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房地产价格评估毕业论文
房地产价格评估毕业论文
二稿
摘要
XX市位于山东省南部,近年来一直处于高速发展中,房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位,在价格评估时要充分考虑到各方面因素。
本文主要具体讲解了市场法,收益法,成本法,假设开发法,和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础,但局限性太大,限制因素很多.收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现,从而进行估价。
而成本法,假设开发法,基准地价修正法,一般用于前两种都不能使用的情况。
由于房地产产品数量品种多,价格昂贵,所以合理的估价对房地产具有重要意义。
前言
随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显.
房地产价格,是房地产价值的体现,而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。
客观,独立,公正是房地产估价的总要求。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说,世界上没有两处完全相同的房地产。
采取市场比价发也只是选取了相近的案例,这体现了房地产独一无二的特性。
房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。
这些都是股价的影响因素。
由此可见,建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。
而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法,而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。
怎样合理的使用这几种方法.在什么情况下使用最合适,正是本文的主要内容。
本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏,王秀代老师致谢。
由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。
第一章概述
1。
1XX房地产概述
XX市位于山东省南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄,济宁,泰安北靠淄博,潍坊,地理位置优越。
总面积17184平方公里,是山东省面积最大和人口最多的地级市。
从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位,商业用营业性房地产增速下降.评估住宅房地产一般较多使用市场比较法和成本法,而商业房地产则一般使用收益还原法,有时也采用一些市场比较法.
XX市近年来一直处于高速发展中,房地产业成为新的增长点,已经成为拉动经济增长的重要力量.首先,经济的发展,人民生活水平的提高,都离不开房地产业的发展,其次,由于房地产产品数量多,价值高,房地产产品又是社会的重要组成部分,所以其估价的重要性不言而喻。
另外,房地产业的发展有效的带动了众多相关行业的发展,对加快XX地区的经济建设具有重要意义。
自2000以来,XX市的房地产开发就一直处于升温状态。
其中,2010年投资达到36。
38亿元,比上年增长37.6%。
同期社会固定资产投资增速低0.6个百分点。
房地产是一种稀缺资源,是一种重要的生产要素和生活必需品,是人类生存和发展的基础,是社会生产的基础。
通过开发创造固定资产,为社会经济活动提供物质基础。
1。
2房地产价格及其估价的重要性
房地产价格,是房地产价值的体现,而评估这种价值的,就是房地产估价。
独立,客观,公正是房地产估价的总要求。
独立,是要求房地产估价师不受外界不合理因素的影响。
客观,是要求房地产估价时要尽可能减少估价人员的主要意志对估价过程和估价结论的影响.公正,是要求房地产估价时必须站在中立的立场上,不偏袒某一方,特别是不偏袒委托方。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有相当重要的意义.首先,房地产具有独一无二的特性,严格意义上讲,世界上没有两处完全相同的房地产,房地产的这一特性客观要求对每一块土地,每一宗房地产实行‘一地一价’,‘一房一价’。
需要对不同的房地产进行单独估价;其次,房地产价格的影响因素相当复杂,需要具有扎实的理论知识与丰富经验的专业人士进行价格判断;再次,由于房地产的位置不可移动,且其市场进入易受到规划,政策等限制,造成房地产市场不充分,需要专业估价人员参与房地产价格的估价工作.可见,房地产估价对于建立合理的房地产交易秩序,促进房地产公平交易具有重要意义。
其必要性具体表现为:
1房地产管理的需要
为了加强对房地产的科学管理,我国相关的法律、行政法规和政府部门都提出了完善房地产估价制度的要求,《中华人民共和国管理法规定法》进行了严格规定,确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格,需要估价;调整土地使用权出让金,确定土地使用权的补偿金额,需要估价;对于房地产权利人转让房地产不实成交价格,需要估价;确定土地收益,需要估价等等。
这些规定与要求都是房地产估价成为许多工作的首要前提。
2房地产交易的需要
房地产作为商品,在交易过程中,需要确定买价与卖价。
卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格.由于卖者至少要在赚回成本的基础上多买些钱,出售房地产时所愿意接受的价格总有个最低价格,买者的价格必须高于这个最低界限他才愿意出售。
其心态是在此最低界限之上,而且越高越好。
买家是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格,买者希望越少
越好,因此,双方具有何种价格界限,对于房地产交易来说是至关重要的。
而由于房地产的独一无二与房地产市场的不完全性,在房地产交易过程中,许多当事人不易掌握市场行情,这一关键性的价格界限往往需要请专业的房地产估价机构来为其提供价格参考依据.
3房地产抵押或典当的需要
房地产的价值巨大,使其在交易过程中往往需要金融机构的参与.金融机构为保障自身的利益,减少可能存在的风险,一般要求借款人以其房地产作为抵押,且贷款额会低于该房地产的价值,为此,需要庆房地产专业估价机构对该房地产的价格进行评估,另外,房地产的保值增值也使房地产成为抵押或典当的最佳对象,需要通过房地产估价对其进行确定。
4房地产保险的需要
房地产保险对估价的需要,一是在投保时需要评估保险价值,为确定保险金额提供参考依据;二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格重建价格,为确定赔偿金额提供依据。
此外还有房地产税收的需要,房地产征用拆迁补偿的需要,土地批租与房地产投资开发的需要以及处理房地产纠纷和有关法律案件的需要等等。
综上所述,房地产估价与房地产行业息息相关,具有重要性。
正确运用房地产估价方法做出正确的价格评估,对房地产业具有深远影响。
第二章房地产评估方法
科学实用的估价方法,必须具有两个条件,既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为,因此房地产交易价格通常可以通过三个方面来求取
1参照类似房地产近期价格
2参照房地产未来收益能力
3参照重新建造类似房地产所需要的费用
这就形成了估价的三大方法,即市场法,收益法和成本法。
车次之外还有一些别的方法,如假设开发法,基准地价修正法等等都是根据三大方法延伸出来的,而且不同的方法有不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的评估方法会有不同的结论。
2。
1市场比较法
市场比较法又称为市场法,交易实例比较法,市场资料比较法。
市场法是房地产估价最常用的方法之一,被称为“房地产估价方法之王"。
市场法是指将估价对象与股价试点近期的,类似的房地产交易的实际成交价格进行比较,通过对这些类似房地产意志的实际成交价格进行适当的多方面修正,以此估算估价对象在股价实点的客观合理价格或价值的方法。
采用市场法得到的评估价格,称为比准价格。
由于市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准,所以其比准价格更接近于公开的市场价格。
市场法的说服力也相对较强,是一种适用范围广且普遍采用的重要估价方法。
市场法的理论依据,是经济学中的替代原理,充分体现了市场价值论,在一个完全竞争的市场上,两个以上具有替代关系的商品同时存在,商品价格会由于替代关系而相互竞争,最终促使商品价格趋于一致。
房地产市场同样如此,效用相等的房地产经过市场竞争,其价格最终会基本趋于一致。
因此,房地产的未知价格可以通过类似房地产得已知成交价格来求取。
市场比较法的适用范围与限制条件:
在房地产市场比较发达的情况下,同一供求圈内具有较多与估价对象房地产相类似的房地产交易案例时(至少可以从中选择3个以上的可比实例),市场比
较法是较有效的适用的估价方法。
市场比较法不仅适用于交易性房地产价格评估,而且还可以在有关估价参数的求取上起到重要作用。
虽然市场比较法应用广泛,但在某些特殊情况下,该方法往往难以适用,比如在没有类似房地产交易或类似房地产交易较少的地区;又比如,较长时间没有发生类似房地产交易的地区;再比如,当估价对象为特殊房地产的,如,教堂,寺庙,学校,亿元,名胜古迹,保护建筑等等。
市场法的基本步骤:
一,搜集交易实例
市场法选用的一个必要条件就是必须拥有大量的,已经发生的房地产交易实例的准确资料,掌握正常市场价格行情。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用.因此,专业估价人员平时就应该注重对不同类型的房地产交易实例资料的搜集与整理。
二,选取可比实例
交易实力并非都能直接用于估价对象的比较参照,必须经过释放的选择。
用作比较参照的交易实例,简称为可比实例。
选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象房地产条件相同或相似的,成交日期与估价时点相近的,成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
交易实例不一定是可比实例,但可比实例一定是交易实例。
运用市场比较法,估计应根据估价对象状况和估价目的从搜集的交易实例中选取3个以上(一般为3-5个)可比实例。
如果可比实例少于3哥,其代表性较差,可能造成估价结果因其个别性而出现偏差,难以客观反映那个市场状况。
三,建立价格可比基础
建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况,交易日期和区域因素,个别因素的修正服务。
因为已选取的若干个可比实例之间及它们预估价对象之间,可能在付款方式,成交单价,货币种类,面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接比较修正,因此,需要对它们进行统一换算处理,建立价格可比基础使其表述口径一致,以便进行比较修正.
四,可比实例成交价格的修正
由于房地产市场属于不完全竞争市场,其价格的形成具有较强的个别性,所以,估价人员所选的可比实例不可能与估价对象完全类似,必须进行交易状况,交易日期,区域因素和个别因素的修正.交易情况,交易日期,区域因素和个别因素等方面,视具体情况可采用百分率法,差额法或回归分析法进行修正,每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
五,求取比准价格
1四项修正的综合求取,由前面可以看到,市场比较法至少要选取三个以上的可比实例,而每个可比实例都必须经过交易情况,交易日期,区域和个别因素等方面的修正,在四个方面修正以后,可比实例交易当时的实际成交价格就转换成为估价对象在估价时点的正常的客观合理价格。
2比准价格的求取,选取的多个可比实例的价格一一经过以上四项修正后,会得出多个修正后的价格,应根据具体情况计算求出一个综合结果,作为比准价格,并最终确定为估价额。
2.2收益还原法
收益还原法简称收益法,又可称为受益资本化法,投资法,收益现值法等。
该方法理论依据充分,在房地产估价实践中得到广泛的应用,是房地产估价最主要的方法之一,被称为房地产估价方法的“王后”.
收益还原法是预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现捣鼓家试点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用收益还原法求取得价格成为受益价格。
房地产在使用过程中可以产生收益,而且由于房地产的长期耐用性,在其耐用期限内其收益每年可以获取,房地产的价值就可通过每年能够获取的净收益与其相应的还原利率来折现,将所有不同时间获得的净收益统一到估价时点上,在进行累加,即可估算该房地产在估价时点的收益价格。
收益法的理论依据:
俗话说,有效运用才有价格,收益还原法正是充分利用了效用价值论,将经济学中的预期收益原理运用到房地产估价方法中来,即某宗房地产的客观合理价格或价值为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从
中获得的各年净收益的现值之和.预期是市场主体对市场未来形势的估计。
收益还原法就是分析估价对象房地产的未来市场情况,推测和估计估价对象未来将要获得的收益,并测算房地产在估价实点上的价格或价值.因此,在实际股价计算中,要注意:
1收益还原法只能选用未来的收益,对于发生在估价时点前的已获取收益应不再考虑。
2收益还原法依据的是正常,客观,合理的年净收益,一口除了必要的适当的运营成本。
3收益还原法应根据试点对每一未来收益进行折现累加。
2。
3成本估价法
成本估价法又可称为成本法。
是一种求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,这里所指的重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发,重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金,正常开发利润之和。
也就是说,成本估价法也可以理解为是一种以房地产价格组成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
在旧房地产情况下的成本估价法通常被称为重置成本法或重建成本法。
用成本估价法求取得估价结果成为积算价格.
成本估价法的理论依据是生产费用价值论-商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的。
具体有可以从卖房角度合买方角度分别来看。
从卖方角度来看,房地产的价格是基于过去所投入的生产费用,可以理解为买房愿意接受的最低价格不能低于他开发建设该房地产所花费的各项必要成本之和(包含利润和税金),如果低于该成本,他就要亏本。
从买房角度来看,成本法的理论依据相当于替代原理,具体一点讲,就是指买方愿意支付的最高价格不能高于他所预计的重新开发建设或者委托他人类外开发建设的价格。
由此可见一个不能低于开发建设已经花费的成本,一个不能高于预计重新开发建设所需花费的成本,买卖双方可以接受的共同点必然是包含了相关费用,税金和利润的正常成本.因此,估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用,税金和合理利润之和来测算估价对象的计算价格。
2。
4假设开发法
假设开发法又称剩余法,与之发货到算法。
它是在求取待估房地产的价格时,假设将其开发后所能实现的房地合一的预期售楼价格,减去除土地价格之外的正常开发费用,小周费用,税金及正常的开发商利润,用所得的余额确定待估房地产土地价格的一种评估方法。
应用假设开发法评估房地产价格的基本原理是价格构成原理,预期原理和地租原理.实际上可以将假设开发法理解为新建房地产成本估算法的倒算。
根据价格构成原理,任何商品的销售价格均有成本,税金和利润构成,房地产这一特殊的商品其销售价格构成也不例外,只不过其成本的构成要比一般商品复杂而已。
2。
5基准地价修正法
基准地价修正系数法。
是利用城镇基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件比较,冰对照系数修正表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而快速方便的得到宗地价格。
基准地价系数修正法的基本思路:
基准地价系数修正法的实质是比较法,在基准地价评估基础上编制的各种因素修正系数表和因素条件说明表.是比较的标准。
在宗地发生出让,转让,出租,抵押时,评估者对土地使用年期,地位,市场供给状况,土地收益,用途,区域影响因素,个别因素进行调查和具体分析,对照因素修正系数表对基准地价进行修正,从而快速方便的得到宗地的价格。
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