO:
6润隆大厦
地理位置:
海港路西侧,富凯商厦对面
层数:
25层(7—22层为商务办公)
销售均价:
7200元/㎡
租赁均价:
550元/㎡年
物管费:
3.5元/㎡月
联系:
6692366
NO:
7华达大厦
地理位置:
海港路与南洪街交汇处
层数:
28层(6—28层为商务办公)
租赁均价:
380元/㎡年
联系:
6285885
NO:
8南大街购物城
地理位置:
南大街振华购物中心北侧
层数:
12层(5—12层为商务办公)
租赁均价:
330元/㎡年
联系:
66648156286149
NO:
9齐鲁文经大厦
地理位置:
芝罘区胜利路155号
层数:
21层
租赁均价:
750元/㎡年
联系:
2979099
NO:
10汇丰广场
地理位置:
胜利路北段太平洋大酒店西侧
层数:
18层
租赁均价:
550元/㎡年
NO:
11凯旋广场
地理位置:
胜利路与北马路交汇处
层数:
6层
租赁均价:
400元/㎡年
联系:
6224558
NO:
12金都大厦
地理位置:
芝罘区南大街9号
发展商:
建设银行
层数:
38层
租赁均格:
650元/㎡年左右
联系:
6603429---1210
NO:
13中银大厦
地理位置:
芝罘区解放路166号
发展商:
市中国银行
层数:
31层
租赁均价:
750元/㎡年
联系:
6238888—1203
NO:
14绮丽大厦
地理位置:
芝罘区北马路新中国的士高对面
层数:
20层
租赁均价:
500元/㎡年
联系:
6612888---1979
NO:
15海关大厦
地理位置:
芝罘区北马路与解放路交汇处
层数:
26层
租赁均价:
800元/㎡年
联系:
6666352
NO:
16长城商务大厦
地理位置:
芝罘区新海阳路东街57号
发展商:
长城房地产开发
层数:
9层
物管费:
1.6元/㎡月
销售均价:
3070元/㎡
联系:
6280797
NO:
17楚凤商务大厦
地理位置:
芝罘区芝楚路27号
发展商:
建设开发
层数:
10层
物管费:
1元/㎡月
销售均价:
2870元/㎡
联系:
29957772995888
NO:
18三水商务大厦
地理位置:
芝罘区新安街3号
发展商:
三水置业
层数:
19层
物管费:
3元/㎡月
销售均价:
5000元/㎡左右
联系:
66656006645777
NO:
19滨海广场商务区
地理位置:
芝罘区滨海北路南,大马路与解放路交汇处
发展商:
天鸿宝泰房地产开发
占地面积:
约1.93万㎡
建筑面积:
14.86万㎡(地上:
10.85万㎡,地下:
4万㎡)
项目概况:
①2栋30层、2栋28层
②1#~3#为高级公寓,4#(28层)为写字楼
③商业面积:
地下一层13171㎡、地上一层9671㎡、地上二层10808㎡、地上三层10808㎡、地上四层局部3200㎡,合计共47658㎡。
④公寓面积:
1#~2#38088㎡,3#13125㎡、4#23100㎡
⑤停车场面积:
26940㎡停车位:
1193个
三、市商业现状评价
1、定位不明确,缺乏特色市场
的商业街在建设、整治改造中缺乏特色。
由于市区商业街大多自然发展、形成,商业气氛不浓,很难结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色,因而往往凸显不出商业街的优势。
同时,由于政府在加快商业街发展过程中缺乏对商业街的发展进行系统性规划建设和管理,缺乏科学的论证和功能定位,进一步导致商业街趋同发展现象,且商业街发展缺乏动力,商业街发展方向比较盲目,市场定位不明确,特色不明显。
市区市场发展较为薄弱,除三站市场外,没有知名的市场,还存在类型重复的现象:
一是市场过于集中在某些种类,如建材装饰材料市场,重复建设现象较严重;二是特色市场较为缺乏,如缺乏新兴产品市场和高附加值产品市场。
2、环境亟需改善
由于许多网点配套设施不完善,周边环境条件不佳以及管理不到位,导致商业网点购物空间和市场环境存在诸多问题。
大型零售网点地处闹市区,交通条件欠佳,停车设施严重不足,疏导人流的空间也十分缺乏,致使消费人群的可进入性和疏导性受到严重制约。
由于市区城市是“带状”组团式结构,城市交通压力很大。
目前市区的商业街大多是城市主干道,人车混杂,且缺乏为顾客服务的软硬件设施和条件,如绿化、休闲娱乐设施、标牌指示等,因此,在一定程度上制约了商业街上档次的招商。
市区各类市场中,除三站批发市场外,均层次较低,硬件设施有待改善,配套设施明显不足,在批发市场中有些是利用闲置的仓库厂房和待建土地建成的,带有明显的临时性,市场铺面中是简易棚式建筑,场布局凌乱,卫生状况很差。
市区供应居民鲜肉菜的农贸市场,近几年虽然经过整治、改造,政府采用“退路进厅”等一系列措施,但是“爆市”、影响城市交通、环境卫生差等现象仍是农贸市场存在的主要问题。
经营者、消费者、周围居民等均不满意,成为城市中久治不愈的卫生死角。
此外,许多批发市场乱搭乱建,违规建设等现象较为严重,严重影响了市场环境。
3、层次结构不清,发展不均衡
市区商业发展基本上是按传统的随着城市发展自然发展的模式,因此按现代商业理念存在着层次结构不清,发展不均衡的问题,主要表现市、区、社区级结构不清,功能不明确。
市级商业中心许多年发展已基本形成以海港路两侧向西至大海阳路,南至南大街,北至北马路为围的市级商业功能区,围大型网点有8家(包括规划在建),营业面积、经营业态基本雷同,致使市级商业中心档次提升不起来,发挥不了市级功能。
由于聚集过多的大型网点,不仅影响市区其他区级、社区级中心的形成和功能的发展,而且也影响了中小型基层网点的发展和经营。
由于市区近几年城市发展建设项目多以小区为单位,而往往忽视小区级以上的社区级中心建设及配套,致使社区级中心形成的较少,社区服务设施建设不配套,老城区传统业态居多,小型超市、便利店等新型业态缺乏,新建居民小区网点配置不足等。
4、管理较为滞后
现行的商业网点建设缺乏宏观调控和建设引导机制,处于自然发展和市场调节的状态,商业设施布局凌乱,缺乏统筹规划、开发,行业管理没有得到重视,尚未建立起行业自律机制,在经营、环境等方面都存在一定问题。
在商业街开发建设、建筑外观设计、专业街形象设计等方面没有统一的规划思路,致使市区商业街区商业气氛不浓,功能不明确,形象不鲜明。
市场的细致化程度和管理规化程度不高,缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥以及规、调控市场的建设和运行。
不少市场的开办者对市场只管收租收费,不加强部管理,市场管理严重滞后,加上入驻商户层次参差不齐,总体素质不高,导致市场存在许多不良现象,也影响了市场发展。
四、市区商业功能区规划布局
1、商业网点总体布局为:
1)莱罘区老城区是零售服务网点的核心区域,以历史文脉为底蕴,融汇现代商业网点和新型业态,建立传统商业与现代商业有机结合的商业功能区。
2)新城区则以现代商业理念为指导,以新型业态为主导,以大型网点为支撑,打造风格鲜明、时代气息浓郁的商业功能区。
3)在商业功能区或边缘,结合商业发展的演变过程,布局商业街,以繁荣商业气氛。
4)在远离商业功能区,居住人口成规模的地域建立社区级商业功能区。
5)在海滨、夹河口等休闲、观光、旅游区,结合区域功能和游人的需求安排休闲、饮食、文化娱乐等商业服务设施。
6)中心区外围及城区边缘地带是物流园区和商品交易市场的主要
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