房地产估价单选200.docx
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房地产估价单选200.docx
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房地产估价单选200
房地产估价理论与方法--答案解析
一、单项选择题
1、下列关于国有建设用地使用权出让的说法,错误的是( )。
A、在挂牌出让中,竞买人需要确定自己的最高报价
B、在挂牌出让中,出让人需要确定挂牌底价
C、在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价
D、在协议出让中,土地使用者需要确定自己的最低出价
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是国有建设用地使用权出让的需要。
在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价,土地使用者需要确定自己的最高出价。
参见教材P23。
2、下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是( )。
A、人民法院一定是估价对象权利人
B、估价委托人一定是估价报告使用人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价对象权利人一般都是估价利害关系人
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价委托人。
估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。
估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。
估价对象权利人一般是估价利害关系人,但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。
参见教材P29。
3、有关房地产按照权益状况划分的说法,错误的是( )。
A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产
B、处分共有的房地产,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
C、房屋征收范围确定后,可以改变房屋用途
D、已依法公告列入拆迁范围的房地产,不得设定抵押
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。
房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。
参见教材P70~71。
4、按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地可以分为“五通一平”,其不包括( )。
A、电力 B、燃气 C、通信 D、场地平整
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
参见教材P68。
5、一定地块内,分摊到单位建筑面积上的土地价格称为( )。
A、土地总价 B、楼面地价 C、建筑物单价 D、房地单价
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
楼面地价是一种特殊的土地单价,是指一定地块内,分摊到单位建筑面积上的土地价格。
参见教材P112。
6、在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格是( )。
A、现货价格 B、期货价格 C、现房价格 D、期房价格
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。
参见教材P114。
7、有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大,这类因素可称为( )。
A、主要因素 B、次要因素 C、增值因素 D、贬值因素
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。
有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大,这类因素可称为主要因素。
参见教材P121。
8、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成 B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力 D、专业估价承担法律责任
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是专业估价与非专业估价。
选项C错误,和非专业估价相比,专业估价具有公信力,承担法律责任。
而非专业估价不具有公信力。
参见教材P2。
9、下列有关专业房地产估价的概念,表述错误的是( )。
A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人
B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项
C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础
D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。
选项D错误,房地产估价的“测算”是“判断”的基础。
参见教材P3。
10、下列有关房地产“估价”和“评估”的异同,表述错误的是( )。
A、一般情况下,估价和评估可以不做区分,能够交换使用
B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言,评估的含义更加精准、明确
C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价与评估的异同。
相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言,估价的含义更加精准、明确。
参见教材P4。
11、房地产估价的本质,是评估房地产的( )。
A、价值 B、价格 C、成本 D、造价
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价本质上是评估房地产价值。
房地产评估的是房地产的价值而不是价格。
参见教材P5。
12、下列有关房地产估价与定价,表述正确的是( )。
A、估价与通常意义上的定价没有本质不同
B、估价师进行估价,是将客观存在的房地产价值揭示出来
C、估价师进行估价,是代替市场定价而不是模拟市场定价
D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点选项A错误,估价与通常意义上的定价有本质不同;选项C错误,房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价;选项D错误,估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值,而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
参见教材P6~7。
13、下列有关房地产估价的表述正确的是( )。
A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此,估价师和估价机构可以不负任何责任
B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此,对于咨询性或参考性的估价专业意见,估价师和估价机构可以不负任何责任
C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。
因此,对于咨询性或参考性估价专业意见,估价师和估价机构可以不负任何责任,但对于鉴证性或证据性的估价专业意见,估价师和估价机构要承担责任
D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见,估价师和估价机构都要承担一定的法律责任
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。
根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:
一是鉴证性估价(或称证据性估价、公正性估价),二是咨询性估价(或称参考性估价)。
在这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
参见教材P7。
14、下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是( )。
A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
D、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
参见教材P7。
15、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产估价机构并处( )的罚款。
A、1万元以上3万元以下 B、3万元以上5万元以下
C、5万元以上10万元以下 D、5万元以上20万元以下
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。
房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。
参见教材P8。
16、下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
A、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值
B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较
D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
选项B错误,房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准;选项C错误,判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较;选项D错误,估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。
参见教材P9。
17、( )一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。
A、实际成交价格 B、评估价值 C、评估价格 D、真实价值
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。
实际成交时的交易情况不一定正常。
参见教材P9。
18、在英国和其他英联邦国家,法官使用的房地产估价误差范围是( )%,有时误差范围放宽到±15%。
A、±5% B、±10% C、±15% D、±25%
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
法官使用的误差范围是±10%,有时误差范围放宽到±15%。
对于难度很大的估价业务,误差范围放宽到±20%。
参见教材P9。
19、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,可以明确,一种财产只有同时具有( )特性,才真正需要专业估价。
A、独一无二和价值适中 B、广泛替代和价值较大 C、独一无二和价值较大 D、广泛替代和价值适中
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。
一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价。
参见教材11。
20、房地产市场,是典型的不完全市场。
下列选项中,有关房地产市场的表述,错误的是( )。
A、房地产作为商品,买者在意从谁手中购买
B、房地产作为商品,买者和卖者人数众多
C、房地产作为商品,买者和卖者都掌握当前价格的完全信息
D、房地产作为商品,消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产需要专业估价。
房地产作为商品,其品质各不相同和复杂的特性,导致房地产的买者,在意从谁的手里购买;且房地产市场中,买者和卖者对价格的掌握程度不对称。
参见教材P12。
21、下列选项中,通常情况下不属于房地产估价机构为抵押贷款前阶段所提供的服务是( )。
A、抵押价值评估 B、贷款项目评价 C、抵押成数测算 D、抵押权人有关风险提示
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。
选项D属于房地产估价机构,在抵押贷款后阶段所提供的服务。
参见教材P15。
22、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,银行为甲提供80万元贷款担保。
若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。
A、不超过100万元 B、不超过80万元 C、不超过20万元 D、在20~80万元
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。
财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
100-80=20。
参见教材P15。
23、除了城镇土地使用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A、契税 B、财产税 C、不动产税 D、耕地占用税
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。
除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
参见教材P16。
24、下列有关房地产征收征用的需要,表述正确的是( )。
A、房地产征收和征用,都是为了公共利益需要,但并不都具有强制性
B、房地产征收是所有权的改变,不存在返还的问题
C、房地产征用是使用权的改变,同时也是无偿的
D、房地产征收就是指强行租用;征用就是指强行购买
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。
选项A错误,房地产征收和征用具有强制性;选项C错误,房地产征收和征用都不是无偿的;选项D错误,征收即强行购买;征用,即强行租用。
参见教材P17。
25、下列选项中,不属于房地产损害赔偿类型的是( )。
A、因工程是施工不慎使临近建筑物受损,造成临近房地产价值减损
B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等,造成临近房地产价值减损
C、因错误查封,给房地产权利人造成损失
D、因房地产转让税收政策变化,导致所有权人推迟转让方案的损失
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。
税收政策变化,会影响房地产价格,但并非对房地产价值产生了损害,不涉及损害赔偿。
参见教材P20。
26、王某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计王某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A、5000 B、12574 C、12650 D、13912
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。
损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574(元),损失之和=5000+7574=12574(元)。
参见教材P21。
27、在保险事故发生后,房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是( )。
A、市场价格 B、保险价值 C、商品价值 D、财产损失
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产保险的需要。
在保险事故发生后,房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失,为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。
参见教材P21。
28、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人,其中( )是估价主体。
A、估价报告的使用者 B、估价服务的需求者 C、估价委托人 D、注册房地产估价师和估价机构
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价机构。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中,估价人员和估价机构是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。
参见教材P27。
29、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )年以上的房地产估价师。
A、1 B、3 C、5 D、6
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价机构。
房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。
参见教材P28。
30、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构,表述错误的是( )。
A、估价师需要良好的职业道德、丰富的实践经验和扎实的专业知识
B、在我国,注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构
C、在我国,注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务
D、房地产估价机构统一接受委托和收费
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价当事人。
选项B错误,注册房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构,在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务。
参见教材P28。
31、一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。
A、估价机构 B、估价师 C、估价报告使用者 D、估价委托人的实际需要
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价目的。
估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要,即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。
参见教材P29。
32、下列有关价值类型的表述,错误的是( )。
A、价值类型应根据估价方法来确定
B、同一估价对象的价值不是唯一的
C、市场价值时最常用的价值类型
D、在相应的估价目的的特定条件下所形成的正常价值,理论上是唯一的
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是价值类型。
价值类型应根据估价目的来确定。
参见教材P32。
33、估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。
选取估价依据的主要根据是( )。
A、估价目的和估价对象 B、价值时点和估价方法 C、价值类型和估价原则 D、估价委托人提供的信息
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是估价依据。
在估价中选取估价依据应由针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取。
参见教材P33。
34、根据通常的房地产估价途径,所产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是( )。
A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是估价方法。
房地产价值采用的三种基本方法:
比较法、收益法和成本法。
参见教材P34。
35、下列关于房地产估价师的做法,不符合职业道德准则的是( )。
A、不承接超出自己专业胜任能力的估价业务
B、对于重大估价事项上,应向估价委托人详细说明
C、对于自己的近亲属更加公正和积极的进行房地产估价业务
D、不替代他人签署房地产估价报告
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。
房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。
参见教材P36。
36、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是( )。
A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B、《中华人民共和国城市房地产管理法》
C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定:
“国家实行房地产价格评估制度。
”第五十九条规定:
“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”这两条规定,明确赋予了房地产估价法律地位,使房地产估价成为国家法定制度。
参见教材P37。
37、下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是( )。
A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B、建立房地产估价机构信用档案
C、拟定房地产行业相关政策法规
D、对会员的执业行为进行日常监管
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。
C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。
参见教材P39。
38、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同 B、土地和房屋的所有制不同 C、行政管理不到位 D、房地产市场足够规范
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。
我国目前的房地产市场不够规范,市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行。
参见教材P43。
39、房地产是( )三者的结合体。
A、实物、权益、区位 B、实物、区位、拥有者 C、实物、权益、拥有者 D、权益、区位、拥有者
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产的定义。
房地产是指土地、建筑物及其他相关定着物,是实物、权益、区位的结合体。
参见教材P46。
40、下列选项中,不符合构筑物定义的是( )。
A、储藏室 B、围墙 C、隧道 D、道路
【您的答案】您未答题
【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施,如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
参见教材P48。
41、从房地产估价角度来说,下列对“建筑物”的描述正确的是( )。
A、包括房屋和构筑物两大类 B、仅包括房屋,不包括构筑物
C、仅包括构筑物,不包括房屋 D、仅仅指房屋
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
房地产估价中一般将建筑物作广义理解,指用建筑材料构筑的空间和实体。
房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖,起着挡雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用,供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间,如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。
构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施,如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
参见教材P48。
42、下列选项中,不符合房地产实物要素的是( )。
A、土地 B、建筑物 C、地上其他定着物 D、权益
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产实物的含义。
房地产的实物:
是指房地产中看得见、摸得着的部分,例如,土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度,建筑物的外观、结构、设备、装饰装修。
参见教材P49。
43、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
A、建筑物区分所有权 B、建筑物共同共有权 C、建筑物按份共有权 D、私有权
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。
参见教材P50。
44、某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为:
容积率3,建筑密度30%,在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是( )。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
该宗地土地面积2000m2,建筑密度30%,故建筑物的基底总面积为600m2,容积率为3,故总建筑面积可以为6000m2,从方案可行性角度,符合要求的只有选项C。
参见教材P50。
45、在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护( )。
A、债权 B、物权 C、二者皆可 D、二者皆不
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
在特定的房地产上,既有物权又有债权的,优先保护物权。
参见教材P52。
46、下列房地产权利的种类中,属于用益物权的是( )。
A、租赁权 B、地役权 C、抵押权 D、所有权
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
参见教材P52。
47、下列房地产权利的种类中,属于债权的是( )。
A、地役权 B、土地使用权 C、抵押权 D、租赁权
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
租赁权属于债权。
参见教材P52。
48、一般的无形资产主要是权益的价值。
下列选项中,不属于无形资产的是( )。
A、专利权 B、专有技术 C、商标权 D、房地产
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
一般的无形资产主要是权益的价值。
如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等,通常不具有实物形态,有的虽然依附在某种实物上,但该实物
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- 房地产 估价单 200