某五星级酒店整改运营计划书.docx
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某五星级酒店整改运营计划书
某五星级酒店整改运营计划书
【2014年2月】
XX市某五星级酒店位于XX有商业长廊之称的XXX国道XX地段,XX快道从XX到该酒店只需50分钟车程,距XX市城区只一桥之隔,地理位置十分优越,近在咫尺的XX高铁站,直通豪华巴士穿梭往返XX、XX、XX之间,交通十分便利,酒店功能齐全,集住宿、娱乐、休闲、饮食于一体.
一、酒店概况
该酒店第一期五层裙楼面积13739平方米,竣工于二OO二年,酒店正式在二00三年开业。
第二期于二OO七年竣工,建筑面积24682平方米,酒店总用地面积为8000平方米,建筑占地4697.1平方米,办理房产证面积38421平方米(实际建筑面积约为42000平方米),房产用途为综合(即商业、商住、居住),目前已办房产权证13739平方米,正在办理24682平方米。
酒店目前经营的项目有:
1、一楼大堂,面积为600平方米。
2、一楼至二楼及五楼(部份)约5000平方米为中餐厅,中餐有包房18间,小厅三个,国际宴会厅设在五楼,面积为1500平方米,可同时容纳1000人用餐.
3、二楼至四楼(部份)约8000平方米为XX俱乐部,俱乐部二楼大堂表演厅,有250个座位,卡拉OK包房73间,豪华大房8间(复式),大房30间,中房35间,小房10间.
4、三楼(部份)约3000平方米为沐足休闲,沐足房间50个,一次性可容纳300位客人进行沐足休闲。
5、六楼、七楼、八楼整层为健康中心,套间豪华房60间。
6、四楼部分、五楼部分、九楼为客房,共130间,其中套房16间,双人房57间,单人房57间(九楼27间房是于二OO七年开业)。
酒店一楼大堂,后面有一个室内停车场面积为2100平方米,酒店前面为室外停车场面积为2000平方米,可停车100台,在酒店右侧拥有专用停车场,可停车100台,目前固定停车位合计200个.且周边停车较为宽松,停车问题不紧张.酒店配电房设备十分理想,供电分类分层配送,备用发电机一台,功率1000千瓦,整座酒店只有俱乐部大堂,国际宴会厅,酒店大堂为中央空调,其它全部是分体或柜机。
客用电梯三台,货梯一台。
酒店经营所需的证照基本齐全。
1、该酒店营业执照。
2、该俱乐部娱乐经营许可证.
3、健康中心营业执照。
4、沐足休闲营业执照。
5、酒店特种行业许可证。
6、酒店消防安全合格证。
7、公共场所卫生许可证。
8、食品卫生许可证。
二、现状分析
XX市政府在“筑巢引凰”的政策下,吸引了大批的企业,随后XX市政府又实行“腾笼换鸟”的措施,对“三来一补”的外资企业进行调整,特别对劳动密集型的企业,对科技含量不高的企业、对污染较大的企业都作出了相应的措施—-调整、转型,就在这转型调整期阶段,整个XX市的企业及商业都经受一场考验,各方面都不同程度地受到影响,XX酒店也不例外。
加之烽酒店的布局设计不理想,给人觉得一座那么大的建筑物,项目的安排太乱,使目前的经营面临底谷。
特别是如下几点,造成目前该酒店经营的难点.
1、一楼大堂布局不够气派,大堂上二楼的楼梯及接驳通道给整个大堂造成给人一个压抑感,不够通畅,不够富丽堂皇,本来用了二层的空间作为大堂的高度,但没有体现出这一效果,反而给人走进大堂就有一种不合理、凌乱、不舒服的感觉。
2、中餐布局安排脱节,海鲜池、大厅、房间配套安排不恰当,没有上规模、上档次餐厅应有的风范。
中餐大厅和房间餐位太少,就算餐位坐满,亦无法达到理想的营业额,只是靠宴会厅的餐位来满足餐位数,但宴会厅的围餐是阶段性且个别性。
是不能作为餐厅的稳定经营,而是配套经营。
3、俱乐部面积及房间数目都属大型的夜总会,但目前生意不理想,原因有三,第一,多年没有改变,装修风格陈旧,无论是客人或是从业人员都没有新鲜感。
第二,大堂表演厅营业对象是年轻人,会造成与包房客人隔隔不入的矛盾,因为,大堂热闹非凡,给人一种十分乱的感觉,且消费不高,包房才是高消费,高消费者一是身份特殊,二是年纪较大,他们既想减压、放松,又不想场面太乱。
第三,音响不够好,无法达到一种歌唱表演的气氛。
4、健康中心是酒店目前的主打赚钱项目,但政策性强,受社会形势影响较大,始终是不稳定的因素.一定要完善手续,突出健康才能扩大经营。
5、四楼、五楼、九楼是客房,房间装修过于陈旧,地毯、墙纸、洗手间都很差,硬件差,管理跟不上。
使到九楼(新装修)本来是不错的硬件,造成让客人无意识地随便糟蹋了。
一种受环境影响的自然习惯就形成了。
给客人没有一种星级酒店管理的自我要求感.
综合上述,酒店的布局将给酒店带来不同的形象,酒店的格局,酒店的装修,将定位酒店的档次,并直接影响酒店的经营,要想将酒店在经营上一个台阶,必须要将酒店的格局彻底改造,调整项目的经营思路,重新布局,重新装修,重新定位,充分利用酒店现有的建筑特点,建筑面积,合理布局项目,使到酒店每个角落都能给客人留下一个好印象。
三、整改计划
(一)一楼
1、一楼为酒店大堂,将大堂左侧上二楼的楼梯及连通的过渡区域全部拆除。
2、一楼大堂右侧的海鲜池拆除,中餐厨房拆除。
3、一楼大堂右后面靠中央的一座楼梯拆除。
4、一楼大堂后面的配电房调整到变电房右侧。
5、保留大堂左侧的一座楼梯.大堂左侧为大堂吧。
6、大堂右侧为商务区。
7、主楼二台电梯保留,并排加装一台电梯,背靠背加装四台电梯。
8、大堂后面停车场右侧一排仓库全部拆除,左侧消防控制中心,工程工具房调整.
9、一楼右侧夜总会门楼拆除.
10、裙楼与主楼之间的中缝,将用混凝土加建连成一体,夜总会门楼拆除后,用钢架结构搭建二层,第一层使之与一楼停车场连接,第二层与夜总会大门口连廊连接.
注释:
一楼大堂拆除后,大堂中央二层高的中空面积达600平方米,大堂左侧为大堂吧,大堂右侧为商务区,大堂后面停车场整改为中餐大厅。
大堂左侧大堂吧前面有200平方米的缓冲区,通往左侧三台电梯,使客房、桑拿的客人集中于左侧三台电梯出入。
大堂右侧为商务区,银行网点,商场,商务中心,美容美发均安排在最靠右一排,商务区前面有着400平方米的长廊缓冲区通道,使中餐客人、夜总会客人、沐足客人、茶艺棋牌客人、西餐客人集中于大堂右边四台电梯出入。
中餐改在一楼原停车场,使就餐的客人更加方便且布置较为合理,中餐大厅有1680平方米,厨房安排在最后段,原材料的进出,废气的排放处理,都十分方便.中厨、点心、油鸡、明档、海鲜池、洗碗间,合计面积达800平方米,有足够的场地给予安排制作产品.
原员工宿舍楼下的二条车道,将右边一条整改为消防控制中心,酒店监控中心,左边车道保留,用作酒店所有的物品,员工出入的总通道,有利于酒店的管理。
(二)二楼
1、二楼原中餐房间全部拆除。
2、拆除后的二楼近1000平方米,为西餐厅。
注释:
西餐厅为敞开式,配合客房早餐、自助餐。
敞开式的西餐厅为一楼大堂的中空显得更大,更开阳。
(三)三楼
1、三楼的沐足基本不变,只是扩大从电梯往夜总会的连廊。
(四)四楼
1、原四楼客房全部拆除,整改为茶艺、棋牌室。
2、扩大四楼电梯往夜总会连廊.
注释:
四楼改为茶艺棋牌室后,并可以配合五楼的中餐房间,如五楼中餐房间的确不够用时,四楼的茶艺棋牌室面积够大,同样可作为中餐房间.
(五)五楼
1、五楼原客房全部拆除,整改为中餐房间.
2、五楼国际宴会厅最左边整改为中餐房间。
3、五楼国际宴会厅内左右两边整改为中餐房间,采用活动屏风,可随意折叠,使大厅变成房间,又可以将房间变回大厅。
注释:
五楼用作中餐房间,主要是考虑配合五楼的国际宴会厅,使到中餐大厅接待围餐时,不影响一楼大厅的散客。
平时没有围餐,可以作为房间用。
有围餐时,房间就变少了,平时管理这些房间的服务员。
在围餐时,就服务围餐工作,解决了围餐用人问题。
五楼的中餐房间,虽然距一楼的厨房有点远,但可采用三台传菜电梯进行解决,经计算,每上一道菜增加时间不会超过3分钟,只是地哩多几个。
(六)六楼至八楼
1、六楼至八楼按摩房基本不变.
2、增加五楼天面的水疗区.
注释:
六楼至八楼的按摩房有60个,为使桑拿按摩不受政策性的影响,增设一个水疗大堂是十分必要,水疗大堂包括干蒸、湿蒸、泡水、休息区、康乐区、活动区、会议区、闲聊区、饮食区、保健服务等等。
这样可将六楼至八楼的休息区改为房间,又增加十多间房。
且整个桑拿的配套、格局、气势就显现出来了。
桑拿的经营策略就明确了,经营就走向稳定.
(七)九楼至十五楼
1、九楼至十五楼,按布局为客房,原来的客房布局是合理的,只作装修就可以了。
2、目前不作中央空调的布局。
注释:
九楼至十五楼,按四星级标准装修成189间客房,其中每层可装成2个套房,如果不装套房,可装成213间双人或单人房.客房不摆设麻将台,只为住宿提供应有的方便,这样对客房的管理就有了基本的保证。
(八)十六楼
1、十六楼采用钢架结构搭建1500平方米.
2、按酒店原来的外立面配套装饰玻璃窗及墙面和封顶.
注释:
十六楼加建后,电梯可直达,亦可从十五楼上一层,从十五楼上一层,会有更完善的管理和安排。
十六楼可安排为酒店办公室,亦可安排为贵宾区.
四、投资预算
(一)酒店房产物业办证费用:
1200万元。
1、酒店完成整合后,将物业变更到酒店名下,并且将原已办及申办的房产物业面积38421平方米,争取按实际建筑面积42000平方米进行办理。
2、房产38421平方米办理费用为1000万元,超过部分房产的办理费预计200万元。
(二)、布局改造,翻新装修,设备更换。
1、一楼大堂:
投入300万元
△拆除大堂左侧上二楼餐厅的半圆楼梯及接驳通道,将二楼天花与第二条柱平齐,将大堂分作二段天花,前半段为两层楼高,后半段为一层楼高,前后段的分隔墙上方采用栏杆手法装饰——青玻作为饰面,用不锈钢扣件进行连接.
△服务总台摆放在大堂正门正中。
△大堂左边设置大堂吧。
△大堂左边大堂吧旁留通道往三台主楼电梯.
△大堂右边目前海鲜池拆除,留通道往大堂右边四台电梯及楼梯,使之进入餐厅、沐足、棋牌、夜总会的客人与住宿、桑拿的客人分隔开。
△大堂前段二层空间,大堂中间二根柱子为中心,吊大水晶灯。
大堂后段一层空间为服务总台及左右两边为缓冲通道。
△服务台后面设行李保管间,商务中心,卫生间.
2、安装电梯、缓冲区、商务区:
投入300万元
△拆除海鲜池。
将大堂正面电梯移至右边,加安装三台电梯至五楼,共四台电梯。
△将右边一至五楼楼梯装修好。
△一楼右边的四台电梯及楼梯,将裙楼二至五楼的客人全部由此上落。
五楼餐厅房间、国际宴会厅、夜总会、沐足休闲、棋牌、茶艺。
△将一楼的通道改造、装修具有特色。
△一楼右边商场、银行网点、商务中心、美容美发。
3、二楼西餐厅:
投入250万元。
△将二楼18间中餐用房全部拆除,改造成敞开式的西餐厅。
4、三楼“沐足”不变.
5、四楼为茶艺、棋牌室:
投入250万元
△将四楼原客房全部拆除,装修成18间茶艺棋牌室.
6、主一楼、五楼为XX餐厅;投入800万元。
△为配合五楼国际宴会厅的运营,五楼为中餐房间,将原五楼50间客房及宴会厅左右两侧改造为中餐房间31间。
△中餐大厅、中餐厨房、海鲜池设在一楼的主楼(原停车场),中餐大厅(食街)摆放54张6人台,37张8人台,14个4人位卡座,合计800个餐位。
7、六楼、七楼、八楼健康中心不变。
8、九楼至十五楼客房整改装修:
投入1000万元.
△共7层,每层27间房,合共189间房,装修配置准四星,每间房投入4。
2万元。
△公共区域装修100万元。
9、主楼二楼至四楼:
该XX俱乐部:
投入1000万元。
△整改走廊及灯饰.
△整改一楼大堂及灯饰.
△整改大门口及灯饰。
△房间灯饰、电视机、墙布、沙发。
△整改音响。
10、中央冷气改造:
投入500万元.
△将原有的XX俱乐部大堂,国际宴会厅的中央冷气系统并联使用、改造。
将一楼大堂、全部改为中央冷气。
△其余的客房、沐足、棋牌茶艺、健康中心安装分体。
11、外墙及外墙灯饰投入500万元。
△外墙翻新、招牌灯饰。
△外墙搭排栅。
12、加建十六楼:
投入200万元。
△酒店设计为16层(最顶层)已建4条立柱及其中一面墙建好,建成后面积1500平方米.
13、加建原夜总会门楼:
投入200万元
△将原夜总会门楼拆除后,建造二层,每层700平方米,每平方米为850元。
※装修投资6500万元。
※整合酒店:
18000万元。
※五楼天面水疗大堂没有预算。
综合上述两项合计投资为:
24500万元.
五、回报预测
调整后的酒店布局,将相对合理,装修后的酒店,使酒店的档次提升,酒店的配套亦更为全面,项目将并驾齐驹,经营者的信心就将越来越足。
良性得到循环,经营相对稳定,回报也将有把握。
1、客房回报预测:
客房189间:
其中:
豪华套房:
14间380元/间
套房:
28间300元/间
双人房:
87间260元/间
单人房:
60间220元/间
380元×14间=5,320元×30天=159,600元
300元×28间=8,400元×30天=252,000元
260元×87间=26,100元×30天=783,000元
220元×60间=13,200元×30天=396,000元
合计:
159,600+252,000+783,000+396,000=1,486,200元/月
按7折计:
1,486,200元×70%=1,040,340元
开房率70%:
1,040,340元×70%=728,238元
△客房纯利率为70%:
728,238元×70%=509,766元
2、中餐回报预测
△一楼大厅(食街):
105张台500个餐位
500人×2个饭市=1000人次
每人60元计:
1000人次×60元=60,000元
按7折计:
60,000元×70%=42,200元
按30天计:
43,000元×30天=1,260,000元
早茶:
10,000元按30天计:
10000元×30=300,000元
△五楼房间:
31间
31间房以每间500元消费:
31间×500元=15,500元
15,500元×2个饭市=31,000元
按7折计:
31,000元×70%=21,700元
按30天计:
21,700元×30天=651,000元
△宴会厅酒席:
按月2次:
80席×2=160席×1,500元=240,000元
合计中餐营业额:
126,000元+300,000元+651,000元+240,000元=2,451,000元
纯利率35%:
2,451,000元×35%=857,850元
3、西餐厅:
200位
200位每人40元:
200人×40元=8,000元×3次=24,000元
按7折计:
24,000元×70%=16,800元
按30天计:
16,800元×30天=504,000元
纯利率:
50%:
504,000元×50%=252,000元
4、沐足:
300位
按6折计:
300位×50元×60%=9,000元
按30天计:
9,000元×30天=270,000元
纯利率70%:
270,000元×70%=189,800元
5、XX俱乐部:
73间房:
豪华大房8间:
2,000元×8间=16,000元
大房30间:
1,200元×30间=36,000元
中房35间:
800元×35间=28,000元
小房10间:
500元×10间=5,000元
合计:
16,000元+36,000元+28,000元+5,000元=85,000元
按7折计:
85000元×70%=59,500元
按30天计:
59,500元×30天=1,785,000元
纯利率60%:
1,785,000元×60%=1,071,000元
6、健康中心:
60间房:
每间房200元3人次。
60间×200元×3人次=36,000元
按30天计:
36,000元×30天=1,080,000元
纯利率80%:
1,080,000元×80%=864,000元
7、棋牌、茶艺:
18间房
18间房每间200元:
18间×200元=3,600元
按30天计:
3,600元×30天=108,000元
按7折计:
108,000元×70%=75,600元
纯利率70%:
75,600元×70%=52,920元
▲项目收益合计:
客房:
509,766元+中餐857,850元+西餐252,000元+沐足189,000元+俱乐部1,071,000元+健康中心864,000元+棋牌、茶艺52,920元=3,796,536元
总收益:
3,796,536元/月
年回报:
3,796,536元×12个月=45,568,432元
六、投资回报
1、总投资:
24,500万元
2、年回报:
4,556万元
3、回报率:
18。
5%
七、还息归本
1、按融资20,000万元的利息10‰=2,000万元/年
2、20,000万元的归本按10年=每年2,000万元
合计:
2,000万元+2,000万元=4,000万元
余额:
4,556万元-4,000万元=556万元
八、定位概念
XX市的经济发展,众所周知,是一个经济发展的强市,就服务业而言,作为万江是XX市四区二十八镇的其中一个区,距XX城区只一桥之隔,又是广州往XX市区走广园快速道的头一站,是XX市政府重点发展的区域,万江区政府新建政府办公大楼就在酒店旁边,明年底有望落成,广州恒大集团已计划将酒店周边厂房全部征用,约为2800亩,建设大型商城及住宅社区,目前已启动.作为XX酒店有着这样的一个商圈背景,要继续凝聚一班老客户,发展一班新客户,酒店的定位是十分重要,通过以上对商圈背景的了解,对酒店重新规划,合理布局,提升酒店服务功能,我们的定位是:
四星级的标准装修、五星级的服务享受,超星级的管理水平,三星级的消费标准,使XX酒店在万江区的服务行业中成为地标式的知名度.
九、经营思路:
酒店明确定位目标,对经营是一个保证,任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性,一方面深入了解该商业圈的基本特性,另一方面寻求各类符合该项目操作的手法与策略,即有一个清淅的思路,使其在该商圈内具备相应的竞争力,打造一个成功商业广场,是任何一个商业项目的开发宗旨。
我们为什么要将酒店原来的500平方米的大堂,一改成为今日规划近1500平方米的大堂,就是要具备商业广场的基本条件,人流集散的缓充地带.
该酒店通过投入改造装修,将有一个全新的面貌展现在人们眼前,一改以往的旧看法,我们必须以全新的管理理念,严明的管理制度,强有力的专业团队,带领全体员工,定额奖励,大胆创新,真真正正使XX市XX酒店在是名符其实的星级酒店。
按照上述投资与回报预测,XX酒店是大有作为的,是值得投资的。
定将为股东们带来经济效益及社会效益。
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2014年2月
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