泰安浩天旧镇二期建设可行性研究报告.docx

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泰安浩天旧镇二期建设可行性研究报告

工程资质证书编号：

工咨丙11820070050

泰山区财源街道办事处旧镇社区

旧村改造二期建设项目

项目申请报告

山东同圆设计集团有限公司

泰安浩天工程咨询有限公司

二0一一年七月

附件：

1、山东省建设项目招标方案

2、委托书；

3、项目承办单位营业执照复印件；

4、开发资质复印件；

5、弘盛地产有限公司《关于旧镇社区旧村改造二期建设项目立项的申请》

6、泰村改字[2011]2号《关于泰山区财源街道办事处旧镇社区城中村改造方案的批复》

7、泰安市规划局会议纪要泰规会字[2011]17号

8、泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要（2011.05.27）

9、项目单位提供的其他资料。

附图：

1、泰安市旧镇居住规划图

2、规划方案总平面图

第一章项目申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

一、单位名称

1、弘盛地产有限公司

2、泰安市泰山区财源街道办事处旧镇社区居民委员会

3、法人代表：

王安年

4、公司地址：

泰安市青年路90号

5、单位概况：

弘盛地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于泰安市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发二级资质的企业。

公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。

公司先后在泰安宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、泰安东平设立分公司、泰安第一分公司即弘盛地产有限公司鲁峰双合分公司以及泰安第二分公司

公司自成立以来，累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被泰安市、岱岳区评为“房地产开发先进单位”。

2006年4月弘盛公司通过了ISO9001:

2000质量管理体系认证。

坚持“财散人聚”理念的弘盛公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。

近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。

以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴山东省和泰安市经济做出贡献。

二、项目申请报告的编制单位

1、单位名称：

山东同圆设计集团有限公司

泰安浩天工程咨询有限公司

2、工程咨询等级：

乙级

3、工程咨询资格等级证书编号：

工咨乙11820070050

4、发证机关：

国家发展和改革委员会

三、项目申请报告编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《泰安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《泰安市城市总体规划（2011-2020）》；

5、《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》（泰政发[2004]71号）；

6、《泰安市人民政府关于加快城中村改造的补充意见》（泰政发[2008]31号）；

7、《泰安市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》（泰政办发[2010]68号）；

8、关于印发《泰安市工业固定资产投资项目节能评估和审查工作实施细则（试行）》的通知泰节能字[2011]3号

9、泰安市人民政府办公室转发市经贸委等部门关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见的通知（泰政办发〔2010〕7号）

10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

11、设单位提供的有关资料；

12、建设单位委托编制本项目报告的委托书。

第二节项目概况

一、项目名称：

泰山区财源街道办事处旧镇社区旧村改造二期建设项目

二、建设内容：

主要建设9栋住宅楼（包括4栋6层回迁住宅楼；1栋11层和4栋17层开发住宅楼）及相关配套设施等。

三、建设地点：

拟建项目位于泰安市泮河大街北侧，青年路西侧。

四、项目提出的背景

泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速持续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，按照“山城相依、生态优先、轴向生长、组团发展”的城市空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展。

老城区主要功能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住，继续保持原有的“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”的空间结构。

新城区在辅以完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业、公共服务、生活居住和旅游休闲设施。

随着泰安城区的逐步扩大，旧镇社区的旧村改造工作逐渐被提上日程。

旧镇社区是由坯房、石头房、砖瓦房、楼房交错组成的，部分住宅始建于上世纪六、七十年代，因为当时建房条件差，大部分房屋已经成为危房，对居住者形成潜在的威胁。

由于旧村建设时，没有统一的规划，乱搭乱建现象严重，已经影响和制约着旧镇社区的发展。

为此，宏盛地产有限公司提出了《关于旧镇社区旧村改造二期建设项目的立项申请》，泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要同意“财源街道旧镇社区居委会在泰辛铁路以南、京沪铁路以东的旧村改造规划及单体设计方案以及开发地块的控制指标，占地面积约384亩”

本项目建设就是在上述背景下提出的。

五、项目需求分析及建设规模

1、市场需求分析

随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。

同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：

3，加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了周边县市区的住宅建设快速发展。

随着城市居民收入的不断增加，生活水平的不断提高，人们对居住空间的要求将越来越高，具有特色的类型多元化、智能化的住宅成为居民购房考虑的重要条件。

2、项目规模

2.1总体规模

旧镇社区综合改造建设项目规划总用地面积256300平方米（384.45亩）。

项目规划总建筑面积641820平方米，其中：

住宅建筑面积488160平方米（回迁住宅面积153360平方米，开发住宅面积334800平方米），公建面积46700平方米（其中回迁公建19700平方米，开发商业房22800平方米，开发公建4200平方米），地下建筑面积106960平方米。

规划总户数4485户。

项目绿地率为38.1%，建筑密度为23.4%，容积率2.09。

设计停车位3774个。

由于旧镇社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要分期进行项目的建设。

一期已建设11栋6层回迁住宅楼和5栋二层回迁商业楼以及道路、绿化等配套设施。

本项目为旧镇社区旧村改造二期建设项目。

2.2旧镇社区旧村改造二期规模：

旧镇二期建设项目总用地面积35560平方米；总建筑面积91010平方米，其中：

住宅建筑面积66840平方米，公建建筑面积9600平方米，车库建筑面积14570平方米；项目容积率2.15，建筑密度23.5%，绿地率39.8%；设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个；建设住宅总户数663套。

六、工程设计方案

1、总体设计方案

1.1规划设计目标

1.1.1高度和谐的人文环境

创造具有现代生活气息和人文情调的住区文化。

坚持以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文居住环境。

1.1.2高质量的生态环境

加强绿化建设，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。

1.1.3高品质的物质环境

功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。

1.1.4超前的公共服务设施和高效能的基础设施

市政基础设施规划配套齐全，而又做到安全、高效、经济、耐久，高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。

1.2规划设计原则

针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：

1.2.1重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造

小区规划力求建构与自然环境、历史文脉相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。

规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。

1.2.2注重规划设计的经济可行性

提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。

住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。

1.2.3符合均好性规划原则

规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力争达到“均好”。

具体体现在绿地景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿地、带状绿地等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。

1.2.4加强空间领域限定，增强居住环境的归属感

规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。

通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。

1.2.5坚持以人为本和生态环境保护原则

坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。

规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本，为人服务。

在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

1.2.6统一规划、分期建设的原则

按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。

1.3规划布局

本建设项目采用“集中型”住宅结构，整体布局紧凑。

组团布置，兼顾不同建筑群体所形成的外部空间效果和内部空间形式，形成内向但不封闭的空间形式，通过尽端式道路来形成内部空间。

不同住宅在整体环境中互应，形成相互对话、交流的空间效果。

住宅楼，自北向南分别布置。

1.4道路系统

1.4.1出入口设置

出入口的设置与周边道路相结合，充分利用场地周边景观及设施资源，并结合原有道路。

尽量减少对城市交通的干扰，有利于居民出行。

1.4.2道路体系（三级道路体系—主路、住宅楼前宅间小路、车库入户前的道路）

小区主路路幅宽为6米，由4米的车行道与2米的单侧人行道形成；

住宅楼前宅间小路，路幅宽为3米；

车库入户前的道路，路幅宽为6米。

1.4.3车库设置

设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个车，可在满足该楼居民使用要求的同时解决周边居民的停车难题。

1.5绿地景观设计

本项目的绿化系统采用不分级的布置方式。

小区内部在不同空间设置绿化带，构成林荫步行道路。

同时建筑物之间的停车位做成嵌草铺装，并种植树木遮阴。

整个项目的绿化覆盖率为35.85%，满足控规中大于35%的要求。

1.6、小区基础设施综合规划

1.6.1采用城市热源集中供热，每户均设有开