北京房地产成本分析.doc
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北京房地产成本分析.doc
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北京房地产成本分析
房地产开发商开发一个房地产项目,一般有2至3年时间,其主要的成本包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用等。
想要把房地产的开发成本了解的一清二楚,基本是不可能的事情。
如同华远地产任志强所说,公开房屋成本,就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。
虽然如此,不过,通过仔细研究一些公开的数据,我们还是可以了解开发商的大致利润率。
本文针对北京房地产市场,抓住其中比较主要的费用部分进行分析,其中的数据分别来自国土资源部对外公布的调查数据,政协委员的调查数据,研究机构的调查数据以及媒体公布的一些数据。
虽然不能精确定位,不过,开发商的大致利润率应该相差无几。
北京房地产成本分析
成本分项平均最低备注
土地成本25.00%14.33%新京报对国土部7-24数据发布分析
各种税费30.00%30.00%政协委员(恒大地产)房价成本构成分析
建安成本15.71%10.66%北京地区房地产开发成本实证研究
公关费7.50%5.00%2006年10月11日的《新华每日电讯》
成本总计78.21%59.99%
利润率分析
表面利润率21.79%40.01%不考虑杠杆因素,即开发商不贷款
实际利润率108.95%200.05%杠杆因素:
最新商品房资本金比例为20%
为了说明实际的利润率,我们举个例子加以说明。
如果一个项目的总投资需要1亿,项目启动时,开发商可以自筹2千万,银行贷款8千万,项目结束后(2到3年),假设使用最高的利润率(40.01%)来计算,开发商的收益金额为:
1亿*40.01%=4.001千万。
实际的利润率则是:
4.001千万/2千万*100%=200.05%。
以上都是使用简单的逻辑来计算开发商的利润率,实际情况肯定会有出入。
以下2类因素会影响开发商的利润率。
第一类因素,有利于开发商:
1)土地完成拍卖到开发商实际付款的时间差,时间差越长,越有利于开发商;
2)调高楼盘容积率。
目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2,开发商会通过各种手段,打通关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5,有的甚至调到9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。
3)聘用资深会计作假账,避税。
4)通过合理手段避税,例如,在销售新的楼盘前在高新区、开发区注册新公司,以享受新企业税收减免等优惠政策。
仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。
5)拍卖成功后,通过和政府谈判沟通,折价付款。
(后4点参考:
新华网分析)
第二类因素,不利于开发商:
1)银行贷款利息;
2)房价市场风险;
虽然有2类因素或者更多的因素会影响房地产开发商的成本和利润率,不过,总体看来,这些影响因素都不是主要因素,和上述表格中的成本比起来,都可以忽略不计。
总之,通过以上分析,我们可以大致了解开发商的利润率,虽然不是精确值,但可信度应该比较高。
希望可以对大家有所帮助。
附录:
北京地区房地产开发成本实证研究
(摘要):
建安成本是房价中相对稳定的部分,国际上建安成本一般占房地产成本的70%。
北京建安成本费用在普通住宅期房预售成交均价中,依其开发区域,分别占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%,所占比例明显过低,这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。
2006年10月11日的《新华每日电讯》
将工程造价的5%至10%列入“公关费”预算用于行贿,早已是建筑行业的一项普遍性潜规则。
参考
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