XX东部新城控制性详细规划说明书.docx
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XX东部新城控制性详细规划说明书
前言
赣榆的发展是江苏省发展的需要。
赣榆县地处苏鲁两省交界,位于海州湾的中心地段,东临黄海,西与山东省临沭县接壤,北与山东省日照市、莒南县相连,南隔新沭河与连云港市区和东海县为邻,是江苏沿海经济带和东陇海产业带开发的东部交汇点,也是连云港港与岚山港的经济腹地。
21世纪,江苏省把海洋经济作为全省经济发展的重要增长点,提出了建设“海上苏东”的发展战略,作为江苏省的沿海地区,赣榆有临海的区位优势,海洋资源丰富,海洋养殖业、加工业有一定的基础,率先在县城东北侧宋口村设立了省级海洋经济开发区。
赣榆在江苏省建设“海上苏东”的发展战略中具有非常重要的地位。
赣榆的发展是连云港市整体发展的要求。
相关统计数据表明,赣榆县在连云港市的经济地位仅次于连云港市区,位列第二。
2005年连云港提出“重心东移,一体两翼”、“城市东进,拥抱大海”的整体发展战略,对市域经济和空间整体发展提出了更高层次的要求。
根据连云港“一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破”的城市总体空间布局,赣榆县城身兼连云港北翼的中心城镇、市域三个主要增长极中的重要核心之一的双重功能,赣榆城市总体定位及发展态势都产生了极大的改变,赣榆县城不仅是赣榆的中心城区,它将定位成为连云港未来的城市核心区之一,它的各项城市功能不仅服务于赣榆本身,将辐射整个连云港市域,乃至更大的范围。
新城建设是赣榆县城建设和发展的要求。
随着赣榆县城经济和建设规模的不断扩大,城市面临功能转换和品质提升的迫切需求,空间拓展成为城市建设的必然选择,而处于赣榆县城东部显要位置的滨海地区成为建设的首选之地。
东部新城西靠主城,东临黄海,地理位置优越、建设条件良好,是主城区城市空间拓展的理想选择,高品质的居住、商业、娱乐等设施引入将使新城整体品质得以提升,滨海特色也使新城整体形象得以彰显,引领城市生活的未来发展方向。
为了实现上述发展目标,指导城市有序建设,赣榆县建设局委托我院进行东部新城控制性详细规划的编制工作。
本说明共分为五部分:
一、概述;二、现状综述;三、规划控制;四、市政公用设施规划;五、发展策略。
第一章概述
一、规划背景
连云港“重心东移、一体两翼”的发展战略,以及“城市东进,拥抱大海”的城市主导发展方向,对赣榆经济发展和城市建设都提出了新的要求,作为连云港“一体两翼”中的“北翼”,赣榆县城应该有承接新功能的平台,和展示新形象的窗口。
赣榆要成为海洋开发基地,县城只有往东、往南发展,这样才能靠近大海,利用和发挥青口港及海洋资源优势,实现“海上赣榆”的发展目标。
规划区北部为海洋经济开发区,南侧为青口国家中心渔港,大型都市产业园区即将推进,这些产业组团都需要有相应的城市居住及综合服务功能区与之配套,赣榆东部新城从配套完善产业园区的角度,规划居住、商服、文体娱乐等综合功能,和城市产业功能产生良性互动,促进相互协调发展。
二、规划范围
规划区位于赣榆县城东部,东临大海,西接赣榆县城,北通海洋经济开发区,南为青口渔港。
具体规划范围:
北至规划一路,西抵海城路、南至朱稽河河道中心线,东以滨海大道中心线偏移黄海500米位置为界,规划用地总面积约14.45平方公里,其中东侧靠近黄海有3.5公里长的海岸线。
第二章现状综述
一、区域位置
赣榆县位于连云港市北部,东临黄海,西与山东省临沭县接壤,南隔新沭河与连云港市区和东海县为邻,北与山东省日照市、莒南县相连。
经济区位上位于两带之中——东陇海经济带和东部沿海经济带之间;交通区位上西临规划中的沿海铁路,同三高速、204国道、242省道在县城通过,县城距东海机场40公里,并位于连云港港、日照岚山港之间,总体区域位置优越。
在连云港“一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破”的城市总体空间发展战略中,赣榆县城身居“两翼“中的“北翼”位置,同时也是“三极”中的“一极”。
赣榆东部新城位于赣榆县城东部,东临黄海,西接县城,北通海洋经济开发区,南为青口渔港,242省道从规划区的东侧穿越。
二、自然条件
赣榆东部新城位于北回归线以北,属暖温带海洋性季风气候,四季分明。
年平均气温13.2度,年平均降雨量976.4毫米、日照时数2631.4小时,全年多风,以偏东风为主,年平均风力2-4级。
基地地质为海河漫滩地,地面标高平均为吴淞标高3.90米,地面标高最大值为5.70米,最小值为1.80米,平均3.90米。
基地构造以北东向为主,无活动性断裂,属稳定地块。
地层结构较复杂,在分布上变化较大,厚度不太稳定,物理力学性质较均匀,下部地层承载力较高,有淤泥、饱和液化砂土等不良地质现象分布,地基经处理后可进行项目建设。
省地质矿产局第六地质大队进行了地质灾害危险性评估,报告评定本区的地质灾害危险性为二级,地质灾害主要为特殊类岩土(软土)灾害,危险性中等,建设工程场地土地适宜性为基本适宜。
地表水量充沛,分布有海水咸水区和河流淡水区,水位受季节影响较大。
规划范围内有赣榆县城四大水系之一的淡水河青龙何从西侧穿越,常水位2.5米,设计洪水位4.3米(20年一遇)。
东部为黄海,平均高潮水位2.8-3米,50年一遇最高潮水位4.5米。
由于西受低山丘陵洪水的威胁,东受海水高水位顶托,汛期常有高水入侵、洪水外排受阻的状况,因此,新城地区防洪标准有待提高,排水系统有待完善。
三、现状用地
规划区总用地约14.45平方公里,包括零星的厂房、村落,大面积的虾池、鱼塘,以及待开发建设用地。
现状建设用地主要为村民宅基地,约180公顷,占总用地的12.5%。
现有居民220余户,约860人。
其中下口村居民60余户,约260人;前沙村、后沙村、下口坨居民160余户,总人口约400人。
产业以养殖业、制盐业为主,有谷沙运河育苗厂、海豚育苗厂、东方育苗厂、秦山岛紫菜公司等,多为一两层的小厂房。
村内分布有下口小学、青口第二中心小学、青口三中。
现状基地大面积区域为虾池、鱼塘。
以二十一世纪大道(规划)为界,东为海水咸水区,西为河流淡水区,现状水面主要为低洼地和沿海滩涂积水。
目前,赣榆东部新城已建设了黄海路、环城北路,维多利亚商业街已基本完工。
确定选址的项目有污水处理厂(处理规模4万立方米/日),行政中心选址也已确定。
四、发展条件分析
(一)优势条件
1、城市发展的机遇条件
连云港目前实施“一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破”的城市整体空间发展战略,赣榆发展重要性已经提升到整个连云港市域范畴,作为连云港北翼的中心城镇、三极之一的赣榆,发展机遇千载难逢,赣榆县城不仅要发展成为连云港北部的中心城区,也将发展成为连云港城市主要核心区。
2、良好的区位和交通条件
同三高速、204国道位于规划区以西,242省道位于规划区东侧,公路运输设施完善。
向南35公里即是横贯祖国腹地的陇海铁路,距连云港东海机场40多公里,距连云港港50公里、距青岛港200多公里。
随着规划中的铁路、港口等设施的建设完善,赣榆交通优势将更加凸现。
3、丰富的资源条件
海洋资源:
海洋水产资源丰富,规划范围内有赣榆青口国家一级群众渔港,滨海有优越的旅游景观资源。
水资源:
基地内水网纵横,地表水量充沛,水环境特色明显,为新城建设提供了独特的景观环境。
土地资源:
规划范围内地势平坦,现状已建设用地占总用地的12.5%,可建设用地较多且相对集中。
(二)挑战和制约
1、工程地质条件较差
本区内土质属淤泥质软土,含水量高、欠固结、压缩性高、灵敏度高、厚度大,工程地质条件较差,工程建设前需对地基进行处理,前期工程费用投入较高。
2、基础设施建设滞后
规划范围内市政基础设施建设滞后,道路、给排水、电力电信等设施均未形成体系,对赣榆新城的建设形成制约。
3、防洪排涝尚未达标
基地东、南、西的海河堤防尚未完全达到防洪标准,大规模城市建设将加速了地表水的排放速度,对河道过水能力形成压力,对城市防洪排涝提出了更高要求。
第三章规划控制
一、规划依据、目标、原则
(一)规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》(1989年)
2、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡建设部分)》(建设部建标[2000]179号发布令)
3、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城市建设部分)》(建设部建标[2000]202号发布令)
4、《城市规划编制办法实施细则》(建设部建标[1991]14号文发布)
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
6、《城市居住区规划设计规范》(GB50108-93(2002)
7、《城市道路交通设计规范》GB50220-95)
8、《停车场规划设计规则》公安部、建设部
9、《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》
10、《连云港市城市总体规划(2003——2020)》
11、《连云港东部滨海地区发展概念规划》
12、《赣榆县城总体规划(2001——2020)》
13、《青口盐场分区规划(2005-2020)》(在编)
14、规划设计任务书、工作会议纪要等技术文件
15、各职能单位征求意见会议纪要及书面反馈意见书等技术文件
16、地形图(1:
2000电子文件)
17、国家其它有关法规标准和规范
(二)规划目标
随着连云港整体城市发展战略的实施,赣榆县城在未来的5—10年将迎来一个快速发展时期,东部新城作为赣榆县城的有机组成部分,将发展成为服务于周边产业园区及县域的复合型城市片区,成为提升城市品质的平台、展示城市形象的窗口。
1、东部新城不是一个独立于赣榆县城之外的新的城市,它是赣榆城市总体结构的有机组成部分,并将与赣榆老城区、宋庄配套区、盐场开发区共同组成未来“大赣榆”的城市核心。
2、东部新城将成为服务于赣榆县城及其周边地区、功能齐全、配套完善、环境优美、具有高水准的复合型城市片区,是一个集居住、商贸、休闲娱乐、行政办公等为主要功能的现代化新型示范城区。
(三)规划原则
1、区域一体化原则
从连云港市域的宏观分析着手,寻求和论证赣榆县城在未来市域中的地位与职能。
在新城规划中强化赣榆新城作为赣榆县城以及连云港市域一个重要的城市组团的功能与作用。
2、协调性原则
赣榆新城的规划内容与老城区原有功能相区别,使新城功能与老城区功能形成协调与互补。
3、前瞻性与可操作性原则
在用地布局和景观风貌规划上突出新城城市形象窗口的重要职能,体现高起点、高标准的新城建设原则,同时强调规划的可操作性,合理安排重点设计区域、先期启动区域。
通过先期启动项目提升地区活力和土地价值,带动未来的发展区域。
4、整体效益原则
明确居住区、居住小区两级公建的配套内容和规模,使新城的居住公共服务设施布局合理,达到整体效益最优。
二、规划人口与用地规模
(一)人口规模
综合考虑《赣榆县城总体规划》(2001-2020)、《青口盐场分区规划》(2005-2020)对新城人口规模的要求,结合规划范围内可建设的土地资源,确定本次新城规划人口规模为14万人。
(二)用地规模
本次规划总用地规模为1444.69公顷,其中包含北部发展备用地108.77公顷,东部滨海大道以东填海区149.78公顷,南部朱北闸管所附近朱稽河和青口河之间湿地区域137.40公顷。
三、规划结构
优越的区位条件、丰富的自然资源赋予规划区独特的景观基质,通过对整个环境的解读以及城市功能的分析,形成规划区“一核一港,十字发展”的规划布局结构。
“一核”——指黄海路和二十一世纪大道的交汇处,由行政办公、文化体育、商业娱乐等公建设施组成,形成展示新城形象的公共活动中心;
“一港”——指国家一级群众渔港的青口渔港,规划力图提升青口港的经济辐射效应,拉动城市经济快速发展。
“两轴”——指新城的两条空间发展轴线。
一条沿黄海路展开,形成城市商务办公功能轴;另一条沿二十一世纪大道展开,形成商业娱乐、文体活动功能轴。
“四片区”——位于十字发展轴的四个象限,形成城市示范生活居住片区。
最终形成“引海入城,北翼门户”的整体空间形象。
四、土地使用规划
(一)居住用地规划(R)
1.规划原则
(1)改善环境,提高居住标准。
(2)完善配套,方便生活。
(3)有利社区组织和小区物业管理。
2、居住用地布局
以黄海路和二十一世纪大道为十字轴,滨海新城居住用地基本分布十字轴的四个象限内,形成四个完整的居住区,另有东部内湖区的高尚住宅组团和渔港区的居住配套组团。
布局特征:
居住用地位于公共设施用地的外侧,依次由商住混合用地向二类居住用地、一类居住用地转变。
形成环城公园以内为宜商宜居的商业居住混合用地、环城公园外侧为多层、小高层、部分高层的住宅区、再外侧为内湖地区低层住宅区的居住圈层结构。
新城居住用地面积合计约313.16公顷,占总用地面积的29.86%,居住人口合计142682人。
一类居住用地(R1)面积48.96公顷,占整个居住用地的15.63%,居住人口7372人;商住用地(R/C)面积104.34公顷,其中居住用地比例为70%,面积为73.04公顷,占整个居住用地的23.32%,居住人口为50081人;二类居住用地(R2)约150.07公顷,占整个居住用地的47.89%,居住人口85229人。
(二)公共设施用地规划(C)
公共设施用地总面积为176.39公顷,占总用地面积的16.82%,分为行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等五类。
1、行政办公用地(C1)
行政办公用地面积32.68公顷,分为市属办公用地和非市属办公用地两类,市属办公用地集中布置在沿河路与上海路之间的黄海路两侧区域,非市属办公用地布置在二十一世纪大道与黄海路交叉口南部两侧地块,形成新城集中的行政办公区。
2、商业金融用地(C2)
商业金融用地面积75.92公顷,包括商业用地、金融保险业用地、贸易咨询用地、服务业用地、旅馆业用地、市场用地六类。
商业金融用地主要布置在二十一世纪大道两侧,内容包括商业、办公、金融、服务、旅馆等,形成市级的主要商业设施区域。
在黄海路、二十一世纪大道的街区内侧,布置相对独立的商业和市场用地,打造维多利亚街之类富有特色的步行购物休闲商业区,形成尺度宜人的“商业后街”。
3、文化娱乐用地(C3)
文化娱乐用地面积20.12公顷,内容包括会展中心,图书信息中心,影剧院,博物馆、文化活动中心等,与城市广场、公园等开敞空间相结合,形成新城的文化娱乐游憩中心。
4、体育用地(C4)
体育用地面积13.85公顷,位于新城南部,包括体育场馆、游泳场馆以及常规体育运动的专类场地等。
形成市级体育公园,作为新城文化娱乐轴线的南部终点,与北部的行政办公用地相呼应。
5、医疗卫生用地(C5)
医疗卫生用地2.52公顷,位于黄海路与沿河路交叉口东北角08-05地块,服务东部新城,区级医院规模,规模为400床。
(三)工业仓储用地规划(M、W)
1、工业用地
位于青口渔港南部地带39-08地块,面积为20.09公顷,主要布置为渔业生产配套的加工工业。
2、仓储用地
布置在青口港港口用地两侧35-07、36-02、36-05、38-09地块,面积19.89公顷,为渔业生产配套的仓库用地。
(四)对外交通用地规划(T)
1、客运站
位于二十一世纪大道和黄海路交叉口东北角14-05地块,面积为1.85公顷,靠近新城的中心边缘区位置,方便新城居民出行。
2、港口用地
位于滨海大道内侧青口河入海口位置,38-02、38-05、39-01、39-05地块,面积合计10.2公顷,满足国家一级群众渔港的用地条件要求。
(五)道路广场用地规划(S)
新城道路广场用地包括道路用地、广场用地、社会停车场库用地,道路广场用地面积合计266.43公顷,占建设用地26.51%。
(六)绿地系统规划(G)
赣榆新城绿地总面积165.45公顷,包括公共绿地与生产防护绿地两部分。
1、公共绿地
公共绿地面积为140.58公顷,由公园与街头绿地组成。
青龙河以及南北两侧人工河水系为主体进行滨水绿化形成环城带状公园,串连城区其他三个公园,使新城的公园绿地形成整体。
街头绿地主要沿二十一世纪大道两侧和黄海路呈带状设置。
2、生产防护绿地
防护绿地面积为24.87公顷,主要位于东部滨海大道(242省道)两侧,水厂、污水处理厂、变电站及垃圾转运站用地周边布置一定宽度的防护绿化,起着卫生隔离作用。
(七)市政公用设施规划(U)
市政公用设施用地总面积为19.01公顷,包括供应设施用地,交通设施用地,邮电设施用地,环境卫生设施用地,其他市政公用设施用地五类。
其中:
供应设施用地0.65公顷;交通设施用地2.63公顷;邮电设施用地3.14公顷,环境卫生设施用地11.62公顷,其他市政公用设施用地0.97公顷。
规划用地汇总表
表3-1
序号
用地代号
用地名称
用地面积(公顷)
占建设用地比例(%)
1
R
居住用地
344.46
34.31%
其中
R1
一类居住用地
48.96
4.88%
R2
二类居住用地
191.16
19.04%
RC
商住混合用地
104.34
10.39%
2
C
公共设施用地
145.09
14.45%
其中
C1
行政办公用地
32.68
3.25%
C2
商业金融业用地
75.92
7.56%
C3
文化娱乐用地
20.12
2.00%
C4
体育用地
13.85
1.38%
C5
医疗卫生用地
2.52
0.25%
3
M
工业用地
20.09
2.00%
4
T
对外交通用地
12.05
1.20%
5
W
仓储用地
19.89
1.98%
6
S
道路广场用地
278.04
27.69%
其中
S1
道路用地
266.43
26.53%
S2
广场用地
5.51
12.34%
S3
社会停车场用地
6.1
2.12%
7
U
市政公用设施用地
19.01
1.89%
8
G
绿地
165.45
16.48%
其中
G1
公共绿地
140.58
14.00%
G2
生产防护绿地
24.87
2.48%
合计
规划建设用地
1004.08
100.00%
9
E
水域和其他用地
440.61
其中
E1
水域
331.84
E9
发展备用地
108.77
合计
规划总用地
1444.69
(八)土地开发强度控制
依据地块的用地性质,综合考虑地块所处区位、交通、环境等条件,划分新城土地开发强度层次,以容积率r为衡量标准,共分为2.5 五、道路交通规划 (一)原则 1、结合县城现状道路,依托黄海路,合理规划新城道路骨架,使新城道路系统与原县城及周边城镇道路有机衔接。 2、有序组织新城内部道路系统,明确道路功能与等级结构,建立便捷高效地城市道路网。 3、合理确定广场、停车场的位置与规模,解决新城静态交通问题。 (二)道路系统规划 新城路网结构呈方格网状,其中黄海路、21世纪大道为东西和南北向景观大道。 黄海路道路红线宽80米,道路中间有15米宽绿化分隔带;21世纪大道红线宽60米,两侧分别规划6米宽街头绿地。 其余主干道路网为“三横四纵”,红线宽度分别为50米、40米、36米,次干道路宽度分别为40、32米、24米。 支路红线宽度为18米、24米。 维多利亚商业步行街宽度为30米。 具体详见道路规划一览表。 主要道路规划一览表 表3-2 序号 道路名称 道路等级 红线宽度(m) 道路断面(m) 起讫点 长度(m) 备注 机动车道 非机动车道 绿化隔离带 人行道 1 黄海路中段 主干道 80 2×21 2×5 1×15、2×2 2×4.5 海城路—规划十一路 2640 在建 黄海路西段 主干道 80 2×14 2×4 2×4、2×14.5 2×6 规划十一路—滨海大道 658 规划 2 二十一世纪大道 主干道 60 2×14 2×6 2×2.5 2×7.5 规划一路—规划七路 4271 规划 3 环城北路 主干道 50 2×14 2×5 2×2 2×4 海城路—规划十二路 3487 规划 4 海城路 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 规划一路—规划八路 3021 规划 5 上海路 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 规划一路—规划五路 3457 规划 6 滨海大道 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 规划一路—规划七路 3476 规划 7 沿河路 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 规划一路—规划五路 3749 规划 8 规划一路 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 海城路—滨海大道 3313 规划 9 规划三路 主干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 海城路—上海路 2961 规划 10 南京路 次干道 32 2×7.5 2×3 — 2×5.5 规划二路—规划五路 3146 规划 11 文化东路 次干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 沿河路—规划十一路 1864 规划 12 公园东路 次干道 40 2×10.5 2×3 1×3、2×2 2×3 沿河路—规划十一路 1924 规划 13 规划二路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 海城路—滨海大道 3463 规划 14 规划四路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 海城路—规划十一路 3742 规划 15 规划五路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 海城路—滨海大道 4701 规划 16 规划六路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 二十一世纪大道—滨海大道 1754 规划 17 规划七路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 二十一世纪大道—滨海大道 1750 规划 18 规划十一路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 环城北路—规划五路 1958 规划 19 规划十二路 次干道 24 2×7 2×2 — 2×3 规划二路—规划五路 2163 规划 20 规划八路 支路 18 2×5 — — 2×4 环城北路—规划五路 2415 规划 21 规划九路 支路 18 2×5 — — 2×4 环城北路—规划三路 1792 规划 (三)静态交通规划 1、广场规划 新城规划有3处广场,分别为游憩、集会、交通集散广场,游憩广场位于黄海路东端,面向黄海;集会广场位于规划的市政府用地南部,紧邻黄海路,交通集散广场位于规划的长途客运站南部。 城市级广场规划一览表 表3-3 序号 地块编号 面积(ha) 位置 备注 1 09-04 4.33 黄海路-二十一世纪大道西北 集会广场 2
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