浙江省杭州市商业分析.docx
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浙江省杭州市商业分析
浙江省杭州市商业市场分析报告
2008年12月5日提交
目录
前言
壹、2008年杭州市商业地产的现状及未来
贰、2008年1~9月杭州市房地产市场分析
叁、2008年1~9月杭州写字楼市场分析
肆、2008年1~9月杭州商业市场分析
伍、杭州市西湖区及周边竞争区域商业市场分析
结语
前言
全球经济危机对浙江的影响
2007年8月自美国的次贷危机爆发以来,随美国五大投资银行破产倒闭后相继导致冰岛、阿根廷等国国家财务破产,进而导致如今的亚洲各国政府愈加关注维持本国经济增长,当他们认识到美国金融危机的危害性后,纷纷迅速转变为“从防通胀到保增长”的经济策略。
亚洲各国央行普遍采取了“降低利率、扩大内需、贴补关税、划拨亿元资金、货币贬值”等应对策略。
与此同时,亚洲各国房地产市场价格则持续走低,亦使消费者信心受到打击。
过去几年中,印度房价一直以30%至50%的高速度攀升,现在则显现出弱势。
新德里SRM地产咨询公司首席投资顾问RajInamdar表示:
“持续的高利率以及资本市场的熊市,对各种类型房地产的定价都造成向下压力。
”
而在此全球金融风暴持续肆虐的背景下,我国温家宝总理宣布国家将拨款4万亿资金促动内需,其中浙江省将拨款2000亿元投资市政建设,故浙江经济和企业发展趋势将何去何从?
浙江领导层和企业家们将选择何种风险应对策略来度过危机?
浙江经济发展能否助力全球经济走出低谷?
这一系列的问题都成为社会关注的焦点。
而据美林证券在2008年9月份的一份报告中警告:
中国浙江在建的商业和住宅项目数量过于泛滥,房地产泡沫有可能会迅速破裂。
而据央行的一份调查显示:
全国仅有13%的家庭有购房意愿,而浙江有14.6%家庭有购房意愿,其略高于全国平均值,但两者均为自1999年开展此项调查以来的最低值。
故可以预计至少在未来一两年内,浙江地区外资投资、中小企业将会出现萎缩,随之而来的将是地区新建企业的减少,并将进一步影响到GDP和财政收入,并进而将反映出“地区经济增长的回落、房地产企业的萎缩”等状况。
故本商业项目唯有在此环境下,充分分析市场,把握最佳时机点,方可操盘成功。
壹、2008年杭州市商业地产的现状及未来
一、杭州市城市发展概况
杭州市为浙江省的行政、文化中心所在地,其现辖临安、富阳、建德、淳安、桐庐五个县级市和余杭、萧山、西湖、拱墅、上城、下城、江干、滨江八个行政区。
全市总面积为16596平方公里,其中市区面积3068平方公里。
据长三角经济区主要竞争城市2007年统计年鉴显示:
城市
年度
全市GDP(亿元)
人均GDP(美元)
人均可支配收入(元/年)
固定资产投资(亿元)
房地产开发投资(亿元)
社会消费品零售总额(亿元)
常住人口(万人)
杭州
2004
2543
5753
14565
1202
329
855
752
2005
2943
6567
16601
1387
411
975
760
2006
3442
7596
19027
1461
443
1112
773
2007
4104
8063
21689
1684
519
1296
786
上海
2007
12189
9716
23623
4459
1451
3848
1858
南京
2007
3275
7772
20317
1868
446
1380
617
分析:
◎从全市GDP看,其近四年来以13.6~16.1%的高速增长,而从人均GDP看,将其与上海相较,则约低17%幅度,而与南京相较,则略高于3.7%幅度;故可见其在现有经济规模下于长三角中较为活跃的经济运行特征。
◎从人均可支配收入看,其近四年来以12.3~12.7%的高速增长,而将其与上海相较,则约低8.2%幅度,而与南京相较,则略高于6.3%幅度;故可见其多年的现行经济建设下于长三角中已集聚了一定量的中高收入群体。
◎从固定资产投资及房地产开发投资看,其近四年来经历了5.1~20%的跨越式增长,而将其固定资产投资与上海、南京相较,则显示其约低62.2%、9.9%幅度,而将其房地产开发投资与上海、南京相较,则显示其低于上海约64.2%幅度而高于南京约16.4%幅度;故可见其固定资产投资于长三角中已处于一定程度上的滞后,而在房地产开发投资上则较为投入的现状。
◎从社会消费品零售总额看,其近四年来以12.3~14.2%的高速增长,而将其与上海、南京相较,则约低66.3%、6.1%幅度;而如结合人口看,则其分别值为,杭州的16489元/人,上海的20710元/人,南京的22366元/人;而如结合人口及年度看,则杭州相差上海约352元/人/月,相差南京约490元/人/月;故可见其生活在多年的改善下虽已初现由结构型消费向品质型消费转换的特征,但于长三角中同样处于较为滞后的零售现状。
◎从常住人口看,其近四年来以1.1~1.7%的速率增长,且四年来共增长约34万人,故可见随着其城市规模的外延及恰逢上一生育人口高峰波段的情况下,杭州的城市商业发展将迎来又一发展的契机。
二、杭州市商业发展概况
一直以来杭州以其优美的风景及旅游业著称(旅游业作为城市经济的重要部分,2007年旅游人次为4200万,全国省会城市中仅次于广州,而实际收入在630.06亿元,亦处于全国前5名)。
对于其房地产市场而言,一方面杭州以其旅游胜地的特点吸引了住宅置业的需求,另一方面,随着本地民营经济及企业的蓬勃发展,亦激发了对于办公物业的进一步需求。
然而,正是由于杭州旅游资源的独特性,其市中心受到风貌保护考虑的制约,传统商圈的发展受到较大的限制,中心商务区需要外扩。
正是独特的旅游资源以及西湖区域景观的保护传承构成了影响杭州房产市场发展的两大因素
。
从经济体量来看,杭州在长三角区域内仅次于上海,而其经济模式又与上海、南京有着较为显著的差异。
作为长三角区域的一线城市,杭州的第三产业占比较大的比重,达到45.7%。
产业结构的差异形成了对房地产不同的需求结构,尤其是对于办公楼宇以及零售商业网点的需求。
杭州独有的人文传统并不与其浓郁商业氛围相悖,相反,这个城市善于平衡其历史传承以发现其独特的市场定位。
民营经济的活跃为城市经济发展注入了强劲的动力,而其与杭州高质量的商务环境为区域办公与商业物业市场发展带来了持续的需求支撑。
贰、2008年1~9月杭州市房地产市场分析
杭州房地产市场在经过2005~2006年压抑之后,2007年得到释放,刚性需求加上股市“大牛”,大大刺激了房产投资需求。
“有房必抢”成为杭州楼市“关键词”。
但随着受到2007年下半年全球经济危机的逐步冲击下,房地产市场的呈现了较大程度的萎靡,故随着杭州“24条政策”颁布,其2008年房地产是否处于调整归位阶段?
可从其2008年1~9月的走势来解读:
分析:
◎从全市商品房成交面积看,其1~9月共成交为216.3万㎡,同期环比下降约27.9%,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州楼市受到较大的影响。
◎从全市商业类产品成交面积看,其1~9月共成交为57.26万㎡,同期环比下降约46.8%,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州商业房受到的影响最大。
◎从全市住宅类产品成交面积看,其1~9月共成交为159.04万㎡,同期环比下降约4.4%,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州住宅房受到的影响最小。
分析:
◎从全市商品房成交均价看,其1~9月均价为14676元/㎡,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州商品房房价经历了“起伏上扬”的走势,并在相关政策的影响下于9月走至高峰,且9个月内经历了-28.6%~9.8%的较大幅度的盘整。
◎从全市商业类成交均价看,其1~9月均价为14448元/㎡,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州商业类产品房价同样经历了“大起大落”的走势,并未受相关政策的刺激下使得消费群体“改购为租”而于9月走至低峰,且9个月内经历了-35%~37%的相对最大幅度的盘整而回归至1月均价之下。
◎从全市住宅类成交均价看,其1~9月均价为14757元/㎡,可见在较为低靡的大环境冲击下,杭州住宅类产品房价受相关政策的刺激下则经历了“起伏上扬”的走势,并于9月走至高峰,且9个月内经历了-24%~20%的相对较小幅度的盘整。
可见,在受到大环境的冲击下,杭州楼市在年初平稳上扬后迅速进入大幅下滑归位阶段,后在杭州出台“24条救市”政策的影响下,杭州楼市进入了盘整阶段,故在此阶段住宅得到了全面恢复,而商业则仍受前期影响而未有所恢复。
分析:
◎从2008年以来分月各区成交来看,江干一直是整个市场成交的热点,而之江、上城、下城区则由于市场放量的原因,市场成交较小。
◎今年以来,江干区的九堡板块以及钱江新城板块一直是城市发展最热门的板块,九堡作为“城市东扩”发展战略的排头兵,拥有地铁一号线的规划以及四季青迁移所带来的区位优势,深受广大购房者的喜好;而钱江新城作为杭州未来的中央商务区,市民中心和杭州大剧院已经搬迁进入,板块的未来规划价值正在不断变成现实,使得这个区域的投资增值潜力明显。
◎从2008年1~9月的西湖区比率值变幅看,其除2月、9月的比率值为6%左右外,其余月份比率值多为13%~20%,可见在杭州各区域中西湖区约占1/5强的地位值,故该区域楼市将直接影响杭州的楼市动态的指标性区域之一。
分析:
◎从2008年以来分月各区成交均价来看,西湖区因城市建设所需而导致的中高产品大量上市而一直排名靠前,其次为上城区因地段及之江区因高端产品而排名其后,而各区中下沙区则因地段、配套、地段产品而基本一直处于最低位。
◎从2008年1~9月西湖区的18526元/㎡均价看,与全市的14676元/㎡相较,其约高达26.24%幅度。
◎而从西湖区“起伏归位”的走势看,其经历了3月的22208元/㎡的高位及7月的14647元/㎡的低位,两者相差-21%~20%,而至9月其均价仍下滑在1月均价之下,可见其现已随杭州楼市进入了价格盘整归位期。
故可见,无论是产品类的数据还是区域性的数据均显示出,杭州今年度的楼市在大环境的冲击下,其楼市在成交上均呈现盘整归位态势。
叁、2008年1~9月杭州写字楼市场分析
区域
商务环境特征
代表楼盘
租售行情
黄龙
甲级写字楼聚集地,写字楼档次最高。
商务氛围浓厚、租赁式写字楼比例较大。
黄龙商务区中目前房产建筑类(包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江)与咨询服务类企业所占比例最高,而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。
入住率约在85%。
世贸丽晶城、公元大厦、嘉华国际商务中心、黄龙国际会展中心
售价:
无
租价:
2~9元/㎡/日
武林
杭州发展较早的写字楼区域,现状甲级写字楼较少,商业配套完善。
武林商务区由于靠近政府机构所在地,吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻,区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。
作为浙江省的省会,此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。
入住率约在80%。
浙商时代大厦、环球中心、白马大厦、标力大厦
售价:
无
租价:
2~5元/㎡/日
庆春
写字楼成熟区域,甲乙级写字楼兼备,金融证券行业齐集地。
庆春路被规划为杭州的金融街,区域内行业以金融保险证券行业为主,目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。
平均入住率约为82%。
紫晶商务城、名钰商务公寓、广利大厦、嘉德广场
售价:
1.5~1.7万元/㎡
租价:
2~4元/㎡/日
城站
商务氛围稍显薄弱,乙级写字楼为主,临近杭州火车站,交通便捷性高。
故在此区位环境、交通条件下而成为国内流通、贸易业的首选办公地。
入住率约在85%。
联银大厦、香榭商务大厦
售价:
0.6~0.8万元/㎡
租价:
1.5~2.5元/㎡/日
文教
杭州高新产业聚集地,以早期销售型乙级写字楼为代表,行业特征明显。
因其周边拥有众多的IT师资资源,而成为浙江中小型IT企业办公区。
入住率约在96%。
昌地火炬大厦、伟星大厦、西湖国际科技大厦
售价:
0.8~1.1万元/㎡
租价:
1.5~2元/㎡/日
滨江
现发展阶段商务区,商务氛围及商业配套营造中,为将来与钱江产生互动区域,未来写字楼供应量集中地。
滨江新区将成为企业总部大厦云集的区域,而其中更多以内资企业为主,目前有中材、苏泊尔等。
由于杭州目前拥有中国民营企业500强中的65家总部,滨江的定位也契合了这一需求。
动漫大厦、滨海威陵大厦、华龙时代广场、盾安发展大厦
售价:
1.3~1.5万元/㎡
租价:
2.8~3元/㎡/日
钱江新城
现发展阶段商务区,商务氛围及商业配套营造中,为将来与滨江产生互动区域,未来写字楼供应量集中地。
但因其短期内由于商务环境的制约,租赁情况尚不明朗,价格相应也受到一定程度抑制。
而其未来高端住宅、办公及商业相结合的规划,伴之以较高的设施标准,将更为符合外资企业对于办公物业的要求。
浙欧·尊宝大厦、钱江国际时代广场、圣奥中央商务大厦
售价:
1.3~1.5万元/㎡
租价:
2.8~3元/㎡/日
西溪
现发展阶段商务区,商务氛围及商业配套规划中,为未来生态型写字楼供应量集中地。
因其各楼盘尚处于未交付状态,故租赁情况不明。
西溪时代商务中心、中都·西溪CIC、西港·新界
售价:
0.9~1.1万元/㎡
租价:
未定
浙大紫金
现发展阶段商务区,商务氛围及商业配套建设中,为未来创意型写字楼供应量集中地。
因其各楼盘尚处于未交付状态,故租赁情况不明。
紫金广场、剑桥公社、浙大·创新科技园
售价:
0.8~1.2万元/㎡
租价:
2.5~3元/㎡/日
杭州写字楼市场在2000年后逐渐成型,围绕杭州著名的西湖形成了三个较为主要的中心商务区。
三大商务区分别毗邻大学、政府机构与传统的商业中心,距离西湖比较近。
而未来随着中心城区的规划成熟,在受制于传统商务区的后续供应有限的状况下,杭州城市将会出现钱江新城与滨江区、西溪、浙大等新的商务区,因此城市的商务轴心正呈现“向东南、西南转移”的发展趋势。
而在同样受到大环境冲击下的杭州中心各区写字楼市场将会有如何走势,可从以下各数据窥其一般:
分析:
◎从2008年1~9月各区域的可售面积总和上看,杭州市中心区域的写字楼供应面积已达184.7万㎡
◎从2008年1~9月西湖区的可售面积总和上看,因其境内拥有文教、西溪、浙大等传统及新兴商务区,故其写字楼供应面积已达75.9万㎡,排名杭州市中心写字楼供应量首位,约占总量的41.1%
故可预判,在如此较为低靡的大环境下,西湖区的写字楼去化压力将较以往更为沉重。
分析:
◎从2008年1~9月各区域的已售面积总和上看,杭州市中心区域的写字楼去化面积已达10.9万㎡,仅约去化其供应量的5.9%
◎从2008年1~9月西湖区的已售面积总和上看,因其境内拥有众多的准甲级写字楼,故较易受到当地中小企业的认可,故其写字楼去化面积已达6.1万㎡,排名杭州市中心写字楼去化量首位,约占中心区域去化总量的55.9%
◎但将西湖区去化量与供应量相较,仅为8%,略高于市中心区域的写字楼去化率近2.1%
◎而将西湖区8%去化量与9个月销售周期结合看,其月去化速率仅为0.89%
故可进一步印证,在如此较为低靡的大环境下,西湖区的写字楼去化压力将已较以往更为沉重。
分析:
◎从2008年1~9月全市写字楼成交均价看,杭州市中心区域的写字楼价格经历了上半年“高开低走”、下半年“平稳盘整”的走势,其在该阶段的整体均价约为13777元/㎡,其9月与2月的峰值相差约40.9%
◎从2008年1~9月西湖区写字楼成交均价看,其写字楼价格经历了上半年“震荡归位”、下半年“平稳盘整”的走势,其9月与其2月的峰值相差近43.8%
◎西湖区在该阶段的整体均价约为14740元/㎡,略高于中心区域写字楼均价7%幅度,而将其与竞争区域均价相较则处于第二位,仅次于下城区的均价15785元/㎡约6.6%幅度
故可进一步印证,在如此较为低靡的大环境下,西湖区的写字楼去化压力已有所呈现于其成交价格上。
肆、2008年1~9月杭州商业市场分析
根据《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。
目前的杭州商业地产在多年的建设发展的区域商业,已经历以下几个阶段:
第一阶段——初步发展阶段(1997年以前):
95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成,解百等大型百货沿路兴起,湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。
第二阶段——快速发展阶段(1998年~2001年):
98年银泰百货开业,99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业,几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成,并促进了延安路沿线商业的成熟。
第三阶段——高速发展阶段(2002年~至今):
湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型,确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象,与此同时各区域或依托产业或依托学区或依托卖场逐步形成了各自的特色商圈。
故从其发展趋势看,杭州目前已走向“一心多点的多商圈”的格局转变。
“多心多点”的商业格局也说明了杭州区域化消费将成为其今后的商圈消费主流。
现从2008年9月的消费品零售额累计对比值、商业零售业态构成、连锁企业变化值等环节中来了解在大环境冲击下,杭州的消费市场变化及走势:
分析:
◎从全市及各区域2008年9月的社会消费品零售累计额看,其除滨江区已超越2007年对比值约89.9%外,其余各区域均已达到去年全年的85~92%。
◎从全市及各区域2008年9月的社会消费品零售累计额与同期环比变幅看,其除滨江区已超越同期对比值约156.9%外,其余各区域均受到大环境的冲击,而有16.6%~22.5%的降幅。
◎从西湖区2008年9月的社会消费品零售累计额看,其已达到去年全年的88%,而与同期环比变幅看,其约有18.8%的降幅,故可见该区域所受到的大环境冲击,已在社会消费层面上有所反映。
2008年9月与2007年杭州商业零售额业态构成(限额以上零售企业)对比
商业类别
单位数(家)
零售额(亿元)
占零售额比重
2007
2008.9止
增减(%)
2007
2008.9止
增减(%)
2007
2008.9止
零售业
281
239
-14.9%
1088.3
984.85
-9.5%
100%
百货商店
19
18
-5.3%
118.6
189.1
59.4%
10.9%
19.2%
超级市场
31
28
-9.7%
153.5
167.4
9.1%
14.1%
17.0%
专业(专卖)店
217
181
-16.6%
712.8
598.8
-16.0%
65.5%
60.8%
其它
14
12
-14.3%
103.4
29.5
-71.4%
9.5%
3.0%
分析:
◎从各商业类别上看,2008年9月比重额与2007年比重额相较,百货有约8.3%提升,而超市、专卖店等则下降约2.9~6.7%。
◎从各商业类别上单位数量看,至2008年9月均以5.3%~16.6%的幅度减少,同时零售额除百货、超市上升外,专卖店则下降约16%。
至2008年9月与2007年杭州市限额以上连锁企业基本情况变化值
指 标
计量单位
2007年
2008年9月
增减值
变值
门店总数
个
4833
3632
-1201
-24.8%
从业人数
万人
7.69
6.25
-1.44
-18.7%
销售额
亿元
426.21
353.49
-72.72
-17.1%
零售额
亿元
277.56
225.81
-51.75
-18.6%
可见,在大环境的冲击下,消费群体的消费习性已有所改变,并进而体现出其消费结构已出现“降低享受型消费水准”的趋势。
分析:
◎连锁企业主要指超市、便利店、卖场、专卖连锁、餐饮连锁、娱乐连锁等行业企业
◎从其门店数、从业人员、销售额、零售额看,2008年9月与2007年变值均有所下滑,降度约17.1%~24.8%
可见,在大环境的冲击下,杭州的连锁企业已有所萎缩,并进而影响其规模、从业人员等方面。
杭州作为省会城市,吸引了省内目前日益高涨的消费能力来此地消费。
同时杭州作为著名的旅游城市又能吸引来自国内外的诸多过境游客的消费能力,因此杭州本地商业发展亦充分利用此地缘、地理优势及其自身的城市发展轨迹,逐步形成相应的三大传统商圈及两大新兴商圈:
区域
传统商圈环境特征
代表商场
租售行情
武林
该商圈为杭州最繁华的传统商圈,集中了杭州大厦、银泰百货及杭州百货大厦等主要百货业态,亦是杭州最早成型的商业街区,目前商业面积约为14万㎡。
未来3至4年中,亦将涌现出坤和发展中心以及环球广场等新型零售物业,总计面积约为30万㎡。
业态以百货、娱乐、餐饮等为主。
空置率约5%以下。
杭州大厦、银泰百货
售价:
无
租价:
25~30元/㎡/日
湖滨
该商圈因紧临西湖旅游区而成为杭州的传统,其北承接武林商圈的商业氛围,拥有利星百货、解放百货以及西湖国贸等重要商业零售点。
目前商圈内总商业面积约在16万㎡,但未来面临着缺乏空间扩张的考验。
业态以百货、休闲/文化旅游、餐饮等为主。
空置率约8%以下。
解放百货、西湖国贸
售价:
3.5~5.7万元/㎡
租价:
25~30元/㎡/日
吴山
该商圈处于西湖风景区东南部,集中了如西湖天地、吴山铭楼、耀江广厦等针对旅游人群定位的商业物业,目前规模约为23万㎡。
其商业形态富有特色与独特定位,然而未来由于西湖区与周边的建设限制,潜在供应十分有限。
业态以酒吧、餐饮、娱乐为主。
空置率约10%以下。
西湖天地、吴山铭楼
售价:
2.6~4.5万元/㎡
租价:
8~15元/㎡/日
区域
新兴商圈环境特征
代表商场
租售行情
滨江钱江
该商圈处于钱塘江两岸沿线,其因近几年的居住区、商务区的大量上市,而成为宜家等全国知名商家的主要投入区域,现集中上市了万象城、星光大道商业步行街等约35.6万㎡,业态以各类专业主题市场为主,因尚未完全交付,故租售情况未明。
万象城、星光大道商业步行街
售价:
1.3~1.8万元/㎡
租价:
1.5~2.3元/㎡/日
古墩申花
该商圈处于古墩路沿线,并随着近几年的城市发展轨迹而逐步延伸至石祥路,而因其随着大量新建商品房的交付使用及浙大校区的开学,而吸纳众多商家陆续投资此地,现集中上市有紫金广场、富强商业广场等约364.3万㎡,业态以各类SHOPPINGMALL或专业主题市场为主,因尚未完全交付,故租售情况未明。
紫金广场、富强商业广场、印象城
售价:
0.9~1.6万元/㎡
租价:
1~2.5元/㎡/日
伍、杭州市西湖区及周边竞争区域商业房产市场分析
一个新的商业热点的崛起并不以传统商业没落为代价,杭州零售市场的潜力足以容纳各种不同的业态,而不同的定位将促成不同区域有着各自清晰的发展前景。
在西湖区传统商圈内发生的演进与变化,也谕示着正由于传统的西湖传奇无法被复制,其自身价值正得以显现。
而西湖区的古墩/申花则因浙大学区、中高档楼盘的大量上市而逐步在原有的家居建材市场上衍生出商务/主题市场进而成为杭州新近兴起的商圈热题。
现从业态、百货业、专业市场、金融业、娱乐业、酒店业及人流量等方面予以分析:
◎商业业态分析
分析:
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