房屋买卖项目可行性研究报告.doc
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目录
第1章总论 1
§1.1概述 1
§1.2研究工作依据和原则 4
§1.3公租房项目概况 6
§1.4可行性研究结论 7
第2章项目背景及必要性 9
§2.1项目背景 9
§2.2项目建设的必要性 10
第3章项目需求分析 14
§3.1预测依据 14
§3.2市经济发展情况 14
§3.3保障性住房发展情况 14
§3.4房地产及公租房的发展趋势 16
§3.5结论 16
第4章项目区概况 18
§4.1地理位置 18
§4.2历史文化 18
§4.3交通位置 18
§4.4经济发展 19
§4.5土地资源 19
§4.6气候条件 20
§4.7土壤、地貌 20
§4.8建筑资源条件 20
第5章项目建设内容 22
§5.1产城融合示范区公租房 22
§5.2未来华城回购公租房 25
第6章销售方案 30
§6.1项目建设投资 30
§6.2销售方案 30
第7章财务与敏感性分析 32
§7.1项目资金及收入 32
§7.2总成本费用 32
§7.3财务评价 34
§7.4项目投资回收期分析 35
§7.5项目盈利能力分析 35
§7.6敏感性分析 36
§7.7分析结论 37
第8章项目节能 38
§8.1用能标准和节能规范 38
§8.2能耗分析 39
§8.3折标煤计算 40
§8.4节能措施和节能效果分析 41
§8.5结论 51
第9章环境保护 52
§9.1主要设计依据 52
§9.2主要的污染工序 52
§9.3污染状况和治理措施 52
§9.4建筑节能 53
第10章社会效益分析 55
§10.1对区域资源配置的影响 55
§10.2对环境保护和生态平衡的影响 55
§10.3对区域经济发展的影响 55
§10.4对节约及合理利用国家资源的影响 56
§10.5提高人民物质文化生活及社会福利的影响 56
§10.6对远景发展的影响 56
第11章项目风险分析 57
§11.1定性分析 57
§11.2投资风险的控制 58
第12章可行性研究结论与建议 60
§12.1结论 60
§12.2建议 60
III
市产城融合示范区公租房及未来华城回购公租房销售项目可行性研究报告
第1章总论
§1.1概述
§1.1.1项目名称
市产城融合示范区公租房及未来华城回购公租房销售项目
§1.1.2项目承办单位
2、经济状况
公司资产总额10亿元,负债总额0.4亿元,资产负债率0.04%。
公司实收资本2亿元,资本公积4.6亿元,已办证资产总额5.13亿元(其中商业房、公房1亿元,公租房4.13亿元)。
3、工作成果
(1)融资工作:
房投公司成立以来,为适应宏观金融政策的调整,公司全体干部职工齐心协力、克难攻艰、认真学习和了解国家金融政策,抢抓融资机遇,立足项目,谋划融资,不断拓展投融资渠道,确保建设资金的需求。
我们先后与10多家银行和金融部门进行了对接,积极推介项目,与国家开发银行河南分行、省农业发展银行、农村信用社等金融部门建立了长期战略合作关系,取得了显著成效。
2011年共融资2.63亿元。
2012年融资2.185亿元,同时配合市城投公司成功发行城市投资债券10亿元。
2013年融资1.4亿元。
2014年,我们抢抓机遇,利用省级融资平台——豫资公司,充分发挥保障性住房融资贷款的政策优势,采取统贷统还的方式,为全市12个棚户区(城中村)改造项目,签订贷款授信额度54亿元。
截止目前,已拨付13.786亿元,强力支持我市保障房建设的同时,开创了棚户区(城中村)改造统贷统还融资工作的新局面。
经过几年来的不断探索和实际操作,房投公司深刻地认识到,通过政策性银行或商业银行贷款,都需要企业自身拥有稳定的经营性收入、稳定的现金流、稳定的利润及稳定的还款来源,即“四个稳定”,以确保银行贷款零风险。
因此,房投公司按照市政府文件要求,在房管局党委的大力支持下,将房管局名下的资产以及已经办理房产登记的公租房,无偿划拨至房投公司,为融资工作奠定了良好的基础。
同时,房投公司积极与企业合作,开发建设保障性住房和城中村改造工作,确保短期贷款的提前偿还和展期续贷,维护公司良好的社会信誉。
通过以上工作,一是提高了房投公司作为融资载体的信用等级;二是保证了融资项目的现金流注入和良性循环;三是建立起稳定的还款渠道,为进一步做大做强房投公司创造条件。
(2)项目建设
2012年2月,房投公司取得了开发资质,正式走向了融投建之路。
先后与市恒润置业、亿博置业、永利置业等开发企业合作,采取共投共建、共同管理、共同受益的合作模式,先后开工建设“幸福小镇”、怡和家园、“永利新苑”等多个公租房项目,房投公司建设5026套、232500平方米,部分项目已经达到竣工验收条件,其它都在按计划积极推进。
特别是2013年5月与经济技术开发区管委会联合成立了恒鼎置业公司,对辖区内西坡李、姚庄进行的城中村改造工作,成效尤为明显,一期安置房1156套、120000平方米,主体已经封顶,按计划于明年初竣工并交付使用,B17#公租房项目主体封顶,正在做外墙保温施工。
与亚泰置业合作成立的博顺置业公司,对朱庄城中村改造项目的建设也在如火如荼的进行,该项目总投资10亿元,建设安置房1101套、9.7万平方米,商品房2366套、28.4万平方米。
这两个项目的开工建设,为全面提升开发区整体形象、打造市区东部的城市次中心,起到了积极的促进作用。
4、企业优势
房投公司成立以来,积极发挥保障性住房建设主力军的作用,使企业主动愿意与房投公司合作,取得政策优势,争取财政资金,享受税收、规费减免。
在实际操作中,我们按照局党委提出的“两结合、四为主、六坚持”原则,既:
坚持保障性安居工程建设与新型城镇化发展相结合,与产业集聚区发展相结合。
坚持保障性安居工程建设在结构以公租房为主,布局以中心城区为主,建设以政府为主,建设方式以集中建设为主。
坚持从实际出发,满足基本住房需要;坚持政府主导、政策扶持,社会参与;坚持经济、适用、环保,确保质量安全;坚持分配过程公开透明,分配结果公平公正;坚持规范管理,不断完善住房保障制度。
经过不断地探索和创新,形成了企业、金融机构、社会多方参与的融投资建设格局,实行以政府主导投资建设公租房、社会投资参与棚户区、城中村改造,初步探索出了用市场化手段破解融资难题的新路子,为我市保障房建设和棚户区、城中村改造工作作出了积极的贡献。
5、荣誉成果
2012年—2014年公司总经理陈东亮、副经理陈民强、李泉浩分别被市住房保障和房屋管理局党委授予年度突出贡献奖;
2012年11月,市人民政府授予陈东亮城市投资债券发行工作先进个人;
2013年2月,省人力资源和社会保障厅、省住建厅授予房投公司全省保障性安居工程建设先进单位;
2013年4月,省住建厅工会授予房投公司全省保障性安居工程建设五一劳动奖状和劳动竞赛先进单位;
2013年—2014年,房投公司连续两年被市住房保障和房屋管理局授予保障房建设先进单位,公司多名同志连续数年分别被授予先进工作者、优秀党员、优秀员工等荣誉称号。
§1.2研究工作依据和原则
§1.2.1编制依据
(1)《投资项目可行性研究指南》
(2)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评审方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标注
(3)《产业结构调整指导目录(2015年本)》
(4)《市国民经济和社会发展第十二个五年规划》
(5)《市城市总体规划》(2012-2030)
(6)《市土地利用总体规划》(2010-2030)
(7)与建设单位签订的可行性研究报告编制合同;
(8)根据项目需要实际调查和收集的设计基础资料,以及建设单位提供的有关技术经济资料;
(9)国家和地方的建设政策、法令和法规;
§1.2.2编制原则
(1)项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令,符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划;
(2)编制的全过程贯彻安全、规范、规范、完善和经济的原则;编制的成果符合国家、省、部委和市颁布的相关法规、标准、规范和规划;
(3)严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定,高度重视环境保护,认真落实各项环保措施,贯彻“三同时”的精神;
(4)严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定,高度重视安全和职业卫生防护,保障劳动者身体健康,加强劳动设施的设计;
(5)认真执行国家的法律、法规、标准规范,重视消防设施的建设;
(6)严格执行质量管理制度,树立“质量第一”的思想,精心设计,确保工程设计质量;
(7)充分利用建设单位现有的土地、建筑和公用设施,统一布局,合理规划;
(8)在总体规划的指导下,以发展、提高为中心,满足当地的政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一。
§1.2.3编制的范围及内容
主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证:
(1)项目背景及必要性;
(2)项目需求分析;
(3)项目建设内容;
(4)销售方案;
(5)财务与敏感性分析。
§1.3公租房项目概况
§1.3.1建设规模
产城融合示范区公租房建筑面积165387㎡,居住户数为2769户,建设费用为45322.64万元;未来华城回购公租房建筑面积76259㎡,居住户数为1456户,建设费用为27171.16万元。
§1.3.2建设地点
产城融合示范区公租房项目选址于市产城融合示范范围内,庐山路以东,漓江路以南、湘江路以北;未来华城回购公租房选址于经济开发区朱庄村周边地块,位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和道路线以南50米的村庄处。
§1.3.3简要说明
公租房项目地理位置优越,市场前景广阔,有较强的市场竞争力。
基础设施配套齐全,环保、节能等措施落实到位,投资构成合理。
公租房项目符合市城市总体规划,符合市场经济发展的要求,符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。
项目的实施可解决部分城镇居民的居住问题,提高城市的整体面貌,有良好的市场需求。
建设项目具备较好的基础条件,并且带动其他相关产业的快速发展。
§1.4可行性研究结论
§1.4.1项目概述
公租房项目购置费用为75592.76万元,其中,建设总费用为72493.80(平均每平方米建设费用为3000元),管理总费用为3098.96万元。
计划五年内完成租赁以及出售,前两年对外进行租赁,后三年进行出售,出售期第一年售出房屋数量的60%,第二年售出房屋数量的30%,第三年售出房屋数量的10%。
总销售收入为92212.12万元。
§1.4.2项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目购置费用
万元
75592.76
1
建设费用
万元
72493.80
2
管理费用
万元
3098.96
二
营业收入
万元
92212.12
三
销售成本
万元
3411.65
四
税金及附加
万元
5132.55
五
利润总额
万元
8075.16
六
税后利润
万元
6056.37
七
财务评价指标
1
投资利润率
10.68%
2
税前投资回收期
4.03年
3
税后投资回收期
4.31年
4
税前财务净现值
3975万元
5
税后财务净现值
462万元
6
税前内部收益率
4.17%
7
税后内部收益率
2.26%
8
盈亏平衡点
89.17%
§1.4.3结论
(1)该项目建设符合国家的政策和市有关政策,为提高市市的居住条
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