泸沽可研报告.docx
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泸沽可研报告
泸沽可研报告
泸沽项目可行性研究报告
一、项目背景
11、项目名称:
待定
22、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《成都市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》33、项目区域概况
地理位置:
四川省西昌市冕宁县泸沽镇
本案地理位置
泸沽镇位于安宁河与孙水河交汇处地带,距冕宁县县城37公里、凉山州府45公里、西昌青山机场35公里。
这里环境优美,气候宜人,素有攀西第一镇、灵关古道上的明珠之美称。
全镇幅员面积106.7平方公里,城镇建城区面积2.2平方公里。
辖6个行政村,4个社区委员会,59个村(居)民小组。
泸沽镇地理位置良好,是冕宁县的交通枢纽,冕宁县火车站建设在泸沽城镇以南,成昆铁路、108国道、雅攀高速公路纵贯全境,方便的交通条件使泸沽镇成为了辐射凉山州北部数县、甘孜州九龙县、雅安市石棉县等地域的物资集散地,是攀西地区工矿商贸重镇之一。
泸沽镇的经济及乡镇建设发展迅速,优越的地理位置使泸沽成为了冕宁对外开放的窗口。
:
1994年3月被省委、省政府列为四川省的100试点镇;1995年3月被国家建设部列为国家级500试点镇;1996年被州列为凉山州个体私营经济试验区;1999年被省评为发展乡镇企业东西合作示范区和乡镇企业示范区;2001年7月被省评为乡镇企业优秀示范区;2002年1月列为四川省创建文明小城镇示范区,同年10月被评为州
级文明单位;2001全州乡镇经济综合评价考核名列第11位;2002年被省上列为50个重点建设镇之一;荣获四川乡镇经济综合实力500强称号。
2002年1月被国务院普查办评为第五次全国人口普查先进集体;2004年被四川省文化厅评为文化先进镇。
经济发展:
2005年泸沽建成了以锦屏水泥有限责任公司为主的五一建材集中发展区、兴塘电冶石材加工区、大顶山和铁矿山采选工业区,年产100万吨的干法水泥生产线和年产200万吨的特种水泥生产线将使泸沽成为凉山北部最大的水泥建材生产基地重镇。
完成了总投资近亿元的城建西路一、二期工程,台登商贸城、泸沽商业街等10多个房地产开发项目和旧城改造项目的建设,基础设施配套完备、布局合理、功能齐全、各具特色的商品房竣工面积达13万多平方米。
建成了占地总面积78亩,营业面积近14万平方米的泸沽集贸批发交易中心市场1个和泸沽农副土特产品交易市场1个,形成了以泸沽火车站、汽车站为中心的物流枢纽仓储商圈,以及以安宁河河滩地开发为中心的沿河休闲商圈。
确立了泸沽在凉山州北部数县,甘孜州九龙县,雅安市石棉县等地的物流枢纽中心地位,使泸沽名副其实地成为了商贾云集、经贸繁荣,文化发达,交通便利,功能齐全,设施完备,环境优美,城乡渗透的和谐新兴小城镇。
纵贯泸沽南北的幸福、健康、文明三条新通道已全面动工兴建,掀起了
泸沽小城镇建设的又一轮新高潮。
泸沽将进一步加强基础配套设施的建设,完成总投资700万元,主供水管道7公里长,日供水量1.2万吨,能满足3万个家庭,9万人日常用水的自来水厂的建设管理;进一步协调完善邮政、通信、电力、传媒、金融、交通等服务机构的网点建设;进一步加强行政服务建设,提升政府服务质量,完善政府服务功能。
镇域范围内,将按照国家各级各类标准,完成9所各类学校的普九达标验收,三个县级医院、一个县级火车站和汽车站、一个国家网变电站和地方网变电站的达标工作。
截止2008年底,全镇实现国内国民生产总值(GDP)16068万元,农业总产值2215万元,粮食产量4628吨,农民人均纯收入达3890元。
实现乡镇企业产值53386万元,工业产值达17175万元。
泸沽镇每年税收占整个冕宁县三分之一,经济发展的迅速让冕宁镇政府规划将泸沽镇着力打造为西昌入户花园城市。
自然经济环境与人文风景:
泸沽镇四面环山,中部平摊,两河穿越,环境优美。
气候属于亚热带季风气候并受高原气候影响,冬暖夏凉,气候宜人。
含有丰富的铁矿,稀土矿及森林资源。
泸沽镇现有人口7-8万,城镇人口5.2万,周边乡村人口占3-4万,主要为汉族、彝族,汉彝比例为6比4,还有少数回族、藏族。
当地农业以水稻种植为主,兼有发达的农桑。
工业以采矿,冶铁,铸锅生产为主,酿酒之风盛行,泸沽白酒溢满灵关古道;高品位铁矿石享誉国内外,兴塘工业区的稀土合金,碱土合金及花岗石板材和滑石粉产品都远销省内外。
泸沽镇距举世闻名的中国西昌卫星发射中仅25公里,该基地是我国唯一对外开放的卫星发射基地,主要有指挥控制中心、星箭测试中心、发射场等设施。
宗教圣地灵山寺距泸沽镇仅42公里,该寺
以倚灵山而得名。
开山祖师杨学信坐化圆寂于灵山寺,肉身不腐历100余载,众弟子设龛供奉,尊为杨祖师。
灵山连三海、红海、墨海、向阳坪瀑布等自然景观均在开发中。
城镇规划建设与发展目标
以上各种良好的条件资源使泸沽镇近几年迅速的发展起来,当地政府已请同济大学对整个泸沽镇做了全面的城镇建设规划方案。
泸沽镇规划大样图泸沽镇政府将以城市化建设为目标,规划在未来10年内将泸沽镇打造为西昌的入户花园城市。
新的城市建设规划根据泸沽镇独特的区位和资源优势,城市建设将以老城镇为中心向北发展,同时建设大桥将西南方向的先锋、河边、河里等乡连接。
泸沽镇的规划目标:
用3至5年时间,使全镇城市面貌有巨大变化、人居环境更加美丽,城市商业服务功能有大的提高,预计人口发展到10万左右,国内生产总值(GDP)10亿元以上,工业集中区、商业物流中心区形成规模,凉山北部最重要的中心城镇地位充分确立。
泸沽镇将进一步优化投资环境,提供良好的招商引资政策,努力做好企业服务工作,营造良好环境,引进各类企业,加大对现有企业的协调服务力度;继续大力推进城市化进程,扩大城市规模,提高城镇化率,利用土地经营收益,吸纳民间资金,投资兴建泸沽大桥、开发沿河河滩地、打造泸沽沿河新商圈、形成凉山北部商业洼地;同时积极推进冕宁火车站建设步伐,争取国家战略装车点建设机遇,重新选点新修汽车站,发挥物流集散地功能,大力发展现代物流,建成凉山北部最大的物流商贸中心;丰富城市文化内涵,深化平安建设和全国文明村镇创建活动,整合各种力量,加大综合治理力度,维护社会稳定,把泸沽创成平安建设示范镇、文明创优模范镇、环境优美明星镇。
展望未来,安宁河畔的这颗全国文明村镇之星将更加璀璨。
二、项目TSWOT分析
优势及机会
1)、该项目地处泸沽镇规划发展重点位置,周边交通环境前景较好,在不久的将来将成为最佳的商业及居住区域。
2)、泸沽镇建筑行业刚刚起步发展,建筑水平落后,没有上档次的生活小区、酒店及餐饮业建筑,使得该区域的房地产开发具有很大的空间与市场。
3)、我公司有专业的建筑设计团队,先进的建筑设计理念,能在设计上给予项目鲜明的特点,将此项目建设为泸沽镇当地标志性建筑。
4)、周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价值提升奠定了一定的基础。
5)、原地块企业职工的拆迁按照需求进行统一赔付安置,对该项目的整体规划建设起了良好的作用。
6)、该项目土地成本估计20万元/亩,使得该地块的前期投入资金较少。
劣势及威胁
1)、原企业职工赔偿意愿不明确,前期赔偿安置费用过大,资金投入压力大。
2)、当地居民主要以自有土地修建住房为主,后期销售有一定风险。
3)、距项目北面与南面300米范围内均有一水泥加工制造厂,对小区的整体形象与销售有一定的影响。
4)、周边的生活配套设施及交通目前尚不够完善。
三、市场分析
11、泸沽房地产开发项目现状:
泸沽镇房地产业刚进入发展阶段,现阶段的房屋主要以自建为主,商品
房开发正处于起步阶段,以下为当地在建商品房基本信息。
泸沽镇怡家圆:
位于镇中心道路上,项目分为两期,一期六层,二期十层,均有地下室(地下室建设为超市),现正施工一期地下室;楼盘分为A、B两种户型,一期已销售完毕,二期在预定中,户型最小96平方,最大140平方,销售价格3800元\平米。
宏扬公寓:
位于火车站附近属于旧城改造,7层建筑,项目已施工至二层,分为A、B、C、D四中户型风格,最小户型110平米,最大户型140平米左右。
出售价格35003700元每平米不等,一次性付清优惠2%,商铺售价9800元每平米。
漫水曦城:
位于西昌到泸沽中间位置,建筑位于在半山位置,11层建筑,一期工程已施工至封顶阶段。
仅有两种户型,最小110平米,最大160平米,销售价格28003600元每平米不等,一次性付清优惠3%,团购5套优惠4%,目前销售状况良好,一期17层已基本售完。
22、泸沽镇房地产市场分析
从购房能力看
泸沽镇当地物价较高,主要以个体商户经营与外出打工方式取得收益,有一定的购房能力。
从投资角度看
泸沽镇经济发展迅速,城镇的发展将带动泸沽镇的商业及人口的发展,住房的需求量将大幅度提高,商品房的开发及房屋的增值将大大提高。
从消费结构看
现阶段泸沽的房建多以居民在自有土地上修建的方式为主,购房主体主要为没有自有土地的当地企业职工、政教职工、个体工商户、周边市镇工薪阶层以及部分村乡农民,同时也包括改善型居住需求的当地居民。
从需求关系看
根据城镇总体规划,城镇建城区面积扩大,泸沽镇辐射范围内城镇人口将由7至8万人增加到20万人。
在不考虑有效购买力的情况下,单从市场需求分析,泸沽镇人口增长计划拉动的住房需求,将为房地产业提供足够的销售空间。
目前泸沽现有城镇人口5.2万人,在不考虑城镇人口增长的情况下,也能满足销售预期。
四、项目分析
11、项目概况
本项目位于泸沽镇发展中心,占地面积约78亩,依山环水,四周环境优美,与绿树为伴,后山为泸沽镇蜜桃种植基地,已规划入泸沽发展重要规划区。
距镇中心交通便利,位于冕宁到西昌的交通要道上。
2、工程概况:
本工程规划总用地面积约51994.8m2,规划建筑用地面积:
43332.9m2。
主要技术经济指示(暂定):
容积率:
2.8,总建筑密度40%。
项目总建筑面积127289.14平米,将分三阶段予以实施。
其中一期规划用地面积:
10833.25m2;二期规划用地面积:
14444.3m2;三期规划用地面积:
18055.35m2。
33、总体规划思路3.1.规划目标:
本项目本着人与自然的和谐关系,坚持以人为本、时尚先进的设计理念,以创造高端、高品质的商住小区为目标,发展泸沽城镇建设,提高城镇建筑水平及居民居住环境,带动城市局部经济的发展腾飞,在考虑经济效益,环境效益的同时提升用地的社会效益,使工程达到功能组织合理、用地配置恰当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求。
3.2.总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。
实现可持续性发展。
44.建筑设计构思
4.1.本项目根据泸沽镇建筑发展需要,以成都一线城市高端生活小区生活环境为目标,在建筑外观、景观环境等方面,除按照成都等一线城市的优秀设计理念进行设计外,同时结合当地的文化元素,设计建造高品质的、富有鲜明建筑风格的建筑,外立面色彩以阳光、艳丽为元素,彰显青春、张扬的活力,给泸沽镇建筑发展注入新的生命,力争将本项目打造成为泸沽镇地标式建筑。
也让泸沽镇成为巴山蜀水中一朵靓丽的奇葩。
4.2本项目为商住性建筑,商住比例为2:
8。
预计分为三期修建:
一期为多层建筑和部分商业,商业为二层和局部一、三层,沿街修建商业及广场,建筑面积约3万平米。
二期为多层和小高层建筑,建筑面积约4万平米。
三期为小高层建筑,建筑面积约5万平米。
55、项目财务分析
一、技术指标
平米计划(万元)
说明
净用地面积43332.90
65.00估算值总建筑面积167289.14
其中:
A、地上面积129998.70
1、商业房25921.74
2、住宅103686.96
3、公建配套390.00
0.003
B、地下面积37290.44
1:
1车位车位36290.44
35平方/个设备房1000.00
建筑底面积8666.58
建筑密度0.20
容积率3.00
限高100.00
绿化率0.30
二、总投资
41235.393154.84
AA、土地成本
1351.99104.00
土地费用
1299.99
20契税
52.00
4%
BB、建安成本
27799.522138.45
地上建筑129998.7018849.811450.00
地下建筑37290.448949.702400.00
CC、前期费用
2170.15166.94
地质勘探费
11.710.70
设计费
301.1218.00
园林设计
23.4018.00
临水临电
100.00
工程监理费
133.838.00
报建费
649.9950.00
施工图审查费
33.462.00
人防费
836.4550.00
勘察、放线、检测
50.193.00
图纸预结算
30.00
农民工保证金
0.03
DD、配套工程费用
1914.38147.26
总平施工
433.33100.00
景观施工
390.00
三网合一
390.0030.00
供气工程
311.0630.00
供水工程
130.0010.00
供电工程
260.0020.00
EE、管理费用
565.5243.501.00%
FF、财务费用
1000.0059.78
GG、营销费用
1131.0487.002%
HH、不可预见费用
649.9950.00
II、税费
4652.81357.91
营业税及附加
3138.640.0555
所得税预征
1413.800.0250
土地使用税
100.37
契税、印花税
登记费
三、销售收入
56552.03
商业25921.7420737.398000.00
住宅103686.9632790.443500.0010000车库1209.683024.2050000.0050%实现销售
五、毛利润
15316.64
六、增值税
1159.19
七、税后利润
10618.090.2525%企业所得税
6、项目进度计划
第一月
第二月
第三月
第四月
第五月
第六月
第七月
第八月
第九月
第十月
第十一月
前期
1、取得土地
2、组建项目部
3、确定设计单位(房建、景观)
1、方案设计
2、与规划沟通,确定布局
3、地勘1、过规委会,
2、取得地勘资料,
3、开始施工图设计1、取得正式施工图
2、报建
3、确定物业公司
1、取得施工证
1、取得预售证
营销
1、市场调查
2、项目定位
3、售楼部及示范区设计1、售楼部、示范区施施工
2、确定营销策划案(案名、logo等)
1、销售说辞、销售人员培训
2、按揭银行协议确定1、销售渠道、物料准备完成1、售楼部正式亮相,蓄水
2、物业进场
1、根据蓄水情况,确定销售价格、销售策略1、一期开盘销售1、完成可售面积60%
2、办理银行按揭手续1、根据销售情况,确定后续开工计划1、完成可售面积90%
工程
1、施工企业谈判1、确定施工单位
1、启动招投标
2、临建、临水临电开始
1、签订施工合同
2、确定监理单位1、施工单位进场施工
1、开工面积达到预售条件
77、项目分析结论
7.1.依据20xx年11月对泸沽镇经济情况及购买需求的摸底调查,有一定的市场空间,根据泸沽镇的特殊的地理位置及交通枢纽地位,按同济大学新的城镇发展规划,泸沽镇在未来3到5年将有很良好的销售环境。
7.2.按照现在同类土地费用及税费标准和建筑成本进行成本分析,项目将产生较好的经济收益及社会收益,同时充分控制土地成本,在80万每亩内,则可操作。
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