业主委员会正确代表业主权益的探讨.docx
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业主委员会正确代表业主权益的探讨
业主委员会正确代表业主权益的探讨
摘要:
业主委员会作为业主和物业管理公司联系的纽带,在物业管理活动中发挥着重要的作用。
但是在实践中,业主委员会往往不能正确代表业主行事、做出决议。
业主委员会怎样才能正确代表业主,成为业主与业主委员会矛盾关系的核心。
关键词:
业主委员会业主正确代表
随着我国房地产业的突飞猛进,物业管理行业作为一种新型的服务业也在迅速发展,但在现实生活中,物业管理纠纷也日益增多。
分析这些纠纷产生的原因的文章很多,有从法律角度做出讨论的,有基于房地产理论、产权理论作研究的,也有根据自身实践的经验之谈,但无一对“业主委员会代表业主”这个观点做出讨论。
“业主委员会正确代表业主”,说到底,就是业主委员会尽到自身职责,为广大业主提供正确的、有效的服务,并在自身的权利范围内,代表业主做出合法的、有利于大多数业主利益的决议。
本文从南京市的一则案例出发,引出某些业主委员会不能正确代表业主这个问题,并对此问题的原因做出了分析,最后对业主委员会到底怎样正确代表业主提出了自己的看法。
一、问题的提出:
南京市某小区业主委员会在小区内公开张贴“公告”,谴责小区物业公司存在贪污、乱收费及内部管理混乱等现象。
“公告”的张贴,迅速在小区业主中掀起了轩然大波,导致物业管理费的收缴率迅速下降。
物业公司以名誉权受侵犯为由,将小区业主委员会告上法院。
法院判决:
业主委员会在没有证据的情况下,在小区内公开张贴“公告”,谴责小区物业公司存在贪污、乱收费等现象,已构成对物业公司名誉权的侵害,业主委员会不得再散布物业公司存在贪污及乱收费的言论;在小区内向物业公司书面致歉,并对物业公司进行经济赔偿。
业主委员会遂要求全体业主对经济赔偿费用进行分摊,然而,大多数业主反对。
理由是业主委员会之前的行为无一通过召开业主大会征得了业主通过。
业主委员会因此准备将拒付经济赔偿费的业主告上法庭。
法院判决业主委员会败诉,业主不予分担业主委员会的经济赔偿费用。
且不论物业公司到底存不存在贪污、乱收费及内部管理混乱等现象,在这则案例中,业主委员会虽然是出于保护全体业主利益的初衷,但是其擅自作出决议,做出侵害物业公司及全体业主利益的事,属于越权行为,并没有尽到正确代表业主作出决议的职责。
二、问题产生的原因
业主委员会为什么不能正确代表业主?
其原因可以归结为以下四点:
1、业主委员会并未代表大多数业主――法律法规缺陷
2003年9月1日起正式施行的国务院《物业管理条例》、建设部的《业主大会规程》规定:
业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加;业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过;业主委员会是在首次业主大会召开时,由业主选举产生的。
也就是说,业主大会选举产生业主委员会委员,只需经与会业主所持投票权1/2以上通过即可,进一步可以推出,业主委员会的产生只需物业管理区域内持有1/4以上投票权的业主通过即可。
由此可见,业主对业主大会的参与比例太小,业主委员会实际上只代表了物业管理区域内持有1/4以上投票权的业主的利益,并不代表大多业主的利益。
因此,通过如此程序产生的业主委员会的决议并不能真正代表全体业主的意愿。
2、业主委员会重组体制的缺陷――组织体制缺陷
《物业管理条例》第九条规定:
一个物业管理区域内成立一个业主大会。
《业主大会规程》第三条规定:
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
由此可知,一个物业管理区域内,也只有一个业主委员会[1]。
但是在实践中,业主入住时间有很大差异。
因此先入住的业主,首先成立业主委员会,而后入住的业主入住后认为原先组建的业主委员会不能代表他们的利益,因此,有必要重建业主委员会。
但是《物业管理条例》以及其他法规并未对重组业主委员会的程序作出明确规定,这就导致了业主委员会并不能真正代表不同时间入住的业主。
当然也有一些地方性法规,如《南京市业主大会导则》第十七条规定了分期开发的物业可在先期成立业主委员会后,实行业主委员会逐步增补的形式,但这种方法局限性较大,因为虽然后入住的业主有权选举出新的业主委员会委员,但原先组建的业主委员会并不能完全代表他们的利益。
3、业主委员会权利与义务的不清晰――权责不分明
上述案例中业主委员会做出越权行为,最直接的原因就在于业主委员会不能认清楚自身的地位和职责,分不清自身的权利和义务。
权利是一种具有重大的社会效用的必需且应该的索取或要求、必须且应该得到的利益,说到底也就是应该受到政治和法律保障的利益、索取和要求。
而义务是具有重大或基本社会效益的必需且因该得服务、贡献或付出、必须且应该给予社会或他人的利益,也就是应该受到政治和法律保障的服务、贡献和利益[2]。
权利与义务都受政治和法律保障,也就是都是必须的,应该的。
业主委员会如果对自身权利界定不清晰,会导致业主委员会越权,或者权利利用不充分,其结果是业主委员会不能正确代表业主;如果业主委员会对自身义务理解不清晰,即不清楚自身应该为业主付出什么、贡献什么,那么会导致业主委员会做不该做的,该做的倒不做的局面,同样不能正确代表业主委员会。
4、业主缺乏对物业公司以及业主委员会行为的监督意识――业主监督意识滞后
案例中,业主委员会在没有证据的情况下在小区张贴公告,谴责物业公司,业主就轻易相信业主委员会,拒交物业管理费,说明业主对物业公司以及业主委员会这两者的行为无任何的监督意识。
首先,如果业主树立对物业公司行为的监督意识,业主委员会在发现物业公司行为存在违法迹象时,虽无证据,也可以通过召开业主大会的方式,将业主对物业公司行为的意见和建议进行统一,业主委员会进而代表全体业主的意见、建议与物业公司进行沟通、协商;如果存在证据,那更可以通过法律途径加以解决。
从而不会任由业主委员会在没有证据的情况下就做出对物业公司的名誉权的侵害行为。
反之,如果业主缺乏对物业公司行为的监督意识,就不会主动利用业主大会的方式向业主委员会传达他们的意愿,从而增加了业主委员会在未得到业主大会授权的情况下做出越权行为的可能性。
其次,业主如果树立对业主委员会行为的监督意识,那么在发现业主委员会毫无证据就在小区张贴公告谴责物业公司的行为时,就应该及时制止,从而避免了业主委员会被物业公司起诉,到最后触及到全体业主利益的事件的发生。
三、业主委员会如何正确代表业主
业主委员会要正确代表业主,就必须做到以下几点:
1、积极听取业主的意见,并及时向有关部门反馈。
即负责接待业主的投诉,经常联络房管小组、物业公司及其他社区组织,广泛听取、搜集业主的意见和要求,与业主沟通,并及时向物业公司和相关政府主管部门进行传递和反馈。
2、接受广大业主的监督。
业主委员会应定期将小区内的有关工作情况向广大业主报告,接受全体业主的监督。
若业主发现业主委员会越权,或者有任何损害全体业主利益的行为时,可以随时依照其协议解聘业主委员会委员,甚至用法律手段来维护自己的权益,业主委员会应当服从全体业主的决议。
3、协助管理,协调好各类关系。
协调关系既是业主委员会的权利,又是其义务[3]。
业主委员会应主动配合业主公约和相关的管理规定的执行,协助管理措施的落实和对个别业主违背公共利益的行为的处罚,维护全体业主利益,协调物业管理区域内的各种关系,力求建设和谐、文明的社区。
4、履行自身职责
业主委员会须履行以下职责:
(1)召集业主开展业主大会和临时业主大会,报告物业管理的实施情况
即按照法规,定时召开业主大会会议,当有20%以上业主提议时,召开临时业主大会,并在会议上向全体业主如实汇报业主委员会工作进展、工作计划、物业管理公司的财务状况、管理状况、专项维修基金的使用状况以及计划的实施情况等[4]。
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主大会选聘物业管理公司,而业主委员会是业主大会的执行机构,因此由其代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
(3)监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、监督业主公约的实施
业主委员会不仅要接受监督,同时也要履行监督职责:
即根据《物业管理条例》《物业服务合同》,《业主公约》以及相关的法律法规,监督物业管理公司以及业主的行为。
当物业管理公司或个别业主做出侵害广大业主利益的行为时,及时与其沟通、协调,甚至用法律来维护广大业主利益。
(4)业主大会规定的其他职责。
5、提高理论水平和法制观念
首先,业主委员会是介于全体业主、物业公司的中间角色,因此协调彼此之间的关系是其一项很重要的本职工作。
但仅靠实践经验来处理这三者之间的复杂关系是不够的,需要一定的理论指导。
公共关系理论是研究处理各种复杂社会关系的理论,因此对业主委员会来说是必须的,业主委员会委员应定期储备并不断更新。
其次,业主委员会在处理各种纠纷时,不能盲目凭直觉判断孰是孰非,应该理性的在法律层面上加以判断,因此要求业主委员会委员要具备一定的法律理论知识。
6、相关法律法规的完善
除了业主委员会必须做到以上五点外,国家相应的法律法规也应完善,须加强有关业主委员会委员的选举过程、业主大会的召开过程的条例的可执行性,还应提高参与业主大会的业主的人数比例,以及对于业主、业主委员会、物业管理公司这三者的权责界定的清晰性。
四、结论
“业主委员会正确代表业主”,说到底,就是业主委员会尽到自身职责,为广大业主提供正确的、有效的服务,并在自身的权利范围内,代表业主做出合法的、有利于大多数业主利益的决议。
然而在实践中,发生的很多业主和业主委员会之间的纠纷,可以归结为业主委员会没有正确代表业主行事。
而业主委员会不能正确代表业主行事,究其原因,可归结为四方面:
1、法律法规缺陷;2、业主委员会组织体制缺陷;3、业主委员会权责不分明;4、业主缺乏对物业公司以及业主委员会行为的监督意识。
因此,只有完善物业管理相关的法律法规、健全业主委员会的组织体制、使业主委员会的权责界定清晰以及提高业主对物业公司以及业主委员会行为的监督意识,才可以从源头上杜绝类似本文案例的发生。
但业主委员会要正确代表业主行事,除了应尽到应尽之义务外,还必须做到积极听取业主意见、建议,接受业主监督,并监督物业公司行为,定时向业主汇报情况。
只有做到这些,业主委员会才能正确代表业主。
参考文献:
[1]黄萍:
业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位.《和田师范专科学校学报》.2004年第04期
[2]王海明:
权利与义务概念辨难,贵州社会科学,200601
[3]胡志鑫:
业主委员会权利与义务浅析,商场现代化,200520
[4]蒋绍仁:
业主委员会的权利构成及制约办法,中国物业管理,20057□
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