关于构建房地产企业战略联盟的探讨.doc
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关于构建房地产企业战略联盟的探讨作者:
本科毕业论文(设计)
题目:
关于构建房地产企业战略联盟的探讨
关于构建房地产企业战略联盟的探讨
摘要
随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长,房地产业迅速成长壮大,成为我国国民经济的支柱产业。
但是,目前我国房地产开发企业却普遍存在资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配等现象,整个行业的发展处于比较松散的阶段。
资源集中度低、抗风险的能力差,资金不足,这些己成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈。
最近,规范化的房地产政策文件陆续出台,政府和银行开始重新制定房地产业的规则,对房地产市场的运作要求越来越规范,贷款门槛也越来越高,
这使得我国房地产企业的上述弊端更加迫切地需要解决。
此外,我国加入WTO以后,境外的房地产企业已开始进入我国房地产市场,为我国的房地产企业带来更多机遇的同时也带来了挑战。
我国相当数量的房地产企业无论是在资本金、管理水平方面,还是在人才素质、经营效益等方面,都无法与境外同行业对手相匹敌。
如何在竞争中合作、在合作中竞争,如何持续生存下去,已经成为我国房地产企业迫在眉睫需要解决的问题。
在这种情况下,许多房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存和获得长久竞争优势,需要在市场上寻找战略伙伴,采取战略联盟的形式以壮大企业的实力,形成更强的竞争优势。
关键词:
房地产企业竞争优胜战略联盟规模经济
第一章绪论
1.1论文选题的背景及意义
我国房地产业在改革开放后取得长足的发展,特别是上个世纪90年代前后迅猛扩张,引发了一轮又一轮房地产开发热潮。
进入新世纪以来,大城市或特大型城市开发趋于饱和、中小城镇(乡)开发明显不足的现状逐渐暴露出来。
我国房地产企业相对弱小,以北京、上海为例,其房地产开发前10名大企业只拥有本地市场份额的15%-20%左右,资金不足表现明显。
我国的房地产开发企业近90%是1992年房地产热中一哄而起的,造成了我国房地产企业多、小、乱的局面。
目前国内房地产开发企业的平均净资产只有1000多万元,最高的也不过几十亿元,而境外开发企业的净资产动辄达到几亿甚至几十亿美元。
加入WTO以后,境外的房地产开发企业将会大批进入中国市场。
这会使当前竞争己经激烈的房地产行业出现更加严酷的局面。
我国相当数量的房地产企业无论是在资本金、管理水平方面,还是在人才素质、经营效益等方面,都无法与境外同行业对手相匹敌。
因此通过采取战略联盟的形式,发挥整体大于部分之和的效果来增加整体竞争优势显得尤为重要。
战略联盟(StrategicAlliances)是20世纪90年代以来国际上流行的一种新兴的战略管理思想。
它是指两个或两个以上的企业之间为了实现某种共同的战略目标而达成的长期合作安排,其核心思想为“竞争合作”。
战略联盟的独特之处在于;在增强联盟企业总体核心竞争力的同时并不削弱每个企业的原有核心竞争力。
它可以在保持双方核心竞争力相对独立的基础上,实现优势互补,资源共享,最后达到双赢的目的。
将“战略联盟”战略管理思想应用于我国房地产业将是我国房地产企业的必然选择。
本论文将研究和分析我国房地产开发现状与实践状况、构建战略联盟的必要性、构建战略联盟的原则、联盟合作伙伴的选择、战略联盟实施机制构建等方面的问题,相信这一研究对我国房地产企业应对当前激烈的市场竞争环境有一定的理论和实践意义。
1.2国内外研究现状
近几十年来,企业的竞争环境发生了巨大的变化。
为了应对竞争的白热化或市场环境的突变,战略联盟作为一种重要的竞争手段越来越受到房地产企业的重视,对公司经营方式也将带来革命性的变化。
战略联盟的独特之处在于:
在增强联盟企业总体核心竞争力的同时并不削弱每个企业的原有核心竞争力。
它可以在保持双方核心竞争力相对独立的基础上,
实现优势互补,资源共享,最后达到双赢的目的。
到目前为止,我国的经济理论工作者己经从各个方面对房地产市场与国民经济发展的关系做了较为详尽的论述,并在理论上对房地产业的发展与房地产企业开发模式进行了深入的研究。
目前,国内外关于战略联盟方方面面的研究论文不乏其数,但将这一思想具体应用于房地产企业的却屈指可数。
第二章目前我国房地产市场现状分析
1.1房地产行业的地位及作用
1.1.1房地产的定义
房地产企业开发建设及直接经营的对象就是房地产,从物质层面上看,“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体;从法律的层面上看,由于房地产本身的不可移动性,它又被称为“不动产”;而从经济层面上看,“房地产”则是对房屋财产(房产)和土地财产(地产)的总称;由于房和地的不可分离性,即通常所说的“房依地建,地为房载”,房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。
一般情况下,人们所说的房地产专指城镇房屋和土地,因此房地产也被称为城镇房地产,按照商品房屋用途为标准,房产又有商品住宅和非商品住宅之分。
其中,商品住宅包括普通商品住宅、经济适用房和别墅、高档公寓;非商品住宅包括写字楼、商业营业用房等。
1.1.2房地产行业的地位
根据很多国家以及地区的经验,房地产业的起源和发展的基础都是建筑业,然而,在不断的发展中,人们逐步认识到房地产自身所具有的特点,并将这种特点发扬和凸显,房地产也就逐步脱离了建筑业。
现在,房地产业这一行业所经营的不但是土地和建筑商品,也涵盖到土地开发及房屋建设领域,具有三重属性,即生产、经营和服务,所以它
既能创造价值,有能使用价值,属于生产性的劳动。
在现在的中国,房地产业已经从一种在国民经济中具有附属性质的经济服务活动,发展成为一个独立的产业。
随着经济的发展,房地产业这一新兴产业逐步被纳入国民经济的平衡、统计和运行体系当中,在国民经济中正一天天地占据了举足轻重的地位,成为国民经济中的主要产业之一,尤其是住宅产业,已作为一个新的经济增长点,被列入国民经济大力发展的对象当中。
1.1.3房地产行业的作用
房地产业的发展同整个社会经济的发展密切相关的。
一方面,如果房地产也的发展是健康而高效的,就能推动社会经济的进一步发展,这是因为房地产业的发展能够把更多的相关产业带动起来,共同发展,从而刺激整个经济的进一步发展。
而另一方面,社会经济整体的发展会对房地产业的发展有促进作用,经济兴旺导致对房地产业需求的增大进而促进房地产的发展,然而,当经济形势萧条的时候,首先减少的就是社会对房地产业的需求,进而被压制的就是社会扩大再生产与提高生活水准的能力。
因此,房地产业对于社会经济发展的态势反应非常灵敏,甚至可以把它的发展看成整个社会经济发展的缩影。
这种影响力是其它个别产业所不具有的它们的兴衰,通常对经济的整体运行情况不足以造成直接的影响。
正因为这样,房地产业具有极其重要的地位,这种重要性就体现在,它在整个社会经济活动中是最基本、最重要的构成要素之一,主要体现在以下两个方面:
(1)作为基础性产业,房地产是经济结构的主要构成部分
对于几乎所有的经济活动来所,要得以存在并发展,都不可能没有土地与房产这一基本的生产要素,这就使房地产业作为基础性产业的地位到了确立。
而房地产业本身的运行及发展也需要众多相关产业予以配合与促进,在这里,它就表现出了广泛的相关性。
在社会经济利益的构成以及分配与转移的过程当中,它是一个不可少的环节。
(2)作为经济结构调整的先导,房地产业能带动其它产业发展
照通行的产业结构划分标准,房地产业属于第三产业,也就具有第三产业的共同特征,其开发与经营同许多行业之间——如制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、服务业等都存在着密不可分的关系,与此相关,在房地产市场运行体系与相关市场——如金融市场、技术市场、人才市场等的运行体系之间也存在着密切的关。
可以说,土地和物业是它一切产业发展的物质基础。
这一基础性产业在产业调整当中起着引导性的作用,这种作用的发挥过程是:
首先,社会经济总是在发展和进步的,这要求整体产业结构也随之不断的调整、优化。
随之,基于这种产业结构调整的需要,再加上相应的土地、物业及基础设施的应用,使得房地产业的整体发展日益多元化,而内部结构则越来越呈现出动态变化的特点。
此后,这种特点使得房地产业能够自我满足,从而能够一积极的态势去适应,进而引导这种调整房地产业的发展,能够或直接或间接地带动大批相关产业共同发展,并以此来完善市场。
不但如此,住宅消费提高了,建材、化工、装饰、家具和家电等生产资料及生活资料的供给也就被带动着,获得相应的增长。
1.2当前房地产市场特征分析
(1)企业数量多,但大多数企业规模小
随着我国房地产市场的发展,房地产开发企业及从业人员的数量都不断增加,全国房地产开发企业在1986年时仅为1991家,至2000年年底已增加倒35762家,是1986年数量的18倍,数量足可谓多。
然而,由于多种复杂的原因,我国房地产企业却呈现出“小、散、差”的局面。
首先,“小”:
中国房地产开发企业的规模普遍偏小,1996年中国房地产开发商的平均注册资金仅为1732万远,全国最大的房地产开发商的净资产也只不过十几亿元。
而国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美圆,与之相比,差距甚大。
这一情况导致中国房地产开发商所开发的楼盘也偏小,规模大而配套设施又好的楼盘就更少了,规模小所容易导致的一个结果就是资质低,从而危及企业的生存。
规模小而资质低的企业抗风险能力和融资能力都差,开发力量也很薄弱。
因此它们很难在市场竞争中承受得住考验。
其次,“散”:
房地产业本应是一个典型的资本密集型行业,它甚至被认为实质上属于金融业,但是我国大多数房地产企业资产规模却较小,从而导致资源分散,开发企业的整体开发水平受到了直接的影响,进一步的结果就是我国的房地产企业缺乏规模经济,产业集中度较低。
再次,“差”:
在我国内地市场上,销售百强的房地产企业只占4%左右的比重,而在香港市场,仅排名前10位的房地产企业集团就占了当地房地产也的80%,其中前三家的份额就高达50%,内地状况与之相差甚远。
(2)企业的区域分布具有较高的集中性
全国的房地产开发商,有一半集中在广东、上海、江苏、浙江等东部地区的几个省市中,其企业竞争已经由资金实力与土地开发权上的竞争向品牌、营销、服务等发面扩展。
而在西部边远地区,不仅开发商数量少,而且企业规模也不大,在赢利水平、经营能力、创新意识等各个方面,东、西部地区之间都存在着很大的差异。
(3)房地产开发商开始进入微利阶段,资产负债率高、风险较大;
90年代初,市场对房地产存在着很大的需求量,所以开发企业的营业利润高,吸引了更多的企业进入到这个行业当中来,导致房地产泡沫的出现。
次后,又因为1993年下半年房地产业成为宏观调空规制的重点对象,全行业的平均营业利润减少,相当一部分企业亏损严重。
从此,房地产开发商进入了微利阶段。
由于历史的原因,我国房地产开发企业大多数资金不足,主要依靠银行贷款来获取用于项目开发的资金。
现在,我国房地产企业的净资产规模最多的也不过只有几十亿元人民币,而国外的房地产业资产规模往往高达几十亿,乃至几百亿美圆。
以财务指标来看,我国开发企业资产负债率大多高与70%,有的甚至高达90%,过高的负债导致企业成本增加,赢利下降。
不少房地产开发企业只有完全依靠银行贷款,施工企业垫资和拖欠材料等不良方式来维持房地产开发,这当中隐藏着极大的金融风险,因为一旦资金断链,必将引起连锁反应。
1.3房地产行业政策环境的变化
1.3.1金融政策环境的变化
2003年6月中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(
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