投标书XX广场物业管理方案书之房屋管理标准范本.docx
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投标书XX广场物业管理方案书之房屋管理标准范本
第八部分房屋管理
房屋的使用过程是一个消耗、磨损的过程,若不采取一定有效的方法对其加以修缮及维护,必将影响其使用功能和使用效率。
为了保证房屋在管理服务中保持完好、高效的使用状态,满足管理服务及使用要求,可行的房屋管理措施是必不可少的。
第一节物业健康档案
为了有效地保持物业完好、正常的使用状态,满足管理服务需求,就此我们提出建立“物业健康档案”的设想。
我们认为,只有较好地建立物业健康档案才能为有效的房屋管理提供可行的操作平台。
另一方面,物业的保值、升值也是业主所关心的重点内容之一,而房屋及配套公共设施、设备使用的健康状况是直接影响物业保值、升值的因素之一。
因此,跟踪物业的使用情况、建立物业健康管理档案,为业主提供房屋及配套公共设施、设备的健康管理是非常必要的。
一、物业健康档案的分类
物业健康档案的业务分类基本涵盖以下方面:
1、房屋本体维修档案;
2、房屋装修维修档案;
3、公共设备维修档案;
4、家庭家电设备维修档案;
5、公共设施维修档案;
二、物业健康档案的业务组织
为使物业健康档案能起到其应有的作用,真正受益于业主及发展商,一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要。
为营造这样一个组织系统,作为物业管理者我们设想如下:
物业健康档案业务由工程事务组全面负责操作,设业务专员进行跟踪、管理,而工程事务组主管要对业务过程及业务结果负全面的责任。
三、物业健康管理的内容
在确立了物业健康管理的组织关系后,要明确进行物业健康管理需要做一些什么,这就是物业健康管理的内容。
设想中的物业健康管理业务的主要内容有:
1、收集物业验收的原始资料;
2、将物业验收的原始资料进行分类归档;
3、使用《物业使用就诊卡》,记录管理中所发生的故障;
4、定期进行健康诊断及健康评估;
5、根据相关记录和使用情况,拟定检修计划;
6、编写本年度《物业健康管理报告》及下年度《物业健康管理计划》;
四、物业健康管理操作流程
根据管理内容及现有的资源及条件,我们对此管理操作流程规定如下:
据此制定物业检修计划
将资料分类
整理、归档
各类物业健康信息的收集
建立物业
健康档案
编写、制定健康管理报告及计划
检查、评估发现问题的记录
五、相关的记录表:
《物业使用就诊卡》
物业使用就诊卡
使用异常事项
发生时间
处理责任部门
处理负责人
异常情况描述:
记录人:
年月日
处理情况:
处理人:
年月日
备注:
第二节物业维修养护计划
编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划,使房屋及公共设施设备能真正满足使用要求及服务需要。
也就是说,就整个物业管理流程而言,编制物业维修养护计划是不可或缺的。
一、物业维修养护计划的编制依据
物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。
因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的,也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。
二、物业维修养护计划的制定职责
1、工程事务主管负责编制物业维修保养计划;
2、物管部经理负责审核物业维修保养计划;
3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划;
4、工程事务组维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录;
三、物业维修养护计划的分类
为使物业维修养护计划有更强的针对性,能切中要点,起到应有的作用,在制定计划时需对其进行分类制定。
在此,我们将物业维修养护计划分成三类:
1、房屋维修养护计划;
2、公用设施维修养护计划;
3、公用设备维修养护计划;
四、物业维修养护计划的制定流程
为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性,标准的制定流程是关键。
根据层级管理的要义结合业务实际情况,确定物业维修养护计划的制定流程如下:
经理审核
据健康档案
主管领导批准
维修主管编制
据使用情况
五、物业维修养护计划的内容
根据常兴广场的实际情况,我们分六部分制定了养护、维修计划,即房屋养护、维修,公用设施养护、维修,公用设备养护、维修六部分。
此处的计划只涉及中长计划,短期的根据实际管理情况而定。
1、房屋养护计划
序号
养护名称
计划完成情况
计划完成时间
备注
1
屋顶、梁柱板、墙体墙面
检修1次/年
每年1—2月完成
发现及时处理
2
楼梯间、门厅
检修1次/年
每年3月完成
发现及时处理
3
公共通道
检修1次/年
每年4月完成
发现及时处理
4
地下停车场
检修1次/年
每年5月完成
发现及时处理
2、房屋维修计划
年限(年)
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
基础
▲
屋面
▲
●
▲
●
梁、柱、板
▲
墙体
▲
●
墙面
▲
●
▲
●
楼梯、门厅
▲
●
▲
●
公共通道
▲
●
▲
●
注:
中修▲大修●更换★
3、公用设备养护计划
序号
养护名称
计划完成情况
计划完成时间
备注
1
供电设施
检修1次/年
每年6月完成
发现及时处理
2
供水设施
检修1次/年
每年7月完成
发现及时处理
3
排水设施
检修1次/年
每年8月完成
发现及时处理
4
消防系统
检修2次/年
每年3、9月完成
发现及时处理
5
智能系统
检修2次/年
每年6、12月完成
发现及时处理
6
电梯
检修1次/年
每年10月完成
发现及时处理
4、公用设备维修计划
年限(年)
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
电梯
▲
●
▲
●
智能系统
●
▲
●
▲
消防系统
▲
●
★
▲
●
★
供水设施
▲
●
▲
●
排水设施
▲
●
▲
●
供电设施
▲
●
▲
注:
中修▲大修●更换★
5、公用设施养护计划
序号
养护名称
计划完成情况
计划完成时间
备注
1
区内道路
检修1次/年
每年1月完成
发现及时处理
2
路灯
检修2次/年
每年2、8月完成
发现及时处理
3
沟渠、池井
检修2次/年
每年3、9月完成
发现及时处理
4
园林绿化小品
检修2次/年
每年4、10月完成
发现及时处理
5
上下水主管道
检修2次/年
每年5、11月完成
发现及时处理
6
会所设施
检修1次/年
每年6月完成
发现及时处理
7
导示牌
检修1次/年
每年7月完成
发现及时处理
8
地下排水、排污管
检修2次/年
每年5、12月完成
发现及时处理
6、公用设施维修计划
年限(年)
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
区内道路
▲
●
▲
●
路灯
▲
▲
●
▲
▲
●
沟渠、池井
▲
●
▲
●
▲
园林小品
▲
▲
●
▲
▲
●
上下水管道
▲
●
▲
●
会所设施
▲
●
▲
▲
▲
●
导示牌
▲
★
▲
★
▲
地下排水、排污管
▲
●
▲
●
注:
中修▲大修●更换★
第三节装修管理
一、入伙前的装修准备阶段
1、装修宣传
将《深圳市家庭居室装修管理规定》中有关家居装修的规定要求汇编成册,送与每位业主,让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目。
2、装修培训
聘请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见;并组织三至五家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择。
如业主需要,管理处还可代为选择。
3、装修保护:
考虑到业主入伙比较分散,存在零星装修,为保护公共设施完好,拟订以下保护措施:
1)在装修户搬运材料必经的地下电梯入口、走道、货梯内外及装修户外围处将铺设木制夹板,作临时性保护。
2)装修材料也指定在不影响防火通道处临时堆放。
一来保证外部美观,二来保证为装修户业主提供方便。
4、装修特设服务
为现场安全及长远着想,入伙时每户配备二个灭火器,既保证施工消防安全又可作家庭防火之用。
二、实施阶段
1、装修申请手续办理
流程图如下:
批准
不批准
●说明:
“申请表”为“装修申请表”;
●相关资料包括:
施工单位营业执照复印件、工程图纸、工程预
算价格表、装修担保书、施工区域防火协议。
2、具体实施:
1)装修施工实行凭证进出,制止野蛮、不文明的行为;
2)装修时间规定1:
上午8:
00~12:
00、下午14:
00~19:
00;
3)业主乔迁之日管理处将提供多方面的帮助和方便;
4)维修班定期进行装修巡查,并进行不定期抽查;
5)装修实行跟踪管理
另就实行装修跟踪管理,作如下规定:
1)装修管理同安全管理紧密配合,由护管班协助对装修工实行统一管理;
2)定期召集装修负责人汇报阶段情况;
3)听取装修负责人对装修管理意见;
4)将阶段内巡查出的装修存在的问题和应注意的事项向负责人提出。
3、装修验收
装修验收将采取以下两个阶段,以减少因隐蔽工程质量而引起的日后的管理不便。
1)基层和隐蔽工程验收
装修公司应对基层和隐蔽工程请管理处工程事务人员进行阶段验收,经验收合格后,方可进行隐蔽处理(特别是改动、移位项目),并由验收人将阶段验收结构记录在装修巡查表上。
2)面层和竣工验收
由工程事务组派员对所有装修项目均已完工的房屋进行验收,重点对外立面的状况(包括卫生、排烟管的安装、空调的安装、窗花、拉闸、防盗门等)进行全面验收。
第四节空置房(商铺)管理
规范空置房管理工作,确保空置房管理质量,为开发商及业主提供全方位的管理服务。
一.建立空置房档案资料
对空置房(商铺)登记造册,日后管理有据可查。
建立《空置房(商铺)登记表》及《空置房(商铺)动态表》。
二.制定空置房维护计划
考虑到实际情况,每半年制定一次维护计划,对空置房的质量进行保值。
计划内容包括以下几方面:
1、维护管理的项目;2、维护管理的频率;
3、维护管理的措施;4、维护费用预算。
三.空置房的维护措施
1、根据季节的变化定时对空置房进行开窗通风、散热;
2、大雨之后,要对空置房进行检查,查看房屋外围墙体及屋顶
是否有渗漏水等质量情况;
3、必要时对房屋内部进行烘干处理,防止墙面、天花发霉;
4、参照有关配套电器使用说明书,打开试运行,以保持电器及
水管良好的工作状态。
5、每半月对空置房的水、电表进行读数检查,观察读数与上次
检查是否一致。
否则,检查水管是否有渗漏。
6、要定期对空置房的卫生进行清理。
7、护管员及维修工巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作,如发现空置房内有异常情况应及时向管理处报告。
四.空置房资料记录
巡楼人员将每次巡楼的情况记录如实地填写在《空置房(商铺)动态表》中,每半年汇总一次上交存档。
有业主入伙时将空置房资料同其他物业资料一同交于业主。
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