贵州2017年房地产估价师《制度与政策》:房地产经纪机构备案考试试卷.doc
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贵州2017年房地产估价师《制度与政策》:
房地产经纪机构备案考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、影响房地产价格的环境因素不包括。
A:
大气环境
B:
声觉环境
C:
卫生环境
D:
治安环境
E:
工业用地的监测点评估价格
2、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。
A.10
B.15
C.20
D.25
3、《中华人民共和国土地管理法》规定,对人均耕地特别少的地区,由省级政府批准,可增加安置补助费,但土地补偿和安置补助费之和,不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A.10
B.20
C.30
D.40
4、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A.估价时点
B.成交日期
C.交易登记
D.合同签署
5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为__万元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
6、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
7、下列行为中,应征土地增值税的是。
A:
继承房地产
B:
赠与房地产
C:
出售房地产
D:
出租房地产
E:
执行层的组织协调
8、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A:
乡级以上地方人民政府
B:
乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C:
县级以上地方人民政府
D:
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
E:
房地产估价机构必须加盖公章
9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为。
A:
225.00万元
B:
237.50万元
C:
381.25万元
D:
395.83万元
E:
工业用地的监测点评估价格
10、合作经营企业的房地产抵押,必须经__同意,但企业章程另有规定的除外。
A.总经理
B.董事长
C.职代会
D.董事会
11、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡,从当前开始开发期为2年.根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/㎡,若折现率15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为.[2006年考题]
A:
766万元
B:
791万元
C:
913万元
D:
1046万元
E:
工业用地的监测点评估价格
12、下列法规中,规定了房地产项目转让条件的是。
A:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
B:
《中华人民共和国土地管理法》
C:
《中华人民共和国城乡规划法》
D:
《城市商品房预售管理办法》
E:
房地产估价机构必须加盖公章
13、2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。
被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2006年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。
(2007年试题)问题:
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。
A:
100
B:
140
C:
1100
D:
1540
E:
执行层的组织协调
14、在国有土地上房屋征收补偿中,__应当给予补偿
A.未超过批准期限的临时建筑
B.违法建筑
C.超过批准期限的临时建筑
D.房屋征收范围确定后,在房屋征收范围内的改建房屋
15、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时,项目年净收益与项目__之比。
A.投资的资本价值
B.总开发成本
C.总开发价值
D.总投资额
16、按照《中华人民共和国物权法》规定,业主作出解聘物业服务企业的决定,应当经__的业主同意。
A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数
C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
17、拆迁办是指。
A:
市、县房屋行政主管部门
B:
取得房屋拆迁许可证的单位
C:
市、县规划行政主管部门
D:
专门从事房屋拆迁的单位
E:
房地产估价机构必须加盖公章
18、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。
A.奖金
B.单位发给职工的住房补贴
C.工资的一部分
D.给职工增加了一部分工资
19、建设用地使用权出让,是土地级市场。
A:
一
B:
二
C:
三
D:
四
E:
房地产估价机构必须加盖公章
20、在完全竞争市场上,厂商对劳动的需求主要取决于。
A:
劳动的边际产值
B:
劳动的边际收益
C:
劳动的边际收益产量
D:
劳动的边际生产力
E:
执行层的组织协调
21、采用收益法测算房地产价格时,公式表示()。
A.房地产净收益按-固定数额逐年递增
B.房地产净收益按-固定数额逐年递减
C.房地产净收益按-固定比率逐年递增
D.房地产净收益按-固定比率逐年递减
22、下列关于会计要素中的负债的说法,错误的是。
A:
负债是由于过去的交易、事项引起的,企业当前所承担的义务
B:
如果把资产理解为企业所承担的义务,那么负债就可以理解为企业的权利
C:
预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务
D:
负债将要由企业在未来某个时日加以清偿
E:
执行层的组织协调
23、下列不属于平均指标的是__。
A.众数
B.中位数
C.水平指标
D.调和平均数
24、2009年12月,B市居民马某在A市订购了一套商品住房,未签订正式购房合同,后因马某未购买,开发公司将这套商品住房卖给了刘某,则刘某需办理。
A:
房屋所有权初始登记
B:
房屋所有权变更登记
C:
房屋所有权转移登记
D:
房屋更正登记
E:
执行层的组织协调
25、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于__。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A.2
B.4
C.6
D.8
2、预算是物业管理中经营计划的核心,预算中包括__,且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A.详细的预期收益估算
B.允许的空置率
C.经营费用
D.物业管理费
E.预期利润
3、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A.自然特征,如山地和河流等
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围
E.竞争性项目的区域
4、银行对个人发放在房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来()。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险
5、从物理形态上划分,作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。
A.商住楼
B.土地
C.在建工程
D.写字楼
E.建成后的物业
6、居住区按居住户数或人数规模,分为三级。
A:
居住楼
B:
居住小区
C:
居住组团
D:
居住区
E:
独立式组团
7、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是__。
A.股份
B.股单
C.股票
D.公司债券
8、下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入
9、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有。
A:
规避估价风险
B:
保护估价师和估价机构
C:
使评估价值更接近实际成交价格
D:
告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E:
使委托人能得到其预期的估价结果
10、下列关于《暂定资质证书》,表述正确的是。
A:
《暂定资质证书》有效期为3年
B:
房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期
C:
房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D:
自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
E:
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
11、房地产开发经营业具有等特点。
A:
单件性
B:
资金量大
C:
风险小
D:
附加值高
E:
产业关联性强
12、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:
新建房地价格=取得土地费用+__+正常利税。
A.拆迁费用
B.建造建筑物费用
C.公共设施建设费用
D.市政设施建设费用
13、目标定价法属于()定价方式。
A.成本导向定价法
B.随行就市定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
14、某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为()m2。
A.700
B.600
C.500
D.200
15、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式,表述正确的是。
A:
产权调换房屋实质上是按等价交换的原则,由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋
B:
产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算,多退少补
C:
产权调换房屋不存在多退少补问题
D:
无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则必须明确,即等价原则
E:
从价值量来衡量,产权调换与货币补偿是不等价的
16、某一房地产价格水平的高低,主要取决于__供求状况。
A.本地区房地产的
B.全国房地产的
C.本地区本类房地产的
D.本类房地产的
17、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是。
A:
资金运动的时间始点
B:
日历年度的年初
C:
某一基准时刻
D:
既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E:
既可有现金流入也可有现金流出的时间点
18、敏感性分析的最基本方法是。
A:
因素不确定分析
B:
线性因素分析
C:
单因素敏感性分析
D:
多因素敏感性分析
E:
借款合同
19、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。
A.拆迁单位代表
B.被拆迁人单位代表
C.街道办事处
D.居委会
E.当地公安部门代表
20、影响房地产价格的经济因素有。
A:
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B:
社会发展状况、房地产投机和城市化
C:
财政收支及金融状况、利率
D:
物价、汇率、居民收入
E:
人口数量、行政隶属变更、居民收入
21、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.
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