红星路商业状况调研.docx
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红星路商业状况调研
红星路步行街商业调研
第一部分商业情况
一.商业业态构成
根据各商场的经营特色,我们把盐市口—春熙路—红星路商圈内的主要商场进行归类,主要分为百货类、专业卖场及其他形式。
百货类
类别
名称
营业面积
楼层业态分布
特点
经营状况
主要品牌
传统百货
太平洋
2.5万㎡
B1:
运动名品馆:
F1:
仕女名品馆:
化妆品、女鞋、
饰品
F2:
摩登流行馆:
化妆品、流行少
女服饰、饰品、女包
F3:
精品服饰馆:
女装、睡衣、女包
F4:
绅士精品馆:
男装、男士用
品、皮件
F5:
时尚休闲馆:
休闲服饰、牛
仔系列,中性内衣
F6:
童玩寝居馆:
童装、玩具
F7:
家电生活馆:
家电、床上用品、厨房用品等
国内外主要大众知名品牌的聚合
经营状况良好
阿迪达斯、匡威、JANSPORT、耐克、香奈儿、安娜苏、倩碧、兰芝、雅诗兰黛、兰蔻、巴贝、保罗卡顿、圣罗马、皮尔卡丹等
王府井
约2.8万㎡
-1F:
超市
1F:
化妆品、饰品、珠宝箱包、鞋
2F:
女装、少女化妆品
3F:
成熟女性装、内衣
4F:
精品男装
5F:
健身器材、休闲运动装、童装、
玩具
6F:
电子电器、床上生活用品
7F:
影院、品牌专卖(装修中)
经营状况良好
耐克、皮尔卡丹、与狼共舞、杰克琼斯等
伊藤洋华堂
1.8万㎡
-1F超市
1F女装化妆品
2F品牌休闲、鞋类
3F儿童服馆及内衣
4F家俱、家电、床上用品
5F餐饮(装修中)
家庭居家生活用品
经营状况优
金盾、真维斯、花花公子,与狼共舞等
北京华联
3.5万㎡
-1F:
超市、药房、小吃
1F化妆品、珠宝、眼镜
2F少女装、男女鞋、流行百货、
麦当劳
3F淑女装、女包、针织品、毛衫
内衣
4F男装、男士用品、休闲运动、
童装、运动器械、床上用品
5F家电、厨房用品、数码产品、季节特价服饰
大众生活居家商品
经营良好
国内各主要品牌服饰
新世界
3万㎡㎡
一楼至六楼(未开业)
客户年龄定位在20岁-35岁
——
精品百货、综合性百货和青春时尚百货
特色百货
亚新生活广场
近5000㎡
1F:
女包、鞋、珠宝首饰、化妆品
2F:
少女装、饰品、少女包
3F:
少淑装、内衣
4F:
商务装、休闲时尚装、鞋
5F:
休闲馆、影响馆、SPA、样彩
装
客群定位在18-25岁女性用品
经营较差
美宝莲、ZA、左丹奴、宾宝等
春熙新馆
1万㎡
-1F床上用品童装
1F化妆品女鞋
2F-4F女装
5F数码体育休闲一楼至五楼
中高收入水平女性购物城
经营较差
西武百货
1.3万㎡
-1F:
英格美容水疗中心
1F:
国际时尚品牌
2F:
国际美容护肤品
3F:
精品男女时装
4F:
女装配饰及鞋类
5F:
男女精品时尚生活用品
客群定位在30岁以上高收入人群
经营较差
LV/Louis/Vuitton/DIOR/Tod's/Loewe/Versace/MichaelKors/TommyHilfiger
批发零售
名称
营业面积
楼层业态分布
特点
经营状况
泰华
1.1㎡
1F主要经营个性化女装、鞋类及箱包;
2F层为前卫休闲女装系列;
3F是休闲女装及职业女装系列;
4F-5F品牌休闲服饰及首饰
16-25岁中低收入水平的女性消费者
1-3楼经营情况最好
4楼较差
5楼空铺多
九龙
8.8万㎡
负1F主要经营箱包鞋类
1F主要经营本地达标的上乘成都品牌服装;
2F层为休闲女装系列;
3F是前卫休闲系列;
4F经营品牌男装;
5F是品牌女装;
6F层为精品总汇;
7F层是时尚前沿华装
8F精品女装
9F精品男装
10F男女装精品旗舰店和休闲服务中心
-1-3楼主要以零售
3楼以上品牌服饰批发
-1-3楼经营情况最好,4楼以上较差
金开时装城
4.9万㎡
-1F:
劲浪
2-4F:
男装
5-7F:
女装
8F:
男女装
-1F-2F:
装修中
3-6F:
营业
7-8F正在招商
经营较差
万紫
8800㎡
1-4F:
男女时装批发零售
中低档服饰批发
经营良好
名都
3000㎡
1F:
品牌休闲服饰
2F:
服饰批发零售
中低档服饰
经营状况一般
金开批发中心
5800㎡
1-3F:
男女时装批发零售
中低档服饰
经营状况较好
锦绣时装城
5900㎡
1F:
童装批发零售
2-4F:
男女时装批发零售
中低档服饰
经营状况较好
锦昕羊毛衫批发中心
9000㎡
1-3F:
男女时装批发零售
中低档服饰
经营状况较好
专业卖场
类别
名称
营业面积
楼层业态分布
经营状况
特点
运动休闲专卖
蓝光大厦
2-4F:
劲浪体育用品
经营情况一般
体育运动专卖
港澳购物城
6000㎡
1F屈臣氏,服饰
品牌专卖
2F鞋类服饰
3F品牌特卖场
较差
班尼路系列产品专卖
小商品市场
新中兴
4000㎡
1F
经营状况一般
16-25岁青年时尚服饰用品
盐市口广场
5000㎡
1F
经营较好
16-25岁青年时尚服饰用品
综合商业(特色商业广场)
名称
营业面积
楼层分布
经营状况
主要品牌
香槟广场
1.6万㎡
-1F电玩、玩具
1F品牌服饰
2F餐饮娱乐
3F餐饮娱乐
经营较差
好乐迪KTV、米罗咖啡、
时代华章
1.2万㎡
-1F:
五星电器
1F:
服饰
2F:
餐饮
较差
良木缘、五星电器
第一商业广场
2万㎡
1F时尚潮流服饰
2F女装品牌
3F欧洲房子、男装及休
闲运动服饰
4F:
民土咖啡馆
5F:
美格非健身中心
6F:
聚会沙龙中心
营业时间不长,部分楼层招商中
VEROMIDA
Only、杰克琼斯、民土咖啡、欧洲房子等
其他
名称
面积
楼层业态分布
特点
主要品牌
阳光百货
——
1F临街店铺
2F个性服饰及
饰品
3F餐饮茶楼
个性华商品
达芙妮
春禧大厦
2200㎡
1F临街店铺
2FKFC眼睛店
综合
KFC、直通车眼镜店
未营业项目
项目名称
位置
营业面积
可能业态
备注说明
正熙国际
红星路步行街南段
1.2万㎡
百货
正在招商中
京都大厦
大科甲巷
8900㎡
特色百货
法院裁决中
阳光百货扩建项目
大科甲巷
9000㎡
餐饮
招商,龙抄手即将入驻
新建大厦
春熙路西段
3.5万㎡
百货
招商
利都二期
大科甲巷
总建筑面积5.9万㎡
百货
在建,外装
世纪汇禾
红星路步行街北段
4000㎡
品牌服饰城
招商中
时代广场
红星路步行街与总府路交汇处
2.5万㎡
百货
招商中
群光百货
龙抄手旁
9万多㎡
百货
在建
春熙商汇
总府路18号,西武百货对门
总建筑面积3.7万㎡
韩国服饰城
在建
二.区域内商业项目租售情况
表2-1区域内商业项目销售价格情况
项目名称
项目地址
项目规模
销售价格
销售状况
尚都服饰广场
春熙路荔枝巷8号
建筑面积:
100472㎡;
单层建筑面积:
5908-6948㎡
一楼5万元/㎡;二楼3万元/㎡;三楼2.5万元/㎡
据了解已售50%左右,但在房管局备案记录上只销售20%。
春熙商汇广场
总府路18号
占地面积:
3亩;建筑面积37000㎡
一楼8-12万元/㎡;二楼3-8万元/㎡;三楼1.6-3万元/㎡;
目前处于咨询阶段
第一商业广场
大科甲巷8号
总建筑面积:
约68048㎡
商业建筑面积:
约20411㎡
一楼6.8万/㎡,最高11万/㎡;二楼3万元/㎡;
销售完毕
香槟广场
红星路步行街口
占地面积:
11874.28㎡;总建筑面积:
65296㎡
一楼价格:
2.3万元/㎡;二楼1.1万元/㎡;三楼:
0.8万元/㎡;
余两间
蜀都商业广场
蜀都大道署袜北三街
共1900户
均价2万元/㎡;
余15套
紫薇银座2期
正科甲巷108号
共800户,户型区间4.8-50㎡
销售均价4万元/㎡;
余下13套
表2-2区域内租金水平状况
项目名称
地址
租金水平
香槟广场
地块旁
-1F45元/㎡
1F280-340元/㎡
2F100-160元/㎡
春熙旺角
地块所在地
110-200元/㎡
阳光百货
大科甲巷(伊藤对门)
1F1000-1200元/㎡
2F200-300元/㎡
3F180-220元/㎡
春禧大厦
红星路步行(地块斜对门)
1F200-300元/㎡
第一商业广场
红星路步行街北段
1F700-800元/㎡
2F500元/㎡
3F300元/㎡
正科甲巷临街铺面
伊藤对面
1000-1500元/㎡
第二部分客流状况
一、地块附近客流状况
1.步行街内过往人群监测
在地块附近选择了三个客流监测点,如图:
说明:
①代表:
香槟广场→红星路广场
②代表:
红星步行街北→红星路广场
③代表:
科甲巷→红星路广场
日期
时段
人流方向
五分钟人流数
年龄
所占比例
星期日
10:
00—11:
00
红星步行街北→红星路广场
150
18-40
60%
香槟广场→红星路广场
140
科甲巷→红星路广场
250
13:
00—14:
00
红星步行街北→红星路广场
200
25-35
60%
香槟广场→红星路广场
260
科甲巷→红星路广场
320
14:
00—15:
00
红星步行街北→红星路广场
220
30-60
55%
香槟广场→红星路广场
300
科甲巷→红星路广场
300
15:
00—16:
00
红星步行街北→红星路广场
250
25-50
40%
香槟广场→红星路广场
230
科甲巷→红星路广场
280
16:
00—17:
00
红星步行街北→红星路广场
230
20-40
60%
香槟广场—红星路广场
220
科甲巷-红星路广场
270
17:
00—18:
00
红星步行街北-红星路广场
270
25-50
80%
香槟广场→红星路广场
280
科甲巷→红星路广场
350
18:
00—19:
00
红星步行街北→红星路广场
220
20-30
60%
香槟广场→红星路广场
300
科甲巷→红星路广场
360
19:
00—20:
00
红星步行街北→红星路广场
200
20-30
60%
香槟广场→红星路广场
260
科甲巷→红星路广场
260
星期一
10:
00—11:
00
红星步行街北→红星路广场
100
20-40
60%
香槟广场→红星路广场
170
科甲巷→红星路广场
330
13:
00—14:
00
红星步行街北-红星路广场
120
25-40
60%
香槟广场→红星路广场
290
科甲巷→红星路广场
300
15:
00—16:
00
红星步行街北→红星路广场
150
25-40
60%
香槟广场→红星路广场
320
科甲巷→红星路广场
180
17:
00—18:
00
红星步行街北→红星路广场
180
20-50
60%
香槟广场→红星路广场
400
科甲巷→红星路广场
120
星期三
10:
00—11:
00
红星步行街北→红星路广场
90
18-30
55%
香槟广场→红星路广场
220
科甲巷→红星路广场
180
13:
00—14:
00
红星步行街北→红星路广场
100
25-40
60%
香槟广场→红星路广场
180
科甲巷→红星路广场
180
14:
00—15:
00
红星步行街北→红星路广场
130
30-50
60%
香槟广场→红星路广场
200
科甲巷→红星路广场
160
16:
00—17:
00
红星步行街北→红星路广场
170
20-40
55%
香槟广场→红星路广场
260
科甲巷→红星路广场
200
18:
00—19:
00
红星步行街北→红星路广场
150
20-30
60%
香槟广场→红星路广场
200
科甲巷→红星路广场
120
经过几天各个时段的观察,地块周边活动的人群主要有以下几个特点:
■人群多为已经婚育的人,年龄主要集中在25—60岁之间;特别是周末,区域内活动的中老年人比春熙路商圈其他地方多,多为夫妇带小孩,或老人带小孩在此逛街的比重比较大。
■人群的提袋率不高,在30%左右。
步行街内人流动线图
由于公交站点和出租车停靠点设置的影响:
■人群在红星路步行街主要靠地块一边行走
■进出大科甲巷的人群在红星路广场出现明显的分流,周日中午13:
30分开始测试:
①方向每5分钟的人流为200-250人,②方向每5分钟的人流为270-300人,往地块方向的人流大于往红星路步行街北的人流。
■东锦江街来向的每五分钟人流120-150人,主要来源于大慈寺方向的居住人群
2.公交车上下人流监测
◎红星路广场以北的公交站点:
20路【6:
30-20:
30】5分钟一班
红星路广场北-红星路二段-武城大街-天祥寺-玉双路-双桥路西-双桥北二路-经华路-双林中横路-万年场-万年场公交宿舍-跳蹬河-崔家店-成都客车厂-崔家店路-十里店-大坟包-小坟包-三环路龙潭寺立交桥西-三环路龙潭寺立交桥东-龙潭寺路-龙潭寺隆兴路(共22站)
日期
时间
下客数
上客数
年龄
所占比例
星期天
10:
35
62
8
20-35
70%
13:
15
77
50
18-35
80%
14:
45
75
20
20-40
50%
15:
45
65
16
25-35
60%
16:
40
60
25
20-45
50%
星期一
11:
15
40
5
25-35
60%
13:
40
42
8
30-40
60%
15:
45
47
13
30-50
60%
17:
40
57
19
25-45
70%
星期三
11:
00
45
4
25-40
60%
14:
05
40
7
35-50
50%
16:
05
36
15
30-60
60%
17:
30
50
20
20-40
80%
37路:
【6:
30-21:
30】10分钟一班
金沙公交站-双清中路南-府南新区-二环路府南新区路口-二环路羊西线北口-营门口立交桥南-营门口立交桥东-西门车站-花牌坊街-西月城街-八宝街-青龙街-人民中路二段-德盛路-玉沙路-红星路口-红星路二段-红星路广场北(共18站)
日期
时间
下客数
上客数
年龄
所占比例
星期天
10:
40
19
4
40-60
50%
13:
32
72
8
25-35
50%
14:
50
50
6
30-50
60%
15:
50
60
21
25-35
70%
16:
40
40
16
25-40
50%
星期一
11:
00
25
5
30-50
60%
13:
50
20
8
30-50
70%
15:
50
18
9
25-50
70%
17:
50
35
23
25-45
70%
星期三
11:
10
20
2
30-60
80%
14:
10
18
14
25-35
60%
16;15
25
18
40-60
60%
17:
38
55
27
30-50
70%
◎红星路步行街以南的公交站点:
21路【6:
00-20:
00】 10分钟一班
红星路广场南-新南门-新南路-林荫中街-林荫街-人民南路三段北-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-广福桥北街-广福路东-双楠街-公交集团公司-紫藤路-清水河-龙爪村-晋阳路东-五大花园(共21站)
日期
时间
下客数
上客数
年龄
所占比例
星期天
10:
25
40
15
20-30
60%
13:
15
48
31
20-30
60%
14:
15
12
32
30-60
55%
15:
55
17
34
20-50
55%
17:
40
10
42
25-50
55%
19:
31
9
35
30-50
55%
星期一
10:
25
48
12
50-60
65%
14:
15
37
40
30-50
60%
17:
20
17
32
25-50
55%
18:
50
14
27
30-50
55%
星期三
10:
50
21
8
18-40
60%
13:
30
17
4
30-50
60%
15:
40
15
22
30-50
60%
17:
20
12
30
30-50
55%
68路【6:
30-20:
00】 5分钟一班
红星路广场南-纱帽街-东门大桥-芷泉街-牛王庙-陈家巷-牛市口-二环路东四段北-莲花小区-成仁路口-东光小区-成仁路沙河大桥-红砖桥-琉三路口-包江桥-沙发城上街-沙发城中街-祝国寺-朝阳路口-朝阳村-陈家庙-金桂花园-中和镇(共23站)
日期
时间
下客数
上客数
年龄
所占比例
星期天
10:
37
50
15
20-30
80%
11:
40
24
10
20-35
80%
13:
40
15
37
16-30
60%
14:
34
23
41
20-30
60%
15:
58
7
26
20-40
60%
17:
43
14
46
20-40
60%
18:
25
13
41
20-35
60%
星期一
10:
17
17
0
20-30
60%
13:
45
15
7
20-35
80%
15:
50
32
14
16-30
60%
17:
10
23
35
20-30
60%
18:
50
14
27
20-40
60%
星期三
10:
40
23
4
20-40
60%
13:
25
15
5
20-35
60%
15:
30
7
15
20-40
60%
17:
15
17
27
20-35
60%
■从以上公交车的起止站点可以看出,上下公交车的人群主要来源于城西、城南、以及城东的居住区
■从人群的性质来看,周末主要是到市区的购物人群,平时是在在红星路附近的上班及好部分上学的人群
■从人群的年龄层次来看,年龄在25-50岁的人群比例最大
■从人群活动的时间来看,中午13点过后的上下客量最大
3.相邻街道人流状况
注:
香槟广场(公交车纱帽街站)停靠:
38、56、47、47(区间)、76、334、335、307
公交车春熙路站停靠:
38、56、47、55、901
监测时间:
11月12日14:
30(同一时间内春熙路南段的人流量为每五分钟600-700人)
■①方向的人流主要来于纱帽街、三圣街方向的人流,而在香槟广场公交车下客的数量不多,每次下客在3-5人左右
■②方向的数量也不多5分钟100人左右
■③方向的分流人数不多,5分钟20人左右
■④方向往春熙路南段的5分钟人流在200-250人,年龄在18-25岁的人群占到了80%
■④标注所在位置也是到春熙路南段出租车的停靠点
二、区域的机动车活动情况
主要公交站点及出租车停靠点
机动车出入线路图
注:
红色箭头为机动车进入路线
黄色箭头为机动车外出路线
■从调查的情况来看:
红星路步行街南段的公交车包括21路、68路,平均5分钟一班,停靠地点在地块旁(红星路步行街南段右侧),出租车出入频率较高,5分钟20辆左右停靠。
红星路步行街北段的公交车包括20路、37路,平均5分钟一班,停靠地点在和记黄浦拆迁地块旁(红星路步行街北段右侧),由于在第一商业广场的巷道处出现分流,出租车停靠频率较小,5分钟停靠10辆左右。
小结:
■从地块周边的人流数量来看,比红星路北段的人流大,但是劣于春熙路南段,人流量只有春熙路南段的1/4。
■人群性质来看,多为已经居家的人群,年龄层次偏大,逛街习惯多为家庭集体活动。
■从现阶段的情况来看,红星路步行街现阶段更主要的职能是春熙路商圈的一个交通出入口,特别是机动车辆的出入口。
第三部分春熙路商圈商业项目价值支撑点
一个商业项目要获得购房者的认可,在不考虑其他因素的情况下,有稳定可靠的投资回报是最关键的因素。
一般情况下,商业项目的投资回收期限为8-12年左右,也就是项目的投资年回报率在12.5%-8.3%左右。
这样,项目在销售上才有可能得到一定的价格支撑。
为此,为弄清春熙路区域内的商业项目价值的支撑点,我们选择区域内几个比较典型的案例,通过区域租金水平计算其投资回报,来反推项目的价值。
案例一、尚都服饰广场
以20㎡为例:
一楼:
(均价5万元/㎡;公摊50%;租金水平按相邻项目九龙广场的租金800元/㎡·月计)
总价:
20㎡x5万元/㎡=100万元
年租金收益:
20㎡x50%x800元/㎡·月x12月=9.6万元
年回报率:
9.6万元÷100万元=9.6%(回收年限10.4年)
二楼:
(均价3万元/㎡;公摊50%;租金水平按500元/㎡·月计)
总价:
20㎡x3万元/㎡=60万元
年租金收益:
20㎡x50%x500元/㎡·月x12月=6万元
年回报率:
6万元÷60万元=10%(回收年限10年)
三楼:
(均价2.3万元/㎡;公摊50%;租金水平按350元/㎡·月计)
总价:
20㎡x2.3万元/㎡=46万元
年租金收益:
20㎡x50%x350元/㎡·月x12月=4.2万元
年回报率:
4.2万元÷46万元=9.1%(回收年限10.9年)
案例二、春熙商汇广场
以20㎡为例:
一楼:
(均价10万元/㎡;公摊43%;租金水平按1200元/㎡·月计)
总价:
20㎡x10万元/㎡=200万元
年租金收益:
20㎡x(1-43%)x1200元/㎡·月x12月=16.4万元
年回报率:
16.4万元÷200万元
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