重庆省房地产估价师《制度与政策》注册房地产估价师禁止行为考试试卷.doc
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2016年重庆省房地产估价师《制度与政策》:
注册房地产估价师禁止行为考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、实行施工总承包的房地产开发项目,施工现场的安全应由()负责。
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
2、近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是。
A:
在建工程抵押估价
B:
房地产损害赔偿估价
C:
期房市场价值评估
D:
房地产估价的复核估价
E:
工业用地的监测点评估价格
3、按照公司法的规定,只有才可以发行股票。
A:
个人
B:
合伙企业
C:
有限责任公司
D:
股份有限公司
E:
执行层的组织协调
4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为__。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
5、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建价格为2000元/㎡。
假定层高没增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为__万元。
(建筑物报酬率为10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
6、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡,如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为m。
A:
22
B:
28
C:
38
D:
50
E:
工业用地的监测点评估价格
7、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格,则较合理的估价结果是.【2007年考题】
A:
现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B:
现时该房改房上市交易的正常价格
C:
现时该房屋的房改成本价
D:
当时该房屋的房改成本价
E:
工业用地的监测点评估价格
8、某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议15天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是__。
A.形象差异化战略
B.人员差别化战略
C.服务差别化战略
D.产品差别化战略
9、若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。
A:
15
B:
20
C:
30
D:
60
E:
执行层的组织协调
10、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
11、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元/㎡的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的.【2004年考题】
A:
实际单价为2000元/㎡,实际总价为30.16万元
B:
实际单价为工950元㎡,实际总价为20万元
C:
实际单价为2000元/㎡,实际总价为20万元
D:
实际单价为2000元/㎡,实际总价为30.16万元
E:
工业用地的监测点评估价格
12、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构,维护银行业的合法、稳健运行的是__。
A.中国人民银行
B.中国银行业监督管理机构
C.中国保险业监督管理机构
D.中国证券业监督管理机构
13、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A.482.79
B.448.24
C.467.25
D.498.53
14、房产分户图的比例尺一般为。
A:
1:
200
B:
1:
500
C:
1:
800
D:
1:
1000
E:
执行层的组织协调
15、下列有关金融工具的表述中,错误的是__。
A.一般而言,金融工具的流动性与收益性呈负相关
B.本票是由出票人签发,委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C.与银行本票相比,支票不由银行签发,而是由存款人签发
D.中国人民银行发行的人民币,实质上就是一种银行券,它表明中国人民银行对持有人的一种负债
16、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000㎡,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。
A:
3752
B:
3806
C:
4128
D:
4830
E:
工业用地的监测点评估价格
17、《房地产开发企业资质管理规定》规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。
A.二级资质证书
B.三级资质证书
C.四级资质证书
D.暂定资质证书
18、下列不属于物业服务企业的权利的是。
A:
依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费
B:
履行物业服务合同,提供物业管理服务
C:
制止、纠正违反物业管理制度的行为
D:
选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
E:
执行层的组织协调
19、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式:
开发利润=×直接成本利润率.【2007年考题】
A:
后续开发成本+管理费用
B:
后续开发成本+管理费用+销售费用
C:
待开发房地产价值+后续开发成本
D:
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E:
工业用地的监测点评估价格
20、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元,准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。
已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是()元。
A.34000.00
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
21、同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,说法不正确的是。
A:
抵押权已登记的,顺序不同的,按照债权比例清偿
B:
抵押权已登记的,顺序相同的,按照债权比例清偿
C:
抵押权已登记的先于未登记的受偿
D:
抵押权未登记的,按照债权比例清偿
E:
执行层的组织协调
22、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为.【2006年考题】
A:
1840元/㎡
B:
2840元/㎡
C:
2966元/㎡
D:
3000元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
23、关于可保危险的叙述错误的是__。
A.具备一定条件的危险,成为可保危险
B.可保危险的发生与否,发生时间,地点造成危害的程度都必须具有偶然性
C.可保危险对于保险技术和保险经营,具有承担的可能性和必要性
D.对于有些特定危险,因其一定会发生,因此不能作为可保危险
24、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。
A:
权利主体不一致
B:
权利主体一致
C:
权利主体分设
D:
权利主体分离
E:
执行层的组织协调
25、设计方案评价原则中,下列关于考虑项目全寿命费用的原则,说法错误的是。
A:
所谓项目全寿命费用,就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B:
项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分
C:
项目全寿命费用包括建设过程的投资成本,即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本
D:
坚持考虑项目全寿命费用的原则,就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程,力求项目全寿命费用最高
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产开发项目实行__。
A.资本金制度
B.股份制度
C.质量责任制度
D.项目手册制度
2、下列关于现金流量表,表述正确的是。
A:
现金流量表分为基本部分和补充资料两部分
B:
现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果,提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表
C:
现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表
D:
基本部分的现金分为三类,即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量
E:
基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目,与补充资料同一项目的金额应该相等
3、征收和征用的共同之处在于。
A:
都是改变所有权
B:
都是改变使用权
C:
都要依法给予补偿
D:
都是为了公共利益需要
E:
都要经过法定程序
4、下列关于债券的特征的表述正确的是。
A:
必须规定债券的偿还期限,债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金
B:
债券投资者根据固定利率,可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入
C:
债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)
D:
债券变现,指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币,以满足投资者对货币的需求;或到银行等金融机构进行抵押,以取得相应数额的抵押贷款
E:
债券与股票相比,投资风险较大
5、由于通货膨胀会对投资收益产生影响,所以投资者在进行投资分析时,通常要用作为评价指标。
A:
较高的期望投资回报率
B:
较高的实际投资回报率
C:
较低的期望投资回报率
D:
较低的实际投资回报率
E:
借款合同
6、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用__。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析法
7、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期,房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的,可以收取土地闲置费。
A:
使用土地
B:
土地使用权出让合同生效
C:
土地使用权出让金缴纳
D:
土地使用证取得
E:
执行层的组织协调
8、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法,可以查找__。
A.建筑平面图
B.建筑立面图
C.建筑剖面图
D.结构施工图
9、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于。
A:
收益现金流风险
B:
资本价值风险
C:
比较风险
D:
未来运营费用风险
E:
借款合同
10、在票据允许转让、流通的情况下,为保障收款人的权益,规定票据转让时要由转让人在票据背面签字,这种情况称为__。
A.背书
B.委托
C.代理
D.审批
11、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元。
则该房地产投资项目的资产负债率为。
A:
167%
B:
80%
C:
200%
D:
60%
E:
借款合同
12、新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起__日内,持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A.7
B.15
C.30
D.60
13、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人
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